livedoor2008年07月04日
遠隔地の現地調査です。
遠隔地の現地調査です。
昨日、遠隔地の競売物件の調査に行ってきました。
海岸沿いの別荘？的一戸建です。
とにかく、買受可能価額が100万以下と低価格。
私が住む神奈川から車で約2時間半。
一時期、ブームに沸いた地域です。
行き違う車もすくない道路を暫く走り現場近くに来たようです。
一面に拡がっている雑草は伸び放題に伸びています。
でも、眼には優しい色彩です。
緑のなかに、家が見えてきました。
数軒、並んでいます。
目的の家以外は、門扉をビニール紐でくくり、入れないようにしています。
長期間空家のように見えます。
競売の家に訪問して色々聞くことができました。
数軒の空家も、以前は所有者が住んでいました。
「引っ越したのですね。」と私。
「いえ、死んじゃったのです。それ以来空家です。誰も来ません。」
。。。。。。
最近、こんな風景を時々見かけます。
別荘地帯や、交通の不便な郊外団地です。
街の中心部に住んでいますと、気づかない現象です。
ぞっとしますが、現実です。
しっかり直視しなければ・・。
諸経費と感想�ぁ歇效聾�付建物について��
競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。
１、居住者を立ち退かせる費用。
２、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
４、借地権付建物の場合
５、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
６、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
７、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
８、雑費
大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。
４、借地権付建物の場合
につきまして、後半のお話させて頂きます。
今日は、経費について、というよりも、注意事項に入りそうです。
（すこし、難しいかも知れません。）
。。。。。。
「物件明細書」に、
「地代の代払いの許可あり」の文言がある場合があります。
これは、
建物所有者の借地人が、地代を滞納している場合の措置です。
地代不払いは、借地権解除になるかも知れません。
借地権のない建物は、敷地を利用できません。
敷地を利用できない建物は、建物としての用をなしません。
入札する人はいないでしょう。
担保価値が殆どゼロ。
金融機関等債権者が困ります。
それをガードするための方策です。
裁判所は、差押債権者の申出でにより、
建物所有者に代わって地代支払いをする事を許可することができます。
そうして、借地権を存続させようとしています。
ここで、ちょっと注意してください。
代払い許可があっても、キチッと地代を払っているとは限りません。
売却基準価額が決まるまで払って、あとは未払い、なんて事もあります。
地主が、地代受領を拒否しているかも知れません。
その辺は、地主に面談して確認しておきましょう。
滞納地代は、買受人は負担する、と思っておいた方がよいでしょう。
地主が借地承継を承諾しない場合、
裁判所が代わって承諾する方法（非訟事件）はあります。
但し、業者以外の方には、
時間と費用の関係で、如何なものかな、と思います。
非訟の申立をしたのですが、
性質の悪い（＝こちらの解釈です）地主で、
１年半以上も無為に時間を引伸ばされた事があります。
（地主にとっては、恐らくこちらが性質の悪い買受人？。）
結局、利益は生まれませんでした.。
2008年06月27日
諸経費と感想�ぁ歇效聾�付建物について��
競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。
１、居住者を立ち退かせる費用。
２、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
４、借地権付建物の場合
５、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
６、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
７、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
８、雑費
大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。
４、借地権付建物の場合
につきまして、お話させて頂きます。
今日は、前半です。
。。。。。。
借地権付建物が、一般市場に売物として出る場合、
普通は、土地所有者（＝地主）は、建物所有者が建物を第三者に売却することを承諾しています。
その際の名義書換料は、事前に決めています。
競売物件の中に現れる借地権付建物は、
地主の承諾の有無に関係なく、売却に付されます。
買受人（＝落札者）は、落札後、地主との交渉が残っています。
交渉とは、
◎ 、借地権を認めてもらうこと。
◎ 、名義書換料の額を決めること。
◎、その他諸条件を決めること。
競売の借地権付建物の価格は、名義書換料を暫定的に定めています。
三点セットの内、「評価書」という資料があります。
「評価書」は、
通常取引の「重要事項説明書」記載事項と物件の価格算出の過程等が記載されています。
その中で、名義書換料についての記載もあります。
ただ、この数値は絶対的な金額ではありません。
地主を拘束する金額ではありません。
落札後、評価書記載の書換料を提示しても。
地主が承諾するかどうかは分かりません。
事前に地主を訪問して、条件などを聞いておいたほうが良いでしょう。
「裁判所の決めた通りでいいよ。」
「管理会社に任せているので、そちらで聞いてくれ。」
「弁護士に一任しているから。」
「承諾は一切しない、帰れ帰れ。」
・・・・・・・
いろんなケースがあります。
訪問、或いは電話での会話で大切なポイントがあります。
地主の人間性を見ておくことです。
トラブルを好むか、どうか。
ただ、現在はたくさんの人が訪問等しています。
多少、営業センスも必要かも知れません。
2008年06月20日
諸経費と感想��−収益用物件について
競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。
１、居住者を立ち退かせる費用。
２、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
４、借地権付建物の場合
５、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
６、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
７、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
８、雑費
大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。
今日は、
３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
についてお話させて頂きます。
。。。。。。
競売物件から、収益用を探されている方は結構多いです。
確かに良い点があります。
賃借人がいれば、引き続いて、賃料収入が得られます。
空き室であれば、リフォーム・修理して、テナント募集ができます。
土地探しから始めて、建物の設計をし、建築して、それから募集・・、
黙って１年はかかります。
その間、無収入で、出費ばかりです。
マンションの１戸（専有部分）の場合、業者の卸値価格での購入ができるかも知れません。
普通の市場では、なかなか売物が無い地域での物件もあります。
ただ、注意点があります。
賃借人が旧所有者に預託した敷金・保証金（以下「敷金等」といいます。）です。
買受人（＝落札者）が敷金等を引き継ぐ場合があります。
賃借人が、物件から退去する際、
買受人は、実際は預かっていない敷金等を、返還しなければいけない事例があります。
また、敷金等について、返還する義務が全くない場合があります。
その違いは、「物件明細書」という資料から読み取れます。
物件明細書の「３ 買受人が負担することとなる他人の権利」欄を見てください。
そこに、賃借権としての記載があれば、
基本的には、買受人は、預かっていない敷金等の返還義務があります。
その欄に記載がない賃借人が、預託した敷金等を買受人に請求しても、
買受人は応じる法的な義務はありません。
ただ、ワンルームなどで、収益用として落札した場合、
従来の賃借人に新たに敷金を要求したとします。
賃借人は、旧所有者には敷金を預けています。
もう一度払うなんて、馬鹿馬鹿しいから退去する、という例が結構あります。
そうしますと、リフォームして、賃借人の募集です。
その間、収入はなく、出費のみ。
費用の面で、
今までの入居者の敷金を負担して契約を継続した方が得、という場合があります。
そこは、見極めたほうが良いでしょう。
あとは、従来の入居者と契約締結或いは書換えの場合です。
普通は、業者に事務手続きを依頼したほうがスムーズです。
その場合の事務手数料が発生します。
競売は、所有者が困窮を極めての結果です。
まず、物件の手入れは長期間していない場合があります。
諸設備は、再点検する必要があります。
2008年06月13日
諸経費と感想�◆歛敘軸浜�費等について
競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。
１、居住者を立ち退かせる費用。
２、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
４、借地権付建物の場合
５、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
６、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
７、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
８、雑費
大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。
今日は、滞納管理費等につきまして、お話させて頂きます。
。。。。。。
２、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
マンションには管理費・積立金があります。
（超小規模戸数で、「管理費なし」の場合は例外とします。）
競売の場合、管理費等の滞納は普通です。
裁判所が、購入希望者に見せる為に作成した資料、三点セットのうち、
物件明細書の最下段には、
「滞納管理費等あり」
という文言が記載されています。
裁判所が
「滞納分は、落札者が負担するのですよ。」
という注意書きです。
金額は特定できませんので、記載されません。
入札を検討する場合、管理会社に連絡をして、
連絡した時点での確実な金額を聞いておくのも良いですよ。
ＢＩＴで閲覧等の場合、管理会社の電話番号は消されている場合が多いです。
裁判所に直接行って三点セットを閲覧すれば、番号は分かります。
何年も滞納している場合があります。
管理会社は、全額を請求してきます。
全額に支払い義務があるのでしょうか。
最高裁は、５年分については、落札者に負担義務あり、としました。
でも、判例を、水戸黄門の印籠のように出しても如何なものでしょう。
マイホームとして、これからそこで生活していく場合、住人とのお付合いの関係もありますし、難しいですね。
滞納した駐車場料につきましては、色々意見のある所です。
滞納管理費・積立金・駐車場料等は、
管理組合規則にそって、対応していくべきでしょう。
滞納管理費で、観察できるポイントがあります。
三点セットのうち、現況調査報告書という資料があります。
そこに、現況調査報告書作成時直近の管理費納付状況が記載されています。
そこを見て下さい。
滞納分がなし、或いは数ヶ月という所有者は、
比較的スムーズに退去する方が多いです。
滞納分が１年以上、なんていう場合、別な面でも要注意。
室内が荒れているケースが多いです。
男児がいる場合もそうですが、リフォーム・修理代が嵩みます。
ただし、例外はありますので、鵜呑みにはしないで下さい。
2008年06月06日
諸経費と感想� 捨�退き費用についてーその２
諸経費と感想� 捨�退き費用についてーその２
競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。
１、居住者を立ち退かせる費用。
２、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
４、借地権付建物の場合
５、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
６、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
７、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
８、雑費
大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。
今日は、強制執行についてのお話をさせて頂きます。
。。。。。。
１、居住者を立ち退かせる費用�◆�―強制執行
（所有者居住として、お話致します。）
住んでる所有者が、何度 話をしても立退かなくて困った、という状況があります。
そういう時は、強制執行で立退かせることができます。
取り敢えず、手続き的なお話は、後にまわします。
強制執行は、お金がかかる、というイメージをお話します。
必要書類が揃いますと、「強制執行の申立」をします。
申立する場所は、裁判所執行官室です。
強制執行は、「執行官」が仕切るためです。
申立時に、前払金があります。
「予納金」といいます。
「予納金」は、執行官等の日当が含まれています。
金額は、マチマチです。
首都圏では、￥７万前後が普通のようです。
物件の数等で、額は増えます。
執行場所によっても違ってくる場合があります。
詳細は、物件を管轄する裁判所で確認されてください。
ある裁判所は、申立時、数十万円を払うところもあります。
（これは、予納金というより、強制執行全体の費用概算でしょう。）
「強制執行」に対する一般の方のイメージは、
家財をドンドン戸外に搬出する、と思っている方が多いです。
でも、即家財搬出、ではありません。
順番があります。
実際の強制執行の流れはこうなっています。
執行官が現場に赴きますと、
住んでいる人に、ここを退去するように言います。
退去しない場合、１ケ月後には、家財を搬出（これを「断行」と言います）する旨を伝えます。
これを「催告」と言います。
当日は、相手が不在のときもあります。
その為、開錠技術者（＝鍵やさん）も同行します。
占有者が在宅しており、鍵やさんの出番がなくても、日当は払います。
鍵やさんの日当は、予納金とは別途、その場で支払います。
額は、裁判所によってマチマチですが、￥５０００円位から数万円位のようです。
留守の場合も、その日（＝催告の日）から１ケ月後の家財搬出（断行）は変わりません。
（「立会」と呼ばれる人もきますが、この日当は予納金から支払われているようです。）
催告後、債務者に対して、
再度、多少の金銭の提供を申出でて、引っ越すよう交渉すれば、
普通は退去します。
強制執行までの間の任意交渉に応じず、自分勝手な論理を展開してうるさいことを主張する人がいます。
頭を下げることを嫌う、プライドの高い人に多いようです。
こういう人、断行までの間に、立退き料も貰わずに、サッサと引っ越してしまうケースもあります。
どうしても、引越しをしない人の場合、次は「断行」です。
当日は、作業をする専門職が多数来ます。
強制執行は、執行官が現場にいる短時間の間しか、行えません。
どのような家財かを記録する目録を作成しながら、手際よく、家財が搬出されます。
普通、玄関に止めてあるトラックに詰め込まれていきます。
衣類等は、ダンボールに入れてトラックへ、です。
普通の引越しのように見えますが、凛とした緊張感が漂っています。
マンションで、エレベーターの有無・・
一軒家でも、道が狭く、玄関までトラックが入れない・・
搬出する家財にピアノ金庫などの重量物がある・・
いろんなケースで、料金は加算されます。
（催告時、見積もってくれます。）
強制執行費用は、地域によって相当に格差があるようです。
神奈川県の物件主体の当社では、床面積３０坪位の一戸建で、約￥１００万位を想定しています。
所有者が抵抗する場合だって、たまにあります。
そんな時は、警察官が来、連行されます。
搬出された家財等は保管されます。
１ケ月保管して、所有者が取りに来なければ、
落札者（＝買受人）が自ら購入してから処分します。
それまでにかかった費用一切は、本来債務者所有者の負担ですが、実際は落札者が負担します。
所有者に請求しても、回収は殆ど無理。
ただ、強制執行は、単に占有者を退去させる、という側面だけではありません。
空家の場合でも、物件によっては、このスタイルが良い場合があります。
強制執行で、執行官（＝裁判所＝国）から引渡しを受けていれば、
後日、
大切な宝物がない、
などと占有者から文句をつけられた場合、
損害賠償請求の相手は、買受人ではなく、「国」となります。
空家だから構わないだろう、
と勝手に鍵を開けて、残置した動産類を処分しますと、
後日、もし、損害賠償請求があれば、買受人に来ます。
それで約￥３００万位支払わされた例がありますので、要注意です。
2008年05月30日
諸経費と感想� 捨�退き費用についてーその１
競売物件購入にかかわる経費を管理人なりにまとめました。
１、 居住者を立ち退かせる費用（任意話合、強制執行）。
２、 マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
３、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
４、借地権付建物の場合
５、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
６、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
７、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
８、雑費
大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。
これから数回、経費の内容と感想について、お話させて頂きます。
。。。。。。
１、 居住者を立ち退かせる費用� 叔ぐ嬾湛隋�
（所有者居住として、お話致します。）
初めての方が抱く不安
「居住する所有者は退去してくれるのかなあ。 」
この不安は、金銭で、大体解決できます。
民事裁判だって、つまる所「金銭」和解が主です。
落札したあとで、
「そんな費用は想定外。
住んでる所有者は、落札者に物件を引き渡す義務があるのに、
なんで立退き料を払うんだ。」
と怒った 処で、仕方ありません。
占有者は、お金がなくてホトホト困っているのが、大部分です。
ガス欠の車は走れません。
少しは、ガソリン補給 してやる事が必要です。
「金なんか払うものか。脅かして叩き出してやるよ。 」
そう胸を張る業者さんもいます。
それも一法でしょう。
ただ、これは、その業者さんだから出来ること。
エンドユーザーの方には難しい手法です。
管理人にも出来ない「わざ」です。
管理人は、立退き料を提示して、話合で退去を求めています。
まッ、管理人だけではなくて、大半の業者は払っています。
業者なりの理由があります。
強制執行で立退かせるには、費用と時間がかかります。
費用・時間のコストダウンを図っています。
占有者は、引越料が貰えて大助かり。
一石二鳥と言う訳です。
管理人は、さらにもう一つの視点があります。
「恨みを残さない」
漠然と、しかし、絶対的なポイントです。
（でも、相手の人間性で変わりますけど・・。）
これ、若いころにはありませんでした。
引越料の目安は、
強制執行費用の半分を上限として、
ケースバイケースのようです。
首都圏の普通の一戸建で、￥３０万円位からでしょう。
物件の規模、状況によっては、数百万台もあります。
地域差が非常にあります。
一戸建を、収益目的で￥１００万台で落札、
こんな場合の、立退き料￥３０万は「高すぎ」でしょう。
でも、一戸建が￥１００万台で落札できる地域の住民は、
スムーズに退去しているようです。
北海道のある小さな町です。
そこを管轄する裁判所（支部）に、引渡命令の申立をしました。
その支部始まって以来、と思われる程、珍しい事例でした。
債務者は、引渡命令を受け取りますと、数日で転居してしまいました。
近隣の話では、債務者は、よほど驚いたようでした。
隣家に鍵を預け、買受人に渡して、と伝言。
首都圏では、なかなかこうはいきません。
話合で退去しない方が、たま~~にいます。
そんな場合は、仕方ありません、強制執行です。
その費用等につきましては、近い機会にお話させて頂きます。
2008年05月23日
登記簿謄本（全部事項証明書）の閲覧について
登記簿謄本（全部事項証明書）の閲覧について
最近、三点セットに登記簿謄本（全部事項証明書）を添付する裁判所が少なくなりました。
理由は不明です。
でも、私は、入札する物件の謄本は必ず見ます。
土地付建物の競売のとき、土地と建物の両方の謄本を見ておけば結構でしょう。
プロ、と呼ばれる人たちもそうしているのでしょうか。
私が競売業界に入った当時のプロたちは違いました。
建物の謄本を見てチェック、土地をあまり見ません。
初め、理由がわかりませんでした。
おそらく、費用を節約しているのだろう、と単純に思っていました。
暫くして理由がわかりました。
土地、建物の謄本の権利関係は殆ど同じ内容です。
首都圏の一戸建は、土地の大半が建物の敷地で、あとは車庫、庭があれば少々、というスタイルが殆どです。
事件屋と呼ばれる不逞の輩は、競売物件に悪戯をする場合、建物の謄本に細工をこらして、落札者（＝買受人）から何らかの金銭を詐取しようと企む場合が多いです。
それで、まず、建物の謄本をチェックしていたのでした。
なにかおかしい、と感じたら、次に土地謄本をチェック、という順番でした。
（土地の面積が建物に比べて広く、空地の部分になにか細工を凝らせる場合は別ですが、）
但し、平成15年の民法３９５条の改正（平成16年施行・短期賃借権の廃止）で、大分、執行妨害は減っています。
謄本は、結構いろんなことを教えてくれます。
所有者の生き方や考え方、人間性なんかも、何となく想像されることがあります。
明渡が、話合で済むか、強制執行までいくか、なんかもなんとなく感じられたりします。
入札を考える方は、無駄と思っても、謄本は見ておくことをおすすめいたします。
2008年05月16日
空家のマンションの残置物について
空家のマンションの残置物について
。。。。。。
友人の不動産業者からの相談。
入札を検討している中古マンションは、数年以上空家で、家具数点が残置されている。
もし、あとで家具のなかに貴重品を置いてあった、などと文句をつけられたら困る！
どのように対処したらいいのだろうか？
。。。。。。
この質問に関連する回答関連記事は、このグログでもあちこちでお話しています。
まとめますと以下のようになります。
（それぞれタイトルをクリックすれば、記事にリンクします。）
� �空家の場合の明渡方法の考え方
�◆⊇衢�者を探そう、の一例です
��、事件記録を閲覧しましょう
�ぁ�空家の場合の処理の仕方の一例です。
�ァ�空家の残置物は、鍵を開けて勝手に処分しても良いですか？
�Α¬泳。械坑犠鬚寮衢�者が代金納付前に退去
�А�家財残置の空家の事前調査
�─�空家に残置された動産類を処分して損害賠償
数年以上も空家で、管理費も結構な額を滞納している物件です。
競売業者でしたら、それなりの方法で処理してしまいます。
どうも、友人は、勝手に処分して、あとで文句を言われないか、心配しています。
そうしたら、手続きは面倒ですが、強制執行での処理が一番です。
強制執行をするためには、引渡命令の申立からスタートします。
ちょっと、専門的ですが、ここ（※）でお話しています。
2008年05月09日
戸建の現地調査です
昨日、戸建の現地調査に行きました。
道路から物件を見ます。
全体の雰囲気は、非常にいい感じ。
雨戸がしまっており、車庫に車がありません、
玄関の両開きのフェンス扉をあけようとしましたがあきません。
あれ、どうしてかな？
よくみますと、両開きの扉の端が紐で一緒に括られています。
扉が故障しているのか、敷地への立入を拒否しているのか、どっちかのようです。
故障しているようには見えません。
そうすると、ここの住人は、よほど純粋な人のようです。
道路に接する車庫から迂回して、建物の前に立つことは、小学生でも思いつくのに。
私もそのようにして、玄関ドアの前に立ち、貼られたシールを見ます。
感じとしては、まッ、普通の常識人のようです。
チャイムを押します、・・・、手ごたえがありません。
あれ、もう一回押してみます。
やはり、室内でなってる気配がありません。
引っ越したのかなあ？
電気メーターを探し、観察。
メーターはしっかり回っています。
とりあえず、聞き込みをして帰ろう。
この住環境では、「競売」ということは伏せてみよう。
相手がしっていれば良いが、そうでなければ、情報収集面で、マイナスかも知れないから。
隣家訪問。
奥さん、不信感を体全体に表しながら、
「何でしょう？」
「突然すみません、お隣のAさんの事でおたずねしたいのですが。」
「はあ？」
「私、不動産屋なんですが、実はAさんのお宅が内々で売り出されているのですが、そのことでちょっと。」
「あ〜〜ら、そう。」
この辺から、私への不信感が隣家売却に関心がうつっていきます。
「自殺とかそんなことがありました？」
「Aさんとは同じ位の時期に家を買っていますからねえ、そんなことはありませんよ。」
そして、色々と聞いていきます。
家族構成も聞いておきます。
男の子がいれば、室内はあれているかも知れません。
ただ、お子さんがいれば、話合で退去するでしょう。
寝たきりのお年寄がいれば、私は、基本的に、そういう物件はパスしてしまいます。
プロにあるまじき選択、と嗤われましても、これは譲れない私の価値観です。
債務者情報がある程度分かれば上出来です。
明渡方法が、話合で済むか、強制執行までいくか、目安をつけたいのです。
2007年09月15日
こんな債務者夫婦って、いいなあ。
今でも、ふっと思い出す明渡の話合いの１風景があります。
神奈川県西部の街。
落札した物件の債務者は、もと水道工事会社の社長。
最盛時の年商は５億でした。
バブル崩壊で徐々に事業衰退。
とうとう自宅競売。
弊社お客様が落札。
明渡の話合いを持ちました。
人生の先輩であり、しかも成功をおさめた人です。
それなりの人物のはずです。
いつものように、礼をつくして丁重に接しよう。
訪問し、キッチンに通されました。
老夫妻と対面です。
夫妻ともに真面目なお人柄です。
いろいろ話をし、引越日、立退き料を決めました。
ご主人のそばに座った老婦人は、いつもニコニコしています。
約定書を交わす段階で、
私、「実印を押して下さい。」
ご主人「実印持って来て。」
私、「建築確認書、ありませんか？」
ご主人「買った時の書類全部持って来て。」
その都度、ご婦人はサッサと立ち上がって、取りにいきます。
これからの生活もご主人についていく、という雰囲気が一杯です。
悲壮感などまったくゼロ。
途中、会話の流れのなかで、
「家内は15年前から目が全く見えないんですよ。」
エーッ
。ご婦人曰く、
「家の中は分るんですよ。外にでたら、主人が杖がわり。ちょっと離れたらすぐ、呼ぶんですよ、ホホホ。」
楽しそうに話します。
そう語るご婦人を見るご主人の目は、いとおしさに溢れていました。
私、胸の奥がキュンキュンキュン。
このご婦人が引越し準備をするのは、大変だなあ。
その場でお客様に電話。
立退き料を気持ちアップしてもらいました。
数ヵ月後、デパートから進物が届きました。
贈り主は老主人。のしは「御礼」。
無意識に、伝票の品番を見ます。
（昔、デパート関連に居ましたので、品番から値段が分ります。）
３０００円の品物です。
。。。。。。
それにしても、すぐ値踏みする、私の下品格、
武士道には程遠い習性のようです。
。。。。。。
その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
会員制について短期間に知識吸収
姉妹編ＨＰ
2007年09月11日
入札書の提出の仕方、所変われば・・。
私のテリトリーは、神奈川です。
たまに、東京・千葉・埼玉です。
首都圏の裁判所は、
入札書を入れる封筒には、入札書のみ、１枚だけ、入れます。
住民票或は資格証明書は、封筒に添えて提出します。
これが当り前、全国共通と思っていました。
関西の友人と話した時、
入札書をいれる封筒に、住民票も一緒にいれる、というのです。
お互いに、びっくりして、ウッソォーーー・・・・
。全国に高等裁判所は８ケ所あります。
そこの地裁執行官室にてそれぞれ確認してみました（Ｈ19,9,5）。
札幌地裁、大阪地裁は、
入札書をいれる封筒に住民票も一緒にいれます。
他の裁判所は、入札書にいれるのは、入札書のみでした。
初めて競売に参加される方は、
執行官室に、事前に確認したほうが良いです。
良く見るのが、執行官室窓口（カウンター）での風景です。
初めての方が、入札価格を記載した入札書を示して、
書き方がこれでいいかどうか、確認して欲しい。
これには、窓口のお嬢様、慌てて、入札書から目を背けます
。入札書記載の手引きを事前に読んでみてほしいですね。
郵送での入札の場合の注意事項です。
まず、裁判所が郵送用封筒を用意している場合、
「書留」の文字がプリントされています。
私製の封筒で郵送する場合は、書留で送ってください。
普通郵便では、失格です。
入札書をいれた封筒は、しっかり糊付けして下さい。
折角の入札が無効では大変です。
その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
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2007年09月08日
強制執行から見た男女の違い
男性と女性は違う生き物、とは良く言われます。
生き物＝生き方＝考え方＝感覚、の違いでしょうか？
男性がビックリするのは、女性の「現実」に対する対応の敏感さです。
夢に振り回されている男性には、
ほとんど持ち合わせていない「現実直視」のエネルギーを発揮します。
その行動力には、只々脱帽です。
かって。
交渉が二転三転した後、強制執行の断行（＝家財搬出）の時です。
居住する夫人は、泣き喚き、暴れました
。暴れ方は、執行を妨害するのではなく、
玩具を欲しがる子供が、
売場の前でダダをこね、ギャーギャー泣く姿に二重写しです。
強制執行は粛々と行われました。
翌日、化粧をしたその女性が来社しました
。社長が、それまでの経緯には目をつぶり、
急遽、多少のお金を渡す約束をしたのです。
しなやかな雰囲気、笑顔満面の中年女性
。えッ、昨日と同じ女性？
一瞬、ポカ〜〜〜〜ンとする男子社員
。お金の入った封筒を受取り、
ニコニコと紙幣を数えます。
数え終わると、アララッ、封筒をサッとバッグにしまい、
サッと立ち上がっています
。任意の明渡交渉では、怒鳴りちらし、
脅したり煩い事を言ったりした男性は、
強制執行の催告をされた後、断行前、
引越代には目もくれず、さっさと転居する人も結構います。
こういう風景に、男女の違いがでるようです。
プライドと夢に生きる男性。
超現実主義を突き進む女性。
妻に話しましたら、
「当り前でしょ、大切なのは今なの。
今が連続して未来があるの。
だから何時も“今“が良ければいいの！」
私は、なにかしっくりしないのです。
でも、返事は、
「そうだよな〜〜あ〜。」
逆らいません。
恐怖と惨めさの体験はまっぴらぴらぴら
。その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
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2007年09月04日
入札書の書き方など
入札したあとで、心配になることがあります
。どうしても欲しい物件です。
あの入札価格では、落札できないかも、
そんな不安がわいてきます。
入札期日の締切日がまだある場合、
いろんなアイデアがうかんできます
。１、入札書記載の入札価格の変更はできないかなあ。
２、だめなら、入札書の引換え（交換）はできないかしら。
３、それもダメなら、もう１回入札してしまおうか。
最初の入札価格より高かったら、文句はないだろう。
結論をいいます。
全て、ダメです。
裁判所の競売は、民事執行法という法律で主催されます。
具体的な手続は、民事執行規則に則って行われます。
入札書を提出したあとは、入札の変更も取消しもできません。
もし、認めたら大変な事態が生じるかもしれません。
手続が完全に混乱します
。入札者間どうしで、紛争が生じるかもしれません
。業者向高額物件によっては、談合が起るかもしれません
。注意するのは、３です。
上記１、２は、執行官室の窓口指導で拒否されます。
３は、うっかり、という場合があるかも知れません。
郵送入札で、見逃した、なんて事がおこるかも。
同じ物件に、同じ名前での複数回の入札は禁じられています。
２回入札しますと、両方とも無効となります。
勿論、執行官室で、入札書提出前に、
入札価格を訂正したい場合、
入札書押印の印鑑を持っていれば、
そこで訂正はできます。
でも、その場合は、
新たに入札書を貰って書き直したほうが良いでしょう。
東京地裁の場合、
入札価格の訂正をしても訂正印がなけれな、ダメです。
また、訂正をさらに訂正した場合、
訂正印があっても開札には加えられません。
法人（会社）が入札した場合、
入札書一式に押す印鑑は社印でなくても良いです。
代表者個人のミトメでもＯＫです。
開札期日の風景の一こまはここにも書きました。
その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
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2007年09月01日
明渡しの一風景。
昨日、落札物件の明渡しが1件終わりました。
現地で、午後2時に鍵を貰う約束です。
その時、立退料全額の支払いもします。
（立退料は、原則前払いはしません。）
２０分ほど、早めに行きました。
占有者本人は、ちょっと留守のようです。
庭に入り、窓から室内を覗きました。
殆ど、家財はありません。
本人が心配していた大型冷蔵庫も搬出していました。
占有者の携帯に電話しました。
「すみません、すぐに行きます。」
なんとも明るい声です。
今までのいろいろは吹っ切れたようです。
間違いなく新しいスタート地点にいます。
2時近くやって来ました。
一緒に、建物内部を点検します。
掃除機など１０点近くの家財が残置されていました。
「これは置いていってもいいですか。」
「まあ、それ位は良いでしょう。」
前に、
「運びきれないものは、少し位は置いていってもいいですよ。」
この言葉を忠実に守ったようです。
建築もできるタイル屋さんが、自分の思い通りに建てた家です。
評価書では一切触れていない優れた設備がありました。
水道水と雨水とを使い分けることができます。
トイレなんかは雨水で流せます。
ロフトにも、細かい気配りをしていました。
随所に工夫が見られます。
これ、ひょっとするとひょっとするかも？
確か、以前、大化物件としてここに書いたのと、なんか同じ匂いです。
まッ、蓋を開けるまでは分りませんが・・。
最後に鍵を貰い、施錠・開錠して確認します。
1階和室で、書類にサインを貰いました。
放棄書兼残置物処理依頼書、立退料の領収書です。
領収書は、金銭の受取以外にも、こまごまと確認事項を記載しています。
この時点では、お互い、もう細かい事は言いません。
事務的に作業はすすみます。
占有者は、以前交わした約定書を持ってきていました。
（約定書とは、引っ越す時期・立退料・引っ越すまでの居住者としての心構え・その他約束事項を記載した文書です。）
ほんとに約束通りのお金がもらえるかどうか、不安だったのでしょう。
これ、私の不徳、信用されなかった証拠です。
まだまだ未熟、修行不足でした。
以上、明渡しの一こまでした。
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2007年08月28日
初めての明渡交渉の注意点と感想
最近、明渡交渉が上手くいかない、という相談が２件ありました。
話を聞き、感じたことがあります。
一般の方が、所有者の住む物件を落札。
初めての明渡交渉です。
ネット上で、明渡交渉の色々が記載されています。
それを真似てやった処、上手くいかないので相談です。
今までの交渉経過を聞きます。
２件とも、交渉の根底に共通点がありました。
それは「焦り過ぎ」です。
落札者は、占有者に手紙をだします。
数日返事がありませんと、もう次のアクションを起こしています。
急ぎ過ぎ、という感じがします。
初めてのご経験ですから、無理もありません。
でも、もう少し時間を置けば、というのが実感です。
勿論、やり方は色々です。
そのやり方が絶対ダメ、とは決め付けられません。
それで上手くいく場合だってあるはずです。
ただ、明渡依頼の手紙の返事が直ぐに無い、
と、慌ててしまうのは、チョット待ってください。
業者は、慌てません
。違いは一つだけです。
業者は、交渉を、最終点ではなく、通過地点ととらえています。
「ダメなら強制執行があるさ、」
だから、落ち着いていられます。
普通の方には、強制執行なんて、想像も出来ません。
でも、代行業者を廃して、報酬を節約しようという発想には、
それなりの努力（＝裏付）が必要です。
その努力とは、強制思執行の勉強です。
形だけでも良いと思っています。
それが、自信と余裕を造ります。
競売専門会社に勤務する社員さんから次の質問を受けたことがありす。
「競売業務のポイントはなんですか。」
難しいご質問です。
宅建取引主任の知識・経験を勉強したのち、
最低、強制執行の勉強が絶対不可欠ですよ、と言いました。
私の勝手な意見です。
一般人・業者を問わず、競売物件の問題は、
占有者の明渡の可否が多いです。
それは、物件明細書記載事項で、判断できます。
でも、強制執行の知識は絶対必要、と思っています。
その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
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2007年08月25日
家財が残置されている空家。
落札した物件は、家財が残置されている空家。
三点セット（現況調査報告書）では、長期間の空家、と記載。
ライフラインの調査結果の記載はありません。
室内写真は、床の間に立派な掛け軸です。
日本刀が飾ってあります
。模造刀？
なんか嫌な感じです。
所有者は女性なのですが・・。
何度か、現地訪問しました。
いつも、ポストは郵便物で溢れています。
インターホンはなります。
電気料は払っています。
近隣の聞き込みでは、所有者の姿は全く見かけない、との事。
誰もいなければ、残置家財をどうするか、です。
裁判所を通じての処分が基本。
質問されれば、当然の回答として、そう答えます。
でも、自分の場合は、別。
状況に応じて臨機応変。
勝手に室内に入って処理してしまえ、という誘惑の声。
同時に、
これは強制執行で処理したほうがあとあと無難だよ、
という、安全第一主義の私の声。
ちょっと迷った結果、いつもの安全作戦。
取りあえず、ダメ元で、明渡依頼の手紙をだしました。
考えて、普通郵便にしました。
手紙の出し方は、内容証明・書留・配達記録、といろいろです。
「どうして色んな出し方をするの？」
この質問に、尤もらしい理由をいえばかっこいいです。
でも、特に理由はなく、気分次第です。
（「気分」を作るのは、三点セットと現場の雰囲気です。）
面談したい、という返事がＦＡＸで来ました
。所有者は、殆ど都心住まい。
物件は、別荘代わりに使用。
たまに来るも、仕事の都合上、夜遅い時間帯でした。
近隣住宅の住民は、皆、高齢者です。
夜９時過ぎは、皆寝てしまいます。
これじゃあ、債務者の帰宅は、近所の人には分りません。
宿泊はせず、室内確認をして、Ｕターン。
必要な郵便物を取り、あとは放置したのは、債権者を欺く作戦？
面談の時、所有者に同行してきた人物を見て、
内心ちょっとタジタジ
。「勝手に処分しなくてホントに良かったァ。」
この物件の結末ですが、
何度かの話合いも決裂、結局、強制執行になりました。
催告をして、その後再度話合いました。
断行までに、任意で引渡しをうけました。
その後、強制執行は、「点検申請」はせず、「取下げ」ました。
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2007年08月21日
「法定地上権」て、どうしてできたの？
「法定地上権」がどうして造られたか、その訳です。
(今日は、ちょっと専門的で、すみません。
)物件明細書「２ 売却により成立する法定地上権の概要」欄に、
「売却対象外の土地（地番○番）につき、本件建物のために法定地上権成立」
或は、
「本件 土地につき、売却対象外建物（家屋番号○番）のために法定地上権成立」
こんな文言が記載されている場合があります。
良くみると、建物とその敷地なのに、一方だけが競売で売り出され、
上記のような、訳の分らない文言が記載されています。
同一所有者の建物と敷地を一括で売却すれば良いものを、
わざわざ個別に売却して、
その結果、
建物と敷地の所有者を別にして、
複雑な権利関係を造り出して、
「法定地上権」なんて余計な言葉で、
一般の入札希望者を惑わせています。
「判りやすい権利関係をわざわざ複雑にして、
法定地上権なんて煩わしい！
」そう思ってしまう方もいるはずです。
まあ、待ってください。
この現象の起る法的理由はしっかりあるのです。
競売は、
基本的には、債権者、債務者（＝所有者）、入札希望者の三者から成り立っています。
競売の法律は、３者をできるだけ平等に、という視点で構成されています。
債務者の財産を守る、という視点もあるのです。
一戸建のマイホームが競売となり、
敷地は￥５００万
建物が￥８００万という、買受可能価額が算出されたとします。
例えば、借金￥３００万円で、マイホームの土地・建物が差押。
この場合、土地・建物の合計￥１３００万で売りに出さなくとも、
また、￥８００万の建物を競売に出さなくても、
敷地の￥５００万を売り出して買手がつけば、
￥３００万の借金は返済できます。
仮に、借金￥６００万なら、
￥８００万の建物を取りあえず競売に出して買手がつけば、
￥５００万の敷地は売りに出さなくとも、
￥６００万の借金返済はできます。
この時、建物に敷地を利用する権利が無いと、建物は単なる材木の集合体。
（建物だけの競売の入札者は、材木屋さんだけ？）
これでは、自治体も金融機関も困ります。
折角建築した建物を保護することは、国家経済上必要なことです。
一定の条件のもと、
同一所有者の建物とその敷地が、競売で、異なる所有者となった時、
建物に敷地を利用する権利を、国が設定しました。
これが「法定地上権」とよばれています。
敷地と建物をどうして一緒で売りに出さないのでしょうか。
敷地も建物も、それぞれ債務者（＝所有者）の大切な財産です。
上記の事例のように、
建物とその敷地のいずれか一方を売却して、
債権者が請求する借金を返済できるかもしれない場合、
債務者が事前に土地・建物の一括売却に同意しない限り、
敷地とその建物を一括売却することはできません。
これを超過売却の禁止（民事執行法第７３条）といいます。
「借金返せ」と裁判所に申立てた債権者の借金の額が、
不動産一個（例えば、敷地か建物か）の売却で返済できる場合、
余分な不動産の売却は禁じられています。
それで、「法定地上権」というシステムができました。
（◎今日のお話は、競売申立費用につきましては、考慮外としました。）
（色んな知識を寄せ集めた、巷の業者の独断です。間違っていたら、ごめんなさい
）その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
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2007年08月18日
明渡交渉の雑感
数日前、明渡交渉で、占有者と面談しました。
１０日位前、明渡依頼の手紙を出していました。
配達記録ですので、郵政省のホームページから、
送達状況が分ります。
連日、配達に行ってるのですが不在。
やっと、土曜日に受領してくれました
。占有者から連絡が来て、面談できました。
非常に、感じが良い人物です。
明渡交渉でも、たまに理不尽な言い分をする占有者がいます。
「強制執行はしたくないので、・・・」というこちらの言葉に、
「うるさい、話す必要はない。強制執行でもなんでもやってみろ！」
「フーンッ、じゃあ結構です。」
相手が突っ張ってきますと、こちらも不思議と、「情」は消えます。
面談時間１分で、交渉はお終い、なんてこと、たまにあります。
私は、もともと交渉力は皆無。
自分の能力の無さは熟知しています
。で、サッサとその場を立ち去ります
。この年齢になりますと、無駄な努力は一切カット。
あとは淡々と強制執行準備作業に没頭です。
でも、滅多に強制執行の「断行」までは行きません。
大抵は、「催告」で一件落着。
。。。。。。
（強制執行は、全て執行官が仕切ります。）
催告とは、強制執行で退去を求める場合の、占有者に対する最初の警告です。
家財を搬出（＝断行）する期日が１ケ月後であることを告げます。
断行の日は、問答無用で、家財は搬出されます。
邪魔すれば、警察が来ます。
血迷った占有者が１１０番して、
初めて自分の置かれた環境にガックリされた方がいました
。大抵の占有者は、
催告後の断行の峻烈さを伝え聞きます。
任意に引越しをして、強制執行という恥辱を回避しています。
任意交渉で、威嚇した人ほど、そっと転居します。
男のプライド、分りますねえ、男だもの。
「こんな日の夜の酒、結構にがいもんでございますよ。
特に秋の夜は、本当に心に沁みますねえ。
」。。。。。。
強制執行なんて、
「やるぞ、やるぞ」と言ってるほうだって、
やりたくないのが人情です。
事を荒立てたくはないのです。
ですから、今回の占有者のように、
「いやあ、ご迷惑をお掛けします。」
なんてセリフで、下手に出られたら、私、まず参ってしまいます。
可能な限り、相手の要求を聞いてあげよう、
自然とそんな気持ちになってしまいます。
今回は、使用貸借の占有者です。
所有者から只で借りている占有者です。
こちらがお願いした建築確認書も用意してくれていました。
丁重な応対です。
引越料も、できるだけアップしよう。
「恨みを残さない明渡交渉」
これが私のモットーです。（勿論、相手によりますよ。）
理由ですか？
このほうが結果的には良いと実感しているからです。
長年、この業界を、目立たぬよう片隅の小穴から覗いてきました。
債務者を苛める競売業者は、
どういうわけか、消えてしまうのです。
その業者から独立して、
同じやり方をした社員も、いつか姿が見えなくなります。
船井幸雄氏の著書に接し、
「恨みを残さない」交渉スタイルはやっぱり良いのだ、と納得。
暴走族に交通事故死が多い理由も分かりました。
これからも、充分に気をつけなければ・・
。その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
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2007年08月14日
落札後、資金メドが狂って、残代金が納付できない時、どうなりますか。
落札したのですが、残代金を納付しませんでした。
入札保証金はどうなるのでしょうか。
結構、このご質問が多いです。
１、まず、入札の際、振り込んだ保証金は戻りません。
簡単に言えば、没収です。
没収された保証金は、その物件の売却代金の一部に充当されます。
競売は、債務者が返済不能になった借金を、
債権者に返済（配当或は交付）する為に、不動産が売却され、
その代金が返済金となります。
没収された保証金は、回りまわって、債権者に流れていきます。
２、代金納付されませんでしたので、再度入札者を募る事になります。
この時、以前代金納付しなかった者は、
買受申出でをしても、不許可事由となります。
入札に参加して、開札期日にトップ当選しても、
裁判所は、トップ当選者を審査する日（売却決定期日）、
「この物件について、
以前、あなたは代金支払いをしなかったので、
あなたには売りません。」（売却不許可決定）
で、断られてしまいます。
☆保証金を没収されているのに、更に追い討ちの仕打ち。
理不尽な感じがしないでもありませんが・・。
もともと、悪徳業者から競売システムを守る為にできたもの、
今となっては、一般消費者という弱者いじめの悪代官的イメージ。
３、代金納付しなかった者が保証金の返還請求できる場合があります。
◎、代金不納付後の手続において、競売申立が取り下げられた時、
◎、競売手続を取り消す決定がなされて、それが確定した時、
保証金は、大金です。
よくある例は、銀行ローンを前提に入札される場合です。
しかも、よく打合せもしない見切発車で、
まあ、なんとかなるだろう入札です。
落札後、銀行から断られて、さあ大変。
こんなことにならないように、充分注意をしてください。
その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
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2007年08月11日
復活する債務者
地獄の真っ只中にいる、たくさんの債務者に会いました。
何らかの形で、債務者のその後に接することが、たまにあります。
見事復活の方がおられます。
その特長を発見しました。
差押登記がされてから、少なくとも数ヵ月後、私は債務者と面談します。
皆、さわやかな雰囲気です。
とにかく明るいのです。
一時は悩んだはずです。
気持ちの切り替えがしっかりしているのでしょう。
現在の環境を受け入れています。
そして、大小を問わず、例えぼんやりとでも、夢
を持っています。連帯保証人になったのも、
会社上層部の経営判断の誤りから倒産にあったのも、
不渡り手形を掴まされたのも、
リストラで収入大幅減少も
全て、自分の責任、と結論しています。
決して他人のせいにはしません。
これ、一番最短コースで立ち直ったことですね。
他人を恨んだって、
時給がアップするわけでもなし、
ファミレスのランチが只になるわけでもなし、
ましてや、恨んだ人が反省した
って、競売手続きが止まるわけではなし。
このブログのどこかで書きました。
２０年以上前、世田谷の自宅が競売となったNさんに会ったお話。
当時６０歳は超えていました。
競売になった原因は、自分が入院中、部下の使い込み。
私との面談時間の大半は、自分が創った健康食品のＰＲ。
キラキラした眼、
体全体から醸し出る黄金色のオーラ
。一体、競売なんてどこの話？
「○日に引っ越しますから、安心して下さい。」
終始にこやか
。それから数年後、Ｎさんの健康食品は、雑誌に広告掲載されていました。
今、毎日テレビで宣伝されています。
Nさんにとって競売は、
大きく飛躍する
ホップだったのかもしれません。.
その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
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2007年08月07日
記録閲覧のひとこま
落札者の代理人として、記録閲覧に行きました。
申請の時、自分の「認め」を忘れた事に気づいて、しまったあ。
私が関係した落札物件は、必ず、記録を見ることにしています。
「記録」とは、「競売の申立」から始まる手続一切の書類を綴じ込んだ資料です。
勿論、三点セットも含まれています。
又、入札者全員の入札書を見ることができます。
（、裁判所によっては、開札期日、トップ当選者と次順位のみ、住所・氏名を呼び上げる所が結構あります。）
私は、記録を見ておくことは大切、と思っています。
見ても、閲覧者の経験等で、役にたつ場合、たたない場合とがあります。
でも、見ることが大切です。
何度も見ているうちに、いろんなことに気付いてきます。
先週、落札物件の記録閲覧のため、裁判所に行きました。
落札者は当社の取引先（法人）です。
競売専門会社に勤めていた時は、させてもらえなかった作業です。
閲覧するとき、落札者の委任状等を持参します。
そこに押されている印鑑は、入札書に使用した印鑑を押します。
たまたま、入札書におした社印は預かってきていました。
うっかり、自分の「認め」を持参するのを忘れていました。
閲覧申請書に記入する際に気がつきました。
このまま閲覧できずに帰らなければいけないのかな。
困った。
事実を書記官に言いました。
男女の書記官が二人、私に聞こえる位のヒソヒソ話をしていました。
「仕方ないね、使者という事にしましょうか。」
「そうだね、そうしましょう。」
提出した委任状等は返されました。
落札者の名前で閲覧申請をし、閲覧できました。
私は、正式に法律を勉強したことはありません。
競売に関する法律を若干かじった程度です。
閲覧できた理由は分かりません。
理由はともあれ、閲覧できて、ホッ。
ただ、落札者の（入札書に押した）印鑑を持参すれば、
私の「認め」、委任状がなくとも閲覧できる、
という事を学びました。
でも、裁判所によっては、扱いが違うかもしれません。
これからは気をつけよう。
一応、メデタシメデタシ。
エッ、閲覧の結果ですか。
やっぱり、見てて、プラスになりました。
（委任状等で閲覧できるのは、落札者が法人の場合です。
個人の場合、弁護士等、一定の資格がないと、 閲覧できません。
ご注意下さい。）
その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
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2007年08月04日
昨日の開札結果と最近のマンション事情。
昨日８/３の横浜地裁の開札は、今までと違った強烈な結果でした。
マンションです。
１物件の入札数が３０人以上、というだけでも珍しいのに、
そんな物件が８件もありました。
横浜地裁で、これほどの入札数は、今までには、あまり例がありません。
落札者は、法人が７名、個人は１名です。
マンションの共通点を見てみました。
１、 築年数が比較的新しい。
２、 駅からの距離が徒歩圏内
３、 総戸数が多い
４、 比較的売り物の少ない地域
５、 有名マンション群
落札マンションは、これらの特長を複数、持っています。
法人は、当然転売目的でしょう。
或は、収益目的もあるでしょう。
落札価格は、どれも買受可能価額の２，３〜３倍。
落札した法人は、再販価格を念頭に入札価格を検討しているはずです。
１０数年前のバブルの頃と違うと感じる点があります。
各業者は、物件の選定には、相当厳しいラインを引いているようです。
勝組の沿線・地域における勝組の物件限定です。
そうして、思い切った価格で入札をしています。
都心のマンションブームが飛び火したのでしょうか。
そういえば、つい数日前の話。
友人の業者が、売却依頼されたマンションをレインズに登録しました。
即、都心の複数の業者が、自ら買主として「買付け」を入れてきました。
友人はびっくり。
高目のエンドユーザー価格を設定したつもりでした。
そのマンションは、駅近の著名なマンション群の一戸でした。
比較的売物が少ないのですが、相場らしきものは一応存在します。
いえ、存在していました。
値付けが違ったのかなあ？
その価格は、私の感覚では、
ちょっと高いんじゃあないの、という感じでした。
その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
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2007年07月31日
「上記賃借権は最先の賃借権である。」ってどんな意味？
今日は、物件明細書に記載されている、
「上記賃借権は最先の賃借権である。」
この文言の意味について、お話させて頂きます。
物件明細書の「３ 買受人が負担することとなる他人の権利」欄に、
賃貸借契約の概要が記載されています。
最後に、
「上記賃借権は最先の賃借権である。」
という短い文言が付されている場合があります。
これはどんな意味があるのでしょう。
これは、法的には、とてもとても強い権利ですよ、という、
裁判所のメッセージなんです。
どんなに強い権利なのでしょう。
買受人は、そっくり、以前の賃貸借契約を引き継ぐことになります。
従来の賃貸借契約書の貸主の名前の部分が、
旧所有者から買受人に替わるだけ、と思って下さい。
家賃、契約期間、敷金・保証金その他従来の契約書の諸条件は、
全て新所有者が引き継ぎます。
入札される時は、少なくとも、
物件明細書に記載されている敷金・保証金の額は念頭に入れて検討されて下さい。
買受人が負担するのですから。
。。。。。。
具体的にはこうです。
契約期間終了したら「出て行け、更新はしない。」と要求しても、
拒否されれば、それまでです。
裁判で、
「明渡請求訴訟」を起こしても、
賃借人が家賃を滞納している以外は、まず勝ち目はありません。
貸主が、「自己使用の理由がありますので明渡して下さい。」
といっても、裁判所はなかなか認めてくれません。
賃借人が退去する時は、
買受人が預かってもいない敷金・保証金を、
契約書記載事項に沿って、
買受人の資金から、賃借人に返還しなければいけません。
（売却基準価額決定の際には、その金額は控除されていますが・・。）
。。。。。。
但し、収益目的の購入希望者には良い物件の場合が多いです。
長い間、恐らく家賃を支払い続けているのですから。
しかも、売却基準価額は相当ダウンしています。
「最先」という文言は、競売物件の専門用語であり、
以上のように、結構深い意味があります。
（◎当事者間で話し合って、あらためて契約を締結するのは、自由です。）
。。。。。。
一つ、要注意があります。
収益用物件で検討される場合です。
賃借人が債務者関連の場合です。
債務者本人が代表を務める法人が賃借人、なんていう場合。
賃料が幾ら高くとも、チョット待って下さい。
賃料がきちんと支払われるかどうかは疑問です。
毎月の賃料収入を当てにしたら、躓きかねません。
「払え。」「待ってほしい。」のトラブル続き、なんて事もあるかも。
「最先の賃借権」がどうしてあるの、につきましては、
いづれの機会でお話させて頂きます。
その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
会員制について(短期間に知識吸収)
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2007年03月31日
物件明細書の簡単な見方
マイホーム探しで競売物件を検討する場合、
占有者が立退いてくれるかどうかは、最大関心事です。
エンドユーザーの方が一番悩む点です。
話合で出て行ってくれれば良いのですが、
話合が付かない場合、「裁判」なんてマッピラでしょう。
大変な費用、時間がかかり、精神的負担も大きいです。
そんな事する位なら、普通の物件を買いますね、きっと。
ややこしい物件は買わない事です。
立退かない場合は、
簡単な手続きで「強制執行」ができる物件かどうか、
最低それだけはの判断基準は持たれてください。
決して難しいことではありません。
競売物件を検討する時は、
まず、最初は資料を見ることからスタートするでしょう。
裁判所作成の資料を通称「三点セット」とよんでいます。
その中で、占有関係のポイントを記載しているのが「物件明細書」というタイトルの書類です。
以前は裁判官が作成していました。
今は、書記官が作成しています。
「物件明細書」の中ごろに
「３ 買受人が負担することとなる他人の権利」という項目があります。
収益物件として利用されている物件で、
法的に対抗力のある賃借人が占有している場合、
ここにその概略が記載されます。
（「法的に対抗力のある」とは、
「賃借人が従前の賃貸契約を買受人に主張できる根拠＝買受人から出て行け、といわれましても拒否できる法的根拠」のあることです。）
まず、ここに何も記載されていない、
或は「なし」とある物件に絞りましょう。
次に「４ 物件の占有状況等に関する特記事項」を見てください。
そこに、
「本件所有者が占有している。」
或は、
「本件共有者が占有している。」
との記載のある物件を選択しましょう。
何の記載もない場合は、
一応「現況調査報告書」で、所有者の占有下にあるかどうかを確認してください。
そういう物件を選んでおけば、
絶対、とは絶対言えませんが、まず、心配ありません。
。。。。。。
2年間、覗いて頂き、ありがとうございました。
明日から暫く、春眠です。
ランキングの順位も忘れて、ノンビリノンビリ。
さあ、眠りに入ります。。
お休みなさ〜〜〜い。
。。。。。。
その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
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2007年03月30日
引渡命令の申立の注意時事項
今日も、業者向けといいますか、
一般の方には馴染まない内容かもしれません。
それはそれとして、
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ここを是非、宜しくお願い申し上げます。
引渡命令の申立の資格を有する人が、
その資格を喪失する行為を、知らずにしてしまう場合があります。
エンドユーザーの方は充分に注意して下さい。
資�