競売の知識が色々分かるホームページです。
一度、覗いてみてください。
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◎hiroshi様のご相談
お世話になります。
教えてください。
入札期間中に登記簿事項の内容が変更されることはないでしょうか？（競売妨害になるような）
入札前（保証金振込前）に一般の不動産取引のように登記事項を再度確認の必要があるのでしょうか？
◎管理人の回答です。
ご質問、ありがとうございます。
＞入札期間中に登記簿事項の内容が変更されることはないでしょうか？（競売妨害になるような）
滅多にありませんが、絶対にない、と断言はできません。
＞入札前（保証金振込前）に一般の不動産取引のように登記事項を再度確認の必要があるのでしょうか？
これは、そうすべきでしょう。
執行妨害の有無のチェックもさることながら、登記事項に目を通しておく事は必要と思っております。
私は必ずチチェックしています。
所有者の性格など想像して、明渡交渉の参考にしています。
因みに、差押登記がついてから、何らかの登記がされている場合、その登記は法的な対抗力はありません。
抹消されます。
ただ、そういう事を行う相手と認識して、明渡手続きは、強制執行で処理されるのが良いと思います。
約3月間、ご無沙汰致しました。
その間、折角のご質問にも回答できず、
申し訳ないことをしてしまった、
という深謝の気持ちでいっぱいです。
どうぞ、
ご質問に回答させて頂きますので、
何でもお尋ね下さい。
分かる範囲で回答させて頂きます。
ありがとうございます。
◎J＆S様のご相談
競売物件を入札しようと考えているのですが、その物件は賃貸借契約されており、保証金が月額賃料の４年分となっています。
保証金は通常１年分くらの賃料だと思うのですが、このようなケースでも賃貸人が退去の際には、この過大だと思われる賃料を支払うしかないんでしょうか？
競売を想定して偽装の賃貸借契約に思えます。
◎管理人の回答です。
物件明細書で、その賃貸借契約が、
「３ 買受人が負担することとなる他人の権利」欄に記載されていますか。
記載されていれば、落札者は、賃貸契約を引き継ぐことになります。
但し、（買受人・賃借人双方に言えますが）その記載内容に納得がいかず、話合をしても不成立の場合は、裁判で決めて貰う事になります。
「３ 買受人が負担することとなる他人の権利」欄に記載がなければ、落札者（＝買受人）は、その賃貸借契約に拘束はされません。
落札者が代金納付手続きをした時点で、その賃貸借契約は、買受人に対しては無効となります。
買受人は、賃借人が旧所有者に預託していた敷金や保証金の返還義務はありません。
それまでの賃借人は、「不法占有者」という立場になります。
できれば、三点セット等を弁護士等専門家に見て貰い、意見を求めては如何でしょうか。
性質の悪い賃借人の場合、物件明細書記載事項など無視して、強引な方法で、自分の主張だけしてくるかも知れません。
最終的には、訴訟も選択肢にいれておいたほうが良いケースもあります。
滅多にはないのですが、
物件明細書最下段≪注意書≫記載のように、物件明細書の記載内容が訴訟等で異なる判断がなされる可能性もありますので、慎重にご検討下さい。
評価書は、おおよそ以下の流れで構成されています。
（裁判所によっては、若干相違あり）
。。。。。。
１、評価額
２、評価条件
３、目的物件
４、目的物件の位置、環境等
５、評価額算出の過程
６、参考価格資料
７、付属資料の表示
。。。。。。
このうち、私が特にチェックするのは、
４、目的物件の位置、環境等
これは、更に項目が分れます。
一戸建の場合、
１ 対象土地の概況及び利用状況等
２ 建物の概況及び利用状況
マンションの場合
１ 敷地の概況、利用状況等
２ 建物の概況
（１）一棟の建物の概要
（２）専有部分の概要
いろんな項目が並び、それぞれ説明があります。
最後の項目が
「特記事項」
というタイトルです。
ここは、評価人（＝不動産鑑定士）が、入札希望者に対して、
予め知らせておいたほうが良いと思った事実を記載しています。
主に、物件の瑕疵、
調査しても不明な点,
これは知っておいたほうが良い、と評価人が判断した事項
などが記載されています。
ここは、例え簡単な短い文章でも、見逃さないよう注意します。
業者以外の方は、ここの記載事項につきましては、
あまり気にとめない方が結構おられるようです。
チョットお待ち下さい。
高価なお買物です。
専門家に聞くなり、
役所等の部署で説明を受けておくとよいです。
◎みやざき 様のご相談
＞平成１６年４月１日以降に賃貸借契約してその後に抵当権設定され差押さえされた物件についても＜抵当権設定前・後に関係なく＞明け渡し猶予後に引渡命令は基本にでると考えて良いのでしょうか？
◎管理人の回答です。
あくまでも担保権（抵当権、根抵当権）が設定されている建物について、平成１６年４月１日以降に賃貸借契約が設定された場合につきまして、６ケ月の明渡猶予が適用（民法３９５条）されます。
担保権が設定される前の賃借権は、「買受人が負担することとなる他人の権利」となりまして、引渡命令での処理はできません。
。。。。。。。。。。
参考
民法第395条〔抵当建物使用者の引渡の猶予〕
抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって次に掲げるもの（次項において「抵当建物使用者」という。）は、その建物の競売における買受人の買受けの時から六箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。
一競売手続の開始前から使用又は収益をする者
二強制管理又は担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後にした賃貸借により使用又は収益をする者
�∩姐爐竜�定は、買受人の買受けの時より後に同項の建物の使用をしたことの対価について、買受人が抵当建物使用者に対し相当の期間を定めてその一箇月分以上の支払の催告をし、その相当の期間内に履行がない場合には、適用しない。
。。。。。。。。。。
◎物件明細書は、占有関係に付、現況調査報告書に基づく占有者に対する、裁判所の法的な判断が記載されています。
以下、物件明細書の大切なポイントです。
「買受人が負担することとなる他人の権利」欄が「なし」という記載の場合、
原則、
「物件の占有状況等に関する特記事項」欄に記載された占有者は、
引渡命令の対象（＝相手方）となります。
任意で退去しない場合、強制執行で退去を求めることができる占有者、という事になります。
これは、物件明細書を見る時の大切なポイントです。
◎みやざきさまのご質問
賃借人ありマンション物件について
物件明細書＜日付・２３年４月８日＞
＜買受人が負担する他人の権利＞
賃借権
期限 ・２３年４月１日
賃借人は期限後の更新は買受人に対抗できると記載ありました
この場合４月に更新されていれば
通常賃借期間２年程度は明け渡し命令は不可
になり２年後は命令事体出せなくなるでしょうか？＜６ケ月猶予との違い＞
賃借権登記の可能性も有るのでしょうか？
◎管理人の回答です。
物件明細書の＜買受人が負担する他人の権利＞欄に賃借権として記載があれば、その賃貸借契約は、買受人が引き受けとなります。
その契約の貸主の地位が、所有者から買受人に承継するもの（貸主の交代）、と思って下さい。
「賃借人は期限後の更新は買受人に対抗できる」とは、以下です。
買受人から賃借人に対して、契約の更新はしません、と契約解除を求められても、賃料不払い以外の理由では、基本的には、賃借人はその申出でを拒否できる、という意味です。
この賃借人に対して、引渡命令で退去を求めることはできません。
因みに、引渡命令の申立ができるのは、買受人が代金納付手続きをしてから６ケ月（明渡猶予の占有者がいれば９ケ月）以内です。
６ケ月明渡猶予の占有者とは、買受人が代金納付手続きをするまでは、賃借人の立場ですが、買受人が代金納付手続きをして新所有者となれば、不法占有者の立場になる賃借人のことです。
ただ、即、退去では気の毒なので、６ケ月間はその建物を使用していても良い、ということです。
勿論、その間の建物使用料は払わなければいけませんし、１ケ月滞納すれば、強制執行の対象となります。
賃借権登記は、今は殆どないようです。
（管理人は、法の専門家ではありません。正式な法解釈は、専門家に聞くか、専門書で研究されて下さい。）
昨年の、各裁判所の落札件数を調べてみました。
不動産競売情報サイト・ＢＩＴの「過去データ」の数字を基に作成しました。
「平成２２年・全国裁判所の落札件数一覧」として、私のＨＰに掲載しました。
一番落札総数の多い裁判所は千葉地裁(２５２７件)、
東京地裁（２２５２件）を超えていました。
これは意外でした。
マンションは、やはり東京地裁（１４２３件）が断トツ、
二番手の大阪地裁（８２０件）を大きく上回っていました。
戸建ては、千葉地裁（１６２０件）がトップ、二番手が札幌地裁（９７３件）でした。
データは、イメージと現実を区分します。
見る人の立場（環境）で、様々に展開します。
このデータがどのように展開していくか、
眺めてみるつもりです。
不動産競売の手続きは、民事執行法という法律に基づいて行われています。
いろんな手続きのなかで、なんでこんな規則があるんだろう
、と不思議に思う事はありませんか。例えば、前回のブログでお話しました共同入札の場合の許可です。
或いは、「次順位買受の申出」です。
又は、期間入札です。
１週間以上１ケ月以内の期間で定められる「期間入札」、なんてまどろっこしい手続きをとるのだろう。
期日入札で、入札したその日のうちに結果がわかればいいのに。
以上の疑問点に、管理人が勝手に想像してお話しします。
これらの手続きの目的は、談合防止でしょう。
入札で、業者同士が共同して入札する事を防止する為の、事前の許可申請。
次順位買受申出ができる入札者の条件を決めています。
もし、申出条件を決めないで、次順位ならどんな金額でも申出ができたら、どうでしょう。
相場を無視した高額でのトップ当選者と、はるか低額の次順位とで、色んな画策ができるかも知れません。
期日入札ですと、入札手続きに慣れない一般の方は、入札価額など事前に探られるかも知れません。
それより、参加する事すら大変な環境になっているかも知れません。
民事執行法、同規則はいろんな観点から、談合防止を目論んでいるようです。
◎まん丸様のご相談
私は障害を持っています。長年に渡り自分の体に応じた家を探した結果 見つかったのが 競売物件でした。
貯金したお金を入れて 子どもと二人の名義にしたいのですが、こういうケースも入札をできるのでしょうか？
◎管理人の回答です。
勿論、入札できます。
複数名義での入札は、「共同入札」といいます。
以下、注意点です。
共同入札をする場合、事前に執行官の許可をえなければいけません。
決して難しい手続きではありません。
裁判所に電話して下さい。
執行官室をお願いします、と言って下さい。
出ましたら、親子で入札したいのですが、どうすればよいですか、と聞いて下さい。
子供さんと一緒に暮らしていれば、おそらく二人の名前の記載された住民票を用意して、と言われると思います。
ただ裁判所によっては、他の公文書も用意するよういわれるかも知れません。
書類を確認しましたら、その書類を用意して裁判所の執行官室に行って下さい。
「共同入札買受許可申立書」という書類を貰って、必要事項を記入して提出します。
記入事項は分らなければ、受付で聞いて下さい。
「持分」を記入する欄があります。
一つの物を複数で買い受けますので、親子で持分割合を事前に決めておいて下さい。
例えば、２分の１づつとか、或いは４分の１と４分の３とか、二人の持分合計が「１」となるようにします。
許可書を貰ったら、入札書と一緒に提出します。
不明な点は、受付で確認されて下さい。
ひとつ心配なのは、まん丸様は、競売が初めてのようです。
どのような物件を選択されたか、その物件にリスクがないか、です。
もし、よろしければ、私のＨＰで、簡単な回答ですが、無料コンサルをしていいます。
それで簡単チェックをしてみませんか？
http://www.keibai.co.jp/kaiinnsei/sa-bisukonnsarumousikomi.htm
以上、回答させて頂きます。
今後とも宜しくお願い申し上げます。
ありがとうございました。
◎じゅん様のご相談
ご質問があります。
素人ですが競売物件入札を考えております。
競売物件の所有名義人の父が占有している物件です。
（所有名義人はその息子）
当初この物件３８００万円を買うときに、父が２０００万円支払い、その息子は１０００万円くらい支払っています。
この物件を落札後、使用借権者の父をスムーズに立ち退いて頂けるか、アドバイスをお願い致します
◎管理人の回答です。
申し訳ありませんが、スムーズ（＝話合で）に立退くかどうか、これは分りません。
その父の人間性、経済状態、生活環境等も関係するでしょう。
訪問して、直接面談できれば、ある程度、判断はできるかも知れません。
さらに、
一戸建なら、玄関や庭の様子、或いはご近所から、
マンションなら管理人から、
情報を得る、という方法もあるでしょう。
また、父の健康状態の確認はしておきたいですね。
強制執行で退去を求める場合も想定しておかれたほうが良いのでは、と思います。
ブログに嬉しいコメントがありました。
こん太さん、という方です。
こん太さんは競売となった自宅をきれいに立ち退きました。
その後、ゆっくりと「びっくり現象」が何度か起こり、
今は、家族とともに幸せな毎日を過ごされておられます。
このコメントを読み、
「そんなの、たまたま、偶然だよ。」
という方がおられると思います。
当然の感覚でしょう。
ただ、長年競売業務に携わってきた私には、
やっぱりなあ、
という思いが強く湧きました。
以下、中途の一部抜粋ですが、原文をそのまま掲載させて頂きます。
(掲載は、ご本人様了解済みです。）
【】内の文言は、管理人が勝手に区分けしたタイトルです。
原文は、【】無しで続いています。
。。。。。。。。
【退去するまでの嫌なこと】
勤務先の倒産でバブル時に組んだローンは
求職活動が長引くのを尻目に見る見る内に破綻し、
あっけなく競売になりました。
掲示板で頂いたアドバイスは的確で、
すべて何事もなかったように、事が済んで行きました。
あの競売を経験した事で一番ショックだったのが、
ハイエナ不動産会社の近所の電柱に張り巡らされたビラでした。
『アウトレット不動産』とか、『特選不動産』などの見出しで、
限りなく場所を特定し、ご近所の見た人すべてが一目瞭然なビラでした。
しかし、違法ではなく抗議もできずに、
夜中に家内と二人でビラを剥がし続けたものでした。
結果的には住み続けれる状態ではなく、
周囲の哀れみの眼差しの中、小学生の一人息子の身体を抱きながら
引越しした記憶は今も鮮明に記憶しております。
【びっくり現象】
ただ、引越し後は悪い事だけでは、ありませんでした。
出身地に帰った私達家族３人は親元へ居候となりましたが、
その２ヶ月後に裕福な隣人の勝手な都合で、
相場の倍以上の価格で実家の譲渡を求められました。
私の両親はその話しを受諾し、
私達５人は近所の中古住宅をキャッシュで購入出来ました。
以前の実家より、新しく広い家で、
５人すべてが満足しておりました。
以前はいじめられがちだった息子も、
ひょんな特技が幸いし、ずっと人気者で過ごす事ができ、
私は旧友に紹介された仕事が順調で、
引越しから５年ほどで、以前の報酬を大幅に上回る状態となりました。
。。。。。。。。
そして、良い事はさらに続いておきています。
コメント全体は以下です。
http://www.e224.com/archives/51929495.html#comments
こん太さん、素晴らしいお話を、本当にありがとうございました。
読ませて頂き、私なりに、自信につながりました。
益々のお幸せを心から祈念致します。
◎sakura様のご相談
そこで質問をさせていただきたいのですが、
賃借人（同人の賃借権は滞納処分による差押に後れる）が、
明渡しもしくは強制執行までに占有していた期間の賃料は請求できるかどうかということなのですが。
物件明細書には、買受人が負担することとなる他人の権利「なし」と記載されております。
正直、話の通じない人でもめております。
立場を理解せず、
無茶な要求をしてくるので強制執行も視野に入れているのですが、
時間がかかりそうなので、せめて占有期間の賃料相当分を請求できればと考えております。
よろしくお願いいたします。
◎管理人の回答です。
当然できると思います。
但し、請求しても払わなければ裁判です。
また、占有者は、払ったとしても、
使用損害金という意識はなく、賃料という認識かも知れません。
今以上にゴタゴタするかも知れません。
明渡交渉は色んなやり方、考え方のあるところです。
どれが良いかは、
それぞれの物件で、買受人が方針に基づき判断することです。
以下は、私の交渉の基本です。
私は、代金納付手続き終了後、明渡までの期間に対する
賃料相当額の使用損害金の請求はしたことがありません。
退去して貰う事にポイントを絞っています。
ご質問の場合の占有者は
私でしたら、強制執行で処理します。
強制執行の「催告」までは、
（スムーズに手続きがすすんだとしまして）
引渡命令の申立から約1ケ月位でしょう。
強制執行の断行（家財を搬出）までは、
催告後約１ケ月後です。
相手方が何らかの対抗手段を講じて、
時間稼ぎをしてくるかもしれません。
それも、長くても数か月延びる位でしょう。
大半の業者は、時間的な経過は甘受しています。
それと、交渉の仕方ですが、
あくまで自分の土俵で行います。
そこで、相手の要求のうち、
譲れるものは譲ります。
但し、自分なりの基本的な線は崩しません。
毅然とした態度で臨みますと、
結構良い方向にいく場合が多いようです。
問題は、断行の費用です。
結構高いのです。
でも仕方ありません。
※ご質問の場合、
一日も早く、引渡命令の申立をすることが、
解決へのスタ−ト、と思います。
頑張って下さい。
◎りん様のご相談
今回検討している物件に、
”未登記付属建物”なるものがあります。
付属建物なので主たる建物に付属しそうなのですが、
未登記なので抵当権の効力が及ばないのかな〜とか考えています。
（所有権とか法定地上権とか主張される？）
未登記増床部分とかもたぶん同じ扱いをするのでしょうが、
実務ではどうなるのでしょうか？
教えていただけたらありがたいです。
よろしくお願いいたします。
◎管理人の回答です。
付属建物ですから、
登記の有無に関係なく抵当権の効力は及び、
基本的に問題はない、と思います。
三点セットのどこに「未登記付属建物」という文言が記載されていますか。
物件目録に記載されていれば売却の対象となっていますので、
落札者の所有権となります。
物件明細書の
「５ その他買受けの参考となる事項」欄に記載があれば、
裁判所が買受希望者に注意を促しています。
三点セットで疑問を持った場合、
物件明細書を作成した書記官に、確認してみるのが良いと思います。
法的な解釈は解釈として、
所有者にあたってみるのは如何ですか。
人間性って、結構大切と思います。
先週、建て坪約４０坪の戸建ての強制執行をしました。
第二段階の「断行」です。
私にとって断行は、２０数年ぶり。
（断行とは、家財を戸外に搬出することです。）
そうして、
裁判所から物件の引渡を受けました。
この強制執行は、
ある理由から、
念には念をいれての処置です。
強制執行の第一段階の催告時、所有者は不在でした。
開錠技術者が玄関の鍵をあけます。
建物内部は、足の踏み場もない程、物であふれていました。
ゴミ？
イヤイヤ、所有者にとっては、それなりに価値があるようです。
断行時に家財搬出をする執行補助業者に見積を依頼しています。
業者曰く、すごいですね
。私、見積金額の概算を聞いて、すごいですね
。執行官は各部屋を点検。
断行日は、約１ケ月後です。
実は、ここの所有者とは、既に明渡交渉をしていました。
任意に明渡をする約束ができていました。
時期は、催告時から１０日位後です。
どうも、今一つ、所有者の態度が、
感覚的にしっくりきません。
任意に引渡を受け、
それなりの書類を貰ったとしても、
スッキリ感はないでしょう。
気をつけな、という心の声が囁いています
。それで、並行して強制執行の手続きを進めていました。
正式の引渡は、裁判所から受けておこう。
２０数年、任意の明渡交渉一本で通してきた私ですが、
今回は、例外です。
例外と判断した理由は、・・・です。
任意明渡当日、
主な家財は殆ど運び出されていました。
所有者から鍵と放棄依頼書をもらいました。
催告時、見積した執行補助業者もビックリ。
執行費用は最初の見積よりは安くなっていました。
ここで、勝手に鍵を替えたりしません。
当然、断行の日まで、建物内部には入りません。
断行日、「執行不能」と執行官に判断されては困りますので。
毎日、物件を路上から見て、
誰かが入り込んでいないかチェック。
そして断行日。
放棄依頼書を執行官に手渡しました。
家財等が相当に減っていても、
作業員６名で、約３時間かかりました。
きれいに掃除をして、断行終了。
物件の引渡をうけました。
間もなく、執行調書がきます。
これが欲しいのです。
後日残置物でトラブルが起きても、当事者は裁判所（国）です。
これが強制執行の良い処です。
落札しても、
住んでる人が、
裁判所からの手紙を受領しなかったらどうしよう、
と心配する方がいます。
そんな場合の方法です。
（以下は、私がテリトリーとしている、
神奈川県内の裁判所の、
平成２２年１２月現在の例です。
裁判所、或いは時期によって、
違う扱いがあると思います。
各自、裁判所で確認されてください。）
..........
所有者が居住しています。
任意の明渡交渉には一切応じません。
引渡命令の申立をします。
裁判所が、引渡命令の正本を送ります。
所有者は受領しません。
裁判所に戻って来てしまいます。
競売係は、申立人に、
所有者の占有につきまして現地調査を依頼します。
何を調査するのか、
質問事項を記載した書類を渡してくれます。
「付郵便送達の上申書・調査報告書」というタイトルです。
書式は、
http://www3.ocn.ne.jp/~tdc21/hudousan/h-hikiwatasi/PDF/soutatuzyousin.pdf
それに基づいて現地調査をします。
（難しい内容ではありません。）
その結果を上記報告書に記入します。
記入仕切れない場合は、
別途上申書を作成して添付しても良いでしょう。
所有者が間違いなくそこに住んでいる、
という事がわかれば良いようです。
引渡命令の二度目の送達は、付郵便送達をしてくれます。
付郵便送達とは、
裁判所が発送した時点で、
相手方（この場合は所有者）に送達されたものとみなす、
というシステムです。
発送して、抗告期間の１週間が経過すると、
引渡命令は確定します。
執行文付与、送達証明を得て、強制執行の申立ができます。
ネデタシメデタシ！
◎みぃ様のご相談
おしぶりです。
当該物件明け渡しについて合意し、当該物件にかかわる債権債務不存在の確認をし、当該物件内に残る残置動産の放棄について合意 このような文言や他の文章を入れて先日、明け渡し合意と残置動産放棄の合意書に前所有者と連絡が取れ、署名捺印を頂き、今動産の片付けや処分に着手して貰っている最中です。
今月後半に残置動産がないことを確認した上でカギを貰って引渡を完了予定なんですが、鍵を貰う際、何か書類を交わした方が良いのでしょうか？
預かるなら預かり証等でしょうが、、、、ただ、書類も交わさず鍵を貰って終わりで大丈夫なものか心配しておりました。
先日の明け渡し日の交渉では、念のためビデオでの撮影を前所有者様に確認、承諾の上、言った、言わない、知らない等お互いにないように撮影はして証拠としております。
◎管理人の回答です。
すごいですねえ。
ビデオまで利用されるとは・・。
管理人は、そこまでやったことはありません。
大変参考になりました。
鍵は、預かるのではなく、貰います。
鍵の授受に関しまして、
管理人は、特に書類はかわしてはおりませんが・・。
鍵を貰いましたら、即、鍵の交換をしたほうが良いでしょう。
◎くりりん様のご相談
私は、勤めている会社の代表が個人で競売をしていまして、その代理人として動いている者です。
全くの競売シロウトです。
これまで何件か落札し、スムーズに明渡されたもの、強制執行までいったもの…色々とありますが、初めてのパターンがでてきたのでご相談させて頂きたく思います。
マンションの１室を落札し、代金納付手続きを済ませました。それとあわせて、引渡命令申立をしました。
昨日、こちらに引渡命令の正本が届いたところです。
占有者は、債務者兼所有者の男性です。
占有状況を調査しようとマンションへ行ってみたところ、管理人さんによると、競売が始まった頃から姿を見なくなったとのこと。
しかし、引越しはされていないようだ、と。
（ゴミが大量に出ていないし、引越しの様子を見ていないため。でも、管理人がいない間にしてるかも？？）
ライフラインは止まっていました。
ポストを覗いてみると、裁判所からの郵便不在通知が入っていました。
他の郵便物も大量に入ったままでした。
おそらくこのまま届かないであろうと思います。
買受人本人は、お金は掛かってもいいので、法的に片づけていくというスタンスですので、強制執行を考えています。
しかし、引渡命令が届かず、さらに相手方がもう住んでいないと思われる場合、書留郵便に付する送達の上申書は提出できないですよね？
就業場所も分かりませんし、同住所に所在が確認できません。
しかし、勝手に鍵を開けることはしたくありません。
こういった場合、どのような手続きで強制執行の許可がおりるのでしょうか？
長文で文章も分かりづらく申し訳ございません。
ご教授願います。
◎管理人の回答です。
申立をして１０日〜2週間位過ぎましたら、
競売係から連絡があるか、
あるいはこちらから連絡して、
どうなったか確認をとります。
送達がされないで戻っていましたら、
それに対する次の手順を指示されると思います。
それに従って下さい。
ご自身で占有状況を調査した内容は、詳しくメモしておいて下さい。
それを整理して書面（例えば「調査書」）にして提出するよう言われるかもしれません。
（裁判所の判断でやり方に若干の温度差があるかと思います。）
◎クレア様のご相談
およその実勢価格で1800万円程の戸建てが競売にでています。
売却基準価格は830万程です。
田舎ながら比較的人気の高い住宅街です。
ただ、未登記で鉄筋コンクリートの駐車場兼倉庫を増設しています。
このスペースを含めると建ぺい率をオーバーします。
また、所有者は夜逃げ状態で、換金性の低そうな動産は放置しているように見受けられます。
この物件を落札しようとするとき、法人（業者）は駐車場の取り壊し費を視野に入れた金額で入札するものなのでしょうか？
転売するときには法令違反の建物をそのまま販売することはないと思いますがいかがでしょうか？
◎管理人の回答です。
業者でも、色々な考え方があるようです。
現状のままでの販売を図る業者も、数は少ないでしょうが、いるかも知れません。
その辺は、申し訳ありませんが、不明です。
◎桂様のご相談
はじめてのコメントで不躾な質問になりますが
ご教授下さい
競売落札後に所有者が死亡、占有者が行方不明の事実が判明しました。
賃貸契約書によるとH23年1月までの契約です。
占有者は現在不住で行方不明です。
解錠し、残置物を撤去、リフォームまで行ってもいいのかわかりません。
◎管理人の回答です。
管理人としましては、ご質問の短い文面から、
開錠して残置物を撤去しても良いです、という回答はできません。
司法書士、専門業者に資料を見て貰い、意見を聞かれてはいかがでしょうか。
裁判所競売係で、手続きを聞くのも一つの方法でしょう。
管理人も一度、似たようなケースを経験しています。
その時、管理人が取った行動は以下の通りです。
行方不明の占有者を探しました。
【今回の場合、占有者は賃借人です。
賃貸契約書に仲介業者、連帯保証人が記載されていれば、
そこにあたってみます。】
死亡した所有者の親戚を探し、あたりました。
色々情報を集め、管理人の総合的な判断で処理しました。
相続人（一般承継人）を相手方とする引渡命令での処理は、
場合によっては時間がかかり過ぎる状況となるかもしれません。
そういう情報は、親戚をあたるうちに分ってくると思います。
その場合は、なにか簡易な方法を模索するでしょう。
これ以上のお話ができず申し訳ありません。
他の掲示板等で更にご意見を求められて下さい。
◎spirits_tm様のご相談
所有権共有名義のマンションについてご教授下さい。
夫5分の4、妻5分の1の所有持分で、融資は全額夫名義で借りており、その担保権者からの申立による競売です。
妻名義では融資は受けておりません。
その場合、買受人は妻名義の所有権がある為に、物件を使用・処分等が出来ず、所有権持分の買取請求などの段階を踏んでからしか自由に出来ないものでしょうか？
以前も似た質問もありましたら申し訳ございませんが、宜しくお願い致します。
◎管理人の回答です。
夫の持分だけの競売なのでしょうか。
物件目録を見て下さい。
夫の持分と妻の持分とが、記載されていると思います。
そうであれば、心配はいりません。
マンションの専有部分、或いは一戸建ての建物とその敷地などが共有名義の場合、物件目録に記載された各持分を合計して「１」になれば、特に問題はありません。
◎はるさん様のご相談
先日は御回答いただきありがとうございました。
早速破産管財人の方に連絡をとったところ近日中に残置された動産放棄の書類を送っていただけることになりました。
さてそれとは少し別になるのですが、
今回得体の知れないところから「今回の空家物件には私の金庫が残置されている。証拠のデジカメ写真もある。
だから連絡をくれ」という旨の書留が届きました。
ある意味占有屋の一種みたいなものではないかと考えておりますが、お聞きしたいのはこういう内容の封書が買受人に送られてくるというのはこの業界ではよくあるのでしょうか？
またこのような荒唐無稽な訴えに対しても、そんなものは無かったことを証明するためには結局強制執行により残置物の目録を作成するしかないのでしょうか？
このような言い掛かりがまかりとおるならたとえ所有者の動産放棄書にサインを貰っても念のために必ず強制執行が必要になってしまうような気がするのですが…
すみません、アドバイスいただけると幸いです。
◎管理人の回答です。
これは、競売物件の落札者に対する、架空請求です。
こういう場合の対応は、いろいろあると思います。
管理人なら、次のように動くでしょう。
その書類を持って、裁判所に相談に行きます。
（ひょっとしますと、同様の相談が来ているかも知れません。
裁判所に認識して貰う為です。）
同時に、念のため、破産管財人にも事情を話して、実際はどうなのか、聞いておきます。
もし、可能であれば、動産放棄書には、第三者の遺留物があった場合の処置の文言も入れてもらっておきます。
強制執行での処理も視野にいれます。
得体の知れない手紙の差出人にはコンタクトは取りません。
一切無視です。
但し、警察には届けておきます。
因みに、最近多い事例です。
空家の落札者に、妙な手紙が送られて来ています。
「その物件を管理しているので、・・・・、」という意味のない内容です。
この手紙は、裁判所でも知っていて、警察に届けるよう言われています。
管理人は、手紙の内容に記憶がありました。
調べました。
約１０年ほど前、空家の落札者に無差別に送られて来た内容証明と同じ文面でした。
管理人は、その文書を保管していました。
当時、その手紙に対する回答書を出していました。
空家の所有者からは、放棄依頼書を貰っていましたので、
出てきたら警察、と決めていました。
宛所に居ません、という理由で戻っていました。
今なら、差出人に対するコンタクトは一切とりませんが・・。
一昨日、首都圏在住の会員、Sさまから嬉しいメールが届きました。
。。。。。。
千葉様
いつも、お世話になります。
１０月１４日に、代金納付の手続きをし、即、引渡し命令を申し 立てを致しました。
そして、昨日、物件の明渡しがあり、本日、鍵 の交換を致しました。
無事に、明渡しが行なわれた事を、ご報告致します。
家族のみんな、小さなアパートから、大きな家に住まいが、変われることで、とても喜んでおります。
千葉様には、大変お世話になり、本当にありがとうございました。
競売物件を購入したい、と思って１０年。
勉強はしたものの、経験 がないものですから、ずっと弱気でした。
千葉様に、助けられました。
ありがとう、ございました。
。。。。。。
本当にホっとしました。
Sさまは、マイホームとして、初めて競売物件を落札。
戸建です。
三点セットを見た時、
私は、物件評は、なるべく言わないようにしていますが、
（物件評は、おうおうに自分の好みの押しつけ？）
思わず、
「これｊは良い！」
所有者が居住しています。
が、ここでちょっと引っかかることがありました。
住んでいるのは外国人。
強制執行の事を理解できるかどうか、
明渡交渉がスムーズにいくかどうか、
心配です。
強制執行かなあ。
そんな感じを持ちつつ、何度かメールのやり取り。
その中で、ほんの少しだけ、コンサルをさせて頂きました。
何度目かのメールで、
Sさま、強制執行も視野にいれたようです。
非常に冷静に、交渉に臨んでいます。
これ、とても大切な要素です。
私など、明渡交渉時、外見は落ち着いて見えるようですが、
正直のところ、内心はいつもハラハラドキドキ
。性格って、なかなか治らないようです。
ともかく、Sさま、
無事引渡を受けられた事、
本当におめでとうございました
。◎とんとん様のご相談
先日、競売にて戸建を落札したのですが、前所有者は夜逃げをされたらしく動産が残っております。
前所有者は行方不明で連絡が取れず、放棄書兼廃棄依頼書を頂くことができません。
前所有者のお兄さんと娘さんには連絡が取れるのですが、どちらも本人には
連絡がつかず、警察にも失踪届けを出されているらしいです。
放棄書兼廃棄依頼書は、本人以外の家族の方に頂いたものではダメなのでしょうか？
裁判所に動産を強制執行するまでの手続きに１，２ヶ月かかると聞かされたのですが、段取りをお聞きする限り本人と連絡がとれる気配がなく、（文書なども物件住所に送られてくるとか。本人がいないので意味はないかと・・・）時間の無駄なのでは？と思ってしまいます。
聞いたところ、執行されても、動産の移動費や保管料がかかるとのことなので困るので、できれば処分したいのですがどうすればいいでしょうか？
ご家族の方は動産を引き取ることはできない、どうせ帰ってこないので捨ててしまえば？といわれています。
何かいい方法がないでしょうか・？教えていただけますでしょうか？
宜しくお願いいたします。
◎管理人の回答です。
残置物に対し、経費と時間をかけずに処理する方法はないか、というご質問です。
申し訳ありませんが、「ない」と回答する外はありません。
業者によっては、勝手に処分して、
「もし、文句を言ってきたら、それはその時に話をつける。」
というやり方をしている所もあるようです。
但し、これは、業者だから出来ることです。
その業者も、長年の経験で判断、なんでもかんでもその方法で処理、という訳ではないと思います。
その方法で処理しても、あとあとクレームが来る可能性は低いだろうと判断していることと思います。
一般の方は、面倒でも、経費が勿体ないと思っても、
正規の手続きで処理される事をお勧め致します。
家族の方から放棄書兼廃棄依頼書を貰える場合、
その文面で、
トラブった場合の責任は、その家族に負ってもらう、
という文言を折り込んでおく、という方法は考えられます。
ただ、ある程度の金銭の提供はしなければいけないでしょう。
◎はる様のご相談
さて先日念願かなって希望に近い物件を手ごろな価格で落札できました。
事件番号(ケ)、持分は夫が90%妻が10%、動産が僅かに残された空家の物件です。
早速、事件記録を閲覧したところ幸いなことに夫・妻ともに現在の住所及び携帯番号は書かれてありました。
ただ表紙に破産管財人として弁護士の名前がありました。
更に見ると担保不動産競売開始決定がH22.4、債務者(夫・妻共に)の破産手続き開始決定がH.22.9となっておりました。
この場合残置物の処分の交渉先は破産管財人でしょうか？
あるいは夫、もしくは夫・妻両方から念書に署名を貰わないといけないのでしょうか？
拙い状況説明で申し訳ありませんがアドバイスいただけると幸いです。
◎管理人の回答です。
この場合の交渉相手は、破産管財人です。
交渉で、徒に、時間の引延しをされるようでしたら、引渡命令の申立をして解決を図ると良いでしょう。
引渡命令の相手方は、破産管財人です。
任意交渉の場合、破産管財人のなかには、書類のサインを拒む方もいますので、必ず署名して貰える、とは思わないほうがよいでしょう。
◎MH様のご相談
＜区分所有の集合住宅の落札について＞
先日、集合住宅落札しました、土地・建物２物件移転登記しましたが、対象建物以外の共有持分（集会所・ポンプ室・団地内敷地など）が前所有者のままであることが、法務局でわかりました＜筆おちされていない＞。
裁判所の物件明細・調査報告にはなにもこの件記載がありませんでした。
当面、賃貸を考えていますが、売却時等どんな問題が考えられるでしょうか？
＜前所有者は持分の売却は拒否しています＞
＜裁判所に重大事項記載漏れがあつたのではないでしょうか＞
◎管理人の回答です。
やはり、売却する場合は、足がおそいでしょうね。
具体的なマイナス面は、申し訳ありませんが、分りません。
裁判所の記載漏れ、というより、競売を申し立てた銀行等の債権者が、何らかの理由で、共用部分に対する抵当権等の設定をしなかったのではないでしょうか。
◎みぃ様のご相談
引渡期日は、当事者同士が任意で決めた期日でなおかつ 明け渡し合意書と残置物の放棄書など、交わした上での引渡期日の予定です。
ただ、ご回答いただいた内容からすると、当事者同士で交わした合意書等があっても、履行されなかった場合は強制執行をかけるしかないということでしょうか？
◎管理人の回答です。
任意の約束が履行されなかった場合は、強制執行での対応となります。
できれば、速やかに強制執行に着手できるよう、準備しておくと良いでしょう。
例えば、
任意の退去日が代金納付後であれば、代金納付手続き時、引渡命令の申立をしておく、などです。
ただ、合意書には、履行されなかった場合のペナルティの条文があると思います。
それを盾に、早く履行してもらうよう、催促も必要でしょう
◎SingTel001氏の回答です。
急ぐなら、引渡命令→強制執行の手続を通常通り行い、占有者にプレッシャーをかけつつ、並行して任意で交渉を進めるのがいいのではないでしょうか。
もし、占有者が強制執行の手続を止めないなら話し合いができない、などと言ったら以降は占有者が折れない限り完全無視します。
◎みい様のご相談
初めまして、こちらから質問してもよろしいでしょうか？
先日、宅地と家を競売にて落札しました（法人ではなく個人での入札です）
明け渡し交渉で、残代金納付後 引渡命令の手続きは取ろうと思っております。
その後引渡命令が先方に届いてから交渉に入った方が良いのでしょうか？
また、できれば強制執行は行いたくないので、相手に交渉するつもりですが、相手が期日までに明け渡しに応じない場合は家の中に動産が残ったまま不動産を壊したりは可能ですか？
例えばサッシを外すとか玄関を外すとか。
手段としては順番を踏むつもりですが、あまりに強硬すぎる手段でしょうか？
◎管理人の回答です。
明渡交渉の開始時期は、色んな考え方がある所です。
正式には、代金納付手続きをして所有権を取得し、所有権に基づいて交渉開始でしょう。
ただ、普通、業者さんは、その前から交渉開始が多いようです。
交渉開始時期は、
落札後、
売却許可決定後、
売却許可決定が確定後（代金納付期限通知書が送達された後）、
代金納付手続き終了後、
など、色々のようです。
みい様のお考えの、
引渡命令が相手方に送達されてからの交渉というお考えは、
それはそれで良いと思います。
＞相手が期日までに明け渡しに応じない場合は家の中に動産が残ったまま不動産を壊したりは可能ですか？
例えばサッシを外すとか玄関を外すとか。。。手段としては順番を踏むつもりですが、あまりに強硬すぎる手段でしょうか？
相手が期日までに明渡しに応じない、という場合の期日とはいつをさすのでしょうか？
強制執行の「催告」で決められた、明渡の期日に応じないのでしたら、その日に家財等は搬出され、物件はみい様に引き渡されます。
その後、みい様がその不動産をどうしようと、だれも文句は言えません。
もし、（代金納付手続き終了後の）任意に約束した期日をさすのでしたら、
その日に引越さないから、と言って
建物を壊すのは如何でしょう？
いくら所有権に基づいての行動といっても、賛成はできません。
強引過ぎると思います。
正式に引渡を受けていませんから。
他の方のご意見を待ちたいと思います。
◎窪田 徹郎氏（競売歴50年の超ベテラン）の回答です。
まず最初に「落札しました」と云うことですが「競落」と云う法律用語は改正されまして現在では「買受」といいます。
(その人のことを「買受人」と云います。)
その買受も裁判所からの「売却許可決定」があったからと云って明渡の交渉は控え代金納付が終わってからにして下さい。
(所有者となっていないので)
引渡命令は、その日に申し立ててもかまいません。
万一の場合、その引渡命令も債務者(所有者又は占有者も含む)からの異議によって取り消しとなることがありますから、その引渡命令が確定したことを裁判所に問い合わせ確認してから交渉に入って下さい。
(確定しておれば「執行文付与申請」をして下さい。)
勿論のこと執行官から引渡を受けるまでは、サッシを外すとか玄関を外すとかは絶対にしないで下さい。
それは犯罪となります。
(所有者でなくても占有権と云う権利は相手にあります。)
最も、話し合いが成立すればかまいません。
話し合いが決裂したときは、必ず、執行官に引渡の申請し、執行官から引渡を受けて下さい。
町田市の、バブルの頃分譲された高級住宅街の一角。
三点セットによれば、空家。
所有者婦人は数年前に死亡。
家財は残置されています。
気になるのは、所有者の死に方。
これだけは絶対に確認します。
事故（室内で自殺など）物件は避けなければ・・。
私は、空家は色々と情報を集める習性があります。
所有者居住の物件は、玄関だけ見て、
ユーターン、なんて場合が結構ありますが。
。。。。。。。。現地到着。。。。。。。。
近隣での聞き込み開始。
チャイムを押し、用件を告げます。
「ちょっとお待ちください。」
所有者は病死であり、病院で死亡していました。
あまり近所付合いはなく、詳細は分らないようです。
今も、たまに、娘さんが訪れています。
そのほか、色々と街の様子などを聞きます。
話を聞きながら、心が落着いてきましたので、
丁重にお礼をして、調査終了。
◎桃多郎様のご相談
ご回答いただきありがとうございました。
（出張で家を空けていたため遅くなりすみません）
今日確認してきましたが、今回の物件も裁判所の３点セットにかなり読み込まれた跡があったので、競争率が高そうです。
様子を見るためにいつも入札開始日に３点セットの確認をしてしまいます、臆病者です^^;
bitの検索時に一覧の種別のところで、オレンジの文字で「売却外物件」とありますが、ここでもある程度判断できるでしょうか？
だいたいが持分の問題のような気がします。
◎管理人の回答です。
[売却外物件]
という文字があれば、要注意です。
大抵は、競売にかかっている土地の上に、
競売にかかっていない建物がある場合に、
このような、
[売却外物件]
という文言が記載されています。
折角落札した土地に他人の家が建っているのです。
これ、問題です。
物件明細書で、
[売却外物件]
の説明がされています。
[売却外物件]の建物が敷地を利用する法的根拠と、
建物所有者の意向を確認すべきと思います。
業者以外は手を出さないほうが良い・・かも知れません。
◎桃多郎様のご相談
先日はご丁寧に回答いただき、ありがとうございました。
お蔭様で記念すべき第一回目の入札を無事終えることができました。
結果は惨敗でしたが、いい経験になりました。
今回は持分の見方で質問いたします。
様々な3点セットを見ていると、物件目録で約半数くらいの物件で共有者の持分があることが記載されています。
物件明細書の5で特に持分について記載されていない場合は、その物件全体が競売に掛かっていると判断してもよろしいのでしょうか？
以前に見た物件の中には、買受けても利用できない可能性があるというような特記があったように記憶しています。
色々見ている限りでは、最後の価格の計算の所で持分割合が1になってれば問題ないと勝手に思っていますが、それであっているのでしょうか？
持分の判断方法（見方）を教えてください。
基本中の基本だと思いますが、いつまでも持分という文字を避けたくないので、よろしくお願いいたします。
◎管理人の回答です。
落札できず残念ですね。
懲りずに頑張って下さい。
「物件目録」に記載されているのが、売却対象です。
一戸建なら建物とその敷地、マンションなら専有部分について、
複数の所有名義人がおり、
それぞれ持分が記載されている場合、
持分を合計して、その和が「１」であれば、問題はないでしょう。
共有名義人の間柄は、夫婦、親子、兄弟などが多いです。
私道、ボミ置場、マンションの敷地や共有部分の持分は、
普通は、その状態で問題はないでしょう。
◎ヤスヤス２様のご相談
＞空家ですが、所有者が残置物で占有している場合、引き渡し命令を申し立てた方がよろしいでしょうか？
相当な量の残置物がある場合は引き渡し命令が必要と感じますが、洗濯機とタオルが数枚とか少量の場合は買受人が処分し、何か言ってきたら「どうぞ訴訟してください」でいいかと・・・
残置物の額が訴訟により発生する額より下回っている場合、正気な方であれば訴訟しないと思うのですが・・・？
または、洗濯機の購入費用等を支払い、解決するでいいかと思うのですが・・・いかがでしょうか？
電化製品やタオルが思い出の品で高額の損害金が発生する可能性はあるのでしょうか？
また、空家ので所有者がどこにいるかわからない場合はどのように所在を特定するのでしょうか？近所への聞き込みでしょうか？
市役所で転居先を買受人が知ることはできるのでしょうか？
引き渡し命令の申し立て書には相手方の住所を記入する欄がありますが、これは物件の住所ではなく、現在居住しているが確認できているところでなければならないのでしょうか？
◎管理人の回答です。
色々ご心配される場合は、引渡命令で処理したほうが良いでしょう。
相手方が、正気な方（常識的な感覚であり、話して分る方）ならそれでよいでしょう。
後日、なにか言ってくる相手は、常識が通じない類が多いようです。
所在不明の所有者を探すのは、自分なりに「あらゆる手段をつくす」ことです。
この方法なら必ず見つかる、という方法はありません。
実際にやってみるしかない思います。
引渡命令の申立の書き方は、裁判所の競売係で相談されて下さい。
普通は、所有者が登記簿上の住所に居ず、居所が分っている場合は、
「登記簿上の住所」と「送達場所」とを併記するとおもいますが・・。
買受人が調査して居所を明らかにした場合は、その調査経過を書いた上申書を提出させられるとおもいますが・・。
◎おとごん様（業者さんです）の参考意見
ワタクシは所有者が見つからない場合は
必ず、強制執行を行うようにと考えます
◎まんまる様のご相談
全く中身が空っぽになった空家で、所有者がみつからなかった場合も強制執行の手続をしたほうがよいのでしょうか？
◎管理人の回答です。
。。。残置物のない空家に、所有権に基づいて、開錠、立入ってあとでなにか問題がおこったら嫌だなあ。。。。。
普通は、何も起こりません。
起こるかもしれない確率、可能性は低いです。
ただ、完璧にゼロ、と断言はできません。
もし、ご心配でしたら、裁判所を経由して明渡を受けたほうが良いと思います。
◎ヤスヤス様のご相談
占有者に任意で退去してもらう際に、渡す金額の目安はありますでしょうか？
また、目安となる期間(通知してからいつまでに退去してください)はどの程度でしょうか？
また、その際に覚書などの文言で必ず入れておいた方が良い内容はありますでしょうか？
こんなひな形があればいいんですが・・・
過去に似たような記事があったらごめんなさい。
◎管理人の回答です。
占有者が、所有者の場合に限定して、回答させて頂きます。
◎◎◎立退料の額につきまして。
業者の場合、色々の考え方、やり方のある処です。.
立退き料について。
一律幾ら、と決めているところ、
強制執行にかかる概算費用の半額を上限として交渉するところ、
債務者所有者の状況、物件の規模、物件の地域性などを考慮した金額を提示するところ、
ですから、目安といいましても、これ、という基準はありません。
ヤスヤス様のご予算の範囲内で、話し合われてはいかがでしょうか。
立退き料についてお話をしています、
以下のブログが参考になるかも知れません。
http://www.e224.com/archives/2009-07.html#20090714
◎◎◎立ち退いて貰う期限につきまして。
買受人（＝落札者）が代金納付手続きをした時点で、所有者は不法占有者となります。
私は、その時点を目安にして、交渉しています。
いつ頃まで退去してもらうかの最長期限は、
代金納付手続きをした日から２ケ月後位までは、仕方がないかなあ、
と思っています。
２ケ月とは、強制執行で明渡をした場合にかかる期間です。
◎◎◎覚書に盛り込む内容につきまして。
http://www.e224.com/archives/2009-10.html#20091017
で、お話しています。
上記ブログ記事から、覚書等に盛込む内容を転用しますと、
（ア）、立ち退いて貰う時期
（イ）、立退き料の額と支払時期
（ウ）、建築確認書、測量図などあれば貰う事
（エ）、立ち退くまで、物件を丁寧に使用して貰う約束をする事
（オ）、約束が履行されない場合のペナルティ
・・・こんなところでしょう。
以上、回答させて頂きました。
この業界で、私が尊敬する大先輩がいます。
窪田徹郎さん、と言います。
私が初めてこの業界に入った時、
既にトップクラスの業者でした。
今、窪田さんは、
不動産競売について、その実績と知識・経験では、
おそらく「日本一」
と、私は確信しています。
（本人は、とんでもない、と即座に否定するでしょうが・・。）
彼が提案しました。
現在の競売の法律「民事執行法」で、
一般人の参加を困難にしている箇所を指摘、
こうすべき、との具体的提案です。
誰でもが気楽に参加できるシステムの構築を目指しています。
詳細は、私のホ−ムページでも紹介させて貰いました。
http://www.keibai.co.jp/kirakunaohanashi/kubotakaiseiiann/index.html
お時間があれば、覘いて見て下さい。
私も勉強させて貰いました。
このブログの左側のパーツ、２番目
「競売の法律を深く理解する」からもリンクしています。
参考になれば、と思います
◎以前、入札書一式を貰うのに、有料の裁判所がありました。
さらに、有料でも、料金がマチマチでした。
◎以前、保証金の振込は、各金融機関備え付けの用紙を使用していました。
この二点の改正案を最高裁に意見具申したのが、窪田さんです。
暫くして、全国のどこの裁判所も、
入札書一式は無料配布となり、
保証金の振込用紙の統一化がなされました。
これで、窪田さんは、最高裁からお礼状を貰っています。
数日前、一戸建てを見て来ました。
駅からちょっと距離があります。
どうかなあ？
私の車はカーナビがありません。
地図を頼りに、現地付近に着きました。
車からおり、探します。
私、この作業が好きです。
楽しんでます。
カーナビで、一発で現地到着、なんて、味もそっけもない・・・。
（この感覚、やはり高齢者？）
ありました、表札を確認、。
玄関を見ます。
ドアの貼付ラベルを見ます。
普通の家庭のようです。
庭の手入れが良いです。
こりゃあ、任意売却の線もあるかも・・。
門柱のインターホンを押します。
ダメ、なりません
、線を切っています。やっと、競売物件の雰囲気です。
地域、物件にもよるでしょうが、「差押」がついてからは訪問者が何十人の処も・・。
いい加減、嫌になるでしょう。
まッ、仕方ないか。
とりあえず、チェックだけでも・・。
敷地内にはいり、玄関ドアを開けてみます。
なんと、ドアが開きました。
室内の雰囲気は静かです。
全く掃除をしていない感じの乱雑さ。
「すみませ〜〜ん。Ａさ〜〜〜〜ん。」
少し大きな声で呼んでみました。
・・・・・。
全く応答なし。
気配がありません。
・・・・・・
この物件の調査は、これで終わりです
。私の中で、
【もっと調べたら？】
という声がおこりませんでしたので。
普通は、この程度の調査です。
誰でもできます。
ただ、物件によっては、
【もう帰ろう】
という気分にならない場合があります。
その時は、物件周辺をうろついています。
聞き込みもします。
結構、必要な情報を得てから、
【もういいよ。】
感覚が、調査終了のタイミングを教えてくれます。
ブログに
自己破産した債務者の管理費等の支払い義務について
のご質問がありました。
この分野が弱い私は、例によって、大先輩の窪田氏に意見を求めました。
以下、それに対する回答を頂きました。
そっくり、掲載させて頂きます。
。。。。。。。。
暑いので、2600m蓼科山山頂の山小屋で過ごしていました。
そのため遅れましたことをお詫びします。
破産宣告と云うのは、その債権者が、その破産者に対して債務を免除するので、万人に免除したのではないです。
私も、この管理費の承継に対して以前から疑問がありました。
以下の「言い分」を見てください
競売はバクチか !!
どんな素性の者の占有かわからず、マンションでは、幾らの未管理費があるかわからず、更に云えば、現況調査報告書でも評価書でも、ひどいのは、物件明細書でも、「不明」と云うこともあります。
これを裁判所は売っているのです。
そして、その責任(瑕疵担保責任)を、裁判所は(法律は)、を買受人に負わせています。
そのような競売ですから、まるで、買う者からすれば、大きな賭です。
バクチとは、金銭などの財物を賭けて偶然性の要素が含まれる勝負を云うようです。
それなら、裁判所が行う競売はバクチ以外になにものでもないです。
これは許されるものではないと私は考えています。
それでは、何故、そのようなことが許されているか考えてみます。
1、 売主がいない ?
通常の売買ならば、瑕疵担保責任は売り主であることは、誰でも知っています。
それでは、競売の売主は誰かご存じですか ?
債権者に云わせば、
「私は売り主ではないです。単に抵当権を実行しているだけで、裁判所に不動産の換価をし立てているだけ」
と云っています。
裁判所に云わせば、
「競売の売り主ではないです。換価の手続きを法律に従って行っているので瑕疵担保責任など毛頭ないです」
と云っています。
それでは、債務者か ? 又は、所有者か ?
これは、いずれでもないです。
裁判所が強制的に売却するのだから、とても、売り主とは云えないです。
そのように、誰が売り主かわからないまま裁判所は売っているのです。
ですから、全ての危険負担を買受人が背負って買わなければならないわけです。
これに類することが、他にあるでしようか ?
私は、ないと確信しています。
まず、売り主を明文化すべきです。
債権者とすべきと思っています。
2 、アメリカのまねをしている日本の競売。
マンションでは、前所有者が滞納している管理費等は買受人が支払うようになっていますよね。
これは区分所有法8条で、買受人は従前の未払い管理費等を承継すると考えられているからです。
何故、承継すると云う考えなのでしょうか ?
これはアメリカのまねをしているからです。
欧米諸国では、承継すると云う考えですから、それを日本がまねをしているだけです。
ところが、重要なことは、欧米諸国での競売は、引受主義と云って従前の義務も引き受けると云う考えで法律が組み立てられています。
日本は、そうではなく、消去主義と云って、従前の者の義務は引き継がないことになっています。
どんな抵当権であろうと全て抹消されますし、抵当権設定後の賃借権も抹殺されます。
それは日本の法律が消去主義の採用で作られているからです。
従って、抵当権設定後に発生した管理費等は、買受人が承継すると云う考えは、私は間違っていると思っています。
3､ 過去の約束
私は、昭和30年代後半から競売に携わっていることを、何度もお話ししました。
そして、昭和40年代後半から、競売件数が多くなるにつれて、暴力団の出入りが目立つようになりました。
そこには暗黙のうちに、競売は私たちだけの金儲けの温床となっていました。
それは間違いない事実です。
そこで昭和55年に現在の民事執行法が制定されました。
その前に、ある書記官が私に
「競売は、君たちのためだけにあるのではない。
これからは、誰でも、一般の者も買えるように法改正した。」
と云っていたことを思い出します。
確かに、競売法には数々の問題点がありましたので、私たちは、法改正に賛成していました。
そして、平成10年後半から、マスコミが競売制度が変わったことを取り上げて、私にも、3度ほどテレビ出演に要請があり、2度ほど出演しましたが、テレビ局のストーリとは違っていました。
テレビ局では「誰でも買えるようになったので、それらをPRしてほしい。」と云うことでした。
ところが、私に云わせば、全くそうではなかったのです。
確かに、執行官の面前の競り売りから入札となったことは、「誰でも買えるようになった。」と云えますが、競売の根本が変わっていないのです。
私は、誰でも買えるようになったが、問題が多いことも聴視者にお話ししました。
何と云っても瑕疵担保責任の問題が解決していないのです。
これでは、法律の専門家でなければ買えないです。
元来、民事執行法の制定で、私たち競売専門業者を排除し、一般に開放し、素人の者でも買えるように改正することが目的だったのです。
ところが、現実には、そうではないことに気づいたわけです。
私に云わせば、裁判所(法律)は、一般の者を騙しているではないか。
誰でも買えるようになったと云うが、そうではないではないか。
確かに、売却件数は償却できているようになったようですが、「買受可能価格」とは何ですか ?
「この価格以上ならば買える」とは、まるでスーパーのバーゲンセールです。
このように、価格を下げて危険負担を買受人に背負させ、無理矢理売却しています。
時価相場2000万円のマンションが、ただの1万円であります。
この競売制度でいいと思いますか ?
窪田 徹郎
。。。。。。。。
以上です。
競売制度について、考えさせられました、
◎桃多郎さんのご相談
１、（個人）入札時の印鑑は認印で可とありますが、幸運にも落札できた場合、登記等は裁判所がしてくれるとありますが、その際に実印が必要になるのでしょうか？
２、戸籍が他都道府県の場合、戸籍謄本も必要ですか？
以前に入札を試み裁判所で資料を一式いただいてきたのですが、その中に戸籍謄抄本等郵送交付請求書が紛れていました。
時間が少し経っていましたので、無関係なところで紛れたのかもしれませんが
◎管理人の回答です。
落札者は、所有権移転登記手続きをしてもらうため、代金納付手続きをします。
この時、落札者は、入札書に押印した印鑑を持参しなければいけません。
買受人は、残代金納付手続きに提出するのは、住民票（法人の場合、資格証明書）です。
戸籍謄本は必要ありません。
◎みやざき様のご相談
＜競売＞集合住宅・買受いたしました、前所有者は自己破産しております。
免責決定後に発生した管理費等は特定承継人に対して支払い義務はあるのでしょうか？（管理組合から請求あります）
＜免責されれば・債務は消滅・前所有者が集合住宅・処分すれば債務・発生しないのでは？＞
◎管理人の回答です。
そのような場合でも、特定承継人は、滞納管理費を負担すると思います。
これにつきましては、以下の記事が参考になると思います。
http://www.bes.co.jp/marubeni_qa/501.html
最近、郵便システムについての勉強の必要性を感じています。
競売妨害に、郵便システムを利用する輩がいました。
どんな内容？
その公開は控えます。
真似されると困ります。
徒に競売手続きの引延しを図るテクニックは、以前は「執行抗告」という方法でした。
裁判所の中での方法です。
それは、今も利用されています。
でも、裁判所は「執行抗告」に対しては、しっかり対応しています。
以前ほどの効果はありません。
そこで目に付けたのが郵便方法の悪質利用です。
これで、引延しをします。
それをやられていた友人業者から相談を受けた時、
ハア、そんな方法もあるのか、と驚きました。
私は、受領拒否、という方法位しか知りませんでした。
そのほか、買受人（落札者）にとって、
債務者探しに利用できる方法もあるようです。
とにかく、ちょっと勉強しなければ・・。
◎キッズワールド様のご相談
【（ヌ）強制競売】の物件の入札を検討しています。
ブルーファイルに綴じられていた登記簿をみますと、この物件には根抵当権が設定され、３億円の借入れがありました。
仮に落札した場合、ローン残金があれば、支払わなければならない、ということにはならないでしょうか？
裁判所で、上記のことを質問しますと、そのようなことは一切ない（支払わなくてよい）と言われました。
また物件明細書には、上記に関する記述はありませんでした。
支払わなくてよいという認識でよろしいでしょうか？
ご教示いただければ幸いです。
◎管理人の回答です。
裁判所の言う通りです。
競売物件の所有者が幾ら借金をしていましても、落札者が 一円も負担する必要はありません。
支払わなくてよいという認識で結構です。
その点は安心して、検討されて下さい。
落札者が負担するものとしましては、マンションの管理費等があります。
又、売却基準価額は、物件の借金の残債額に影響される、などと勘違いされている方がおります。
売却基準価額と、その物件が負っている借金の額とは全く関係ありません。
裁判所によって、
購入希望者にたいする対応、競売の手続きなど、若干、微妙に差があるようです。
ちょっとした事ですが・・。
（質問に対する応対）
三点セットを見て、分らない箇所がありました。
或いは、落札後の手続きについて質問がありました。
三点セットは裁判所がつくった資料です。
手続きは裁判所で行います。
そこで、競売係で聞いてみました。
この場合、
首都圏の裁判所は、概ね親切に対応してくれるようです。
ただ、全国的には、冷たい（と質問者が感じる）裁判所もあるようです。
（入札方法）
（このブログのどこかで既にお話しました。）
入札する時、「入札書在中」と記載された封筒には、
入札書のみ入れる、という方法をとっている裁判所が多いです。
ただ、数は少ないのですが、
「入札書在中」の封筒に、
入札書と住民票（或いは資格証明書）を一緒に入れるスタイルをとる所があります。
これ、首都圏でしか経験がなかったので、最初は驚きました。
（売却決定期日）
民事執行規則35条で、売却決定期日は、開札期日から1週間以内、と定めています。
多くの裁判所は、売却決定期日は、開札期日の1週間目位の目安がおおいです。
ただし、開札期日の数日後を指定しているところもあります。
「期間入札の公告」と記載されたページ（三点セットの表紙）に記載されていますので、見ておきましょう。
（引渡命令申立の時期）
首都圏の裁判所ですが、
代金納付手続き終了後即引渡命令の申立をしてきました。
裁判所も受理してくれました。
ところが、甲信越のある裁判所。
代金納付手続後即申立をした処、
まず、任意の明渡交渉をしてくれ。
それが不成立の場合、初めて申立をしてくれ、という対応です。
・・・・・。
これには本当に驚きました。
このほか、登録免許税の納付方法などで、その裁判所特有のスタイルがあったりします。
ひとつひとつ確認しながら行いたいものです。
◎山姥様のご相談。
引っ越し前家賃とかの費用はが全然無いのですが…競売で買い受けた方に幾ら位出して貰えるものか
◎管理人の回答です。
山姥様が債務者（関連）の立場を想定してお話致します。
債務者は、買受人（落札者）に占有している物件を速やかに引渡さなければいけません。
引越料が貰える立場にはありません。
ただ、買受人は、債務者が任意に引渡をしない場合、
強制執行という、裁判所を経由する手続きで引渡を受けておくのが、後日のトラブル防止となります。
買受人によっては、その手続きは面倒、と感じる方もいます。
（管理人の感想・・・実際面倒です。）
そういう場合、買受人は、多少の引越料を債務者に提示して、任意退去の交渉をします。
金額は色々です。
地域、物件の立地や規模、家財の量・・を勘案して、
又は、強制執行した場合にかかる費用を検討して、その何割かの金額提示、
或いは買受人が一定金額を決めている場合もあります。
引越料を出さない買受人もあります。
つまり、ケースバイケースですので、
この位は貰えるでしょう。
とは言えません。
ザックバランに、実情をはなしてお願いする、という方法も一法かも知れません。
◎ｐｈｃｓｗ８３６様のご相談（以下、原文のままです。）
買受不適人が高い金額で落札して、妨害行為は実務であるのでしょうか？
（保障金は確定できずもどれば、実害はなく、坂戸のマンションが非常に高い金額で落札された）
◎管理人の回答です。
まず、｛買受不適人｝の意味です。
なんとなくイメージは想像できますが、・・。
普通、落札して、売却許可決定の言渡しを受け、確定して、代金納付期限までに代金を納付しなければ、保証金は返還されません。
ご質問は、
売却不許可決定の言渡しを受けるか、
或いは、
言い渡された売却許可決定が取り消される？
そういう可能性が高い入札者が高額で落札した場合を想定しての事でしょうか。
申し訳ありませんが、ご質問の内容の実務例は分りません。
相場を無視したような高額での落札は、以下の状況があるかも知れません。
落札者は、債権者（関連）か、或いは債務者関連の場合が考えられます。
また、相場そのものに幅がありますので、入札者の価値観による場合もあるでしょう。
◎初心者様のご相談
物件を入札しようと三点セットを見ていたら物件明細書に
、
4物件の占有状況、Aが占有している。同人の占有権原は使用借権と認められる
と書いてあるんですがこの場合引渡命令は出してもらえるんですか？
◎管理人の回答です。
物件明細書の
｛３ 買受人が負担することとなる他人の権利 ｝欄が「なし」となっており、
｛４ 物件の占有状況に関する特記事項 ｝に記載されている占有者は、
基本的には、引渡命令が出ると思って良いです。
ご質問の占有者の占有権原は「使用貸借」です。
使用貸借とは、賃料が只の貸借です。
引渡命令は出ると思って下さい。
使用貸借での占有者は、所有者の配偶者、親子、兄弟など、
或いは、
所有者が法人の場合は、その役員など、
の場合が多いです。
会員様（業者）から届いたメールです。
概略は以下の通りです。
。。。。。。。
（前段略）
２１−◎×△につきまして 本日、執行官立会のもと、無事引渡しを受け鍵も交換しました。
千葉さんのおかげで、焦ることなく取り組めました。
ありがとうございます。
また落札することができましたら、コンサルお願していただければ幸いです。
今後ともよろしくお願いします。
。。。。。。。。
これは、抗告屋から請求された立退き料を拒絶し、
正式の手続きで引渡をうけた業者さんのお話です。
。。。。。
落札物件は、多少の残置物を残した空家でした。
債務者に連絡、面談して任意の明渡を計画しました。
面談した債務者は、提示された立退料に対して即答を避けました。
数日後、債務者の親戚、と称する男から電話。
「立退料をアップしてくれ。」
業者さんは、断りました。
「それでは裁判所を通じて処理しますので、立退料は払いません。」
その男
「じゃあ、抗告するよ
。」それで電話は切れました。
抗告とは、「執行抗告」という、異議申立の1種です。
抗告がでますと、その審議が終わるまで、競売手続きが中断します。
物件に居住者がいれば、その分だけ長く住んでいられます。
（落札者にとっては、嫌がらせ＝執行妨害以外の何ものでもありません。）
そこに目をつけた輩が、意味のない抗告をして、時間の引延を図ります。
債務者や買受人からなにがしかの金銭をむしり取ろうと画策します。
これが抗告屋。
抗告の出来るのは、当事者か弁護士です。
弁護士でない者が報酬をとって抗告するのは違法行為です。
そこで、当事者の名前で、抗告状を作成。
表に出て来ることはまずありません。
６〜７年前ですが、一連の抗告屋が逮捕されています。
会員様に、抗告屋の実態をお話しました。
正式の手続きを踏んで処理するよう、コンサルさせてもらいました。
実際に、無意味な抗告に対する裁判所の対応は、
法改正で、格段に速くなっています。
抗告がだされましたら、
あわてずに、相手の言いなりにならずに対応されることが一番でしょう。
同時に、抗告のコピーをとっておきましょう。
大体、ワンパタ−ンの様式です。
犯罪の証拠として、保管しておきましょう。
◎タカシ様のご相談
多少残置物のある空家の強制執行と占有者がいる場合の強制執行とでは、
明渡しに要する期間は違うのでしょうか？
占有者がいない分早く手続きが進むのでしょうか。
◎管理人の回答です。
占有者のいる物件の強制執行は、
最初は「催告」、次に「断行」、
という２段階の段取りで行われます。
最初の「催告」は、占有者に立退くよう、
立ち退かなければ、１ケ月後、「断行」すると警告します。
「断行」は、家財を戸外に搬出して、買受人に物件を引き渡します。
残置物のある空家の場合、
執行官が残置物を無価値物と判断した場合、
私の経験では、
残置物の処理を債権者（買受人）に依頼して、
その場で引渡をします。
残置物が価値あり、と執行官が認めた場合、
その後の流れは執行官の判断でしょう。
申し訳ありませんが、
私は、そういう場合の強制執行の経験がありません。
他の方のご意見を待ちたいと思います。
◎窪田 徹郎氏の回答です。
空家で残置物があったとしても、明らかに放棄しているとみれば、それらは捨てるなりして、そのまま引渡を受けて占有を開始してもかまわないです。
それは代金納付が終われば、その日でもかまわないです。
実務では、その「明らかに放棄」と云う判断が難しいですが、少しでも危険を感じたならば引渡命令で裁判所から引渡を受けて下さい。
次に、その引渡命令で引渡を受ける期間ですが、引渡命令は執行抗告ができますので、そのようなことを考えますと、3ヶ月も6ヶ月もかかることはありますが、一般的には、引渡命令があって、その後、2ヶ月もあれば全部終わりになります。
それらは占有者があってもそうでなくても期日的には同じです。
ただし、執行官の判断で残置物(遺留品と云います。)が全て無価値と判断すれば、即、引渡を受けることができます。
それならば、1〜2週間で終わります。
無価値と判断できなければ、後日、競売となります。
鍋、釜、衣類は差押えできませんが、その場合は全て競売となります。
競売で「空家」があります。
既に立ち退いています。
「立退き」で揉めることはない、と思ってしまいます。
これ、危険です。
あッ、脅かすつもりではありません。
確率は非常に少ないのですが、後日トラブルかも知れません。
空家で、殆ど家財はありません。
残置物は、ちょっと見には、ゴミばかり。
落札者が勝手に開錠。
室内のゴミを処理したら・・、
これにイチャモンをつけられる場合があります。
イチャモンをつけてくるのは、所有者の身内を名乗ってくるようです。
思い出深い品物だった！
さあ、どうしてくれる？
残置物の一般的な市場価格とは無縁の内容です。
代替えがきかないのです。
しかも、相手はほとんど暴力団風。
激しい勢いでせめたててきます。
なんぜ脅しのプロ。
身の危険を感じ、冷静な対応などできません。
誰でも、こんな状況はマッピラでしょう。
これを防ぐには？
空家だから良いだろう、なんて勝手に開錠したりしないで、
一般に、「強制執行」とよばれている方法で処理する事です。
（「強制執行」というと、どうも呼び名のイメージが悪いのですが・・。）
裁判所に中に入ってもらうのです。
そうして、明渡して貰う事です。
後日、明渡でトラブルが起きても、落札者は無関係。
相手が損害賠償を求める為には、国を相手にケンカです。
この事例、ごくごく最近、私の取引先で実際に起こっています。
勝手に開錠したくなるような状況を作っていました。
うっかり開錠して、残置物を捨てたら一大事。
相手の思う壺です。
（幸い、取引先は、強制執行で処理しましたので良かったですが・・。）
そんなことで損害賠償が認められるかって？
状況は違うのですが、認めた判例があるのです。
両親の思い出深いお雛様その他諸々に対して、
確か賠償金は、約￥３００万＋アルフｱだったと記憶しています。
勿論、この場合は仕掛けたわけではなく、
本当に思い出深い品物だったようですが・・。
こんな事、交通事故と一緒で、滅多に起きない事ですが、
用心に越したことはありません。
◎リエ様のご相談
はじめまして！
最近競売物件に興味を持っています。
私が狙っている競売物件は、賃借人が入居している築浅物件です。
投資用として考えています。
ただ、どのような人が住んでいるかが詳しくわからないので少し不安です。
このような物件を落札するにはどのようなことに気をつけたらよいのでしょうか？
落札する前に管理会社に疑問点を質問しても良いのでしょうか？
◎管理人の回答
管理会社があるのであれば、そこに聞いてみるのも一法でしょう。
その管理会社が、信用がおければ、入居審査はしっかりしているでしょう。
ただ、管理会社の信用判定は、一般の方には少し難しいかも。
管理会社を直接訪問してみたり、電話をかけてみて、良い印象かどうか、なども一つの判断基準になるかも知れません。
しかし、管理会社（あるいはそこの関連）が入札を検討している事もあり、その時は藪蛇、なんてこともあるかも知れません。
現況調査報告書をじっくり見て、執行官に対する態度やそのほかが読み取れれば、そこから管理会社と賃借人について何らかの情報が得られるかもしれません。
又、休みの日に物件の一戸一戸を訪問して、情報を得る、という事も考えられます。
以上、普段やっている事を羅列しいてみましたが、取止めのない内容になってしまいました。
多少でも参考になれば嬉しいのですが。
◎窪田 徹郎氏の回答です。
どんな人かは、受け取る側との関係で、仮に、逢ったとしてもわからないのではないでしようか ?
通常の賃貸では家主さんが借りたいと云う人と逢ってから貸す、と云うようなことを聞いたことありますが、競売の場合は不可能です。
管理会社や近隣で聞いたとしても、好みなどわからないでしよう。
買った後で判断し、貸したくないなら引渡命令等の手続きしてはどうでしよう。
「どのようなことに気をつけたらよいのでしょうか？」といいますが、何をどのように気をつけたとしても、人は10人10いろですから、気をつけようがないと思います。
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