不動産競売物件・ノウハウと面白話・ご質問もどうぞ。

2010年07月28日23:39

カテゴリ: 代表的ご質問; ご質問

ご質問・・競売物件のローン残債は、買受人（落札者）が負担するのか？

◎キッズワールド様のご相談

【（ヌ）強制競売】の物件の入札を検討しています。

ブルーファイルに綴じられていた登記簿をみますと、この物件には根抵当権が設定され、３億円の借入れがありました。

仮に落札した場合、ローン残金があれば、支払わなければならない、ということにはならないでしょうか？

裁判所で、上記のことを質問しますと、そのようなことは一切ない（支払わなくてよい）と言われました。

また物件明細書には、上記に関する記述はありませんでした。

支払わなくてよいという認識でよろしいでしょうか？

ご教示いただければ幸いです。

◎管理人の回答です。

裁判所の言う通りです。

競売物件の所有者が幾ら借金をしていましても、落札者が　一円も負担する必要はありません。

支払わなくてよいという認識で結構です。

その点は安心して、検討されて下さい。

落札者が負担するものとしましては、マンションの管理費等があります。

又、売却基準価額は、物件の借金の残債額に影響される、などと勘違いされている方がおります。

売却基準価額と、その物件が負っている借金の額とは全く関係ありません。

2010年07月24日17:35

カテゴリ: ちょっとした注意; 落札後の手続

裁判所の対応色々

裁判所によって、

購入希望者にたいする対応、競売の手続きなど、若干、微妙に差があるようです。

ちょっとした事ですが・・。

（質問に対する応対）

三点セットを見て、分らない箇所がありました。

或いは、落札後の手続きについて質問がありました。

三点セットは裁判所がつくった資料です。

手続きは裁判所で行います。

そこで、競売係で聞いてみました。

この場合、

首都圏の裁判所は、概ね親切に対応してくれるようです。

ただ、全国的には、冷たい（と質問者が感じる）裁判所もあるようです。

（入札方法）

（このブログのどこかで既にお話しました。）

入札する時、「入札書在中」と記載された封筒には、

入札書のみ入れる、という方法をとっている裁判所が多いです。

ただ、数は少ないのですが、

「入札書在中」の封筒に、

入札書と住民票（或いは資格証明書）を一緒に入れるスタイルをとる所があります。

これ、首都圏でしか経験がなかったので、最初は驚きました。

（売却決定期日）

民事執行規則35条で、売却決定期日は、開札期日から1週間以内、と定めています。

多くの裁判所は、売却決定期日は、開札期日の1週間目位の目安がおおいです。

ただし、開札期日の数日後を指定しているところもあります。

「期間入札の公告」と記載されたページ（三点セットの表紙）に記載されていますので、見ておきましょう。

（引渡命令申立の時期）

首都圏の裁判所ですが、

代金納付手続き終了後即引渡命令の申立をしてきました。

裁判所も受理してくれました。

ところが、甲信越のある裁判所。

代金納付手続後即申立をした処、

まず、任意の明渡交渉をしてくれ。

それが不成立の場合、初めて申立をしてくれ、という対応です。

・・・・・。

これには本当に驚きました。

このほか、登録免許税の納付方法などで、その裁判所特有のスタイルがあったりします。

ひとつひとつ確認しながら行いたいものです。

2010年07月17日08:21

カテゴリ: 明渡しについての色々; 強制執行の手続き

ご質問・・立退料について

◎山姥様のご相談。

引っ越し前家賃とかの費用はが全然無いのですが…競売で買い受けた方に幾ら位出して貰えるものか

◎管理人の回答です。

山姥様が債務者（関連）の立場を想定してお話致します。

債務者は、買受人（落札者）に占有している物件を速やかに引渡さなければいけません。

引越料が貰える立場にはありません。

ただ、買受人は、債務者が任意に引渡をしない場合、

強制執行という、裁判所を経由する手続きで引渡を受けておくのが、後日のトラブル防止となります。

買受人によっては、その手続きは面倒、と感じる方もいます。
（管理人の感想・・・実際面倒です。）

そういう場合、買受人は、多少の引越料を債務者に提示して、任意退去の交渉をします。

金額は色々です。

地域、物件の立地や規模、家財の量・・を勘案して、

又は、強制執行した場合にかかる費用を検討して、その何割かの金額提示、

或いは買受人が一定金額を決めている場合もあります。

引越料を出さない買受人もあります。

つまり、ケースバイケースですので、

この位は貰えるでしょう。

とは言えません。

ザックバランに、実情をはなしてお願いする、という方法も一法かも知れません。

2010年07月13日06:36

カテゴリ: ご質問; 落札後の手続

ご質問・・競売妨害目的の入札について

◎ｐｈｃｓｗ８３６様のご相談（以下、原文のままです。）

買受不適人が高い金額で落札して、妨害行為は実務であるのでしょうか？

（保障金は確定できずもどれば、実害はなく、坂戸のマンションが非常に高い金額で落札された）

◎管理人の回答です。

まず、｛買受不適人｝の意味です。

なんとなくイメージは想像できますが、・・。

普通、落札して、売却許可決定の言渡しを受け、確定して、代金納付期限までに代金を納付しなければ、保証金は返還されません。

ご質問は、

売却不許可決定の言渡しを受けるか、

或いは、

言い渡された売却許可決定が取り消される？

そういう可能性が高い入札者が高額で落札した場合を想定しての事でしょうか。

申し訳ありませんが、ご質問の内容の実務例は分りません。

相場を無視したような高額での落札は、以下の状況があるかも知れません。

落札者は、債権者（関連）か、或いは債務者関連の場合が考えられます。

また、相場そのものに幅がありますので、入札者の価値観による場合もあるでしょう。

2010年07月12日20:48

カテゴリ: 引渡命令について; 各資料調査のポイント

ご質問・・引渡命令について

◎初心者様のご相談

物件を入札しようと三点セットを見ていたら物件明細書に
、
4物件の占有状況、Aが占有している。同人の占有権原は使用借権と認められる

と書いてあるんですがこの場合引渡命令は出してもらえるんですか？

◎管理人の回答です。

物件明細書の

｛３　買受人が負担することとなる他人の権利　｝欄が「なし」となっており、

｛４　物件の占有状況に関する特記事項　｝に記載されている占有者は、

基本的には、引渡命令が出ると思って良いです。

ご質問の占有者の占有権原は「使用貸借」です。

使用貸借とは、賃料が只の貸借です。

引渡命令は出ると思って下さい。

使用貸借での占有者は、所有者の配偶者、親子、兄弟など、

或いは、

所有者が法人の場合は、その役員など、

の場合が多いです。

2010年07月01日01:40

カテゴリ: 落札後の手続; 明渡しについての色々

抗告屋への対応

会員様（業者）から届いたメールです。

概略は以下の通りです。

。。。。。。。

（前段略）

２１－◎×△につきまして本日、執行官立会のもと、無事引渡しを受け鍵も交換しました。

千葉さんのおかげで、焦ることなく取り組めました。

ありがとうございます。

また落札することができましたら、コンサルお願していただければ幸いです。

今後ともよろしくお願いします。

。。。。。。。。

これは、抗告屋から請求された立退き料を拒絶し、

正式の手続きで引渡をうけた業者さんのお話です。

。。。。。

落札物件は、多少の残置物を残した空家でした。

債務者に連絡、面談して任意の明渡を計画しました。

面談した債務者は、提示された立退料に対して即答を避けました。

数日後、債務者の親戚、と称する男から電話。

「立退料をアップしてくれ。」

業者さんは、断りました。

「それでは裁判所を通じて処理しますので、立退料は払いません。」

その男

「じゃあ、抗告するよ

。」

それで電話は切れました。

抗告とは、「執行抗告」という、異議申立の1種です。

抗告がでますと、その審議が終わるまで、競売手続きが中断します。

物件に居住者がいれば、その分だけ長く住んでいられます。
（落札者にとっては、嫌がらせ＝執行妨害以外の何ものでもありません。）

そこに目をつけた輩が、意味のない抗告をして、時間の引延を図ります。

債務者や買受人からなにがしかの金銭をむしり取ろうと画策します。

これが抗告屋。

抗告の出来るのは、当事者か弁護士です。

弁護士でない者が報酬をとって抗告するのは違法行為です。

そこで、当事者の名前で、抗告状を作成。

表に出て来ることはまずありません。

６～７年前ですが、一連の抗告屋が逮捕されています。

会員様に、抗告屋の実態をお話しました。

正式の手続きを踏んで処理するよう、コンサルさせてもらいました。

実際に、無意味な抗告に対する裁判所の対応は、

法改正で、格段に速くなっています。

抗告がだされましたら、

あわてずに、相手の言いなりにならずに対応されることが一番でしょう。

同時に、抗告のコピーをとっておきましょう。

大体、ワンパタ－ンの様式です。

犯罪の証拠として、保管しておきましょう。

2010年06月17日05:14

カテゴリ: 強制執行の手続き; 明渡しについての色々

ご質問ー強制執行で明渡に要する期間・・占有者のいる場合と空家の場合で違いはあるか？

◎タカシ様のご相談

多少残置物のある空家の強制執行と占有者がいる場合の強制執行とでは、

明渡しに要する期間は違うのでしょうか？

占有者がいない分早く手続きが進むのでしょうか。

◎管理人の回答です。

占有者のいる物件の強制執行は、

最初は「催告」、次に「断行」、

という２段階の段取りで行われます。

最初の「催告」は、占有者に立退くよう、

立ち退かなければ、１ケ月後、「断行」すると警告します。

「断行」は、家財を戸外に搬出して、買受人に物件を引き渡します。

残置物のある空家の場合、

執行官が残置物を無価値物と判断した場合、

私の経験では、

残置物の処理を債権者（買受人）に依頼して、

その場で引渡をします。

残置物が価値あり、と執行官が認めた場合、

その後の流れは執行官の判断でしょう。

申し訳ありませんが、

私は、そういう場合の強制執行の経験がありません。

他の方のご意見を待ちたいと思います。

◎窪田　徹郎氏の回答です。

空家で残置物があったとしても、明らかに放棄しているとみれば、それらは捨てるなりして、そのまま引渡を受けて占有を開始してもかまわないです。

それは代金納付が終われば、その日でもかまわないです。

実務では、その「明らかに放棄」と云う判断が難しいですが、少しでも危険を感じたならば引渡命令で裁判所から引渡を受けて下さい。

次に、その引渡命令で引渡を受ける期間ですが、引渡命令は執行抗告ができますので、そのようなことを考えますと、3ヶ月も6ヶ月もかかることはありますが、一般的には、引渡命令があって、その後、2ヶ月もあれば全部終わりになります。

それらは占有者があってもそうでなくても期日的には同じです。

ただし、執行官の判断で残置物(遺留品と云います。)が全て無価値と判断すれば、即、引渡を受けることができます。

それならば、1～2週間で終わります。

無価値と判断できなければ、後日、競売となります。

鍋、釜、衣類は差押えできませんが、その場合は全て競売となります。

2010年06月16日05:50

カテゴリ: 明渡しについての色々; 落札後の手続

空家で注意すべき理由です。

競売で「空家」があります。

既に立ち退いています。

「立退き」で揉めることはない、と思ってしまいます。

これ、危険です。

あッ、脅かすつもりではありません。

確率は非常に少ないのですが、後日トラブルかも知れません。

空家で、殆ど家財はありません。

残置物は、ちょっと見には、ゴミばかり。

落札者が勝手に開錠。

室内のゴミを処理したら・・、

これにイチャモンをつけられる場合があります。

イチャモンをつけてくるのは、所有者の身内を名乗ってくるようです。

思い出深い品物だった！

さあ、どうしてくれる？

残置物の一般的な市場価格とは無縁の内容です。

代替えがきかないのです。

しかも、相手はほとんど暴力団風。

激しい勢いでせめたててきます。

なんぜ脅しのプロ。

身の危険を感じ、冷静な対応などできません。

誰でも、こんな状況はマッピラでしょう。

これを防ぐには？

空家だから良いだろう、なんて勝手に開錠したりしないで、

一般に、「強制執行」とよばれている方法で処理する事です。
（「強制執行」というと、どうも呼び名のイメージが悪いのですが・・。）

裁判所に中に入ってもらうのです。

そうして、明渡して貰う事です。

後日、明渡でトラブルが起きても、落札者は無関係。

相手が損害賠償を求める為には、国を相手にケンカです。

この事例、ごくごく最近、私の取引先で実際に起こっています。

勝手に開錠したくなるような状況を作っていました。

うっかり開錠して、残置物を捨てたら一大事。

相手の思う壺です。
（幸い、取引先は、強制執行で処理しましたので良かったですが・・。）

そんなことで損害賠償が認められるかって？

状況は違うのですが、認めた判例があるのです。

両親の思い出深いお雛様その他諸々に対して、

確か賠償金は、約￥３００万＋アルフｱだったと記憶しています。

勿論、この場合は仕掛けたわけではなく、

本当に思い出深い品物だったようですが・・。

こんな事、交通事故と一緒で、滅多に起きない事ですが、

用心に越したことはありません。

2010年06月09日18:21

カテゴリ: 収益用物件について; 現地調査のポイント

ご質問・・賃借人がどんな人か調べる方法は？

◎リエ様のご相談

はじめまして！
最近競売物件に興味を持っています。

私が狙っている競売物件は、賃借人が入居している築浅物件です。

投資用として考えています。

ただ、どのような人が住んでいるかが詳しくわからないので少し不安です。

このような物件を落札するにはどのようなことに気をつけたらよいのでしょうか？

落札する前に管理会社に疑問点を質問しても良いのでしょうか？

◎管理人の回答

管理会社があるのであれば、そこに聞いてみるのも一法でしょう。

その管理会社が、信用がおければ、入居審査はしっかりしているでしょう。

ただ、管理会社の信用判定は、一般の方には少し難しいかも。

管理会社を直接訪問してみたり、電話をかけてみて、良い印象かどうか、なども一つの判断基準になるかも知れません。

しかし、管理会社（あるいはそこの関連）が入札を検討している事もあり、その時は藪蛇、なんてこともあるかも知れません。

現況調査報告書をじっくり見て、執行官に対する態度やそのほかが読み取れれば、そこから管理会社と賃借人について何らかの情報が得られるかもしれません。

又、休みの日に物件の一戸一戸を訪問して、情報を得る、という事も考えられます。

以上、普段やっている事を羅列しいてみましたが、取止めのない内容になってしまいました。

多少でも参考になれば嬉しいのですが。

◎窪田　徹郎氏の回答です。

どんな人かは、受け取る側との関係で、仮に、逢ったとしてもわからないのではないでしようか ?

通常の賃貸では家主さんが借りたいと云う人と逢ってから貸す、と云うようなことを聞いたことありますが、競売の場合は不可能です。

管理会社や近隣で聞いたとしても、好みなどわからないでしよう。

買った後で判断し、貸したくないなら引渡命令等の手続きしてはどうでしよう。

「どのようなことに気をつけたらよいのでしょうか？」といいますが、何をどのように気をつけたとしても、人は10人10いろですから、気をつけようがないと思います。

2010年06月02日13:42

カテゴリ: 現地調査のポイント; ご質問

ご質問・・事前調査について

◎自称「初心者」の方からのご相談

＞はじめまして。

競売にこれからチャレンジしようと思っている者です。

事前調査ですが、どういった事を主に聞き込んだ方がいいのでしょうか？

自殺があったかどうかなど、近所の人は教えてくれないイメージがあります。

それと、私服で聞き込むのはどう思われますか？

全くの素人ですが、どうかお時間ある時にでもコメント頂けると幸いです。

◎管理人の回答です。

事前の現地調査もいろんなやり方があると思います。

以下、私流の調査のやり方をお話させて頂きます。

１００％完全な調査など、誰にもできません。

できる範囲で聞けば良い、と思っています。

刑事が警察手帳を出して聞くスタイルは想像しないでください。

私服で結構です。

また、聞く時、「上から目線」的言動・態度はしないほうが良いと思います。

あくまで下手。

正直に、聞きたい事を聞けば良いのでは・・。

入札を検討しているが、

物件内で過去に自殺なんかありましたか？

所有者は常識の分る普通人？

寝たきり老人がいたりしませんか？

私の経験では、近所の奥さんなど、結構教えてくれます。

なかには、教えてくれない方がいいます。

気にしない気にしない、

サッサとそこは切り上げます。

ご近所が留守の時は、

名前を控えておき、

夜、電話を調べて聞いたりします。

手前みそで恐縮ですが、私のHPで

http://www.keibai.co.jp/genntitouchousa/index.htm

なども参考になるかも知れません。

頑張ってください。

2010年05月24日05:31

カテゴリ: 各資料調査のポイント; 落札後の手続

ご質問・・競売で落札された店舗の賃借人の立場

◎ご相談内容

店舗が地主様の対銀行債務不履行によって競売にかかり、新たな不動産会社J様によって落札されました。

J様は将来的に隣接地との合体売却を目論んでの購入だったようです。

当店の賃借権は、建物の抵当権設定前の賃貸契約で「買受人に対抗できる」となっていますが、実際に売却の際は金額によっては立ち退いて、別の場所で商売をしてもよいと思っています。

現在、新たな賃貸契約を交渉中で、敷金と10月までの原契約の継承は了承してもらいましたが、高い賃料と安い立退き料（今のうちに決めておきたいようです）に納得できない場合は最終的には当店にどんな権利があってどんな方法があるのでしょうか。

◎管理人の回答です。

物件明細書の「３　買受人が負担することとなる他人の権利」欄において、
賃借権として、あなた様と前所有者との賃貸契約の内容が記載されており、
「対抗できる」、という文言があれば、
落札者（買受人）は、原契約の貸主の地位を承継する、という事です。

賃借人からみれば、原契約で、大家さんが代わっただけ、という事です。

契約更新時、買受人が、契約を更新しない、と主張しても、基本的には、認められません。

それが、「対抗できる。」という意味です。

勿論、落札者が新たな契約の申出をするのは自由ですし、賃借人がその申出に応じる、応じないも自由です。

現在の交渉が不成立ならば、原契約内容を主張して、従来の賃料を供託して対抗する、という方法が考えられます。

できれば、早い段階で、弁護士に相談しておくのが良いと思います。

そうすれば、買受人もあまり無理な要求はしないのでは、と思いますが・・。

◎窪田　徹郎氏の回答です。

それは「現在、新たな賃貸契約を交渉中で・・・」と云う点に問題があるのではないでしようか。

即ち、どんな内容の契約であっても旧契約は破棄しますので、新契約に拘束されます。

旧契約を維持していた方が好条件ならば、わざわざ好条件を破棄してまで新契約の必要はないと思います。

もっとも、立ち退き料とのかねあいですが。

2010年05月22日05:59

カテゴリ: 強制執行の手続き; 引渡命令について

ご質問・・強制執行で執行不能となった、寝たきり老人に出ていって貰う方法は？

◎渡辺様のご相談

使用貸借で老人が占有しています。

寝たきりです。

強制執行は執行不能でした。

この場合、どうしたら老人に出ていってもらえますか？

◎管理人の回答です。

事前調査で、そのような物件はパスしますので、

ご質問の状況に直面した事がありません。

以下、私見です。

（占有者の身内の方とは色々話合った結果の執行でしょうか。）

そのような占有者が物件内で存命中は、

人道上の観点から、

執行で退去させる事は、難しいと思います。

執行できる状態になるまでの間、

勿論只ではなく、

建物の賃料に相当する使用損害金の請求を検討して実践する方法。

自治体に相談して、対応を依頼・検討する方法。

等々が考えられますが、

詳しい方のご意見を待ちたいと思います。

◎窪田　徹郎氏の回答です。

寝たきりの老人の執行も経験がありますが、私の場合、成功しました。

やりかたは、第1回目の催告の才に一応断行日は予定しますが、その執行調書を証拠として市町村役場に上申します。

市町村で「緊急保護扱い」で施設に転居させました。

市町村では、実務のうえで、そのような案件は皆無と思いますが、明渡の強制執行に限らず、例えば、火災で焼け出された場合、又は、家族の逮捕などで生活ができないならば、保護法で保護しなければならないことになっています。

その法律が、今回の場合に適用されるかどうかは疑問もありますが、私の実務扱いでは、それを押し切っています。

2010年05月18日16:14

カテゴリ: 引渡命令について; 経費について

ご質問・・強制執行の費用はどれ位かかりますか？

◎yumiさまのご相談

＞初めて投稿します。

強制執行にかかる費用はだいたいどれくらいかかりますか？

全くのシロートなので宜しくお願いします。

◎管理人の回答です。

強制執行にかかる、大雑把な費用概算は、

一戸建やマンションで床面積が３０坪位でしたら、

総額￥１００万ちょい位が普通でしょう。

（ただ、地域によって差があるようですので、一概には言えません。）

金額は、

家財等の量・規模（重量物の有無）、

物件の立地条件（物件前に車が停められるかどうか、）、

マンションならエレベーターの有無など

諸々の条件に左右されます。

個々の条件で金額は異なってきますので、

申し訳ありませんが、非常に曖昧な表現となってしまいます。

◎窪田徹郎氏の回答です。

その強制執行と云うのは建物から退去の強制執行と思います。

それならば建物の大きさ、占有の人数、動産(遺留品と云います。)の種類と量、その他、運び安いか否か等々で大きく変わります。

おおよそ、1ルームで30万円から50万円ほどです。

しかし、最近では、それより安いところが幾つもあります。

2010年05月05日11:34

カテゴリ: ご質問; 引渡命令について

ご質問・・引渡命令が確定してから強制執行までの日数

◎工藤様のご相談

引渡命令の申し立てをし引渡命令の確定が成り強制執行までの日数はどのくらいのかかるものですか

◎管理人の回答です。

引渡命令が確定しましたら、買受人は、裁判所執行官室で、強制執行の申立をします。

執行官は、（やむを得ない場合を除き）申立の日から2週間以内に現場にいかなければいけません。

執行官が何時行くかは、買受人と打ち合わせで決めているようです。

その際、どのような準備をするかは、執行官に聞いて下さい。

第一回目は「催告」です。

執行官が占有者に、1ケ月後（原則）には断行するので、それまでにここから引越をしなさい、と催告をします。

その際、占有者の法的立場を説明し、退去するよう説得してくれる執行官もいます。

この催告の段階で、退去する占有者が多いようです。

なかには、粘る占有者もたまにいます。

一ヶ月後、占有者が引越していなければ、「断行」されます。

家財が搬出されて、買受人に物件が引き渡されます。

◎窪田徹郎氏の回答です。

引渡命令は申請しその決定正本か゜相手に送達されて1週間が経過し、それまでに執行抗告がなければ確定します。

確定したならば送達証明と執行文付与をもらい、今度は執行官に執行の申請します。

受理した執行官は、２週間以内に第1回の訪問(法律上の「催告」)します。

その日から、ほぼ1ヶ月後に断行となります。

2010年04月28日23:16

カテゴリ: 各資料調査のポイント; 競売情報含む日記や感想

岡山の競売物件で起こった殺人事件について。

既にご存知の方も多いと思います。

岡山県美作市で、競売物件で事件が起きました。

数十年に一度位の確率で起こっているかなあ、というのが、私の印象です。

買受人から明渡交渉を依頼された業者が、４月２１日、債務者に殺害されたのです。

業者は、昨年秋ごろから明渡交渉を開始していました。

何度も債務者宅に足を運んだようです。

この記事を掲載された新聞を読み、首を傾げた業者は多いと思います。

どうして、引渡命令を利用しなかったのだろうか。

そうすれば、とっくに処理ができているのに。

確かに、占有者の排除だけでしたら、そうでしょう。

被害者の業者さんは６１歳。

何事にも、幅広く考えられる、或いは考えてしまう年齢です。

強制執行で処理することは、

広い意味での買受人に対する弊害を考え、

あくまで任意交渉を選択、だったのかもしれません。

結果を見て、あーだこーだとは言えますが、あくまで結果論。

当事者にしか分らない部分があったはずです。

こういう事態を１００％回避する方法はないと思います。

できるだけ可能性を低める手段として、

現況調査報告書を良く見る、

謄本チェックを必ず行う、

現地調査を徹底する、

等々、事前調査をしっかり行い、

債務者の人間性（常識的かどうか）を出来るだけ把握する他ないのでは、

と思わざるを得ません。

2010年04月24日06:07

カテゴリ: ご質問; 各資料調査のポイント

ご質問・・・短期賃借権について

◎なかじょう様のご相談　　

短期賃借権について教えてもらえますか？
この不動産を落札した場合には、不動産引渡し命令を使うことが出来ますか？

買受人が負担する権利

期限定めなし
上記賃借権は、抵当権設定後の賃借権です

との記載があります。

この賃借権は、平成４年に設定された。
当初の期間は平成４年１０月６日から平成７年１０月５日までの３年間。
短期賃借権。
その後、法定更新されてきている。
家賃は１月１５万円。敷金は、５０００００円と記載されている。
この賃借人は、初めの１年のみ家賃を払いその後は家賃を払っていない。
所有者は、賃貸借契約の解除の意思表示をしていない。
買受人は、いつでも解約の意思表示ができると記載されています。
この場合、買受人は、解約の意思表示をして、もし相手が任意に出て行かない場合には、正式な裁判を起こす必要がありますか？

。。。。。。

◎管理人の回答です。

物件明細書の
「3　買受人が負担することとなる他人の権利」欄に記載されている占有者に対しては、
基本的には、引渡命令の相手方とはなりません。
引渡命令がでませんので、つかう事ができません。

買受人が解約の意思表示をしましても、占有者が任意に退去しなければ、裁判を起こす必要があります。

賃借人がどのような類なのか、調べられる範囲で調べては如何でしょうか。

。。。。。。

>◎窪田　徹郎氏の回答です。

平成4年ですから、旧法で進めますので、賃借権を負担しています。

従って、引渡命令の対象ではないです。

明渡は、期限を決めて(2～3ヶ月でも可)解除します。

その後は明け渡すよう内容証明郵便で通知します。

その日が経過すれば明渡訴訟し、その債務名義で強制執行します。

なお、競売で買った場合、その競売が抵当権実行て゜、かつ、賃借権が抵当権設定後ならば、契約解除の理由が「競売で取得」が正当理由となります。

2010年04月17日07:57

カテゴリ: ご質問

◎ご質問・・落札建物の増築部分について

◎ご相談

私は田舎物件を買ったと時に仲介業者に２３０万騙され、紆余曲折あり、結局その母親の住む家の競売を申立て、自分が落札しました。

その物件と隣地の家とももとはその不動産業者の名義だったのですが、以前に差押を受け任意売却で隣地の家は息子名義になった物です。

落札物件は以前不動産屋が雇っていた人の名義に変えられていたので、その人を連帯保証人にしてもらい競売申し立てにこぎつけたのです。

「落札物件は増築未登記部分が息子名義の土地にはみ出しているので、引渡し命令の申立をするなら、はみ出し部分を買い取れ、さもなくば、増築部分を取り壊すぞ」と言って来ているのですが、この主張に正当性はあるのでしょうか。

◎管理人からの回答です。

相手方の主張が正当性をもつかどうか、私には分りません。

ご購入時、三点セットはチェックされたと思います。

その資料に、裁判所の判断が記載されていませんか。

よく読まれては如何でしょうか。

明快な判断の記載がない場合でも、ヒントが記載されているかも知れません。

さらに、物件明細書を作成した書記官に意見を聞いてみてください。

その上で、弁護士に相談されるのが良いと思います。

◎窪田　徹郎氏の回答
増築部分は抵当権に及ぶ範囲になっています。

つまり、抵当権設定前であろうと、後であろうと買受人は、その部分も買っていることになります。

従って、取り壊す必要はないです。

2010年04月14日14:01

カテゴリ: 現地調査のポイント; ちょっとした注意

事前調査はしっかりしましょう。

落札した物件で、所有者が自殺しているのが、判明しました。

現況調査報告書には、全く記載がありません。

これ、代金納付手続き前でしたら、執行手続き内で、救済措置がとられるかも知れません。

分った時点で、即裁判所競売係で相談です。

代金納付手続きが終わり、所有権移転登記されたのち、自殺がわかったら、どうでしょう。

国に対して、損害賠償訴訟をおこして、認められるでしょうか。

これにつきまして、

今年発行の「新民事執行実務No.8」に関連記事が掲載されていました。

二つの裁判例が掲載されています。

ともに、長期間空家であり、相続財産管理人が選定されていました。

（ア）、≪さいたま地判平21・1･30≫（一戸建）

（イ）、≪福岡地判平17・9・13≫（マンション）

現況調査報告書を作成した執行官の注意義務と責任が問われる内容です。

買受人の請求は、共に棄却されました。

（ア）、は、執行官には、積極的な調査義務なし、

（イ）、は、自殺を疑わせる情報や風評がないのに、管理人等から事情聴取すべき義務なし。

転売を目論む業者にとっては、困った問題です。

自用でも、自殺した物件では、普通は、あまり気持ちの良いものではありません。

相続財産管理人は、物件情報を100％把握しているとは限りません。

空家の場合、事前の聞込みが大切なポイントです。

。。。。。。

◎「新民事執行実務」
編集：日本執行官連盟　発行：民事法研究会
発行は年1回、2000円（税別）
業者の方は、サラリとでも見ておくと面白いです。

私が今回の記事で驚いた事。

執行官の前職は書記官とばかり思っていました。
ところがびっくり。
座談会に出席した執行官の先生方の前職は、

銀行員、
不動産鑑定士、
県庁の職員、
法律事務所の事務員
不動産会社の社員
・・・などなど。

一般から採用されていました。
。。。。。。

2010年03月27日01:42

カテゴリ: 明渡しについての色々; 競売情報含む日記や感想

強制執行と警察

明渡（引渡）の強制執行で、占有者が妨害する場合がたまにあります。

私の経験です。

断行（家財を実力で搬出）の時、

占有者

がスコップを振りかざして

殴りかかってきました。

執行官は、一時、執行を中断。

裁判所に連絡。

約１時間後、警察が来ました。

占有者は、パトカーに乗せられ、連行。

そして、粛々と家財搬出。

。。。。。。

その後の占有者、

一晩警察に泊められました。

翌朝、物件の前に立っていましたが、

敷地に入る事はせず、どこかに立ち去ったそうです。

。。。。。。

競売を司っている、民事執行法、という法律があります。

その中で、

（執行官等の職務の執行の確保）

第六条　執行官は、職務の執行に際し抵抗を受けるときは、その抵抗を排除するために、威力を用い、又は警察上の援助を求めることができる。

これは、予め、抵抗が予想される時にも適用されるようです。

以下、知合いの弁護士の話です。

占有者が暴力団の物件の執行の際、

所在地を管轄する警察に要請、警察官立会で執行しています。

。。。。。。

逆に、断行の際、占有者の妻

が１１０番したケースがありました。

受話器にむかって泣き叫んでいます。

今はあまり見かけなくなった悪質な占有屋の妻です。

すぐに警察官が自転車でやってきました。

警察官の姿を見た通報者の女性、

「どうだ」と胸をそらしました。

警察官は、執行官の説明を聞き、敬礼して帰ってしまいました。

それから数時間経過。

６ＤＫの家は、カラッポになっていました。

2010年03月10日05:30

カテゴリ: 落札後の手続; 競売情報含む日記や感想

競売に係る裏の犯罪ビジネス（またぞろ、抗告屋が跋扈？）

一定の競売手続きに対して文句をつける方法があります。

「執行抗告」と言われる手段もその一つ。

執行抗告をしますと、手続きが一時中断されます。

信号待ちをするような感じ。

ただ、ちょっと赤信号より長いかも。

執行抗告は、

被害をうけたと思っている本人か、

その依頼をうけた弁護士の分野。

通常、殆どの債務者、所有者は、

「執行抗告」についての知識は持ち合わせていません。

そこで、「抗告屋」の出番です。

「出来るだけ長く住めるような方法があります。

多少お金はかかりますが。」

報酬を要求。

そして、本人名義で抗告します。

抗告状は、大体、雛形を作っておき、チョイチョイと手直しをするだけ。
（理由は、売却基準価額、買受可能価額に対する内容が多いようです。）

時間の引延しを画策します

これ、犯罪です。

何年か前、あるグループが逮捕されています。

抗告屋が言うほど、時間は延びません。

裁判所も考えています。

確か７～８年位前の話です。

落札物件の所有者から抗告がでました。

数週間で棄却（或いは却下）。

その後、所有者と面談。

世間知らずのおぼっちゃまタイプ。

名刺を出して、

「この人が来て、当分住んでいられるようにしてあげます。

費用は、１５万にオマケしましょう。

そう言われたので、お願いしました。

７万渡しています。

あと８万渡すことになっています。

でも取りに来ないんですよ。」

あれ

、知らないんだ。

数日前の朝刊の社会面、小さな記事がありました。

抗告屋グループが逮捕されたとの事。

名詞の住所は、記事と同じでした。

「残りは渡すこと、ありませんよ。

」

一昨日、友人の業者が遊びにきました。

落札物件に、抗告がだされた、と言っていました。

聞けば、

出すタイミング、抗告の内容、書式など、

「抗告屋」スタイルそのままです。

犯罪は、忘れた頃にやってくるようです。

詐欺師は、常識を超えたエリアで、夢を語ります。

常識力、判断力を狂わせるテクニック抜群

。

債務者・所有者の方、うまい話は気をつけましょう。

2010年02月22日05:52

カテゴリ: 現地調査のポイント; ちょっとした注意

見おくる勇気

海外在留の日本人Aさん。

私の主催する会員制をご利用。

マイホームとして、田舎の物件を物色。

中部地方に候補物件がでました。

数週間前、三点セットの精査ご依頼です。

精査しました。

特に問題はありません。

ネットで取得したゼンリンの住宅地図で、

物件周辺を見てみます。

典型的な「田舎」風。

住宅の苗字が２種類しかありません。

私は「危険」を感じました。

同じ苗字は、殆ど姻戚関係で繋がっているはず。

その中で、競売にかかった家があったとします。

競売物件の買受人が住もうものなら、大変。

敵視されるのもいいところ。

村八分どころか村十分。

精査報告には、控えめにその辺の危惧を記載しました。

Aさん、外国暮らしが長いようで、

私の危惧はあまり気にならない？

入札期間がせまった時期、

四泊五日で来日予定のメールです。

役所を調べ、現地を見、入札して戻る日程です。

暫くしてメールがきました。

結局、入札はしなかった、というのです。
（私はホッとしました。）

現地調査で接した村人たちの対応にビックリ。

とても住めない、と判断したようです。

私はAさんの「見送った勇気」に拍手をしました。

田舎になるほど、まだまだ競売に対するイメージは悪いです。

都会では考えられない現象ですｙ。

判官びいきの風潮です。

それを良い、悪いで議論しても仕方がありません。

現実を受け止めて、避けていくのも一法かも。

2010年02月10日05:27

カテゴリ: 代表的ご質問; 三点セットについて

現況調査報告書は、良く見ましょう。

ありがたいことに、色んなお問合せを頂きます。

一般の方の目線を知ることができます。

ご質問は、私の勉強の場です。

良くあるご質問で、

「なにか問題はありませんか？」

この「問題」の基準が問題なのです。

通常は、占有者の排除に関しての内容が多いです。

ＢＩＴで、三点セットをチラ見します。

物件明細書を見ます。

「３　買受人が負担することとなる他人の権利」欄が

「なし」となっていれば、

業者としては、殆ど問題ありません。

明渡交渉が不成立なら、強制執行ができます。

この、業者の、ごく普通の選択肢の強制執行は、

一般の方には、プレッシャーのようです。

そこで、

現況調査報告書を見ます。

占有者の人間性が何となく分る場合があります。

任意の話合での退去の可能性を探ります。

初めて競売物件に接する方でも、

明渡交渉ができる相手かどうか、です。

現況調査報告書は、

何気なく見ている方も多いでしょう。

いろんな現況調査報告書をみて、

短い記載事項から、

何となく、占有者像が見えてきたりする場合もあります。

格好良く言えば、

「行間を読みましょう。」

（勿論、私も、読めない場合のほうが多いのですが・・。）

そこで、

ご質問に対する回答が出来て来たり、です。

2009年12月25日06:23

カテゴリ: 各資料調査のポイント; 三点セットについて

登記簿謄本（全部事項証明書）を見ての雑感

暮れも押し詰まってきました。

私が主催する会員制システムで、三点セットの精査を、今年は約１５０件近くやらせていただきました。

登記簿謄本は、以前は三点セットに綴じ込まれていました。

外されてから、大分経ちます。

どうして外したのか、その意図が分かりません。

三点セットチェックの際、謄本は必ず取り寄せ、内容を確認します。

これは、必要な作業、と認識しています。

謄本は、物件の身上書のようなもの、と思っています。

競売業界に入って、最初に叩き込まれたのが謄本の見方でした。

その頃の謄本、グチャグチャです。

甲区も乙区もにぎやかなのが多かった。

利害関係人の行列です。

登記簿を確認して、入札を見合わせるよう、コンサルさせて頂く時があります。

今年は２件、都内の物件です。

共に、根抵当権仮登記がありました。

根抵当権仮登記は、町の金融業者が設定しているケースが多いです。

普通は、特に気にしません。

ただ、仮登記の権利者名を見て、なにか引っかかりました。

ネットで、権利者名を検索してみました。

普通の感覚では、絶対に係わりたくない類のそれでした。

そういえば、こんなケースもありました。

会員様が、落札した後で、明渡の相談依頼がありました。

明渡のご相談は、原則、入札前に三点セットを精査した物件限定でコンサルさせて頂いております。

そうは言っても、むげに断ることはできません。

既に、若干、独自で交渉をしていました。

その経過が、メールに書かれていました。

交渉過程での占有者（所有者）の応対に、なにか違和感を感じました。

ネットで名前を検索してみました。

占有者は、以前、警察に逮捕され、新聞紙上にも登場した人物でした。

最近、入札前に謄本を見て、感じることがあります。

シンプルな内容の謄本が多いです。

債権者は、住宅ローンを組んだ金融機関のみ。

なんで競売になるんだろう、ほかに方法はなかったのかな？

三昔前には、とても考えられない現象です。

そんなことを感じながら、来年を迎える為、いろんな作業が、妻から命令されています。

換気扇、窓ガラス、風呂場、神棚・仏壇の掃除。

妻には絶対逆えません。

ハイハイ、やらせていただきます。

掃除って、結局自分の気持ちを磨いているようです。

前期高齢者、頑張ります！！

2009年11月21日05:46

カテゴリ: 明渡しについての色々; 落札後の手続

明渡交渉は何時から始めたらいいのですか？・・。

Yahooの掲示板で、私に質問がありました。

http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=GN&action=m&board=1073724&tid=itf0bbba6a5gda4nbbva1a22bfa4ga4bj9a4a4a4f2bca45a4a4a1a3&sid=1073724&mid=11555

以下のように回答させて頂きました。

。。。。。。

代金納付手続きを終えて、所有権を取得し、所有権に基づいて明渡交渉に臨む、というのが、法的には正しい手順でしょう。

こういう手順を踏まない場合（のほうが多いのですが）は、以下の方法です。

売却許可決定が言い渡されてから、

或いは代金納付期限通知書がきて数日以内、

のいずれかに手紙を出しています。

手紙は、繰り返し読み、冷静に考える時間が持てます。
（たまに、読まないで捨てられることもありますが・・。）

その結果、こちらに連絡をする、しないの選択もできます。

。。。。。。

法的に手順を踏む、これは大切です。

ただ、現地調査をして、たまに所有者（又はその奥さん）とお話できたりしますと、

落札されたかどうか、早く知りたい。

いつまで住んでいられるのか、相談したい。

もし、引越料がもらえるなら幾ら位かしら。

そんな質問をされることがあります。

早く結果を知らせる事が相手方の為になる場合も多いです。

私の出す手紙は、出す時期によって、若干内容を違えています。

出す時期は、三点セットを見、現地調査の結果、何となく決めています。

これは、そういう意識になっていますので、出す時期の具体的な違いの理由は、分かり易く説明はできません。

落札されても何の連絡もない場合、これ相手方は結構不安になるようです。

実際に相談を受けたことがあります。

法的に正しい手順を踏むか、

可能な限り早く連絡をするか、
（その結果、相手方の再スタート準備が早くできる）

これは、その方々の考え方、と思います。

2009年11月15日07:03

カテゴリ: 明渡しについての色々; 落札後の手続

空家の場合、行方不明の所有者を探す手掛かりの一つ。

空家です。

近隣の聞き込み情報では、

奥さんが子供を連れていなくなって、

その後、暫くして所有者のご主人もいなくなりました、

なんて事があります。

残置物があります。

免許業者が、勝手に開錠して処分する、なんて乱暴な事はできません。

裁判所を通じての処理は、時間とお金がかかります。

できれば安く早く処理したい。

後日のトラブル発生も嫌だし。

そんな時、

所有者を探して、任意に引渡を受ければ手っとり早いです。

奥さんの居所を調べて連絡

「もう、離婚しており、関係がありませんから。」

ピシャリ！！

とりつく島がない感じ。

所有者の住民票はそのままです。

こんな時、必ず連絡をしてみる価値のある所があります。

確率は低いですが・・。

それで、数回、連絡がとれ、任意に引渡を受けた経験があります。

所有者の実家です。
（但し、親が生きてる場合限定のようです。）

直接訪問、ということはせず、私は手紙をだします。

こちらの真意がより伝わり、警戒感を薄めて欲しい為です。

宛先は、□■様方、として、次に所有者名を書きます。

この場合、手紙には、提供する金額を明示します。

たとえ僅かでも、所有者にとっては、悪い話ではありません。

こちらも面倒な手続きをせず、助かります。

今までの経験では、所有者は、競売物件の鍵はしっかり持っていました。

無くした、という例はありませんでした。

全部もらいます。

その後、すぐに鍵は交換します。

建築確認書など、購入時の書類があればそれも貰っておきます。

これも、不思議と持っている場合が多いです。

それじゃあ、実家はどうやって探すのでしょう。

情報源は、

近隣の聞き込みや、別れた奥さんです。

そこから得た情報を基に、さらに行動する場合もあります。

（まッ、他の方法もありますが、ここで公開するのはちょっと・・。）

ただ、ご両親は、所有者の為に、散々嫌な思いをしているかも知れません。

その辺に対する配慮はしておきたいものです。

2009年11月07日00:00

カテゴリ: 現地調査のポイント; ちょっとした注意

一戸建ての現地調査の一例

一戸建ての現地調査に行ってきました。

三点セット記載事項を踏まえつつ、実際に物件を見、最終チェック。

見た目の印象は重要です。

もし、良いなあ、と感じれば、他にも同様に感じた方はいるはずです。

入札の競争相手が増えるでしょう。

でも、こういう感覚は、業者感覚かも知れません。

一般の方は、なかなかこうはいかないようです。

もう、自分が落札できたような感覚にひたりつつ

、舞い上がってしまうのが普通です。

次は、居住者がどのような人か、のチェックです。

立退きが、話合か、強制執行か、その併用か、の判断材料が欲しいのです。

訪問して、在宅していれば、質問して、話が聞ける時があります。

何人位訪問者が来たか、なにげなく聞いておきます。

今回の物件所有者は、地元出身の建築・不動産業者でした。

高齢のご夫妻二人きりの生活です。

高齢者所有物件は、子供の為の担保提供での競売が結構あります。

今回の競売は、老社長の、人を救う、という男気が原因でした。

面白い人物です。

色々話を聞きました。

平成初期のバブル真っ盛りの頃、ある会合がありました。

地元名士、地元選出の議員等が集まった席で、

「こんな事（バブル）が長く続く筈がない、いずれ地価はさがる！」

暫くの間、変人（馬鹿）扱いをされたといいます。

数字がめっちゃ好きです。

毎月の小遣いは、ミニロトで稼いでいます。

今まで、１等は数回。

ロト６はしないといいます。

６００万通りも組合せがあるので、確率が低すぎる、という理由。

この社長、そういえば、非常に気になる事を言っていました。

これからは、個人が、マイホーム以外の不動産を所有するのは大変になる。

よほど厳選しないとね、殆どは、単に負担になるだけだよ。

私は異論あり、です。

従来の不動産活用法以外の方法が必ずあるはずです。

まだ誰も見つけていないだけ、と思っています。

2009年10月31日06:49

カテゴリ: 明渡しについての色々; 落札後の手続

明渡交渉についての雑感・・債務者所有者へのお手紙の注意。

債務者所有者（以下「債務者等」と言います）に出す手紙の内容の骨格は、殆ど同じです。

ただ、内容は、資料と現地調査を総合的に判断します。

文面に微妙な違いがでるかもしれません。

手紙を読んだ債務者等が、連絡をいれたほうが得、

同時に安心感を持つ気持ちとなる内容になるよう、考えます。

（受け取った債務者等がどう感じるかはわかりませんが・・。）

直接交渉を基本とし、その旨の文言をいれます。

窓口に代理人を指定する場合は弁護士に限定します、という文言もいれます。

交渉の場に、弁護士以外の第三者が立ち会う事は、私は拒否します。

文面にも、それを記述しておきます。

もちろん、非常に丁重な文面（のつもり）です。

交渉の場に行き、第三者がいた場合、私は即、退席します。

手紙で要請した状況について、最初から協力してくれないのは、ちょっと？

（先方から言わせれば、こちらもあなたの事が分らないので、というでしょうが・・。）

普通の方が不安を感じるほど、所有者との明渡交渉は難しくはない、と思います。

ただ、例外がありますし、何が起こるか分らない、という点はたしかにあります。

確率にしましたら数パーセント以下でしょう。

業者は、経験から、その危険察知能力が高まっているのかも知れません。

2009年10月24日00:13

カテゴリ: 明渡しについての色々; 落札後の手続

嬉しいメールです

明渡交渉無事終了の嬉しいメールが届きました。

数日前、西日本の会員様Ｋさんからメールが届きました。

明渡が無事終わったという内容です。

本当に嬉しいメールです。

初めての明渡交渉です。

今回は、相手（＝債務者）が交渉の窓口に弁護士を指定してきました。

一応のコンサルはさせて貰いましたが、実行するのは会員様です。

相当に不安を感じていたのでは・・・と想像します。

昔からの諺に

「火事場の馬鹿力」

というのがあります。

眼の前に迫った困難に、考えられない力を発揮する、

という意味でしょう。

専門業者が近隣にいない、或いは依頼できない落札者は、自分で交渉を成功させなければいけません。

おそらく、

「必死」

です。

そして見事に成功。

コンサルさせて頂く側の私も非常に心配です。

足の裏を靴の底から掻くような感じです。

でも、おかげさまで、今まではすべて成功しています。

理由は、・・・そうです。

私のコンサルの、上手、下手、ではありません。

落札された会員様の真剣さ、必死さが、成功したと思っています。

もう一つ、

みなさん、比較的時間が自由になるようです。

もし、お時間に余裕が無い方は、業者に依頼、が良いかもしれません。

とにかく、Ｋさん、おめでとうございました。

今月はあと1件、来月が２件、初めての明渡交渉を待つ会員様がおられます。

私の心配が快い快感に変わる事を願っています。

2009年10月17日06:34

カテゴリ: 明渡しについての色々; 落札後の手続

明渡交渉では、具体的になにを決めればよいのですか？

明渡交渉では、具体的になにを決めればよいのですか？

裁判所は、落札結果を債務者兼所有者（以下「債務者」と言います）に知らせる事はしません。

そこで、私の場合は手紙を出します。

普通は、手紙を読んだ債務者から連絡が入ります。

面談日時を電話で決めます。

面談までの間、債務者は当然いろいろ考えます。

そして面談時。

希望や質問をぶつけてきます。

。。。。。。。。

１年位住めないかなあ？

引越す時期は、子供の学校の都合で、夏（春）休みまで待って欲しいのですが・・。

選挙が終わるまで住まわせて欲しい。

家賃を払うので、このまま住む事はできませんか？

立退料が貰えるなら、引越す前に貰いたい。手元にお金は全くないので・・。

。。。。。。。。

立場を認識していないような債務者もたまにいます。

結構ノンビリした希望は、地方に多いようです。

実際、交渉でなにを決めればいいのでしょう。

（ア）、立ち退いて貰う時期

（イ）、立退き料の額と支払時期

（ウ）、建築確認書、測量図などあれば貰う事

（エ）、立ち退くまで、物件を丁寧に使用して貰う約束をする事

（オ）、約束が履行されない場合のペナルティ

こんなところでしょう。

（ア）の目安は、代金納付手続きの日が基本です。

譲歩する場合は、最大限その日から２ケ月を見ています。

強制執行で明渡を受ける場合の目安の期間にあわせています。

（イ）の目安は、強制執行をした場合の費用の半分を上限としています。

これは、業者の場合は色々な考え方のあるところです。

一律一定の金額の提示や、全く払わない所などもあります。

どの方法が良いかは不明です。

私は出来るだけ「恨みを残さない事」を基本にしています。

支払時期は、引っ越しをした日に全額を支払います。

一部でも前払いはしない方針です。

書類を交わしたら幾らか払っている所もあるようです。

それはそれでよいと思います。

私の場合、勤めていた競売専門会社の方針をまねています。

（そういう方針を選択しなければならない事件が起こった為ですが・・。）

（ウ）は、債務者が持っていれば、大抵は渡してくれます。

また、貰っておくと、あとで結構役立つ場合もあります。

（エ）は、解体を予定している場合を除き、設備等を壊されては困ります。

あまりに債務者を苛めて、室内をメチャメチャにされた例を聞いています。

（オ）は、約束を履行して貰うためです。

但し、天候などの理由で遅れる場合があります。

これは仕方ありません。

ペナルティは適用しません。

書式は、司法書士や弁護士に依頼すれば、作成してくれます。

市販されている専門書にも掲載されていると思います。

私の会員専用のホームページには雛型を掲載しています。

ただ、書式が完璧でも、最後は人間性です。

書類を交わしたからといって、安心はしない事です。

2009年10月08日00:26

カテゴリ: 明渡しについての色々

明渡交渉はどんな心構えで臨めばいいですか？

お問合せ色々（明渡交渉はどんな心構えで臨めばいいですか？）

居住する債務者兼所有者との明渡交渉の場合の心構え・基本姿勢をお話します。

業者さんによって、色々なやり方があると思います

でも、これだけは認識しておいて欲しいのです。

落札者（買受人）と債務者とでは、その立場が天地ほどに違う、という事です。

明渡について心配する方は、ここの認識が足りません。

自分の不安だけにのまれています。

落札者には、法律という国家権力がバックアップしているのです。
（昔、最大の暴力団は国家権力だよ、と苦笑した友人がいました。）

それを前提にしつつ、私は丁重な態度で折衝します。

相手の希望も考慮します。

丁重ですが、もちろん、相手の言いなり、という訳ではありません。

決めるべき事はきちんと決めます。
（何を決めるかは次回にお話しをさせて頂きます。）

それには、こちらの基準をつくっておかなければいけません。

債務者の希望が、こちらの基準にあわなければ、あわせるようにしてもらいます。

交渉というより、「打ち合わせ」です。

買受人は監督になってください。

出演者（＝債務者）に演技指導するようなイメージです。

ただ、目線だけは、一歩下がってのほうが良いかと思います。

「上から目線」だけは避けたいものです。

でも、例外があります。

明渡についての案内の手紙をだしても、ナシのつぶて。

訪問し、下手にでても、反り返る方

がいます。

裸一貫から成功した社長や、有名大学を出た方などにたまに見られます。

怒鳴り散らし、或いは、一方的に自分の都合を主張して、

こちらの話を一切聞こうとしません。

仕方ありません。

金銭的には、債務者には全く得にならない強制執行で処理するほかありません。

強制執行の手順は、まず、「催告」という手続きをします。

「催告」とは、

「このまま引っ越しをしないと、１ケ月後、家財を搬出してあなたをここから立ち退かせます。」

と執行官が債務者に宣言します。
（家財搬出する事を「断行」と言います。）

そうしますと、こういう強気の方等は、断行前に、こちらに連絡なしで転居している場合が多いです。

多少の引越料で、頭をさげるのが嫌なのでしょう。

買受人の方へ。

立場が違う、

いざとなったら、「強制執行」という救済手段がある、

（基本的には）国家権力に守られている。

そういう事実を再認識しましょう。

交渉の前、

こちらの基準にあえば、

「相手の言い分もできるだけ聞いてやろう！」

そう言い聞かせてください。

そうして、

明渡交渉の話合は、相手だって初めてだろう、

絶対に緊張しているはずだ！

そう思いますと、きっと自信がでてきます。

債務者の方へ。

威張ったり粘ったりするのは、あなた様の自由です。

ただ、幾らかでも金銭を受領したほうが得なことはたしかです。

どうせ引越すなら、貰えるものは貰って引越ませんか？
（但し、金銭提供の話はなく、単に、出ていけ、と言われる場合もあります。）

あとで、滞納管理費や、強制執行費用を請求されるよりはいいですよ。

2009年10月03日00:15

カテゴリ: 明渡しについての色々

明渡し交渉はどのようにするのですか

お問合せ色々（明渡交渉はどのようにするのですか？）

お問合せで多いのは、

明渡交渉をどのようにすればよいのですか？」

というご質問が多いです。

占有者を「所有者」に限定して、これから数回お話させて頂きます。

明渡交渉は、非常に難しいと思っている方が多いです。

たしかに交渉は難しいです。

何が難しいか、といいますと、

皆さんの気持ちが、難しいという概念に押されて、

既に負けているからです。

「引越してくれるかな。」、

という漠然とした不安が、どんよりとした曇りの天気のように、皆さんをつつんでいます。

ただ、この天気、ちょっとした気の持ちようでかわります、

晴れたり曇ったり、雨だったり、変わってしまいます。

良く、状況を注視してください。

交渉とは、大抵の場合、立場が五分五分の場合を言います。

競売の落札者と占有する所有者との交渉は、交渉とは言えません。

立場が全く違います。

言ってみれば、

所有者の希望条件を、落札者がどこまで聞いてあげるか、

落札者の、法に裏付けされた当然の要求に、占有者がどこまであわせられるか、

の打ち合わせです。

打ち合わせが不調に終われば、占有する所有者は大変です。

「強制執行」という強烈な状況が待っています。

かって、マスコミを騒がせた悪質な不動産業者がいました。

「被害者の会」ができ、超悪質行為が糾弾されました。

ついに、所有財産が多数競売となり、落札されました。

最初、

「強制執行？やれるものならやってみろ。フン！

」

うそぶいていました。

強制執行が断行されました。

多数の作業員が、瞬く間に家財を搬出していきます。

国家権力の凄まじさを実感したようです。

2番目に落札された物件の明渡交渉は、素直に応じました。

「引っ越しはこちらでする。多少、引越代を面倒みてくれ。強制執行だけは止めてくれ。」

落札者に泣きついてきました。

次回、交渉の心構えをお話させて頂きます。

（今回と少し重複するかもしれませんが・・。）

2009年09月20日07:20

カテゴリ: 明渡しについての色々

明渡しの一例

明渡の一例

昨日、１件明渡が終わりました。

ちょっと、ヒアヒアしました

。

対居住者との交渉で心配したのではありません。

落札した依頼者の問題で、ドッキドッキさせられました。

入札前、ローンはｏｋの筈でした。

落札して暫くしたあと、なにか雲行きが怪しいと言ってきました。

初めての一般依頼者です。

私は、ローンには一切タッチしないことにしています。

ローン状況は知らない私です。

売却許可決定が言い渡されましたので、所有者に手紙を出し、連絡をとりました。

電話で、明渡日、立退き料の条件を詰めていました。

そのあとに、ローンが危ないと知らされました！

ヤバッ

！

もし、ローンが出なければ、立退き料を払う事ができません。

金額は依頼者と打ち合わせた金額です。

所有者には正直に事情を話すしかありません。

そして、勘弁してもらおう

。

所有者に電話しました

事情を話しました。

既に、引越す場所と日にちを決めていました。

「どういう事情であれ、あなたとの話合に基づき、予定通り引越しますから。」

「分りました。

じゃあ、もし、ローンがだめだったら、言い出しっぺの私が自腹を切りましょう。

但し、額は提示した金額の半分でお願いします。」

相手は、黙って電話を切りました。

引越予定日の翌日、現場にいきました。

窓からみますと、家財等が見えます。

都内は分りませんが、神奈川の一戸建ては普通４ＬＤＫはあります。

そこから２ＤＫ位のアパート、マンションに移転するのが、普通です。

荷物が入りきれません。

普通は相当残置していきます。

本当に引越したかどうかは、ちょっと分りません。

ポストをみました。

電気を止めた書類が入っていました。

確かに引越したようです。

数日経過。

ローンがｏＫとなりました。

良かった、これで自腹を切らなくて済む

！

あらためて、所有者の携帯に連絡。

アレレ、いくらかけても出てくれません。

２日間、何度もかけました・・・。

・・・出ません。

伝言に対しての連絡もありません。

こりゃあ、おそらく頭にきているんだろう。

仕方ない、任意の話合いは決裂か。

結構気の早い私は、３日目からは一切連絡はしませんでした。

まず、書留をだしました。

郵便局に転居届を出しているかどうかの確認です。

書留の流れをネットでチェック。

おそらく転居先を管轄する？他の郵便局に転送されていました。

裁判所からの郵便物は、物件の住所でだされても、届くことを確認。

並行して、住民票の取得作業にうつりました。

自治体は、個人情報を盾に、第三者への住民票交付は難しいです。

申請書に工夫します。

職員が困らないよう、添付書類を数枚つけます。

そして、入手しました。

転居の前日、転居届を出しています。

転居先が分りました。

引渡命令の宛先をこちらにすれば早いなあ。

代金納付手続きの数日前、ダメもとで所有者の携帯にかけてみました。

通じました。

所有者の気持ちも落ち着いたのでしょう。

鍵の授受と立退き料支払いの日を決めました。

場所は現地。

約束の日の２日前、所有者から連絡がはいりました。

家財の搬出が間に合わないので、日にちをずらして欲しい。

私は、感覚的に、

一度約束した日にちを後に変更する事はあまり良くない、と思っています。

なにが起こるか分りません。

できるだけ早く、「放棄書兼廃棄依頼書」と「鍵」を貰いたいのです。

必要なものだけを持ち出して貰えれば良いですよ。

いらないものは置いていって結構です。

立退き料は約束通り払います。

そして、昨日、無事終わりました。

残置された家財の処分費用は結構かかります。

それでも、強制執行で処理する費用の半分以下です。

日数も節約できました。

メデタシ、メデタシ。

2009年08月04日00:00

カテゴリ: 明渡しについての色々; 落札後の手続

お問合せ色々（空家の残置物はどうすればよいのですか？）

お問合せ色々（空家の残置物はどうすればよいのですか？）

湘南地域の一戸建。

空家でした。

現況調査報告書には、次の記載です。

「屋内は数点の雑品が遺留してあるのみで全くの空家である。」

「本件建物の電気・水道は○年○月○日ころで停止となっている。」

1年以上前から空家のようです。

近隣の聞き込みでは、

所有者の姿はここ1年以上見ていない、といいます。

なんでも、別荘として使用していたようです。

建物の謄本を見ました。

（私は、一戸建の場合、土地、建物の謄本両方をチェックすることはあまりしません。
三点セットで特に問題が無い限り、長年の習性で、建物の、共同担保目録をつけた謄本だけをチェックします。）

所有者は、女性でした。

差押登記がされる数カ月前、氏名変更して、住所も東北のある県に移転しており、それを登記していました。

ちょっと珍しい形態です。

所有者の今回の行動には、アドバイサーがいるようです。

「空家だといっても段階を踏んで処理したほうがいいよ。」

という心の声が聞こえてきます。

落札できました。

事件記録を閲覧しました。

事件記録の表紙、所有者名の欄の下、代理人の欄に氏名が記載されていました。

弁護士でしょう。

記録のなかには、所有者が弁護士に依頼した「訴訟委任状」の写しが綴じこまれていました。

もちろん、この物件の明渡については、この弁護士と折衝しました。

遺留物のうち、２点欲しいものがあるので、其れを返して欲しい、あとは処分してくれ、という内容でした。

返還希望の品は、客観的な価値は殆どないように見えましたが、所有者の思い入の深いもののようでした。

空家だ、と安心しないで、徹底調査をして、事後処理の方針を決めたほうがよいようです。

今回、うっかり、遺留物を勝手に処理していましたら、

損害賠償請求されていたかもしれません。

大分前の、空家の残置物を勝手に処分したケースの判決がありました。

買受人が勝手に処分した古いヒナ飾りに対する損害賠償額が、客観的な価値ではなく、所有者の思い出深い品として、結構な額となっていたような記憶があります。

危ない危ない！！

2009年07月28日18:37

カテゴリ: 明渡しについての色々; 落札後の手続

ちょっとした気配り（書類交換時の注意事項）

ちょっとした気配り（書類交換時の注意事項）

占有する所有者と任意話合が成立、その内容を文書化しておきます。

大抵は、買受人が用意した書類に占有する所有者がサインをします。

それで、９５％以上の確率で、トラブルは起こらないようです。

でも、たまに起こるトラブルは、約束した内容に文句をつける場合です。

内容の全面否定です。

そこで、一応用心です。

文書をつくりましたら、コピーします。

コピーした文書にサインを貰っておきます。

「白紙にサインさせられたので、そんな約束をした覚えはない。」

そんな事を言い出される場合もあるそうです。

まッ、今はないでしょうけれども、・・。

2009年07月23日06:16

カテゴリ: 明渡しについての色々; 落札後の手続

お問合せ色々（空家で残置物がある場合、残置物の所有者はどうやって探すのですか？）

お問合せ色々（空家で残置物がある場合、残置物の所有者はどうやって探すのですか？）

（今日は雑談です。）

その物件の所有者が残置物の所有者と推定される場合です。

いろんなケースがあると思います。

プロだから，特別の方法があるのでしょうね、

いえいえ、私は、興信所勤務の経験はありません。

特に目を見張るようなノウハウなんてありません。

コツコツと聞き込みをするだけです。

金返せ、と、相手を追い詰めるのが目的ではありません。

所有者が見付かったら多少でも金銭を提供して、

残置物を買取る、或いは放棄してもらう、

円満処理が目的、相手も喜ぶ、善意とコスト節約です。

聞かれるほうも、

そんな事情なら、分っているから教えてあげよう。

或いは、所有者本人は分らないが、親戚が◎◎◎に住んでいますよ。

奥さんどうし仲良かったから、あそこで聞けばひょっとしたら・・。

挨拶をして引越したか、突然いなくなったか、なども聞いておきます。

聞込みをするうち、所有者の人間性が見えてくる場合があります。

あとで文句を言ってくる人かどうか？

よし、文句を言ってくる気遣いはない、・・

方針の見直しをする場合もあります。

聞込みをするとき、相手には必ず名刺を渡しておきます。

数日後、連絡があったりします。

面白いことがありました。

所有者に金を貸した、という人からの連絡でした。

「そのお金を私にくれないか。

残置家財はこちらで処分する。

どんな書類にでも、サインをするし、あなたに迷惑は絶対かけない。

なあに、奴がなにを言ってきても、私が出る。

文句なんて言わせないよ。」

職人さんで、会った感じは良い人です。

善意で貸したのに踏み倒された

！・・・怒り心頭

。

この話、私はのりました。

債権者が何らかの情報を握っている場合があります。

家財がたくさん残っていました。

差押後、奥さんはさっさと出て行き、その後暫くして所有者は癌で死去。

所有者のご両親は、ささやかな葬儀をしたと聞きました。

ただ、家財はそのまま残置。

ご両親の居所は、近所の人はだれも知りません。

債務者の苗字が珍しいので、全国の電話帳を調べた事があります。

５、６件ありました。

電話しました。

なかに、親戚もいましたが、今、付合いはない、といいます。

仕方ないな、とりあえず、債権者に代金納付手続きの日を知らせてやろう。

担当者に連絡しました。

会話の流れのなかで、両親の居所がわかる、と言います。

なんと、私の事務所から車で１時間もかからない所にいました。

両親は、これで家賃を取ったらボッタクリだあ、と思う位の汚く古い小さな貸家に住んでいました。
（大家さん、ごめんなさい。貴方の財産をけなすつもりは毛頭ありませんので・・。）

寝たきりの老父を介護する老母が、

ご迷惑をおかけしまして申し訳ありません、

ちっちゃな体をさらにちっちゃくして土下座です。

待ってください、そんなつもりじゃあないのです。

私は、少し、眼に汗をかいていました

。

老母から書類を貰い、お金を払いました。

帰り際、気配を感じて、ふと振り返りました。

老母が合掌しています。

・・・・・・・・・・。

2009年07月20日06:36

カテゴリ: 明渡しについての色々; 落札後の手続

お問合せ色々（空家はどう対処すればよいのですか？）

お問合せ色々（空家はどう対処すればよいのですか？）

普通、一般の方は、空家だと安心します。

居座られる心配がない、と思うようです。

ほぼ、正解です。

私は少しだけ心配します。

競売専門業者で見習いをしていた頃の先輩の教えです。

「問題が見えているのは、それを解決すればいいさ。

問題が見えない物件ほど、キッチリ処理しておくもんだよ。」

競売の法律が今ほど整備されていないころのアドバイスです。

空家は誰もいません。

これを、どう見るか、各人の考え方ひとつです。

A案：

「空家だから、もう任意退去している。

残置物はこっちの費用負担で処理してやるんだ。

なにか言ってきたら、逆に処理費用を請求してやるさ。」

B案：

「あとで、誰かが出てきて、文句をつけられたら嫌だなあ。。。。。

文句を言われても大丈夫なようにしておこう。」

どっちの考え方をとるかは、自由でしょう。

A案で処理して、あまり問題は起こらないようです。

ただ、絶対におこらない、と断言はできません。

数年前、ある業者さんが、空家の残置物を勝手に処理しました。

裁判所は、その業者さんに損害賠償￥３百万円支払え、と判決しました。

ある業者さん。

夜逃げして、家財を残置した物件を落札。

（私のアドバイスは全く無視。）

リサイクルやさんに、家財をそっくり売却。

そんなことは忘れてしまった１年後。

北陸の司法書士事務所から、損害賠償請求の内容証明がきていました。

こんな事は面倒です。

これらを防ぐ方法は、裁判所を経由して引渡を受けておくことです。

「強制執行」と言われる方法です。

これだと、残置物の所有者の喧嘩相手は「国」。

落札者は蚊帳の外。

「強制執行」って、一般の方は嫌がる方が多いです。

「強制執行」と言いますと、なにか大事件のように感じるようです。

弱いものいじめをしているような印象もうけるようです。

また、現在の強制執行って、面倒な手続きを踏みます。

時間もお金もかかります。

空家の強制執行をおこなう前に、ちょっと所有者を探してみませんか。

所有者を見つけ出し、納得して貰えば、あとで問題はおこりません。

私がおこなうちょっとした所有者探しの方法を次回お話させて頂きます。

但し、成功確率は半分程度ですが。。。。

2009年07月17日05:37

カテゴリ: 落札後の手続; 収益用物件について

お問合せ色々（アパートを落札いました。家賃はいつからもらえるのですか？）

お問合せ色々（アパートを落札いました。家賃はいつからもらえるのですか？）

意外と多いお問合せがあります。

賃借人のいるワンルームマンション、或いはアパート、マンションを落札しました。

家賃はいつから貰えるのですか？

まず、あなたが落札したことを、裁判所は賃借人に知らせる事はしません。

落札者本人が、賃借人に連絡しなければいけません。

家賃は、物件の所有権を取得した時点から、貰う権利も発生します。

所有権の取得はいつからでしょう。

よく勘違いしますのが、代金を裁判所の口座に振り込んだ時点、と思っている方がいます。

代金を全額払ったのだから所有者だ、これは間違いです。

裁判所に、代金を振り込んだ控え（裁判所提出用）、住民票（資格証明）、入札書におした印鑑などを持参して、代金納付手続きを終えた時点で、晴れて「所有者」となります。

収益用物件でしたら、家賃はこちらで貰います、と主張できます。

事前に、賃借人には、知らせておかなければ、何も知らない賃借人は、今まで通りのスタイルで、家賃を既に支払っているかも知れません。

最近は、そのアパート、マンションを管理している業者が、その物件が競売にかかった事を理由に、管理をやめてしまうケースも結構あります。

できましたら、落札した時点、或いは売却許可決定が言い渡された時点で、

「こんど所有者が私になります。

正式な所有権移転の時期は、はっきりしましたらご連絡いたします。」

位の通知は、お客様である賃借人には、お知らせしておきたいものです。

2009年07月16日07:04

カテゴリ: 明渡しについての色々; 落札後の手続

お問合せ色々（立退交渉はいつから始めればいいのですか？）

お問合せ色々（立退交渉はいつから始めればいいのですか？）

これはいろいろなケースが考えられます

正式には、所有者となったあと、所有権に基づき、交渉、ということでしょう。

開札期日からの一つ一つの区切りが以下です。

１、開札期日にトップ当選した時

２、売却許可決定の言渡しを受けた時

３、売却許可決定が確定した時

４、代金納付期限通知書が来た時

５、代金納付手続きをして所有権を取得した時

（専門的な文言で、慣れない方には分りにくいかも知れませんが、お付合い頂ければ幸いです。）

業者は、それぞれの考え方で、どの時点でアクションをおこすか、ある程度決まっています。

あるいは、この物件はこの段階で交渉開始したほうが良いかな、という判断もあるでしょう。

一般の方は、いつが良いでしょう。

交渉、というよりも、落札者の意向を伝える時期、と思えばよいでしょう。

ただ、物件により色んなケースがあります。

一律この時点から、とは決められません。

一応の目安です。

４の代金納付期限通知書が来たあとで、債務者に連絡、というスタイルが無理がないようです。

代金納付期限通知書には、代金納付手続きをする日が記載されていますので、話をしやすいでしょう。

手続きをしますと、買受人ははれて所有者です。

代金納付手続きをして、さあ所有者なった、債務者に即出ていけ、では、相手も困ります。

予め、余裕を持って、連絡をしたほうがよいでしょう。

代金納付手続きをした時、引渡命令の申立も忘れずしておきましょう。

（裁判所によっては、任意交渉をしても進展がない場合に初めて申立を受付けます、というスタイルの所もたまにありますが・・。）

2009年07月14日19:31

カテゴリ: 明渡しについての色々; 代表的ご質問

お問合せ色々（立退と立退き料について）

立退き料は何故、どの位払うのですか？という類のお問い合わせも結構あります。

本来落札者が支払う義務はないのです。

でも、落札者は、債務者にスムーズに引っ越してほしいです。

強制執行なんて、費用と時間がかかり過ぎ。

できれば避けたいです。

そこで、任意の話合での立退き料の支払いです。

首都圏の感覚ですと、一戸建ての場合、立退き料は数十万円から、物件によっては￥１００万円以上の提供もあります。

総額数千万円では、立退き料の占める割合は数パーセントです。

強制執行の費用よりは安くあげよう、という計算もありますし、保険的な意味合いもあります。

でも、この感覚を全国どこにでも適用、というわけにはいかないようです。

全国的にみますと、一戸建てで、百万台、或いは二百万、という物件も結構あります。

そういう物件で、仮に￥３０万の立退き料では、総額にしめる割合は、１０パーセント以上になるかも知れません。

購入者の予算も限られています。

難しいですね、こういう場合の立退き料の計算方法は？

ただ、前にも書いたと思いますが、本当の地方物件で実際にあった事例です。

裁判所からの手紙、というだけで、ビックリする債務者もいます。

引渡命令が届いただけで、驚いて、数日のうちに転居。

落札者に渡してほしいと言い置いて、鍵は隣家に預けていました。

こんな債務者だけでしたら本当によいのですが・・。

所有者で、落札者を睨みつけ

、おまえは私の加害者だ、というような眼をされますと、あまり良い気分ではありません。

でも、こうゆう所有者、立退き料なんて眼もくれず、執行官から催告をうけますと、サッサと引っ越してしまう場合もあります。

大分昔です。

土建屋の社長の自宅を落札。

立退きの話合に行ったところ、「お前と話すつもりはない。帰れ！」

怒鳴られました。

仕方なく、強制執行の催告で、早朝、執行官が社長に面談、説得です。

１０日ほどして現地に行きましたら、既に引っ越していました。

2009年07月11日02:05

カテゴリ: 用語・単語の説明; 代表的ご質問

お問合せ色々（使用貸借）

お問合せ色々（使用貸借）

ﾌﾞﾛｸﾞを始めて約3年、ホームページを公開して約9年、です。

いろんなお問合せがあります。

過日のお問合せ。

裁判所名、事件番号を言い、代行して貰えますか、と言います。

早速、受話器を握りながら、調べました。

調べたのは、BITでなく、業者専門の情報誌です。

要点をまとめたもので、間取り等の図面は入りませんが、コンパクトで、しかも安いので、
私のような業者にはメチャクチャ重宝です。

お問合せの物件は、建物だけの売却でした。

敷地は建物所有者の叔父所有です。

敷地を利用する権原は使用貸借でした。

使用貸借とは、金銭の授受の無い貸借りです。

一度入札した人がいましたが、何らかの理由で保証金を放棄、再度の期間入札です。

ですから、売却基準価額は同じです。

「代行はできません。」

そして、理由を言いました。

使用貸借とは、敷地所有者から、「明渡せ」と提訴されたら、まず、99％敗訴。

一般公募の入札に、なんでこんな物件をだすのか、疑問ですね。

お客様が明らかに損害を被ると分っていて、代行コンサルはできません。

「あー、そうですか。それが聞きたかったのです。」

別のお問合せですが、一方的にまくし立てられ、回答しますと、最後に受話器をガチャン。

こんなお問合せが結構あります。

心配なのは、こういう方のお問合せの姿勢は、まず私とのゆっくりとした会話がありません。

相談者は、利用するものは利用して安くあげよう、という感覚のようです。

それはそれで結構です。

でも、そんな姿勢はいつか大損をしてしまうような気がしてなりません。

「安さ」だけにひかれて、へんな物件を取得しなければ良いなあ、と真剣に思ってしまいます。

2009年07月09日05:26

カテゴリ: 現地調査のポイント; 明渡しについての色々

一戸建ての現地調査です。

カーナビをつけていないので、明細地図片手に現地まで行きます。

このやり方、結構満足しています。

周辺の環境把握に役立っているような・・。

現場に着きましいた。

車があります。

在宅しているのかな？

コンクリートの階段を上って、玄関ドアの前。

ドアの貼付ラベルを自然にチェック。

それにしても、玄関がゴミだらけ、汚い！

これは男性の独り住いの特徴です。

立退きの手紙を出しても、返事をくれる確率は5割以下。

強制執行の催告をして、やっと引っ越す準備を始める類かなあ・・・。

女性がいれば、まず、玄関は掃除して「見てくれの美」を保とうとします。

女性本能でしょう。

洗濯物の干し方ひとつ取っても、男女では大違い。

そのくせ、女性の独り住いの場合の立退交渉は、神経を使います。

一度した約束を平気で破り、新たな要求をしてきます。

それがのめないなら、それはあなたが絶対に悪い、と真剣に思う方がたまあ～～～におります。

チャイムを押しました。

暫く待ちましたが、応答がありません。

まッ、いいか。

そのまま、車に戻りました。

近隣の聞きこみをやろう、という気持ちにはなりません。

落札できたら、あとの流れができていましたので。

2009年07月07日05:50

カテゴリ: 明渡しについての色々; 競売等関連記事

テレビニュースで、競売の強制執行の場面が一部放映

私のホームページで、神奈川県内の競売物件情報は、不動産競売流通協会さん作成のものを利用させてもらっています。

とにかく良くできています。

全国版はこちらです。

その不動産競売流通協会の吉村さんから、メールがありました。

テレビ東京の競売関連のニュースで出る、というのです。

そして、昨日朝６時２０分前後からの経済特集で、競売について、放映されました。

家財そっくり残置しての空家（マンション）の強制執行をチラッと映していました。

室内の撮影は許可されませんでしたが、外に搬出された家財等が廊下を運ばれ、最終的には倉庫に保管されていました。

大きな倉庫がいっぱいです。

１ケ月保管され、引き取りに来なければ、普通は落札者が買い取ります。

そして、所有権を取得してから、処分します。

その強制執行を補助する業者の予定表は、ぎっしり埋まっていました。

少ない日で３件、多い日で７件が予定されていました。

最後に、吉村さんが映って、締めくくりました。

「不景気が競売市場に反映されるまでは、１年～１年半はずれ込みます。

競売件数は今後ますます増え続けます。」

確かに、確かに、その通りですね。

2009年07月05日06:14

カテゴリ: ちょっとした注意

書類作成上のちょっとした注意

弁護士さんとの折衝は結構あります。

ある先生。

話していても、「この先生、切れるなあ！」と感じました。

聞けば、司法試験合格者研修の先生もしていた、と言います。

その先生曰く、

契約書など書類をかわすのは、

後日トラブった時、勝つための準備、といいます。

改めて「そうか」と認識させられました。

予防医学と一緒、トラブル発生を防止する為。

なるほど、と思いました。

競売物件を扱う業者として、任意の交渉での処理が結構あります。

書類を作成します。

うっかり忘れるのが、最後の条文にいれる次の文言です。

「上記記載事項以外、債権債務の存しない事を特に確認する。」

というような内容の文言をいれる事です。

プロの弁護士先生には常識でしょうが、我々素人は、うっかり忘れてしまいます。

気をつけたいものです。

2009年06月26日05:42

カテゴリ: 三点セットについて; 各資料調査のポイント

三点セットのどこが大切？?

今日のポイント・・収益用物件の賃借人の立場と、買受人の敷金に対する対応の一つの考え方

物件明細書の「３　買受人が負担することとなる他人の権利」欄が「なし」という記載で、

次の「４　物件の占有状況に関する特記事項　」で、次のような文言が記載されている場合の、私がコンサルする現実的な対応についてお話させて頂きます。

普通の賃借人とします。

どれも、「○○が占有している。」

という文言の後に続く文言です。

「同人の占有（又は賃借権）は（仮）差押えに後れる。」

「同人の占有（又は賃借権）は滞納処分による差押えに後れる。」

「同人の賃借権は抵当権に後れる。但し、代金納付から６ケ月明渡が猶予される。」

「同人の賃借権は差押（仮差押え、滞納処分による差押）後に期間が経過している。」

このような文言がありますと、落札者が代金納付手続きを終了し、その物件の所有者となった時点で、賃借人の立場は天国と地獄位に変わってしまいます。

賃借人が旧所有者と交わした賃貸借契約は、新所有者（買受人）には全く通用しないのです。

新所有者の前では、従来の賃貸借契約書は消滅してしまい、無効、なのです。

賃借人は、立場が、合法的賃借人から、なんと不法占有者になってしまいます。

敷金をいくら預けたんだよ、と契約書片手に新所有者に詰め寄っても、法律は守ってくれません。

それどころか、居座ろうとしても、（表現が悪いのですが）強制執行で叩き出されてしまう運命にあります。

買受人に対しては、契約自体が無いのですから。

そこで、買受人の対応です。

大抵、収益用物件を取得するのは当然、家賃が目当てです。

できれば、今の賃借人に引続き借りて貰いたいです。

いったん退去されますと、まずリフォーム、並行して、入居者の募集。

結構経費がかかってしまいます。

買受人の中には、法律の判断を優先して、

現在の賃借人と契約をする時、新たに敷金を要求する方がいます。

これ、必ずもめます。

あたり前です。

賃借人は、何の悪さもしていません。

青天の霹靂の被害者です。

そうして、賃借人は、面白くない、と退去するケースがあります。

今、敷金なし、なんて物件も結構あります。

冗談じゃあない、のです。

私が収益用物件取得を目的とした依頼者にする基本的コンサルは、敷金を負担したほうが良いです、というアドバイスです。

但し、１年以上は借りてください、などという条件をつけたら如何ですか、と。

せいぜい敷金は多くても賃料の２ケ月分です。

退去されて入らなくなった賃料のマイナス分と、新たに募集するのに支出する金額の合計額のほうが敷金よりはるかに上回っているはずです。

まあ、例外的な場合もあるでしょうが・・。

商業ビルの場合は別です。

なんといっても、保証金の額が違います。

その辺の判断は、専門業者と相談されてください。

2009年06月23日06:48

カテゴリ: 明渡しについての色々; 強制執行の手続き

明渡交渉での債務者の駆引き

昨日、１件、強制執行で、執行官から引渡を受けました。

空家のマンションで、現況調査報告書の写真では、多少家財が残置されているようです。

落札後、所有者を探し、手紙を出しました。

多少の金銭の提供をするので、任意の明渡をして欲しい、という内容です。

私は、簡単にケリがつく案件、と思っていました。

どうみても、債務者に都合のよい提案です。

案の定、債務者から連絡がありました。

期日を決め、物件の前で待合わせをしました。

当日、高齢の債務者が鍵をあけました。

私、「さあ、中に入りましょう。」

債務者、「いや、私は入らない。入るのはあんた一人で入ってくれ。」

私、「なに言ってるんですか。なかに入って、いるもの、要らないものを確認して、書類にサインをもらって、それで引渡が終わるんです、そこでお金を渡します。」

債務者「冗談じゃあない。私の意思に反して売られたんだよ。そんなことはできない！あ、そう。じゃあ、この話はなかったものにしよう。」

そう言うと、サッサと物件に鍵をかけて、エレベーターに歩き始めました。

その姿は、なにか不自然です。

私があわてるのを期待しているような感じです。

私「ちょっと、待ってください。書類に目を通して、それから決めてはどうですか？」

債務者、「いや、いやだ。私はどんな書類にもサインはしない！」

私は、債務者が誰かに入れ知恵をされている、と確信しました。

「そんなら結構です。」

今度は、私が拒否しました。

債務者と私は、無言のまま、一緒にマンションの玄関をでました。

債務者が先に車に乗り込み、帰りました。

私が帰る途中、債務者の車が路肩に止まっていました。

私が追いかけてくるのを待っているようです。

あえて、私はその車を無視し、追い越しました。

この時、強制執行で処理しよう、と決めていました。

駆引きをしてくる債務者と、任意の話合をしましても、こちらが振り回されるのがオチです。

どうも最近、以前と異なり、明渡交渉に素直な態度で応対する債務者が幾分減ったような印象です。

一般の方でしたら、駆引きに応じるケースがあるかも知れません。

専門業者としての私は、債務者の下手な駆引きには、嫌悪感を感じるだけ。

最初に提示した条件が良いだけに、何か裏切られた気持ちになっていました。

そして、昨日の執行です。

残置物が無価値物と執行官が判断すれば、１回の執行で終わります。

それが狙いです。

そうしましたら、執行費用は数万円です。

開錠技術者に数万円払っても、トータル５～６万円で済みます。

しかし、開錠してみなければわかりません。

なにか搬入されているかも知れません。

現況調査報告書添付の写真ではそれほどでもないのに、実際は天井まで物が積み重なっていたこともあります。

中に入るまでは不安がありました。

室内は、ホコリのかぶったソフア、事務机、壊れた照明器具の一部でした。

執行官は、無価値物、と判断しました。

その場で引渡を受けました。

代金納付手続きからは３週間ほど経過していました。

2009年06月10日22:44

カテゴリ: 競売情報含む日記や感想; 用語・単語の説明

不景気の雑感

三点セットをネットで見ますと個人名が黒色で消されています。

昨日、横浜地裁に行きました。

入札前に、個人名を確認したいためです。

閲覧室で、三点セットを見ました。

ついでに、「配当要求終期の公告」という小冊子をみました。

差押されたばかりの物件の一覧です。

これを見、登記簿謄本を取得して所有者を調べて訪問、任意売却を勧める業者がたくさんいます。

「配当要求終期の公告」を暫くぶりに見て、あれ、ちょっと違う雰囲気に気付きました。

鎌倉、藤沢の湘南地域の物件が、以前閲覧した時より、確実に増えています。

湘南は、神奈川県内の多額納税者が多数住んでいます。

同様に、横浜市青葉区の高級住宅街の物件も増えています。

すべて敷地の広い一戸建です。

ここまで不景気の波がジワジワ浸透しているのですね。

不景気は、競売物件が増えて忙しいでしょう、という方がいます。

しかし、購入者も減少しています。

まあ、誰にでも都合の良い時代なんてあるわけないでしょう。

2009年06月07日22:44

カテゴリ: 三点セットについて; 各資料調査のポイント

三点セットのどこが大切　?　③

今日のポイント・・収益用物件の注意

物件明細書の「３　買受人が負担することとなる他人の権利」の欄に「賃借権」として、概要が記載されている場合があります。

その場合、買受人（＝落札者）は、そこに記載された賃貸借契約を引き継がなければいけません。

従来の貸主の立場を、買受人が引き継ぐ、つまり、買受人が貸主の立場になります。

そうして、従来の賃貸契約は続行しなければいけません。

敷金についても、買受人は、借主に対して、返還義務を負います。

預かってもいない敷金を返還するなんて不合理だ、と思う方も多いはずです。

裁判所もそれは承知しています。

評価書をみれば分りますが、売却基準価額算出の過程で、買受人が負担する敷金分を控除しています。

問題は、
「３　買受人が負担することとなる他人の権利」が「なし」となっている場合の賃借人に対する、収益用を目的に購入した買受人の対応です。

法律を前面に押し出す対応によっては、結果的に損をするかも知れません.

その辺は次回お話させて頂きます。。

2009年05月10日06:13

カテゴリ: 三点セットについて; 各資料調査のポイント

三点セットのどこが大切？②

今日のポイント・・物件明細書記載文言のうっかり見落とし要注意

物件明細書の最後の欄に

「５　その他買受けの参考となる事項」があります。

ここに記載される文言は、とても短いので、うっかりしますと、見過ごしてしまう事があります。

でも、大切な文言です。

中には、ギュッと絞ったトラブルの塊のような文言もあります。

慣れない方は、勝手に判断せず、専門家に確認されてから、入札の準備に入ったほうが良いでしょう。

良くみられるのは、マンションで、「滞納管理費あり」という文言です。

初めて競売物件に接する人には、この文言を読んで、単に「管理費の滞納がある。」という認識しか浮かばないでしょう。

この滞納分は、結局は落札した人が払うようになります。

借地権の物件で、

「地代代払いの許可あり」という文言が記載されている事があります。

ちょっと勉強された方は、この文言で安心されるかも知れません。

この文言には、結構深い意味が隠されています。

以下、この文言の意味をお話します。

。。。。。。。。

借地の建物が競売になりました。

建物所有者は、地代の支払をせず、大分たまっています。

このまま、地代の不払いが続けば、地主が借地権の解除をするかも知れません。

そうしますと、物件の担保価値は大幅に減少、債権回収が難しくなります。

競売を申し立てた金融機関等の債権者は、そのような事態を避けるため、建物所有者にかわって、地代を代払いする許可を裁判所からもらって、代払いします。

ここで、安心しないでください。

まず、債権者が、きっちり地代を払い続けているかどうかは分りません。

数ケ月分だけ払って、あとは未払い、なんてこともありました。

次、地主が地代を受領するかどうか、分りません。

受領拒否しているかも知れません。
（その場合、債権者は供託するでしょう。）

スムーズに、借地権が買受人に承継されるかどうか、？です。

場合によっては、裁判になるかも知れません。

この位の状態が「地代代払いの許可あり」の背景に考えられます。

。。。。。。。。

ここに記載される文言は、必ず、チェックされて下さい。

ただ、困ることがあります。

裁判所によって、同じ現象なのに、記載されたりされなかったり、ということがあります。

私の知る限り、東京地裁は丁寧に記載されている印象があります。

競売件数も多く、それだけトラブル件数も多いから、かも知れません。

結構大雑把だなあ、という裁判所支部も時折見かけます。

しっかり、三点セットを精査することが大切です。

2009年04月19日22:36

カテゴリ: 現地調査のポイント; 三点セットについて

物件内の自殺についての雑感

投資用として、ワンルームマンション、１ＤＫなど、単身者用物件を探している会員様が結構おられます。

過日、現地調査をしたが、ひとつ調査をわすれた項目があるが、どうしよう、という相談を頂きました。

内容は、物件で自殺者がいたかどうかのチェックを忘れた、というのです。

横浜地裁管轄物件です。

私は、横浜地裁の、その点の調査はしっかりしているという印象をもっています。

その旨を告げましたが、確実ではありません。

念のため、判例を調べました。

今年１月の判例がありました。

さいたま地裁です。

物件内で自殺の事実があったのに、現況調査報告書にその事実の記載がまったくありませんでした。

買受人が、それについて、損害賠償を求めた事案でした。

裁判では、執行官の調査についての過失は認めていませんでした。

まあ、物件内の自殺事故なんて、滅多には起こりません。

でも、三点セット記載事項を鵜呑みにせず、しっかりした現地調査が大切、という認識を改めてもった次第です。

2009年03月10日04:27

カテゴリ: 三点セットについて; 各資料調査のポイント

三点セットのどこが大切？..

今日のポイント・・マイホームを探す方は、主に三点セットのどこを見ればいいのか？①

裁判所は、競売物件購入希望者のために、独自に物件調査をしています。

調査結果をまとめた資料を、「三点セット」とよんでいます。

一定期間、誰でも閲覧できます。

ほとんどの裁判所は、インターネットでも見る事ができます。

三点セットは、

「物件明細書」

「現況調査報告書」

「評価書」

の３部作で構成されています。

いろんな観点で、見るところが違ってきます。

マイホームを探す方は、自分が使用する目的です。

買ったら、賃借人がいてすぐ使用できない、では困ります。

その判断材料としては、

「物件明細書」というタイトルの資料を見てみましょう。

物件明細書には、１～５までの欄があります。

「３　買受人が負担することとなる他人の権利」という欄があります。

まず、ここが「なし」と記載されている物件を選びましょう。

さらに、

「４　物件の占有状況に関する特記事項」欄で、

「本件所有者が占有している。」と記載されている物件を選びます。

「所有者」のところは、「共有者」或いは「債務者」という」文言でも同じです。

理由は、買受人の、立ち退いてくれ、という要求に占有している人が、居座れないからです。

買受人が新所有者となりますと、立ち退かない相手に対して、即、強制執行で立ち退かせる、という方法が認められています。

ただ、強制執行は、時間とお金がかかります。

できれば、話合で引っ越ししてもらいたいものです。