裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

今は昔のお話・・競売専門会社に入社・・新入社員の最終実地試験は裁判所の競売場

40年近い昔、私は競売専門会社に入社しました。

東京都知事免許業者です。

社長は、某有名私立大学出身。

社員は10人未満、家族的な雰囲気です。

当時の競売専門業者としては、東京ではトップクラスだったと思います。


今と違い、競売の参考書はありません。
(あったとしても、学生時代スポーツにのみ没頭していた私には理解不能だったでしょう。)

テキストと言えば、唯一、判例集でしょうが、

私は、そんな難しい本は見たことも触ったこともありません。

入社後何回かに分けて、土曜日、社長が 競売の実践知識と調査の仕方をレクチャアしてくれます。

宅地建物取引主任の資格はもっていた私ですが、とても新鮮な知識に、ワクワクしながら講義をうけました。


社長は、社員が勤務時間中でも、外出しないで専門書を読んでいますと、

その光景に文句を言わないという不思議な癖(ヘキ)がありました。

勤務時間は、会社に利益をもたらす為の社員の労働提供時間ですが、

私は時々、

自分の知識吸収の為にだけ使っていました、給料を貰いながら!

それが会社の将来の利益につながるのだ、

などというカッコいい屁理屈の認識はまるでゼロ。

独立する為の知識の吸収!


「うちは退職金はないよ。

ただ、身につけた知識は、君たちのものだ。

うちを辞める時、うちで得た知識をおいていけ、と言っても無理な話さ。」


当時、裁判所が提供する競売資料は殆ど無いと同じ。

「三点セット」などはありません。

「三点セット」的情報は、我々営業兼調査マンが自分で集めます。

平日は、登記所と市区役所チェック兼現地調査兼客付けでワンセット。

客付けとは、買手探しです。

都内近郊ですが、1日2セットが目標。

謄本チェックは、現地調査と同じくらい重要な作業と教えられました。
(今、三点セットに謄本を添付していないのが不思議です。)

忘れもしません、調査第一日目。

調査物件は板橋区の1件だけ。

登記簿謄本を、そっくり書き写して来い、という指示です。

それまで仲介業で謄本はなんども見ていましたが、

書き写すという作業は、

それまで私がわかっていると思っていた謄本記載の用語の意味、

謄本全体からにじみでる所有者の一面の把握など、

それまで大雑把だった謄本から得られる情報をより深く教えてくれました。

新入社員にそのことを気付かせることが目的のようでした。


当時、「競売はヤクザがバッチシ絡んでいる」という噂は聞いたことがあります。

私は、まさか、裁判所内で行われる競売に、そんな事がある筈はないだろう。

田舎育ちの私は、ヤクザという職業の人たちを全く知りません。

映画やテレビで見たことがあるだけです。

社長に聞いてみました。

「競売はヤクザがいるって本当ですか。」

社長、首をちょっと傾けて、

「紳士はいるけどなあ・・。」

考える仕草です。

ちょっとホッとしました。


一通り慣れてきますと、折を見て東京地裁の競売場に連れて行かれます。

当時の競売は、今の入札制度ではなく、セリです。

その場でセリをして、そこで競落人(=最高価買受申出人)が決まります。

初めて競売場に連れて行かれた時はビックリ。

大ショックのビビりまくり。

話が違うよ

会社を辞めようか

競売場に、噂通り、本当にいたのです。

すぐに本物と分りました。

黙って立っているだけで、迫力が物凄い。

ウヒャア、こりゃあ映画以上のド迫力!


そういえば、社長は、紳士はいる、と言いましたが、

ヤクザがいない、とは一言も言っていませんでした。

「ヤラレタ!」


以前、連れてこられたある社員は顔面蒼白、

「トイレに行ってきます。」

そう叫ぶと、駆け足で競売場から走り去り、そのまま戻って来なかったとか。

そんなことはよくあるようでした。

ああ、自分ちのトイレに駆け込む奴が多いよ、地震でもないのに。

そのまま翌日になっても出社してきません。

最終実地試験は自ら棄権、という社員が結構いたようです。


社長は良く見ています。

私を裁判所に連れていったのは、最初の1回だけ。

入社そうそう何度も連れていかれたら、私も自宅トイレに駆け込んで戻らなかったでしょう。

謄本の見方や現地調査、客付けの方法を叩きこまれました。

それらの作業はとにかく楽しく、充実感に満たされながらノウハウを吸収しました。


その頃、競売の新しい法律が検討されている、という話を顧問の弁護士先生から聞きました。

「アメリカ(州名は不明)の競売制度を参考にしている。

今までと全く違う環境になるよ。」

その先生も、法律作成に意見具申する一員でした。


社長がポロッともらしました。

「これからは、競売も儲からなくなるなあ。

今まで以上にジックリコツコツの地味な作業をする努力の出来る奴が残るよ。」

その社長も数年前に他界。

葬儀は極々の身内だけで営んだようです。





競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

競売物件の問題点―――


問題点とは、通常の不動産取引に馴染んだ一般人が、競売物件購入を検討する時のネックとなる点として、お話させていただきます。

中古の一戸建あるいはマンションで、

所有者居住物件を前提とします。

以下は、管理人が選んだ問題点です。


。。。。。。。。。。



 入札しても、必ず買えるとは限りません。

◆∨悗匹現金払いで、ローン利用は難しい

G篌臑Δ提供する販売資料(三点セット)は専門用語満載ですが、通常の不動産取引における重要事項説明遺書を説明する取引主任のような存在がおりません。

ぁ通常の不動産取引では、普通に行われている内見(建物内部を見る事)ができません。

ァ∧件明渡(引渡)交渉は買受人が自分でしなければなりません。



。。。。。。。。。。



今日は、イ砲弔い董△修里話させて頂きます。

一般の方で、競売物件を嫌う大きな理由は、明渡交渉を自分でやらなければならない、という点です。

そんな 難しいことはとてもできないよ、と思い込んでいる方が多いです。

経験からいいますと、

所有者が常識的な人でしたら、

一般の方が初めて明渡交渉をしましても、

交渉はまとまると思います。


でも、常識的なひとかどうか、どこで分るのだろう。

このブログで以前お話しておりますので、重なるところがありますことはご容赦ください。


一般の方は、入札前に、住んでいる所有者がどんな人かの情報を集めましょう。

そして、ある程度の判断をします。


三点セットでは、現況調査報告書を読んで下さい。

「関係人の陳述等」「執行官の意見」の内容で、ある程度、常識人かどうか読み取れるケースがあります。

「調査の経過」では、執行官と占有者との折衝経過が記載されています。

執行官に対して協力的かどうか、読み取れる場合があります。

協力的な人は、常識人でしょうね。

ただ、三点セットを見ての判断は、慣れないと難しいかも知れません。


誰でもチェックできる方法は?

まず、104で、所有者の電話番号を調べましょう。

登録していれば、まあ、普通の人かな、と判断しています。

最近、登録していない方が増えています。

特に首都圏にその傾向は顕著です。

無いからといって、普通じゃあない、とはきめつけないで下さい。


次の方法は。

インターネットで、所有者の名前を検索しましょう。

情報を得られる場合があります。

もし、謄本で所有者以外の個人名がありましたら、同様の方法でチェックです。

法人名がありましたら、法人名を検索します。

更に、法人の謄本をとり、役員名をネットで検索。

この方法は、所有者及びその関係人が問題があるかどうか、の調査を兼ねています。

これらの事前調査で、新聞にものった詐欺師、

強烈な反社会的勢力が係わっていたことが分かった例があります。

こういう類の連中とはあまりかかわりたくないものです。
(とにかく非常に非常に疲れます。)


謄本では、どこから借りているのか、もチェックしましょう。

ただ、最近は、都市銀行が反社会的勢力とも取引があるようですので、ちょっと困ってしまいます。


一戸建ての現場では、玄関扉をチェック。

シールが貼ってあれば、それをチェック。

N○Kなどのシールがあれば、私は明渡交渉はまあうまくいく、と思ってしまいます。

築年数が比較的新しい建物にはなんのシールも貼っていない玄関も結構ありますが・・。


表札に、家族全員の氏名が載っている、これも問題なしかな。

ご近所を訪問して、どんな人か聞くのもいいです。

ご近所が留守、という場合は結構あります。

名前を控えて帰り、夜、電話で聞く方法もあります。

その家が競売にかかっているのは知ってる方も多いです。

オロオロしながら、

「入札を考えているのですが、どんな人か心配なのです。

ヤクザなんかではないでしょうね。」

大抵笑いだして、教えてくれる場合が多いです。

教えてくれなくとも、笑いだせば、それが回答です。


マンションの場合ですと、やはり管理人にきくのが手っ取り早い方法です。

「個人情報」を持ち出され、回答が拒否される場合があります。

三点セットの現況調査報告書には、滞納管理費についての記載があります。

滞納が少ない程、話せば分る人かな、そして室内も荒れていないのでは、なんて思っております。


以上は、時間とお金のかかる強制執行はできるだけ避け、

反社会的勢力とは接触したくない、という希望をもつ私が、

予め所有者情報を集めておく為の独りよがりの方法です。

他にも調査方法はあると思います。

ご自身で考え、自分に合ったスタイル・方法でやってみましょう。





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競売物件の問題点―――



問題点とは、通常の不動産取引に馴染んだ一般人が、競売物件購入を検討する時のネックとなる点として、お話させていただきます。

中古の一戸建あるいはマンションで、

所有者居住物件を前提とします。

以下は、管理人が選んだ問題点です。


。。。。。。。。。。




 入札しても、必ず買えるとは限りません。

◆∨悗匹現金払いで、ローン利用は難しい

G篌臑Δ提供する販売資料(三点セット)は専門用語満載ですが、通常の不動産取引における重要事項説明遺書を説明する取引主任のような存在がおりません。

ぁ通常の不動産取引では、普通に行われている内見(建物内部を見る事)ができません。

ァ∧件明渡(引渡)交渉は買受人が自分でしなければなりません。

。。。。。。。。。。


今日は、い砲弔い董△話させて頂きます。

競売を司る法律の民事執行法の≪六十四条の二≫では、内覧について規定されています。

一定の条件をクリアすれば、内見できるという条文です。

ただ、実際には殆ど活用はされておらず、有名無実の条文です。

買受希望者が内部の状態をいくらかでも知る手掛かりは、

三点セットのうち、現況調査報告書に添付してある写真だけです。
(あとは、訪問して玄関から内部を見通せる場合、空家の場合はカーテンのない窓から中を覗く位でしょう。)

それも、全部屋が写っている訳ではありません。

間取り図に振られた番号が、各写真にも振っています。

間取り図で、添付写真がどの部屋の内部か、特定してみましょう。


写真をとられていない部屋があったとします。

添付写真が綺麗でも、写真添付のない部屋まできれいとは限りませんので要注意です。

私の勝手な想像ですが、

綺麗な写真を掲載し、マイナスイメージの写真は添付しないような傾向があるのかしら、と思ってしまいます。


取引先の業者で、社長は大工さんあがりです。

現場にいき外観をみれば、

内部にどんな材料がつかっているか、傷んでいる箇所はどこか、

大抵分ると言います。

もし、知合いで年配の大工さんがいれば、物件を見て貰うのはいいかもしれません。


もう20年以上も前の話です。

一般住宅ではなく、無人の工場併用住宅でした。

状況はわすれましたが、代金納付前に、内部を見ることができました。

写真添付の無い倉庫があり、なんと天井までビッシリ部品の山。

強制執行したら、大変な費用がかかりそうです。

焦りました。

それでなくとも、空工場の場合は、

残置物について、暴力団が絡んでくる事もあると聞いていました。

正直ビビってしまいました。


こういう事態の防御でしょうか、調査の段階で、強引に室内を見せろ、と要求する業者もいるようです。

気持ちはわかるのですが、はてさて・・・・。





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問題点とは、通常の不動産取引に馴染んだ一般人が、競売物件購入を検討する時のネックとなる点として、お話させていただきます。

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以下は、管理人が選んだ問題点です。


。。。。。。。。。。




 入札しても、必ず買えるとは限りません。

◆∨悗匹現金払いで、ローン利用は難しい

G篌臑Δ提供する販売資料(三点セット)は専門用語満載ですが、通常の不動産取引における重要事項説明遺書を説明する取引主任のような存在がおりません。

ぁ通常の不動産取引では、普通に行われている内見(建物内部を見る事)ができません。

ァ∧件明渡(引渡)交渉は買受人が自分でしなければなりません。


。。。。。。。。。。


今日はについてお話させて頂きます。

今までの記事と重複している部分があります。

あれ!前に読んだよ、という方は、とばして下さい。


このブログをご覧頂いている方々はすでにご存知と思いますが、

競売物件の資料は、裁判所のホームページで公開されています。

http://bit.sikkou.jp/

いわゆる「三点セット」とよばれている資料です。

三点セットは、専門的な用語であふれています。

初めて競売に関心をもたれた方が三点セットを見、その内容を理解するのは到底無理でしょう。

ただ、やる気さえあれば、殆どの専門用語の意味はネットで調べられます。

手前味噌で恐縮ですが、本ブログでも、相当の知識は吸収できると思います。


管理人のHP(=http://www.keibai.co.jp)でも、実務面のお話をしています。

実践知識を、ストレートに公開したつもりです。



できましたら、専門業者に三点セットを提示して、問題点の有無を確認されて下さい。

近所に業者がいない場合、

物件明細書・現況調査報告書についての疑問点は、裁判所競売係で聞いて下さい。

昔と違い、今は結構親切に教えてくれるはずです。


評価書についての疑問点は、役所等で調べて下さい。

特に「特記事項」欄記載事項はしっかり調べましょう。


あとで欠陥が見つかり、その解決の為、大変な費用がかかってしまった、という話は偶に聞きます。

ただ、競売物件はトラブルを内蔵している場合があります。

専門家がどんなに事前調査をし、なんら心配ないと判断していても、予測できないトラブルがおこる時もあります。

それだけは、しっかり認識されておいて下さい。


落札した物件に瑕疵が発見された時、

それに対する裁判所の対応は、

落札者(=買受人)が業者であれ、一般人であれ、あまり斟酌はしてくれません。
(落札後の訴訟では、若干斟酌してくれる判例もありますが・・。)

裁判所は、

瑕疵の重大性と、

瑕疵が三点セットに何らかの形で記載されているか、

或いは、不記載でも、売却基準価額算出過程でそれなりの減価がなされているか、

それらを判断基準(=正当防衛?)としているようです。

提供した資料に対する購入希望者の理解度は脇におかれます。

普通の不動産取引における、消費者(買主)保護の姿勢がどうも薄いようです。

安いんだから、多少の欠陥は自分で解決しなさいよ、

そんな姿勢がまだまだ感じられます。



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問題点とは、通常の不動産取引に馴染んだ一般人が、競売物件購入を検討する時のネックとなる点として、お話させていただきます。

中古の一戸建あるいはマンションで、

所有者居住物件を前提とします。

以下は、管理人が選んだ問題点です。

。。。。。。。。。。

 入札しても、必ず買えるとは限りません。

◆∨悗匹現金払いで、ローン利用は難しい

G篌臑Δ提供する販売資料(三点セット)は専門用語満載ですが、通常の不動産取引における重要事項説明遺書を説明する取引主任のような存在がおりません。

ぁ通常の不動産取引では、普通に行われている内見(建物内部を見る事)ができません。

ァ∧件明渡(引渡)交渉は買受人が自分でしなければなりません。

。。。。。。。。。。



今日は△砲弔い討話させて頂きます。


競売物件をローンで購入したい、

これは、一般の方には、当然のご希望でしょう。

実際に、ローン利用の場合の代金納付手続きにつきましては、

競売を司る民事執行法という法律の条文(82条2項)でも明文化されています。

詳しくは、東京地裁民事執行センターのホームページに掲載されています。↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓  ↓
http://www3.ocn.ne.jp/~tdc21/hudousan/h-haitou/haitou03.html

これを見て、普通の不動産購入と同じように、ローン利用ができるんだ、

と思って、検討にはいったらちょっと期待外れが起こるかも、です。

金融機関は、競売物件と言いますと、なかなか首を縦に振ってくれません。

金融機関は、競売というとイコール「リスク」あり、と判断しているところが多いです。

競売のローンを扱うのを嫌がります。

都市銀行などはその最たる感じです。

まッ、減点主義の体質でしょうから無理からぬ点はありますが・・。

それと、都市銀以外の金融機関で、競売ローンを承諾した場合でも、

不落札が続きますと、「もう勘弁してよ」という面、これは相当に強いと思います。

これなんかは、金融機関の担当者に同情してしまいます。

私の経験では、当社の会員様ですが、

ご自身の取引銀行が、事前審査で3回承諾しましたが、3回とも不落札。

4回目は、さすがに・・・。

ところが4回目落札。

あわてて、冷汗をかきつつ、他の金融機関を探した経験があります。
(会員様の勤務先がA+クラスだったので、なんとか出来ました。)


もし、ローンをご希望の場合、ご自身の取引金融機関や労金にまず相談されては如何でしょうか。

ただ、簡単にOKが貰えるとは思わない方が良いでしょう。

業者の場合は、根枠を組んでいますので、その枠内でローンを組んでいます。

また、落札後に当てにしていたローンが利用できなくなった、という場合、ペナルテイがあります。

保証金が没収されます。(民事執行法80条1項後段)

普通の取引ですと、返還されるお金が没収ですから大変です。

その上、代金不納付により行われる再売却の期間入札にも参加できません。(民事執行法71条4号ロ)

もともとは、業者の談合防止という意味合いから設けられた内容ですが、

今は、知識不足の一般人を苛めているような側面がみられ、

普通の不動産取引の消費者保護の面に欠けるような印象をうけるのは、

なんとも皮肉です。


競売代行業者さんのサイトで、ローン利用可、というHPがあります。

なんとか一般人が買いやすい環境を設定したいという企業努力でしょう。

ただ、競売以外の普通物件に対するローンと同様の条件と安易に判断しますと、

期待倒れになる事もあるかも知れません。









競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

競売物件の問題点―――


問題点とは、

通常の不動産取引に馴染んだ一般人が、

競売物件購入を検討する時のネックとなる点として、お話させていただきます。

中古の一戸建あるいはマンションで、

所有者居住物件を前提とします。

以下は、管理人が選んだ問題点です。

。。。。。。。。。。

 入札しても、必ず買えるとは限りません。

◆∨悗匹現金払いで、ローン利用は難しい

、売主側が提供する販売資料(三点セット)は専門用語満載ですが、

  通常の不動産取引で重要事項説明遺書を説明する取引主任のような、

   専門家のサービスがありません。

ぁ通常の不動産取引では、普通に行われている内見(建物内部を見る事)ができません。

ァ∧件明渡(引渡)交渉は買受人が自分でしなければなりません。


。。。。。。。。。。




まず、,砲弔い董△話させて頂きます。

同様の趣旨は、

競売物件の良いところ−−−、通常、売物件が殆ど出ない地域にも売り物として出る。http://www.e224.com/archives/2013-10-19.html

でお話させていただいています。

本日のお話と重複部分がありますが、ご容赦下さい。


初めて競売に関心を持った方は、

裁判所がたたき台として計算した価格に驚きます。

この価格で買えればすごい。

でもね、はっきり申し上げます。

その値段で購入できるのは、物件に相当問題あり、の場合です。

問題のない物件の落札価格は、相当にアップしているのが実情です。

物件の規模、状態にもよりますが、

エンドユーザー向けの物件は、

買受可能価額の倍以上、なんてことはしばしば。

それでも、買受人(=大半は転売を目論む業者)は、

相場よりは安い、という認識をもっています。

◎入札価格を検討する場合、まず、相場を調べてください。

ネット上で、相当の調査はできるはずです。

慣れないうちは、

買受可能価額から幾らアップすれば良いのかな、

という発想をします。

スタートが買受可能価額から始まります。

プロは、末端価格の相場を調べる処からスタートします。

そして、諸経費、利益を考えます。

また、滅多に売物件が出ない人気地域に競売物件が出ることがあります。

この場合は、相場があってないようなものです。

その物件を最高に評価した方が超高値で持っていく可能性が大です。

物件に付加価値をつけて転売する業者も高値でくるでしょう。

落札できる可能性はなかなか難しくなっています。


開札期日までの手続き上の処理として、

「取下げ」「取消し」「変更」あるいは「延期」があります。

せっかく入札しても、

それらの原因で入札が無駄になるケースもあります。


入札して、落札までは、結構いろいろあります。

がんばっていきましょう。






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書類作成上のちょっとした注意


このブロクで訪問者が多い記事は、以下です。



放棄書兼廃棄依頼書


占有者と買受人間で交わす合意書・約定書・覚書らしき書式



共に、占有者との立退交渉が成立したあとの書面について,

私なりに作成した書面を掲載しています。


普通、買受人や買受希望者の大半がトラブルを嫌います。

しっかりした書類を交わしておき、トラブルが起こらないようにしたい、

或いは、トラブっても、こちらが不利にならないよう保全しておきたい、

という考えでしょう。

ある弁護士先生曰く、

。。。。。。。。。。

契約書など書類をかわすのは、

将来発生するかもしれないトラブルを有利に展開する為、

勝つ為の準備、喧嘩の準備ですよ。

法廷は、ある意味、嘘のつきあいの場、という側面があるのは否定できません。

その時、しっかりした書面があれば、有利に闘えます。

。。。。。。。。。。

改めて「そうか」と認識させられました。

予防医学と一緒、病気(トラブル)発生を防止する為の書類作成。

大切ですね。


競売物件を扱う業者として、任意の交渉での処理が結構あります。

書類を作成します。

うっかり忘れるのが、最後の条文にいれる次の文言です。



「上記記載事項以外、債権債務の存しない事を特に確認する。」


というような内容の文言をいれる事です。


法律プロの弁護士・司法書士の先生方には常識でしょうが、

我々素人は、うっかり忘れてしまいがちです。

気をつけたいものです。

上記「放棄書兼廃棄依頼書」には入っていませんが、

文言をかえて記入することは出来るでしょう。













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競売物件の良いところ−−−


競売物件で、よく言われる代表的な良いところは次の3点です。

これらは、エンドユーザー、業者という立場を超えた共通のものでしょう。


。。。。。。。。。。


 安く購入出来る。

◆⊆莪先が国の為、安心。

、通常、売物件が殆ど出ない地域にも売り物として出る。



。。。。。。。。。。


今日は、について、お話させて頂きます。

その物件が、占有面や諸条件などで、特に問題のない場合を前提とします。

普通の不動産市場では、中々売り物がでない地域があります。

人気があり、沢山の買い手希望者が殺到するだろう、と思われる地域です。

競売ですと、そういう地域でも、たまに売物がでます。


えッ、こんな所に出た!値段も安い!ようし、安く買えれば、ふふふ!

喜んで意気込みます。

でも大抵は無理。

そういう物件を安く買おう、と思うこと自体、どうでしょう。。

水を差すような言い方ですみません。

でも、現実をお伝えしなければいけませんので。


結果は、

販売力のある業者が、相場又は相場にちかい価格でさらっていく・・・、

或いは、

その場所を賢明に欲しがるエンドユーザーが相場以上の価額で落札・・・。


辛うじて、収益用物件の場合の落札価額は、利回りに若干拘束されるかも知れません。

こういう地域の物件を探していたのでしたら、

落札するにいは、思い切った価額を設定する他はないでしょう。


最近は少なくなりました活発な商業地、

伝統的な高級住宅地などで、この傾向が見られます。


相場を調べようにも、取引事例がありません。

相場は、業者の漠然とした勘?


一体幾らで入札すればいいのかな?

エンドユーザーの方は考えます。

ご自身の予算内で、精一杯の金額を提示することです。

精一杯の金額とは、

もし落札できなくても、後悔の残らない金額です。

勿論、諸経費を含めた予算の範囲内です。


繰り返します。

滅多に売物の出ない人気のある地域の競売物件を検討する時、

安く買えれば、と思った瞬間、

その物件は貴方様からは遠ざかっていく可能性が高いでしょう。



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競売物件の良いところーーー



競売物件で、よく言われる代表的な良いところは次の3点です。

これらは、エンドユーザー、業者という立場を超えた共通のものでしょう。


。。。。。。。。。。


 安く購入出来る。

◆⊆莪先が国の為、安心。

、通常、売物件が殆ど出ない地域にも売り物として出る。



。。。。。。。。。。



今日は、△砲弔い討話させて頂きます。

一般の契約でたま〜〜におこる、

手付金を持ち逃げされた、

残金を払ったのに、所有権移転登記をしてくれない、

というような事態は

裁判所を通じて競売物件を購入した場合、

取引先が国ですので、起こりません。

相手が逃げない、という事です。

入札保証金を納付後、日本国が崩壊、なんて状況になれば別でしょうが・・・。

代金を払えば、100%確実に所有権移転登記はしてくれます。

競売物件につきものの、

(根)抵当権や差押、仮差押登記など、余分な登記は、基本的には抹消してくれます。

抹消されない登記は、物件明細書に記載記載されるのが普通です。

代金納付手続きをして早ければ数日後、

裁判所から「特別送達」という配達方法で書類が来ます。

「登記識別情報通知」つまり「権利証」が送られてきます。

「登記識別情報通知」については、(※1)(※2)を参考にされて下さい。

※裁判所は、重要な書類は「特別送達」という配達方法をします。※

取引先が国、という事で安心なのは、この手続きに関してのみ、と思って下さい。


入札を検討する時、三点セットという資料をみます。

裁判所が作成した資料だから100%大丈夫だろう、と思いがちです。

でもね、三点セットの最初に登場する「物件明細書」という資料の末尾の≪注意書≫に、

ここの記載事項は絶対ではありません、間違いもあるかもしれませんよ、

というような意味が丁寧な言い回しで書いています。

競売物件は、トラブル含みのものもあります。

そういうトラブルが発生した場合も、裁判所が解決してくれるだろう、なんて気楽に構えている方がたまにいます。

裁判所は、通常の不動産市場における物件の仲介業者でも売主でもありません。(難しい学説はこの際考慮外とします。)

物件にトラブルがあろうとなかろうと、

あくまで、買受人の自己責任で購入する事になります。

要注意です。

決して安心はしないで下さい。

勿論救済方法はありますが、一般不動産市場においての同様な状況に比して、非常に狭き門、被害を認めてくれない、と思って下さい。


現段階では、競売物件の購入は、慎重の上にも慎重にして下さい。

そうして、用心して物件を選択した場合、

結局殆ど何も起こらないのが競売です。

そう思って油断しますと、不思議になにか起こるのも競売です



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競売物件の良いところ−ーー

よく言われる、或いは、一般的にそう思われている

競売物件の良いところは、

当り前のことですが、普通のの不動産取引に比べての比較です。

これから数回にわたり、お話させて頂きます。

まず、良いところと思われている事項は以下です。

。。。。。。。。。。

 安く購入出来る。

◆⊆莪先が国の為、安心。

、通常、売物件が殆ど出ない地域にも売り物として出る。


。。。。。。。。。。


について、本当かどうか、一般住宅を前提に、最近の競売状況をお話したいと思います。

あくまで神奈川県の競売に携わっている一業者の感想です。

以下の私見にあわない地域、或いは業者さんもあるでしょう。

異論のある方は、一業者の戯言ですので、ご容赦ください。


。。。。。。。。。。

競売物件の特長は、相当に安く買える、と思っている一般の方が多いです。

確かに、昔、法が未整備だった頃は相当に安く買えた時代もありました。

誰でも買えた、という訳ではありません。

ある組織の強烈な管理下のもと、殆ど絶対的とも言える談合にしばられ、

落札できたのは、極々限られた一部の常連業者等限定でした。


現在、一般の購入希望者が漠然と思っているほど、

相場の3割4割安位の金額で、

本当に買えるのでしょうか。

残念ながら「否」と言わざるを得ません。

確かに、裁判所が提示する(買受可能)価額は非常に安いです。

これに惑わされてしまいます。

その価額はあくまで「たたき台」です。


入札者は業者が多いです。

業者は何度もチャレンジしていますが、

落札できない時の方が圧倒的に多いのです。

だから、良い物件は何としても取りたい。

入札価額をアップしよう。

参加している業者は、資金繰りの心配は殆どありません。

競売市場は、そういう業者のバトルの場です。

そういう状況を生み出すには、当然、不動産市場が沸騰している場合と思いがちです。

ところが、不動産市場がいまいちなのに

競売市場だけ沸騰している、という地域もあるようです。

一般の方が思うほどには安く買えない、というのが実感です。


競売物件を落札しているのは、不動産会社が圧倒的に多いです。

転売目的が大半です。

住宅需要のある地域の物件に殺到します。

諸経費、利益をギリギリに抑えた、目いっぱいの金額で入札した業者が落札しています。

とにかく薄利で勝負しています。

諸経費コストが、予定した金額よりうっかりオーバー、なんて事になれば、殆ど利益が出なかったり、

極端な場合は赤字になったり、という話も聞いています。


住宅需要の多い地域で、相場の3割4割安く落札、なんてのは夢の又夢。

あれ、あの金額なら相場だよ、という落札価格もあります。

2割安位で落札できれば上出来でしょう。


通常の不動産市場で、需要の多い地域の物件で、

物件に瑕疵がなければ、値引きなど期待できません。

そこで、一般の方が2割引で購入できれば相当お得です。


以上が、

安く購入出来る。

というイメージに対する実感と私見です。
                          
。。。。。。。。。。




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売却許可決定の取消の申立―――◆ΑΑΠ豢伴圓隆響

前回の続きです。


明渡交渉を始める時期についてのお話です。

明渡交渉の窓口が弁護士さんの場合、殆どの先生は、

所有権を取得(代金納付手続終了)してから話合いましょう、

或いは、

貴社に所有権移転登記されてから話合いましょう、という回答です。

これは正論です。


では、買受人としまして、それまで何もしないでいいものでしょうか。

考えさせられました。

欠陥住宅の超ひどい、今回のような状況が、代金納付後判明したらどうでしょう。

競売の法律の枠内での(本訴に比べての)スピード対応はできません。

時間とお金を費消する訴訟を提起して対処するか、

何もしないで(=出来ないで)泣き寝入りするか、です。

訴訟提起にかかる費用と時間、精神的負担は相当です。

やはり、代金納付手続き終了前に、

買受人として、

何らかの形で物件に接触しておくべき、と思いました。


例えば落札土地を測量するなど、所有者でもないのにとんでもない、という意見があります。

でもですよ、

測量した結果、仮に面積が半分だったら、その時期が売却許可決定が確定したあとでも

代金納付前でしたら、「売却許可決定の取消の申立」で主張ができます。

落札を白紙に戻して、保証金を返還して欲しい、という申立です。

可能性ですが、多分、この場合の主張は通るような気がします。

勿論、測量代の出費は痛いですが、代金納付したあとで分るよりは少ない損失ですみます。

以前お話しましたが、事故物件の場合なども困ります。

私がコンサルさせて頂いた物件で、「売却許可決定の取消の申立」は今回が初めての経験でした。

今回の落札者のAさんが書記官にこの事実を訴えた時も、

書式の雛形をやっと探して「なんせ滅多に無い事だから」と言ったそうです。


今回のまとめ:

弁護士さんは法律を順守することからスタート(当然です)しますが、

我々は、所有権取得前に、可能な範囲で、まず自分の財産を守る為の予備行動をスタートさせるべきだなあ。

これ、実感!!!です。



明渡交渉につきましての私見はここをクリックして下さい。


以下、このブログの参考記事です。


落札物件が火事で燃えてしまった、どうすればいいのー

落札後に物件の瑕疵が判明した場合、どうすればいいのー◆粉浜人の経験した事例)

落札後に物件の瑕疵が判明した場合、どうすればいいのーーF札する前の注意事項

落札物件の瑕疵が判明した場合、どうすればいいのーーぁ宗充殺等事故死の場合






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売却許可決定の取消の申立―――



過日、私がコンサルタントをさせて頂いている業者のAさんから連絡。


落札した物件があまりに欠陥がひどいので、代金納付はしません。

保証金(約200万円)は没収されますが、仕方ない。

諦めます。

代金全額を納付して大損するよりも良いです、という内容。


物件は3階建てのマンションの1階部分で、空家です。

残置物はありません。

Aさん、売却許可決定が確定したので、所有者に接触。

鍵を借り、室内点検。

室内に入った瞬間、なんだこれは?

床がブヨブヨです。

根太と床が乖離している為のブヨブヨ感ではありません。

Aさん、長年建築に携わっていましたので、その感触の違いはすぐ分ります。

地下収納庫があったので、籠を取り外して地下内部を覗きました。

ビックリしました。

専門的な解説はひかえますが、

土台部分は、今まで見たこともないような、全くひどい欠陥、欠陥、欠陥の集合体。

よくテレビが呆れつつ写す欠陥住宅の土台部分をはるかにしのぎます。

ところが、評価書、現況調査報告書には、その欠陥についての記載が全くありません。

評価書で、壁、床の張替えが必要、という記載だけです。

業者の良心として、このまま、こんな欠陥住宅を販売はできません。

マンションの土台を全面修復する必要があります。

欠陥部分には共用部分が含まれています。

共用部分は単独で手を加えることはできません。

他の共有者の同意を要します。

そんな工事が簡単に可能かどうか。

技術的な面のほか、他の共有者の経済的状況もかかわってきます。

仮に、長い時間をかけて同意を得たとしても、費用は莫大です。

そういう面に詳しい工務店に見積をして貰って、その金額に兎に角ビックリ。

それで、代金不納付=保証金の放棄、という結論になったわけです。


私、

ダメ元で、「売却許可決定の取消の申立」をしてみたら、と提案しました。

物件に形容できない程の欠陥が見つかりましたので、

入札を白紙に戻して保証金を返還して欲しい、と訴えるのです。

但し、申立てても、認められる可能性は非常に低いので、

「ダメ元」位の気持ちでやらないと、あとでガックリですよ。

競売物件は、瑕疵は買受人負担、というのが原則ですから。


まず、地下部分の写真をもって、裁判所で相談したら如何。

そうして、書記官の反応を見、意見を聞きながら、

必要な資料など揃えて、正式に取消の申立をしませんか。


結果、Aさんの懸命の努力で、この申立は、裁判所が認めてくれました。

保証金は返還されました。

「売却許可決定の取消の申立」を提案した私が驚きました。

非常に珍しい事例ですが、それだけ欠陥が例を見ないひどい状況だったとも言えます。


この事例に接して、つくづく感じたことがあります。

次回、お話させて頂きます。



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形式的競売と明渡についてーーー



形式的競売と明渡についてーーー,砲弔い討蓮△海海鬚翰下さい。


形式的競売物件の明渡交渉です。

この形式的競売の明渡交渉については慎重にしました。

厳密には、交渉、というより、打合せです。

明渡してくれる事は明白ですが、

ゴタゴタしないような段取りをとらなければ・・。


各共有者(所有者)同士で争いがある為、結果的に競売になった物件です。

争いですから、

敵対する共有者がそれぞれ依頼した弁護士さんが二人(二組)以上はいるはずです。

売却許可決定した段階で、「事件記録」を閲覧。

≪「事件記録」につきましては、ここ(  )をご覧ください。≫

形式的競売の概要を把握。

弁護士さんは二組で、その氏名・住所を把握。


郵便送達報告書によれば、

各共有者は、

当然ですが、不動産競売開始の決定正本は、スムーズに受け取っています。

代金納付期限通知書がきたら債務者に出す「明渡のご案内」は、

この時点での発送はしませんでした。

先送りとしました。


代金納付期限通知書が来た段階で、

いつ納付するか、その期日だけを弁護士事務所に連絡。

明渡については、一切触れません。


弁護士さんの場合、

明渡の話合は、買受人が所有権を取得してからやりましょう、

という先生が大半です。

至極尤もな言い分です。


約1ケ月後、代金納付手続きを終了。

同時に各共有者相手に引渡命令の申立。

共有者全員を相手方として、申立書は1通としました。

弁護士事務所に、納付手続きを終えた事をFAX連絡し、

残代金の領収書(保管金受領証書)を添付。


同日夕方、各共有者宛、「明渡のご案内」の手紙を簡易書留でだしました。

各共有者は、引渡命令の判決と、「明渡のご案内」をほぼ同時に受け取るはずです。

その心理的効果を狙いました。

それぞれ依頼している弁護士さんに連絡を入れるでしょう。


「明渡のご案内」の文中には、明渡方法についての選択肢は入れてあります。

遠回しの言い方ですが、若干の「ペナルティー」的文言も。

文面は、弁護士さんが各共有者の意見をまとめやすいよう、工夫しました。

落とし所の設定です。

まあ、それで、明渡についての、ある程度のアウトラインはまとまる筈、という私の読みです。

そして、引渡命令が確定するのを待ちます。

その間、強制執行の申立をする為の書類準備はしっかり作成しておきます。


話の流れによっては、即、強制執行で処理、という姿勢をみせるつもりです。

その場合の執行費用は当然請求します、というこちら側の意思は、先の「明渡のご案内」に明記しています。(←これが「ペナルティー」的文言です。)


今までの経験です。

強制執行の書類準備をしっかりしていますと、

任意でスピード解決のケースが多いのです。

何とかなるだろう、

なんて気楽に構えて、何の準備もしないでいると、何故かごたつきます。

これは私だけのジンクスかも知れませんが・・・。


約10日後、

各共有者が引渡命令を受領した日を裁判所で確認。

同時に、「明渡のご案内」の受領日もネットで確認。


それから約10日後、

引渡命令が確定したのを裁判所で確認。

強制執行の申立は、いつでもゴーです。

この状態になり初めて、明渡についての打合せをしたい旨の連絡を、各弁護士事務所にいれました。

既に、明渡について、各共有者の意思統一はできていました。

2週間後、現地で、先生立会の上、書類と鍵を貰う事になりました。



約2週間後の明渡日はとにかく猛暑。

待ち合せの午前11時、

弁護士先生、暑い中、汗を拭きふき現地到着。

現場で、放棄書兼廃棄依頼書にサインを貰い、鍵を貰いました。

無事終了です。


ここまでのお話は、退屈な流れだなあ、と思いつつ読まれた方が多いと思います。

でもね、結構色んな、まだ起きないマイナス状況を想定しつつ、

そうして、そんな状況が起きないように、

私なりに「先読み」をしつつ?

先手をうってるつもり?の経過の流れでした。



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一般の方に対してーー入札を見送る勇気と物件の選択基準――


エンドユーザーの方が競売物件に魅力を感じる最大のポイントは、「価格の安さ」です。

当然ですね。

ただ、安さに隠れて、うっかり物件の欠点を軽く見過ごしてしまうと大変です。

幾ら安いといっても「不動産」です。

かなりまとまった金額が凍結したり、利用する為には更なる大出費を必要としたり、というケースもあります。

専門業者の手なれた交渉力と実践知識を持たない一般の方がなるべくかかわらないほうが良いと思われる物件の特徴を列挙します。
(これら以外の特徴もあるとは思いますが、とりあえず、思いつくままです。)


  売却対象外物件(件外物件)の存在。

◆ 無道路地。

   接面道路がいわゆる道路ではなかった。

   道路と公道の間に第三者の土地が介在。

   接面道路は私道ですが持分が無い。

、 違反建築の建物。

   再建築不可、建築不可の土地。

ぁ 借地権の無い建物。

ァ 共有持分のみの売却。

Α 事故物件

これらは、業者以外の方は、避けておくほうが賢明です。

三点セットの内、物件明細書の最下段「5 その他買受けの参考となる事項」欄に普通は記載されています。

ここの記載事項とは関係なく、評価書で、「目的物件の位置、環境等」欄の末尾「特記事項」欄で、問題点が記載されています。

但し、問題点が記載されていない事もあります。

調査をした人のうっかりミス、としか思えないような場合です。

売主側に説明不足があり、

あとでその事実が分り、購入するのを止めた、と言っても中々認めてくれないのが競売です。

そこはしっかり認識されて下さい。


そして、上記 銑Δ量簑蠹世鬚かえた物件に対しては、

普通の金融機関は、まず融資をしませんので、ローンは組めません。

仮に、貴方様が現金で購入されたとしまして、

何らかの事情で売却する場合、

購入希望者はローン利用が難しい、という事になります。




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一般の方に対してーー入札を見送る勇気と物件の選択基準ーー




一般の方が入札に参加、その後の処理も自力でやってみよう、というご希望の場合、

自分が背負える物件の選択が大切です。

少なくとも半分以上の物件は、初めての方でも背負えます。

事件性が少ないのです。

気にいった物件がでた場合、三点セットを見て、単純な内容かどうか、みてみます。

複雑でない内容を選びましょう。

そういう物件を探す方法ですか?

絶対とは言えませんが、一つの目安です。


三点セットの中の現況調査報告書に、「関係人の陳述等」というタイトルのページがあります。

そこが簡単に、数行の文章で終わっていれば、表面上は、まあ、事件性はないかな、という気がします。


三点セットの中の評価書で、「特記事項」という欄があります。

そこの欄にあまり多数の記載事項がありますと、それを理解するのは、一般のかたには難しいかも知れません。

なんの記載も無い方が、問題は少ないように思えます。


あとは、現地と謄本でチェックです。

三点セットの記載事項の確認、記載されていないマイナス点の発見・・。

そうして、評価書についての疑問、特に「特記事項」の記載事項は、役所役場等で調べます。


大きな買い物です。

わけあり物件でも結構の金額です。

業者以外の方は、見送る事も立派な勇気、と認識されて下さい。



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一般の方に対してーー入札を見送る勇気と物件の選択基準ーー



新会員様からの三点セット等資料の精査ご依頼です。

競売の落札は以前経験済みです。

その時の処理は、専門業者さんにお願いしました。

今度は、できればご自身で処理にあたってみたいそうです。

業者への報酬をコストダウンしたい、というご希望もありますが、

何より、ご自身で経験をしてみたい、という欲求が強いようです。


まず、ご依頼物件の三点セットをチェックしました。

まともではありません。

所有者は、占有関係で、色々細工をしています。

但し、急ごしらえの印象です。

誰かの入知恵で動いているかんじです。

細工の結果は、現在の民事執行法では認められない状況を演出しています。


裁判所の、占有関係の調査結果の最終判断を示した「物件明細書」の

【3 買受人が負担することとなる他人の権利】

【4 物件の占有状況に関する特記事項】 

欄では、それらの細工はあっさり否定されています。


業者の感覚では、これらの細工からみますと、執行抗告は充分考えられます。

その分、明渡の時期が多少遅れそうだ、位の印象です。

ただ、一般の、慣れない方が明渡交渉をするには骨がおれそうです。

相手の主張に振り回される可能性大です。

業者だったら聞き流す相手の言い分でも、

一般のかたには、なにか尤もらしい事実に聞こえてくるかも知れません。

思わず耳を傾けるかも知れません。

その結果、ズルズル明渡を引き伸ばされるかも知れません。

というより、確実に引き伸ばされます。

買受人の、明渡が終るまでの精神的な負担は相当なものになるでしょう。


私の作成した精査報告書には、細工の具体的な説明をし、

なぜ、裁判所がその細工を否定したかの詳細を記述しました。

もし、やるのでしたら、

入札後の処理は、専門家に依頼されたほうが良いでしょう、という結論を示しました。


数日して、メールがきました。

今回は見送る、という内容です。

それを見、この結論が正解、と思いました。


物件を落札し、明るい未来を想像していたのに、

その物件に含まれた事件性が首をもたげて噛みつかれ、振り回されて、

その後の楽しい筈の人生が、重くて暗い、休息の出来ない時間の経過となってしまい、

その時点でご相談を受けた事が何回かあります。


とにかく金額が金額です。

野菜を買って、ここ腐っているから捨てよう、という訳にはいきません。




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倒産会社の残置物の処理方法

≪前回の(形式的競売と明渡についてーーー 砲梁海を書く予定でしたが、どうも、まとまりません。
まとまり次第、お話させて頂きます。≫




法人所有の建物があります。

その法人は破産しており、会社登記簿は、閉鎖しています。

建物には、残置物があります。

破産管財人の手ははなれています。

この場合、残置物はどう処理すれば良いでしょう。


過去に私がとった方法です。

正式な手続きではありません。

文句が出なければ良いだろう、という現実的な発想。

法人の代表者を探しました。

見つけました。

物件前で会いました。

時間がたっていますが、肩を沈め、寂しさオーラがでています。

分るよなあ、私だっていつそうなるか。


彼、

「ちょっと待ってて下さい。」

建物内に入り、なにか物色していました。

何を探していたのか、分りません。

私は、見て見ぬふり、です。

玄関にいた私が室内に呼ばれました。

若干の金銭を提供して、一筆貰いました。

特別代理人選任にかかる費用と時間を節約したのです。

あれから8年以上経ちました。

なにも起こっておりません。

これは、代表者が見付かりましたので取った方法です。


もし、見つからない場合は、特別代理人を相手方として、引渡命令の申立を行います。

特別代理人がいなければ、引渡命令の申立時、選任の申立も併せて行います。




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形式的競売と明渡についてーーー


(先月、形式的競売の物件の処理が終りました。)


。。。。。。。。。。。。。。。。。。。


Sコース会員様からの資料精査のご依頼です。

三点セットをみました。

物件目録では、多数の共有者(所有者)の氏名と持分の記載があります。

現況調査報告書で、「債権者」、「債務者」という字句がありません。

「関係人の陳述等」のページでは、

競売の申立人を「債権者」と言わず「申立人」

物件の「所有者」という字句を使わず、「相手方」と言っています。

この表現方法は、確か「形式的競売」の一種かな。

(「債権者」、「債務者」の呼び方の形式的競売もありますので、念のため)


。。。。。。。。


・・・・「形式的競売」・・・・

耳慣れない方も多いと思います。

私も専門的な知識は知りません、

・・・実務ではあまり必要とはしませんので・・・。


担保物件の売却を裁判所に依頼して債権回収をはかる普通の競売(ケ)とは内容を異にします。

相続財産でもめた結果や、共有物分割請求に対応しての売却方法。

その換価手続きは、普通の競売手続きと同じ。

その程度の知識しかありません。

明渡交渉の予備知識としては、それで充分と思っています。

多数の共有者(所有者)がいる場合は争いがあるんだ、という程度の認識。

(専門書では、私の上記の認識をはるかに超える色んなケースが記載されていましたが、実務では殆どお目にかかったことはありません。)

。。。。。。。。


現況調査報告書によれば空家です。

普通に人が生活していた家が、突然、人だけが消えて何年も経過。

家財等はそっくりそのまま。

そんな印象の室内写真です。

物件明細書【4 物件の占有状況に関する特記事項】で、

建物は、「本件共有者らが占有している」という文言です。


登記簿謄本をチェックしました。

多数の共有者の住所は関東一円に散らばっています。

差押登記をしているのは、その中の一人です。

事件番号は(ケ)ですが、乙区に抵当権等の担保権はついていません。

相続人の意思統一ができないための「形式的競売」です。


この場合、

抗告屋による手続き時間の引延しや、

郵便物の受領先送り

などの妨害行為の心配はまず無いでしょう。


共有者間の意思が対立している中で、

明渡をスムーズに行うには、段取りが大切、さて・・・。

その為には、引渡命令の申立は必要不可欠でしょう。

各共有者を単独に相手方として、共有者の数だけ申立をおこなうか、

共有者をまとめて表示して1通の申立にしたほうが良いのか、

交渉に効果的なのは、どっちだろう。

そんな疑問がわいていました。

まッ、それは、その時まで考えよう。


会員様から、落札できた、という連絡です。

入札者は10名以上でしたが、無事落札。


さあ、これから、明渡交渉のスタートです。

事件記録を閲覧して、相手方の概要を把握する作業から始めます。

以下、次の機会に。



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古い友人競売業者の死、思い出。



仮に、徳をしのんで「徳さん」(仮名)とよびます。


徳さんとは40年近い昔からの友人です。

共に、競売専門会社で学んだ仲です。

当時から、徳さんは本(競売の専門書とか判例集)は全く読みません。

ひたすら当事者に体当たりの真っ向勝負。


徳さんからのお中元が来ないなあ。

いつもならとっくに来ているのに、どうしたんだろう。

2週間以上前ですが、

そんな事を思っていたら、

奥さんからの連絡。

4月24日、死亡したとのこと。


ゲっ。

まだ75才前後のはず。


実は3年前からガンで、入退院の繰り返し。

但し、家族以外には絶対極秘。

昨年も一昨年も、徳さんとの会話は明るい笑い声。

そんな素振りは一切なし。

・・・・・・・・・・。


葬式は身内だけですましました。

(私に)連絡したかったのですが、

連絡先が全く分からず、

遅れてしまいました、という。


彼は、珍しい経験を何度かしています。

その一例です。


一戸建てを落札。

占有者は、債務者兼所有者の男性の独り住いです。

明渡交渉に出向いたら、

その男性は首つり自殺をしており、

その第一発見者となりました。

「いやあ、参ったよ」

それを聞いた、私を含めた友人は皆、

徳さんならなんとかするだろうが、

どんなまとめ方をするのだろう。

その物件は、

結局、隣地の方に買ってもらっていました。


彼、ユニークでした。


落札したのは借地物件。

地主は、前所有者の借地権を認めず、訴訟準備中。

その状態で競売にでていました。

入札者は徳さん一人.

落札。

たまたま開札期日、彼は裁判所にいました。

徳さんとは肌があわない知合いの業者が、

「さすが徳さん、良い物件を落としたねえ」

その言い方がどうも嫌らしいので、

問題があるのかな?


三点セットを持って相談にきました。

「地主は借地権は認めないとして訴訟をする予定だよ」

最低売却価額(今の売却基準価額と同義)も、

借地権がない場合の評価額が選択されています。


徳さん、

「それで安かったんだ!」


今まで、どの落札物件も、

三点セットなど真剣には見たことはない、と言います。


地主と直接交渉。

脅かしたりは絶対にしないし、できない性格。

ごちゃごちゃ話している内に、

何となく地主が折れて来、徳さんとの借地契約を承諾。

更に転売の条件についての承諾もしてくれました。


徳さんと話すと、明るい人柄に取り込まれてしまう人が多かった。

私もそのひとりです。

不思議な魅力を持っていました。
(本人は全く気付いていませんでしたが。)


私ら凡人の常識では絶対に拒絶する物件を何故か自然に選び、

転売に障害となる部分の(民間)当事者との交渉では、

いつの間にか相手に安堵感を与え、

別れ際は笑顔の握手。


とにかく、「落ち込む」という心理状態になったことがない人。

逆境でも、どんなに小さなプラス材料でも探し出して、

徳さん曰く 必ず見つかる ので、

それをたよりに前進、と言います。

(すべて成功している筈はないだろう、とは私ら凡人の観測ですが、失敗例は話しません。)


今、閻魔さま相手の交渉ではしっかり閻魔さまを煙にまいて、

徳さんの提示条件をすべてのんでもらって笑顔の握手。

きっと、あの世の「田園調布」に住んでいるのかな・・・・。

でも徳さんに田園調布はちょっと似合わないかなあ・・・ゴメンヨ。 

                                 
                                      合 掌
 


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民事執行の事件記録を閲覧しよう―ーぁ頁禺人の立場でー2)



落札物件が収益用物件の場合、

債務者(所有者)と賃借人との賃貸借契約書(写)が綴じ込まれている場合があります。

首都圏の裁判所では結構多いです。

これからも賃貸したい、という場合に参考になります。

でも、無い場合もありますので、要注意。


所有者(個人)の住民票は綴じ込まれています。

住民票に本籍の記載がある場合は見ておきましょう。

勿論、買受人は、落札後、所有者の住民票を取ることはできると思います。

ただ、本籍まで記載されている住民票を取得するのは、

自治体によっては?かも知れません。


空家物件の場合、

所有者の「本籍」が分りますと、

行方不明の所有者を探す手掛かりがつかめる場合があります。

所有者宛の手紙を本籍に出したら、その後、連絡がとれた事が数回あります。

とにかく、手紙を出したり、行ってみたり、

ダメ元と思ってやってみるのも一法です。

近隣の聞込みで、所有者の色んな情報が得られる事もあります。


ただ、人探しはあくまで素人の域。

プロにはかないません。


今は昔、東京渋谷です。

金貸しからまとまったお金を借りたまま、姿を消した男がいました。

金貸しは、必死に探すも全く手掛かりすらつかめません。

仕方なくプロの興信所に依頼して7日目。

興信所は、彼が大阪のドヤ街に潜んでいる事をつきとめてきました。

凄い!!!






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民事執行の事件記録を閲覧しよう―ー(買受人の立場でー1)

事件記録には、

三点セットでは見られない資料が綴じ込まれています。

買受人としましては、一応、チェックしておいたほうが良いですね。


空家の場合。

所有者の転居先が分るかもしれない資料が綴じこまれている事があります。

債権者からの「上申書」というスタイルで、

債権者が債務者の居所や勤務先を調べて、

その内容が記載されている事があります。


「郵便送達報告書」はまず綴じ込まれています。、

これは、債務者(所有者)が、

裁判所からの郵便物(不動産競売開始決定)をどこで受け取ったかの、

郵便局作成の資料です。




そっくり家財をおいたままの空家の場合、

所有者の行方が分からず、

強制執行で引渡を求めますと、費用と時間が馬鹿になりません。

私は、とにかく、まず所有者を探します。

所有者を見つけて話合で解決できれば、

費用と時間のコストダウンを図れるかも知れません。

事件記録は、所有者探しで、結構な手掛かりとなる場合があります。


一部業者の、

空家の残置物は勝手に処分するよ、という話を聞いても、

一般の方は絶対にしないほうが良いでしょう。

滅多にありませんが、

旧所有者からの損害賠償請求なんて起こされては面倒です。

へんな連中から、

「俺の大切なものを勝手に処分して、どうしてくれる!」

こんなトラブルは嫌ですね。


知合いで、勝手に処分している業者がいます。

彼は、後日の為、建物内外の写真をしっかり撮っておきます。

何度か、文句をつけられました。

結局、お金で決着。

額は¥10万位で済んじゃう、との事でした。

これは業者だからできることです。

また、偶々、それで済んだから良いようなものの・・・・。


競売申立され、差押登記後、所有者が破産した場合、

三点セットに記載されていない時があります。

この場合は、明渡の交渉相手が違ってきます。


私の経験です。

残置物を放置した空工場が競売、お客様が落札。

お客様曰く、

無人の工場だし、マッ、勝手に処理してしまおうよ。


私、


それはまずいですよ。

それに、ちょっと待って下さい。

一応、事件記録を見てみましょう。


事件記録を閲覧。

所有者の法人は、差押登記後、破産。

破産管財人(弁護士)がいました。

三点セットには一切記載されていませんでしたが、

明渡交渉の相手が分かりました。

明渡がされなければ、

管財人相手に、引渡命令の申立を行えます。







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民事執行の事件記録を閲覧しよう―ー

以前、

民事執行の事件記録を閲覧しよう―ー

で、「民事執行の事件記録」(以下単に「事件記録」と言います。)を閲覧する場合に準備する書類等についてお話させていただきました。

「事件記録」って、一体なに?

三点セットが「事件記録」って言うんじゃあないの?

こんなふうに思っている方もいるようです

もうちょっと、ぶあつい資料の束です。

三点セットを含む、その競売事件の一連の手続き等の関係書類が綴じ込まれている記録を「事件記録」といいます。

三点セットにあらわれない事実が分ったりします。


「事件記録」の外形を目にする事ができるのは、開札期日です。

執行官が、

入札書を事件(物件)毎に分けて、分厚く綴じられた一冊の書類に挟み込んでいます。

あの分厚い書類が「事件記録」です。


事件記録の中身は、入札者なら誰でも見ることができます。

ただ、何時でもみられる、というわけではありません。

開札期日の翌日から売却許可決定が確定するまでの間、

或いは、

売却許可決定の日から確定までの期間

この相違は、裁判所の都合です。

閲覧する場合は、事前に確認してください。


利害関係人と閲覧可能時期につきましては、

東京地裁民事執行センターの

「執行事件記録の閲覧謄写申請に際してのご注意」

が参考になります。


入札者が事件記録を閲覧する場合の効果は、

例えば入札価額が2番手の入札者の場合、

万に一つですが、

仮に、最高価買受申出人(開札期日のトップ当選者)の入札書記載事項や保証金の提出方法でミスがあったりした場合、

異議申立や執行抗告でそのミスを指摘、

あわよくば主張が通り、自分が最高価買受申出人になれるかも・・・。


どんな場合かといいますと、

開札期日の開札風景から推測、なんて方法も。


執行官が、入札者・入札価額等読み上げる段階で、

執行官・書記官が、

重ねられた入札書の一番上や次をめくって見ながらヒソヒソ話合ったり、

或いは、専門書をめくったりして、

スムーズに最高価買受申出人の読み上げをせず、

暫くしてやっと読み上げたような時、

ひょッとしたら、

最高価買受申出人の入札書記載事項や保証金提出方法に問題が発生したかも、と疑ってみるのも良いかも、です。

でも、こんな例は、1000件に1件もあるかどうか、の低い確率ですけれども。


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今は昔、ある債務者が好んだ唄


今は昔のお話です。


家を失った。

仕事はない、

友達は去った、

家庭は崩壊して、

家族はもういない、

会話する相手がいない


田舎から出てきて

情熱を注いで造り上げたものが、

ぜ〜〜んぶ消えてしまった、

千葉さん、こんな時の気持ち、分る?


徹底的に暗く落ち込んでいる時に、

明るい歌、前向きな歌、力強い歌、

一見、やる気がでるような歌詞を聞いて、

元気をだせって?

励まされるって?

嘘だ!絶対嘘!

第一そんな唄は聞きたくないし、

・・・・・・・ ・・・・・・・  ・・・・・・・

・・・・・・・・だから聞かなかった。


もっともっと暗い唄を聞いて、

何日も何日もじっと聞いているうちに、

なにかが動くんだ。

生きる為のかすかなかすかな力?

みたいなものが一滴の何百分の一以下、

見えない位のシミ?芽?

心に沁み出るのかな。


今。


彼、私の事務所に、たま〜〜に遊びに来ます。

お茶菓子持参が多いです。

私が、

「おッ、これ高級だ」

彼は、上体をそらして、

力を込めて得意げに言います。

そうよ

まるで、安い菓子は口にあわない、

とでもいうような雰囲気で、ニヤっとします。



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債務者は入札に参加できない、って本当ですか?



債務者は入札に参加できない、って本当ですか?

本当です。

裁判所の競売を司る民事執行法という法律の68条には、

次のような条文があります。

。。。。。。。。

(債務者の買受けの申出の禁止)
第68条 債務者は、買受けの申出をすることができない。
。。。。。。。。

理由は、債務者はまず弁済(借金を返済)すべきである、という判断です。

では、連帯保証人、第三取得者、担保権実行における債務者でない不動産所有者、はどうでしょう。

全て、「可」、入札に参加できます。


連帯保証人は 売却許可決定を受けるのは何ら問題はない、としています。(東京高裁決定昭和59、6,13)


第三取得者とは、抵当権のついている不動産を、抵当権のついたまま、所有権等を取得した人(法人)を言います。

通常の取引では、所有権を取得する場合、それまでの抵当権等は抹消します。

そして新たに銀行ローンを組んだりします。

抵当権等を抹消しないで所有権を取得するなどは、

一般の方にはなじみのうすい取得形態ですね。

第三取得者は競買人となることができます。(大判明38,5,8)


お金を借りた(債務者)人の為に、自分の所有する不動産を担保として、金融機関に提供した人(法人)は、どうでしょう。

この場合の所有者は、入札には参加できます。

【担保権実行における債務者でない不動産所有者の買受申出の可否。
(昭和55年度広島高裁管内協議会、山口、岡山、鳥取、秋田地裁管内執行事務打合せ会(執務資料(二)[51]))
○積極。】


又、買受の申出でをすることができる者が制限されている時は、所定の資格を有することを証する文書を提出するのが普通です。

例えば、農地の場合の適格証明書です。



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保証金の額は間違わないように!


入札保証金の額は、しっかり確認しましょう。

まあ、普通、入札保証金の金額を間違うことは滅多にないと思います。

でもね、ウッカリミスは、本当にウッカリ気分の時、

たまぁ〜〜〜に起こるかも知れません。。


かって、こんな事がありました。


Aさんは、保証金が¥4、946、400円の処、うっかり、400円少ない¥4、946、000円を保証金とし、入札に参加しました。

開札期日において、執行官は、Aさんを開札に加えず、他の入札者の中からYさんを最高価買受申出人としました。

Aさんは文句をつけました。

結果、執行官の措置に対して、著しく不当である、として、Yさんは 売却不許可決定となりました。(仙台高裁決定平成2,1,10)


それから約半年経過。


Bさんは、保証金が¥1、384、000円のところ、4、000円少ない¥1、380、000円を保証金と思いこみ、その額で入札に参加しました。

開札期日において、執行官は、Bさんを入札に加え、最高価買受申出人としました。

この措置に文句をつけられました。

結果、執行官のこの措置は、売却不許可事由にあたる、としました。(大阪高裁決定平成2,7,12)


全く正反対の判断です。


これあ、現場の執行官の先生方も、「どうすりゃいいんだ思案橋!」(←昭和演歌の引用)で、頭にきているかも知れません。


まあ、保証金の額は、間違わない事が一番です。




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落札物件の瑕疵が判明した場合、どうすればいいのーーぁ宗充殺等事故死の場合


前回、事前調査についてお話させて頂きました。

でも、事前調査しても分らない場合があります。

以下の事例は参考までに。


◎空家物件で、三点セットには、自殺についての記載は全くありませんした。

落札してから、自殺があった物件、という事がわかりました。

買受人は、現況調査を担当した執行官が自殺の事実の調査を怠ったのは執行官の調査ミスとして、国家賠償法に基づく損害賠償の請求の訴えを提起しました。

さいたま地裁において、平成21年1月30日、執行官に過失があるとはいえない、として、この訴えは棄却されました。


◎元所有者が競売建物内で自殺した事を縁由とし生活環境が結果的に当該建物の交換価値に減少をきたしたとして民事執行法第75条第1項を類推適用して売却不許可決定がなされた事例。(福岡地裁平成2、10,2)


◎競売の目的居宅内で所有者の夫が自殺した事が判明した場合について民事執行法第75条第1項を類推適用して売却許可決定が取り消された事例。(札幌地裁平10、8,27)


◎事故死かどうかは不明ですが、債務者兼所有者が競売物件であるマンションの一室で死亡し、その遺体が4ケ月も放置され腐乱した状態で発見されたため売買価額を減額せざるを得ない時は、競売物件の交換価値が著しく損なわれたものであり、民事執行法第75条1項の損傷に当たるとされた事例。(名古屋高裁決平22、1,29)
これは、原審では、売却許可決定の取消の申立が却下され、執行抗告で逆転、認められた事例です。


いろんなケースで、裁判所の判断もいろいろのようです。

不幸にして、落札物件が事故死物件だった場合は、

売却不許可決定の申立、或いは売却許可決定の取消の申立をして、

白紙に戻す事を考える、というのも一法です。

ただ、希望通りいくかどうかは分かりませんが、

申立書作成につきましては、弁護士・司法書士など専門家に相談されたほうが良いでしょう。


以下、民事執行法第75条(再掲載)、民事執行規則第29条を掲載させて頂きます。

参考にされて下さい。

。。。。。。。。。

第75条  

1.最高価買受申出人又は買受人は、買受けの申出をした後天災その他自己の責めに帰することができない事由により不動産が損傷した場合には、執行裁判所に対し、売却許可決定前にあつては売却の不許可の申出をし、売却許可決定後にあつては代金を納付する時までにその決定の取消しの申立てをすることができる。ただし、不動産の損傷が軽微であるときは、この限りでない。
2.前項の規定による売却許可決定の取消しの申立てについての決定に対しては、執行抗告をすることができる。
3.前項に規定する申立てにより売却許可決定を取り消す決定は、確定しなければその効力を生じない。

。。。。。。。。。

(現況調査報告書)
第二十九条
1 執行官は、不動産の現況調査をしたときは、次に掲げる事項を記載した現況調査報告書を所定の日までに執行裁判所に提出しなければならない。
一 事件の表示
二 不動産の表示
三 調査の日時、場所及び方法
四 調査の目的物が土地であるときは、次に掲げる事項イ 土地の形状及び現況地目ロ 占有者の表示及び占有の状況ハ 占有者が債務者以外の者であるときは、その者の占有の開始時期、権原の有無及び権原の内容の細目についての関係人の陳述又は関係人の提示に係る文書の要旨及び執行官の意見ニ 土地に建物が存するときは、その建物の種類、構造、床面積の概略及び所有者の表示
五 調査の目的物が建物であるときは、次に掲げる事項イ 建物の種類、構造及び床面積の概略ロ 前号ロ及びハに掲げる事項ハ 敷地の所有者の表示ニ 敷地の所有者が債務者以外の者であるときは、債務者の敷地に対する占有の権原の有無及び権原の内容の細目についての関係人の陳述又は関係人の提示に係る文書の要旨及び執行官の意見
六 当該不動産について、債務者の占有を解いて執行官に保管させる仮処分が執行されているときは、その旨及び執行官が保管を開始した年月日
七 その他執行裁判所が定めた事項
2 現況調査報告書には、調査の目的物である土地又は建物の見取図及び写真を添付しなければならない。
。。。。。。。。。


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落札後に物件の瑕疵が判明した場合、どうすればいいのーーF札する前の注意事項


今日のお話は、

物件内で自殺など事故死があったとしても、

転売目的ではないし、そんなことは 気にしないさ、という方には無縁な話です。


事故死の起きた物件には関わりたくない、というのが、普通の感覚でしょう。

その為には、事前調査でのチェックが大切です。

マンション一戸建を問わず、(特に空家は)必ず調べておきたいものです。

私は、現地調査に行った時、所有者の情報は隣家などで聞いてみます。


大分以前、ある信用調査会社のベテランさんの一言。

「一番聞きたいことはさりげなく、

聞かれた相手が聞かれた事を覚えていないような、

さりげない聞き方がいいんだよ。」


私の経験で、こんな例がありました。

「あー、ご主人死にましたよ。」

「死んだ、自殺ですか。」

「いえいえ、たしかガンだったかなあ。市民病院で亡くなりましたけど。」

これは事故死とはいえないでしょう。


実際、所有者が競売物件から数百メーター離れた山林で自殺した事例では、

買受人が売却許可決定の取消を求めましたが、

民事執行法第75条の類推適用はできないとし、

取消は認められませんでした。(仙台高裁決平8、3,5)


お隣近所が留守で情報がとれない、という場合も少なくありません。

ご近所さんの苗字をメモしておき、

事務所に戻り、104番で住所と苗字から電話番号を調べます。

あれば電話しますが、最近は登録していない家も結構あります。


たまに、ネット上で所有者の情報がとれる場合もあります。


とにかく、?を感じたら、やれることは全てやってみます。

それでも分からなければ、

最終的には、資料、現地等を総合しての勘で判断をしています。

ただ、私がテリトリーとしています(横浜地裁を中心とした)神奈川県は、

その面での執行官の調査はしっかりしているなあ、という印象をもっています。



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落札後に物件の瑕疵が判明した場合、どうすればいいのー◆粉浜人の経験した事例)


私が相談をうけた事例で、以下を経験しました。

住宅街の中にある土地の実面積が、裁判所で売り出した面積より3割も少なかった。

接面道路が、位置指定道路ではなく、建替え時、建築確認がとれないのに、その記載がない。

敷地の一方が広い法地で、古い玉石の擁壁で押えられていました。老朽化した建物を取り壊して、新たに建築する為、建築確認をとるには、擁壁も全面やり換えなければならず、その費用が1000万以上かかるかも知れないのにその記載がない。

これらは、通常の不動産市場で、買手に知らされないで取引が成立、などという事はまず考えられません。

宅地建物取引主任者が、契約前に、重要事項説明書でしっかり説明をします。

大手業者ほど、物件の瑕疵についての説明はしっかりなされているようです。


上記3例とも売却許可決定の言渡しを受けてから判りましたので、売却許可決定の取消を求めました。

言い分が認められたのは,世韻任靴拭


△蓮現在住めるのだから良いだろう。

競売は、転売を目的として、売却を実施しているのでは無い、という理由で、認めて貰えませんでした。

(その後、同じような事例で裁判となり、原告(買受人)が勝訴した、という記事を読んだ記憶はあります。確か、京都地裁ではなかったかなあ。)

も、全く認めて貰えませんでした。

「通常の不動産取引では考えられないですね。」と書記官に皮肉を込めた感想を述べた処、

「競売は、宅地建物取引業法には制約されません。」とピシャリ。


競売物件の瑕疵は、余程の事でないと、なかなか認めては貰えないようです。

事前調査の重要性をつくづく実感した次第です。





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落札物件が火事で燃えてしまった、どうすればいいのー


折角落札した一戸建てが、代金納付手続きを行う前に火事で燃えてしまった、どうしよう。

そういう場合の買受人の救済方法を、競売の法律・民事執行法は第75条で定めています。


まず、買受人が落札物件に放火して燃やしてしまった、なんていう場合は勿論ダメ、適用外です。


あくまで、買受人の責任ではない原因で燃えた場合です。

即裁判所に、

火事で燃えたから、建物は使用できません、

落札した事を白紙にもどして欲しい、

と申立てることができます。

白紙に戻れは、保証金は返還されます。


競売の手続きでは、開札期日から数日〜1週間の間に、

売却許可決定の言渡しがされます。

売却許可決定の言渡しとは、

開札期日のトップ当選者(=最高価買受申出人)に対して、

裁判所が調査して、何の問題もなければ、

正式に「あなたに売却する事を許可します。」と言渡すことです。

開札期日から売却許可決定の間に火事で燃えてしまい、

建物が使えなくなり、これじゃあ要らないよ、という場合は、

売却不許可の申出、をします。

売却する事を許可しない、という決定をしてほしい、と申立てる事です。


売却許可決定が言い渡されてから、

代金納付手続きまでの間に燃えた場合は、

売却許可決定の取消の申立ができます。


書き方は、裁判所で聞いて下さい。

現場写真を撮って、見て貰いながら説明すると良いでしょう。


申出をしたからと言って、全て通るわけではありません。

全焼などは通るでしょうが、程度の軽い場合はどうかな、というのが75条です。

売却許可決定が言い渡されますと、

ともあれ、火災保険をかけておこう、という業者さんもいます。


以下、75条を掲載しておきます。

これは、色んな場合に類推解釈されますので、知っておくと良い条文です。
。。。。。。。。。


第75条  

1. 最高価買受申出人又は買受人は、買受けの申出をした後天災その他自己の責めに帰することができない事由により不動産が損傷した場合には、執行裁判所に対し、売却許可決定前にあつては売却の不許可の申出をし、売却許可決定後にあつては代金を納付する時までにその決定の取消しの申立てをすることができる。ただし、不動産の損傷が軽微であるときは、この限りでない。

2. 前項の規定による売却許可決定の取消しの申立てについての決定に対しては、執行抗告をすることができる。

3. 前項に規定する申立てにより売却許可決定を取り消す決定は、確定しなければその効力を生じない。
。。。。。。。。。


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たくましい人たち。



今は昔の話です。

競売業界に足を踏み入れた頃。

日頃とても温厚なAさんとお話をしました。

彼、大学をでると、亡くなった父親の跡を継いで社長に就任。

数年で倒産。

競売で家を失い、職業を転々。

私の、

「その中で、特に印象に残った仕事ってあります?」

という質問に、

「キャバレーのボーイの時かなあ。」

キャバレーとは、今ならキャバクラかな。

入ってすぐ、キャバレーの裏方仕事は慣れていない新人のころです。

お客さんがゲロ吐いて洗面台が汚物だらけ。

排水口も詰まっていました。

床も汚物が散らかっています。

掃除をしようとモップを探しました。

ところが、どこを探してもモップが見つからない。

息子の年齢に近い店長に、状況を説明して、

「モップが無いので買いにいっていいですか。」

「ーーー店長、何て言ったと思う?」

「さあ、分りません。」

なんの感情もこもらない、さらりとした口調で、

「手でやっといて。

早くしてよ。

お客様が洗面所を利用できないと困るから。」

ゴム手袋なんかありません。

思わず、

あれはまいったなあ。

考えたら、店長もそんな事は何度もやってたんだね。

そうでなければ、即かえってくる言葉じゃあないもの。

なに、僕もすぐ慣れましたが・・。

キャバレーは、会社を潰す前なんて毎晩通ったもんだよ。

その頃は、店の奥で、そんな事をしているなんて想像もしなかった。



この話、つい最近ですが、

やはり自宅を競売で失ったBさんに話した事があります。

そうしたら、

期待に反した反応です。

「ハハハ、そんな事はどうってことないよ。

僕は、汚れた便器の中に手を突っ込んで掃除ができますよ。

もちろん、素手。

お客さんが見てる時にやって見せるの。

そうするとね、余分にお金をくれる人がいるんだなあ。」

手は、消毒すればいいもの。

汚い仕事、人が嫌がる仕事ほどお金になるんですよ。」

バブルの頃は、高級車を乗り回していました。

「あのころに比べて、今のほうが気持ちが落ち着いているんだよなあ。」

【人の目】に対する意識の持ち方?なのでしょうね、きっと。




賃借人が退去した後に残された債務者兼所有者所有の動産に対する対処方法?



◎さび様のご質問

初めまして、いつもブログ読ませていただいております。
とても分かりやすく、ためになります。

空き家であっても、みだりに鍵を交換したら自分でなんとかしたとみなされてしまって駄目なんですね。
勉強になります。

そこで一つ疑問が浮かんだのですが、例えば債務者兼所有者が、抵当権設定後に賃貸契約を結び第三者に貸しているマンションがあったとして、この物件を落札した買受人が、占有者と交渉し、占有者には穏便に出て行ってもらったが、押し入れやベランダの物置などに占有者のものでない動産(債務者兼所有者が、占有者に預かってもらっていた荷物)が
残されていた場合、どのように対処したらいいのでしょうか?荷物の持ち主は話し合いに
応じてくれない人だと想定します。

買い受け人は、交渉の末、占有者から了承を得て鍵を受け取っているので自力救済になり、債務者兼所有者の荷物に対する引渡命令の申請はできなくなるのでは?と考え、ではその場合この残った荷物にはどういう対処をしたらいいのかな?と疑問に思ったので、質問させていただきました。
もし良かったらご教示いただけると嬉しいです。
(私の文章が分かりにくく、また知識不足ゆえ変な質問ですみません)
お手数をおかけしますが、どうぞよろしく
お願いします。

◎管理人の回答です。

ご質問、ありがとうございます。
又、いつも覘いて頂き、感謝致します。

そのような事例はあるかもしれませんが、
現実的には、私はあった事はありません。

もし、そのような物件でしたら、
事前にしっかり調査して、
最初から引渡命令で対処すると思います。

私のホームページの掲示板で、プロ中のプロが回答しています。ご質問を転記させて頂きました。

http://8247.teacup.com/224/bbs

参考にされて下さい。
ありがとうございました。







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競売物件を取得した年度の固定資産税等は買受人にも負担義務があるの?


通常の取引(=任意売却)の場合、

決済時(=引渡時)において、

取得年度の固定資産税、都市計画税(以下「固定資産税等」と言います)は、

売主・買主が所有期間に応じて、

日割で精算して負担するのが普通です。


競売物件の場合はどうでしょう。

判例では、取得した当該年度の固定資産税等については、

買受人に負担義務はない、としています。

参考までに、判例の要旨を以下に掲載いたします。

。。。。。。。。。。

(東京高裁判決平成13.7,31)

地方税法は、固定資産税について、いわゆる台帳課税主義を採用し(同法343条)、かつ、賦課期日は当該年度の初日の属する年の1月1日であると定めております(同法359条)、法律上の納税義務は、同日の所有者名義人のみが負うとされていることが明らかである。

 また、都市計画税については、その賦課徴収は固定資産税の例によるものとされるとともに(同法702条8第1項)、その賦課期日は、当該年度の初日の属する年の1月1日とされており(同法702条の6)、都市計画税についても、法律上の納税義務は、同日の所有名義人のみが負うとされていることが明らかである。

 また、不動産の譲渡が当事者間の合意によって行われる場合には、当事者間で固定資産税又は都市計画税の相当額(以下「固定資産税等相当額」という。)の負担について合意により調整することが可能であるが、不動産競売手続においては、その余地は全くない。さらに、現在の不動産競売の実務において、固定資産税等相当額を買受人に負担させないことを当然の前提として、不動産の評価及び最低売却価格の決定がされていることは、当裁判所に顕著である。

 これらの事情を考慮すれば、不動産競売手続により不動産を取得した者が、その不動産について、取得日が4月1日から翌年1月1日までの間である場合にあっては、当該年度に係る固定資産税等相当額、取得日が1月2日から3月31日までの間である場合にあっては、当該年度及び翌年度に係る固定資産税等相当額を負担しないとしても、その不動産競売手続きにおいて上記固定資産税等相当額を買受人に負担させることを前提として不動産の評価がされ、最低売却価格が決定されたなどの特段の事情のない限り、上記固定資産税等相当額を不当に利得したということはできないというべきである。」

。。。。。。。。。。


マンションの滞納管理費等に対する扱いとはちがいますので、ご注意ください。

マンションの滞納管理費等は、買受人に負担義務がありますので、

売却基準価額算出の際、その時点で明らかな滞納額は、控除しています。

さらに、物件明細書備考欄に、

普通は、「管理費の滞納あり」という注意書が付されています。


固定資産税等につきまして、物件明細書に記載は一切ありません。

買受人に、取得年度の負担義務はありませんので、

入札希望者に注意を促す必要が無いからです。

売却基準価額算出過程におきましても、

固定資産税等の負担義務はない、という事を前提にしています。


以前、競売になった不動産の、

当該年度分の固定資産税等を全納していた旧所有者が、

その年度中に競売で所有権を取得した買受人に対して、

取得以降の期間に相当する固定資産税等に対して、

不当利得返還請求を求めましたが、裁判所は認めませんでした。
(大阪地判平23,2.7)



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引渡命令についてА宗叔禺人が注意する事―その2(旧所有者に貸したら・・)



引渡命令の申立の資格を有する人の注意事項があります。

申立の資格を失う行為を、うっかり何の気なしに行っている場合があります。

あとで指摘され、損害を被るかも知れません。

充分に注意してください。


落札しますと、

「債務者兼所有者に貸しませんか。」

などと提案をしてくる業者?がいます。

貸しても心配ないような条件?を提示してきます。


又、入札希望者からの、こんな相談があります。

「今居住している所有者(債務者)に貸して賃料を貰い、もし家賃滞納したら、引渡命令で強制執行をして出て貰う事を考えていますが、どうでしょうか。」


これは、無理です。

ただ、管理人は、賃貸契約の条件等につきましては、不案内です。

引渡命令の観点からのみ、お話させて頂きます。


一度、旧所有者(債務者)と賃貸借契約を締結すれば、

その後、家賃滞納が生じましても、引渡命令を活用して解決を図ろう、という考えは危険です。

旧所有者に占有を認めていますので、

家賃滞納があったから、さあ出ていけ、

と引渡命令を利用して退去させることはできないい、と思ったほうがよいでしょう。

もし、出て行って欲しい場合は、

新たに、明渡請求訴訟を提起しなければいけません。

突然訪ねてきた業者?の、

「旧所有者(債務者)に貸しませんか」などという提案は,

のらない方が賢明のような気がするのですが・・。


ただ、うちの会員様で、旧所有者に貸している事例があります。

その旧所有者、生活保護を受けていますので、

収入はしっかりしていました。


。。。。。。。。。。


以下は、管理人が参考にさせて頂いている専門書です。

【「民事執行の実務(上)」[補訂版][不動産執行]著者 深沢利一 補訂 園部 厚】
の604ページ中段からの引用です。

(3) 買受人の引渡命令申出資格喪失
に、次の記述がありますので抜粋させて頂きました。

<買受人が目的不動産の占有を取得したり、占有者に対して占有権原を付与したりした場合、以後は、引渡命令の申立資格を喪失すると解される(東京高裁決定平成10・7.・8判例時報1671-77)。>


これは、【「民事執行の実務第3版・不動産執行編・下 編著者 東京地方裁判所民事執行センター実務研究会】115ページ最下段の3行でも同文が記載されています。

。。。。。。。。。。

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引渡命令についてΑ宗叔禺人が注意する事―その1(空家の場合)



引渡命令の申立の資格を有する人の注意事項があります。

申立の資格を失う行為を、うっかり何の気なしに行っている場合があります。

あとで指摘され、損害を被るかも知れません。

充分に注意してください。


まず、空家物件の場合です。

空家につきましては、過去にここ↓でお話させて頂いております。

http://www.e224.com/archives/51852452.html

あわせてお読み頂ければ、と思います。


空家を落札しますと、心配な事があります。

誰かが入り込みはしないか。

無人のはずが、夜間明るくなっていたり。

室内で悪質な悪戯をされては困ります。

管理人も一度、落札した空アパートに入りこまれた事があります。

家出した高齢男子が寝泊まりしていました。

夏場でしたから良かったものの、

寒い時期で、室内で火でも使われたら、場合によっては一大事です。

防犯上、鍵を換えたくなります。

これ位は許されるだろう、なんて思って換えたら、

チョット、大いに不味いことになる可能性があります。


物件は買受人の占有下となり、占有を取得した、と見做されます。

占有を取得した買受人は、判例にもありますが、

これから占有を取得しようとして申立てる「引渡命令の申立」を申立てる資格を喪失した、とみなされます。

といっても、裁判所の担当者は、鍵を換えた、なんて事は、申立人が黙っていれば分りません。

担当者は、事務的に引渡命令の申立を受理するでしょう。

引渡命令の正本を受理した買受人は、手続きを経て、強制執行の申立をしたとします。


執行官が現場に行き、買受人が鍵を交換した事が分かりますと、

その時点で執行はストップ。

「執行不能」となります。

鍵の交換は、物件が既に買受人の占有下にある、と判断されます。

つまり、執行官(国)を通して、物件の引渡を受ける事ができなくなります。


執行官(=国)を通して引渡を受けていれば、

あとあと、何か言ってこられても、一切は「国」にバトンタッチです。


空家に対しても、慎重に「引渡命令」で処理している超Aクラスの大ベテラン業者もいます。

経験上、競売物件は何が起こるかわからないので、

とにかく「万全を期したい」から、だそうです。


空家だからと言って、気軽に考えず、慎重に対処されて下さい。

(私の場合、所有者が占有していると記載された空家の場合、所有者を探し、話し合い(=金銭の提供)で引渡しを受けています。探し出せない場合は、原則、引渡命令で処理しています。)

。。。。。。。。。。

以下は、管理人が参考にさせて頂いている専門書です。

【「民事執行の実務(上)」[補訂版][不動産執行]著者 深沢利一 補訂 園部 厚】
の604ページ中段からの引用です。

(3) 買受人の引渡命令申出資格喪失
に、次の記述がありますので抜粋させて頂きました。

<買受人が目的不動産の占有を取得したり、占有者に対して占有権原を付与したりした場合、以後は、引渡命令の申立資格を喪失すると解される(東京高裁決定平成10・7.・8判例時報1671-77)。>

これは、【「民事執行の実務第3版・不動産執行編・下 編著者 東京地方裁判所民事執行センター実務研究会】115ページ最下段の3行でも同文が記載されています。

。。。。。。。。。。


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引渡命令についてァ檗歃衢者が引渡命令を受領しない場合の裁判所の対応。


落札しても、

住んでる人が、

裁判所からの手紙を受領しなかったらどうなるのかなあ、

と心配する方がいます。

そんな場合の方法です。


(以下は、私がテリトリーとしている、神奈川県内の裁判所の、平成22年12月現在の例です。
東京地裁と同じ扱いですが、各裁判所、或いは時期によって、違う扱いがあるかも知れません。
各自、裁判所で確認されてください。)

。。。。。。。。。。

裁判所が所有者宛てに送達した引渡命令の正本が、

所有者が受領しない為、裁判所に戻って来た場合です。


競売係は、申立人(=買受人)に、

所有者の占有につきまして現地調査を依頼します。

何を調査するのか、

質問事項を記載した書類を渡してくれます。

「付郵便送達の上申書・調査報告書」というタイトルです。

書式(東京地裁民事21部)は、以下です。

http://www3.ocn.ne.jp/~tdc21/hudousan/h-hikiwatasi/PDF/soutatuzyousin.pdf

それに基づいて現地調査をします。

(難しい内容ではありません。)

その結果を上記報告書に記入します。

記入しきれない場合は、

別途に書類を作成して添付しても良いでしょう。


所有者が間違いなくそこに住んでいる、

という事がわかれば良いようです。


引渡命令の二度目の送達は、付郵便送達をしてくれます。

付郵便送達とは、

裁判所が発送した時点で、

相手方(この場合は所有者)に送達されたものとみなす、

という送達方法です。


発送した翌日から抗告期間の1週間が経過すると、

引渡命令は確定します。

執行文付与、送達証明を得て、強制執行の申立ができます。





。。。。。。。。。。


※以下は、裁判所作成のホームページより抜粋しました。

参考にされて下さい。



引渡命令の申立から強制執行の申立までの流れ(執行センター)

「不動産引渡命令の申立について」(執行センター)

不動産引渡命令の申立方法(大阪地裁)

「不動産引渡命令申立書の記載について」(名古屋地裁)

引渡命令についてのQ&A(旭川地裁)

管理人が明渡交渉の実際をまとめたHPです。

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引渡命令についてぁ宗汁蠎衒◆陛亠名義人とその家族)

次の場合は、一般の方にごく自然にうかんでくる疑問のようです。

登記名義人と、その子供(或いは親)の家族などが同居している場合、引渡命令の相手方はどうなるのかなあ、という事です。


例えば、

(ア)父親と、息子夫婦及びその子供が一緒に住んでいます。

登記簿上の所有者は父親です。

この場合、引渡命令の申立の相手方は誰になるのでしょう。

息子一家も退去させることができるのでしょうか。


(イ)二所帯住宅で、親夫婦と息子夫婦が住んで言います。

登記簿上の所有者は息子です。

この場合、引渡命令の申立の相手方は誰になるのでしょう。


引渡命令の相手方は、原則、物件明細書記載事項に基づきます。

前回もお話しましたが、物件明細書は、以下のようになっています。

。。。。。。。。。。

1 不動産の表示

2 売却により成立する法定地上権の概要

3 買受人が負担することとなる他人の権利

4 物件の占有状況に関する特記事項 

5 その他買受けの参考となる事項


。。。。。。。。。。


上記(ア)の場合です。

4の欄は、

所有者Aが占有している。

と記載されています。

この場合は、所有者Aが引渡命令の相手方となります。

息子夫婦の家族は占有補助者となり、立退きの対象となります。


上記(イ)の場合です。

2所帯住宅の場合で、1階に父親A夫婦、2階に息子Y(登記名義人)夫婦が居住している物件とします。

この場合の4の欄は以下のような記載になっていました。


。。。。。。。。。。

1階はAが占有している。Aの占有権原は使用借権と認められる。

2階は本件所有者Yが占有している。

。。。。。。。。。。

この場合は、

引渡命令の相手方は、1階部分については使用借権者A、2階部分については所有者Yとなります。

この場合、

申立書1通で、相手方2名の占有部分を夫々特定して作成したもの。

申立書2通で、相手方を、所有者Yと占有者Aとを別個に記載、占有部分も夫々対応して記載して作成してもの。

実務的な観点から、どちらが良いか、裁判所に相談して下さい。



。。。。。。。。。。



※以下は、裁判所作成のホームページより抜粋しました。

参考にされて下さい。


引渡命令の申立から強制執行の申立までの流れ(執行センター)

「不動産引渡命令の申立について」(執行センター)

不動産引渡命令の申立方法(大阪地裁)

「不動産引渡命令申立書の記載について」(名古屋地裁)

引渡命令についてのQ&A(旭川地裁)




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引渡命令についてーー相手方(物件明細書で簡単に分る、占有者が強制執行ができる相手かどうか。)



マイホーム目的で、競売物件を考えている方に絞ってお話致します。

競売物件を検討する時、

占有者が立退かない場合、強制執行で退去させられる占有者かどうか、

これを把握しておくのは重要なポイントとなります。


大半の占有者は強制執行の対象となりますが、なかには強制執ができない占有者もいます。

強制執行できるかできないか、を入札前にチェックしておきましょう。

三点セットのうちの「物件明細書」で簡単に確認できます。

物件明細書は、5つの項目に分れています。

。。。。。。。。。。

1 不動産の表示

2 売却により成立する法定地上権の概要

3 買受人が負担することとなる他人の権利

4 物件の占有状況に関する特記事項 

5 その他買受けの参考となる事項


。。。。。。。。。。

ここで、3と4を見ておきます。

まず、3は、「なし」と記載されている物件を選びましょう。

この「なし」記載は、物件の占有者は、原則、強制執行ができる、と裁判所が判断した結果です。

裁判所の判断は、勿論絶対ではありませんが、まあ、判断ミスは非常に少ないです。

そして、次に4を見ます。

この欄は、具体的に、誰が占有しているか、の調査結果が記載されています。

3の欄が「なし」の記載で、4の欄に記載されている占有者は、基本的には、引渡命令の相手方となります。

つまり、強制執行で立退かせる事ができる占有者です。


代表的な記載例としましては、

 嵋楫鐔衢者(又は債務者)が占有している。」

◆嵋楫鏘ν者らが占有している。」

「Aが占有している。Aの占有権原は使用借権と認められる。」

こういう文言でしたら、法的には問題はありません。

あとは、現況調査報告書、謄本、現地、インターネット、等々から占有者の情報を集めておきますと、明渡交渉の際に役にたつかも知れません。


注:△蓮夫婦や親子がそれぞれ持分を有している場合です。

は、所有者の夫や親がそこに住んでいず、妻や子供が住んでいる場合などがあります。

但し、3に記載がなく、4に記載がある占有者でも、数少ない事例ですが、引渡命令の対象とならないケースもありますので、ご注意下さい。




。。。。。。。。。。


【前回の問題の正解は,任后】

(東京高裁決定昭61,6,23判時1198号117頁)


。。。。。。。。。。





※以下は、裁判所作成のホームページより抜粋しました。

参考にされて下さい。


引渡命令の申立から強制執行の申立までの流れ(執行センター)

「不動産引渡命令の申立について」(執行センター)

不動産引渡命令の申立方法(大阪地裁)

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引渡命令について◆宗修世譴申立をすることができますか。



引渡命令の申立は、どんな立場の人ができるのでしょう。

代金納付手続を終えた買受人は、当然、有資格者です。


買受人が死亡すれば、相続人。

その物件が複数の人に相続された場合は、各相続人が単独でも申立をすることができます。

(共同買受人の一人が単独で申請できるのと同じです。)

買受人が法人で、その法人が合併等した場合は、合併後の法人。

勿論、それを証明する公文書は必要です。

。。。。。。。。。。



引渡命令の申立権について、こんな場合はどうでしょう。

申立権は誰にあると思われますか。

Q:

不動産業者のAは、債務者兼所有者Xが居住している物件を落札しました。

買受人となったAは、当該物件をBに転売し、手付金を受領しました。

そして、Aは代金納付手続きをし、所有権を取得しました。

その1ケ月後、Bとの決済を終え、Bに所有権移転登記がなされました。

Bは、それをCに転売し、Cに所有権移転登記がなされました。

Cに所有権移転登記がなされた時期は、

Aが代金納付手続きをしてから、3ケ月後でした。

Xは当該物件にまだ居住しており、立退きません。

そこで、この時点で、Xに対する引渡命令の申立をしたいのですが、

引渡命令の申立権があるのは次の誰でしょう?



 買受人のAだけです。

◆買受人Aから所有権を取得したBだけです。

   但し、Bが所有者として登記されている登記簿謄本を添付します。

、現在の所有者であるCだけです。

   但し、Cが所有者として登記されている登記簿謄本を添付します。

ぁ∈膿靴療亠簿謄本を添付すれば、A、B、Cは全員申立権があります。



。。。。。。。。。。


次回のブログに正解を掲載させて頂きます。

気楽にお考え下さい。





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引渡命令について ΑΧ伴圓両鐚嬰感覚。



エンドユーザーの方が、競売物件を心配する理由は、

「占有者に居座られたらどうしよう。」

この不安で、競売物件を敬遠される方が結構いらっしゃいます。


転売目的で参加している常連業者にその不安はありません。

話合いで決着が付かなければ、

強制執行で立退かせるからいいさ。

業者は、三点セットの内、物件明細書を見て、

強制執行ができるかどうかを確認。

それで安心しています。

幾らで落札できるのか、のほうが気懸りでしょう。


落札物件から占有者を退去させる強制執行を行うには、

確定した判決が必要です。

判決を貰う為には、裁判が必要です。


裁判・・・ウワァーお金と時間がかかる・・

・・いやいや、競売物件は近道が用意されています。

時間もお金も本訴ほどかからないケースが大半です。


裁判所の競売は、民事執行法、という法律で運用されています。

その法律のなかに、強制執行を行う為の判決が簡単に貰える規定の条文があります。

83条です。

専門書によれば、

買受人(落札者)に対するサービス、という側面があるそうです。

その判決は、「不動産引渡命令」といいます。


買受人は、

代金納付手続が終了してから、

「不動産引渡命令の申立」という簡単な書類を作成して、裁判所に申請すればよいのです。

強制執行をする為の判決である、不動産引渡命令が欲しいから作って!、とお願いする訳です。

書式のサンプルは、

弊社ホームページ にあります。

記入式の申立書類を用意しており、必要事項を書き込むようにしている裁判所もあります。

但し、引渡命令の申立の相手方とならない占有者もいますので、簡単な事前チェックは必要です。


強制執行は、される側にとって、、

一度体験しますと、二度とはしたくない苦〜〜〜い経験のようです。


Aは、欠陥不動産を販売して、集団訴訟で損害賠償を求められました。

新聞でも大きく扱われた事件です。

暫くしてAの所有する不動産が、数件競売になり、落札されました。

Aは、落札された最初の物件で、明渡を断固拒否。

「強制執行?、フン、やれるもんならやってみな。」

どうも、国家権力を甘くみていたようです。

結果、強制執行。

2件目の物件(確か7〜8階建のビルでした。)の時は、

「強制執行だけは避けたい。」

立退料を提示して話合いを提案してきました。


強制執行は、法治国家の威信をかけて、法秩序を守る為の行為です。

峻烈です。

・・・・・・・・

代金納付手続きが終わった時点で、

「不動産引渡命令の申立」は、しておくと良いでしょう。

私は、話合いでの約束ができていても、これだけはしておきます。

保険です。

こちらの決意を暗に知らせておきます。

約束を履行させる間接的な強制力ともなります。


実際に、引渡命令が相手方に送達されてから、

その時点で任意の明渡交渉が成立していなければ、

再度、交渉を試みるのも一法です。

但し、あくまで引渡命令に基づく手続きの流れに支障をきたさない範囲での話合いとします。


北海道のある小さな裁判所。

書記官曰く、「引渡命令の申立なんて私は(この部署に来てから)初めてだ。」

引渡命令を受け取った債務者兼所有者は、

それから3日も経たぬうち、立退き料も貰わず、老母とともに慌ただしく引越して行きました。

鍵は隣家に預けていました。

首都圏で、このような債務者は滅多に見かけませんが・・。


。。。。。。。。。。



※以下は、裁判所作成のホームページより抜粋しました。

参考にされて下さい。


引渡命令の申立から強制執行の申立までの流れ(執行センター)

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少子化と高齢化、人口減少を実感しました。



1週間前、学生時代の部活仲間5人が集合、新橋で飲みました。

早い時間ですが、居酒屋はどこも混んでいました。

人口減少なんてどこの国の話?


とりあえず入店、ビールで乾杯。

話題の中心はいつも病気。

今回は、他に、新たに盛り上がった話題がありました。


一人が

「うちの町内はここ2年間赤ちゃんが生まれていない。」

彼の住いは、東京駅まで30数分の駅から歩いて20分はかかりません。

雰囲気の良い、落着いた住宅地。

ところが、

空家、或いはジイサンバアサンばっかりの家が増えています。

これじゃあ、赤チャンはムリムリ。


別のひとりは、遠く新潟市から来てくれました。

彼も、結構良い住宅地に住んでいます。

最近、空家や更地が目立ってきています。

若い人は、気候のきびしい地域を飛び立ちます。

彼の故郷、福島県白河市も同様の状態とか。


そういえば、昨年暮、神奈川県境の物件調査に行きました。

交通の便がよくありません。

車がなければ生活は困難地域の感じです。

家はパラパラ建っていますが、なんとも空家が多いのです。

地主の分家系、どっしり瓦の大きな玄関の空家にはビックリ。



今まで遠いところの話と思っていた少子化と人口減少・高齢化社会が、

実に身近な所まで迫って来ていました。


友人業者のAさんがひさしぶりに遊びに来ました。

Aさんは賃貸専門です。

管理しているアパート、マンションは500室位。

それ以上は管理しきれないと言います。

Aさんが管理する物件、2〜3年前まで、殆ど、空家はありませんでした。

彼なりに相当に相当に工夫していました。

ある回答を期待しつつ聞きました。

「相変わらず、空き室は殆どない?」

「とんでもない、ひどいもんだよ。

第一、この時期に、お宅に遊びに来るんだからあきれるでしょ。」

期待はずれの回答でした。


こちらから振ったのではなく、Aさんから言いだしました。

彼の住まいは、小田急線の急行停車駅から20分位の閑静な住宅地です。

一時、とても人気のあった地域です。

今、空家と更地が増えています。

庭が荒れ放題で、周囲に迷惑をかけています。

中には、勝手に空家に入り込む奴がいて、

誰も住んでいないのに電気がついていたり物騒です。


懇意にしている警察官に、

「勝手に空家に入り込む奴らを逮捕してくれ。」

「そんなことしたら、留置場がすぐいっぱいになってしまう。」

と言ったとか言わなかったとか・・・。

気のきいた人は、家を壊して更地にしています。


不動産のリストラ現象が、首都圏の通勤圏内まで来ているようです。

というか、勝手に通勤圏内と決めている考え方の方向転換をしないといけないのかな。

とにかく、不動産業の中身が大転換を迫られているのだけは確かです。

今頃気がついても遅すぎるって?

でもね、凡人なんてそんなものですよ

競売市場も、どうかわることやら・・・・。

。。。。。。。。。。

次回から、数回、引渡命令についてお話させて頂きます。





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平成24年の全国裁判所の落札件数のデータです。



平成24年の全国裁判所の物件種別毎落札件数です。

http://www.keibai.co.jp/saibannshojyouhou/rakusatude-ta.html




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珍しい事例を発見・・抵当権の目的となっていた地上権のみ(単独)の競売・落札。


競売物件情報で、裁判所が作成しているのがBITです。

http://bit.sikkou.jp/

そこの「競売物件情報サイト」を開きます。

地域を選んで、目的の裁判所をクリックします。

条件検索のページがでます。

左上に、「条件探索」という文字があります。

その下が「種別」という文字で、以下の4個が区分されています。


□ 土地

□ 戸建て

□ マンション

□ その他


「□ その他」はどのような物件があるのだろう?


以前、ある裁判所の競売係で、

「どんな物件が該当するのですか?」

答えは、真面目な顔で、

「さあ、何でしょうねえ?」

私、

「だったら、こんな項目いらないですようねえ。」

「いやあ、なにかあるんでしょう。」

彼は何も分っちゃあいなかった。


数十年前、横浜地裁で、小型船舶の競売がありました。

それなんかは、「□ その他」に分類されるのかなあ。

昨年(平成24年)の全国裁判所の「過去データ」(落札物件の詳細)を見ていました。

なんと「□ その他」に1件、見つけました。

全国の裁判所の「過去データ」で、平成22年、23年には無かったです。


種別「地上権」です。


那覇地裁沖縄支部。

売却基準価額419万が、1606万で落札されていました。

「地上権」は抵当権の目的になります。

過去に何回か謄本で見ています。

マンションの敷地が「地上権」という記憶です。

現実に、「地上権」のみ単独で競売になり、落札された事例をみるのはこれが初めて。
(因みに、やはり抵当権の目的となる永小作権は、謄本でも見たことがありません。)

つくづく思いました。

何年に1回しか起こらないことでも、ちゃんと受け皿を作っている、

BITを作った人って、頭が良い人たちなんですねえ〜〜〜、

凄いもんだ!!









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債務者のその後ぁΑΧデ笋納宅が落札され、それでも残った借金はどうなったシリーズ最終回。


競売専門会社の社員だった頃の同僚のお話です。

彼は、親から引き継いだ会社を倒産させました。

浅草で、長年続いた老舗の問屋さんでした。

あっという間の短期間に、色んな出来事がありました。

家も何もかも失いました。

離婚もしました。

その後、債権者の追及をかわす為、逃げちゃったのです。

蒸発です。


そして何年かが経過。

その間、

面接時、人の過去をイチイチほじくらない、

真剣に履歴書をチェックしない職場を転々。

長かったのは、「ちり紙交換」。

新聞の束を、持っただけでピタリ重さが分ります。


ある日、渋谷のスクランブル交差点の端にいました。

店のチラシを配っていました。

最初、こんなに人が多い場所はヤバイなあ、まずいよ。

でも、債権者は浅草界隈。

まあ渋谷なら大丈夫か、とにかく仕事だし。。


チラシを差し出した腕を、突然掴まれました。

ギクっとして相手をみました。

倒産時、借金していた取引先の中国人でした。

とっさに、体は逃げようと反応、つかまれた腕を強く引きました。

流暢な日本語で、

「逃げなくてもいいですよ。ちょっとお茶でも飲みましょう。」


話の流れのなかで、

「お宅の借金、銀行ではね、恐らく貸倒引当金とか、

損金とかの名目で処理していると思いますよ。

うちもお宅の処理は終わっていますから。」

そして、

「ずいぶん苦労しているのですね。頑張りなさいよ。」

別れ際、何枚かの札をそっとポケットにすべりこませてくれました。


彼、

「終わってたんだ!」

腹の底から、明るさと力強さが噴き上げてくるのを実感しました。

そうして、自分の経験が幾らかでも活かせるかな、と思って、

競売専門会社に面接・入社しました。

勿論、面接時、持参した履歴書は、都合のよい事実だけを抜き書きしたものです。


現地調査に行って、債務者からの、どうしたらいいの相談件数は彼が断トツ。

彼、自分でも気付かぬ?うちに、魅力的な人間になっていたようです。






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債務者のその後・・競売で自宅が落札され、それでも残った借金はどうなった。


自宅が競売されても借金が残ってしまう債務者が大半でしょう。

私が関わった案件です。


Cさん、中年のしっとり美人。

自営業のご主人が、突然家出して行方不明。

蒸発です。

おかげで、心痛で倒れてしまいました。

滞っていた住宅ローンが原因で自宅は競売。

バブル最盛期に3000万近くで購入したマンションの落札価格は1000万以下もいいところ。

自分も連帯債務者となっていました。


私と面談した頃は、実家に戻り、パートに出ていました。

病気なんて言っていられません。

1000万以上の借金が残っています。

ある日、落札された自宅の残置物について、私と打ち合せ。

と、そこに電話。

債権者の金融機関、AB信用組合からです。

残債務について、以前そこの担当者から提案がありました。

電話は、その回答を求めてきたのです。


提案は、残っている借金のおよそ1割の100万都合つけてくれれば、

残債務はチャラにするので、なんとかならないか。

私は、「そんなのは断ったら。だって無理でしょう。」

Cさん、100万ならギリギリなんとかなる、と言います。

この際、それでケリがつくのなら、あとくされなくていいかなあ。

とにかく「債務者」という立場は、これだけだから。



Cさんのパート時間は、真夜中から明方にかけての時間帯です。

時給が良いのです。

職場は、たくさんの中年女性が働いています。

休憩時間にお話します。

「私なんかいいほうよ。もっともっと気の毒な人がたくさん来てますよ。」

パートに出て、そんな職場で同じような境遇の人に出会って、気が楽になりました。

主人が逃げて行方不明、病気になって家を失い、実家にいそうろう?

それでも私はまだまだ恵まれているほうよ、といいます。


女性は、どんな環境でも考え方ひとつで前向きに活きていくんですねえ。

強い!

これじゃあ、男はかなわない。

サラリーマン川柳がうける訳だあ!!


Cさん、100万を支払いました。

AB信用組合から、100万円と引換に貰った書類は、

司法書士の先生に見てもらい、OKを貰いました。






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債務者のその後◆ΑΧデ笋納宅が落札され、それでも残った借金はどうなった。


自宅が競売されても借金が残ってしまう債務者が大半です。


Bさん、リストラで収入が激減、というより、ある期間ほとんどゼロに近い状態もありました。

ローン会社の競売申立で自宅を失いました。

それでも、500万近くの借金が残りました。


Bさんが立ち退いた日のひとこまです。

家財が搬出され、ガランとした居間に向かい合って座りました。

片側の柱の低い位置に、横線が何本か引かれていました。

子供の身長を測ったのかな、年月日入りです。

Bさんの眼、一瞬、チラッとそこを見ました。

すぐ顔をふせ、私が差し出した放棄書兼廃棄依頼書を読み始めました。

・・・・・・・・・・・

奥さんは子供をつれて1年以上前に家をでています。

・・・・・・・・・・。

競売が済み、数ヵ月後、債権者会社から連絡がありました。

残った借金の返済についての相談です。

Bさん、

誰かに聞いたのでしょう、自分で裁判所に行き、破産の申立をしました。

専門家に依頼すれば30万位はかかるようです。

そんなお金はないので、自分でしました。
(勿論、ある団体の無料相談でしっかりレクチャーはうけたそうです。)

一念岩をも通す、です。

申立をして、その受理票をコピーしてローン会社におくりました。

それでローン会社からの連絡はとまりました。

申立から破産決定⇒免責決定。

費用は数万円で済みました。


今はパートです。

でも、苦しみぬいたローン地獄から解放され、毎日気持ちよくお腹がすいています。





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債務者のその後 ΑΧデ笋納宅が落札され、それでも残った借金はどうなった。



自宅が競売されても借金が残ってしまう債務者が大半でしょう。

その後、私の知人の債務者に起こった事例です。

偶々の、例外的な事例かも知れません。


高齢のAさんの自宅、一戸建ですが、長年の不況で差押。

長期に組んだ住宅ローンの返済が滞ったのです。

マチ金、サラ金からの借入はありません。

この時点で任意売却の話がありました。

私にも相談にきました。

「競売だとメチャメチャ安い値段で売られるって本当?」

「いや、物件によりますよ。

良い物件は、ほぼ相場に近い金額での落札もあります。

競売はとにかく安く落札される、という風に思い込んでいる一般の方が結構います。

実際は、業者がびっくりするほどの高値での落札もあります。」

これは、私がここ何年も実際に感じている、東京、神奈川での落札価格の印象です。

場合によったら、任意売却の成約価格よりも高い落札かな・・・。

ただ、これは証明のしようがありません。

「まッ、とにかくその(任意売却の話をすすめた)業者さんの話も良く聞いてから決めたら?」

どちらが良いか、というアドバイスは一切しません。

どちらの方法がよいかは、正直の処、全くわからないからです。

それぞれ、良い点も欠点もあります。

どの点を重要視するかは、競売にかかった人の考え方につきます。

人には言えない本音もあるはず。

借金地獄から出来るだけ遠くに脱出できる方法はどちらが良いのか。


勿論、私が任意売却専門会社の社員でしたら、

絶対、任意売却で処理すべき、と一方的に断言し説得します。


Aさんの住まいは、業者から見れば、多少高値でもすぐ買手がつく良い物件です。

Aさんは、悩んだ末、任意売却はやめて、競売で処理することにしました。

任意売却をすすめた業者さんの説明に、ちょっと不安をおぼえたようです。


落札価格は、予想通りの高額。

任意売却での提示価格よりも高額でした。

それでも約1000万位借金が残りました。

債権者の弁護士から通知がありました。

残債1000万の返済について、どうするか、という内容です。

当時、Aさんは市の郊外、古い古い2DKの借家に転居していました。

本業は開店休業状態なので、ハローワークに行ってます。

高齢者にはなかなか仕事がありません。

収入は国民年金と、奥さんのパートです。

返済までの余裕はありません。

それでも、生活保護は絶対うけない、と突っ張っています。


プライドじゃあないのです。

自分より困っている人がたくさんいるのに、・・・という理由です。


送られてきた書類に、その経済状態を記述して送りました。

先の弁護士から電話がありました。

書いた通りの事を話しました。

その後約4年経ちますが、請求等一切の連絡はありません。

(但し、残債務につきまして、債権者側が完全に放棄したという訳ではありません。債権譲渡を受けた会社から改めて返済を求められる事例はよくあります。念の為、付言致します。)



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強制執行断行で建物から搬出保管された家財等が競売され、その後の処理について



先週、断行で搬出された家財等が保管され、競売に付される時の評価額についてのお話をしました。

今日は、その後についてのお話です。


普通の一戸建の残置家財等(遺留品)の評価額の合計は、多くても1〜2万程度のようです。

それでも、競売日に、わざわざ買いに来る人は、殆どいません。

周知されていない、と言うよりも、コストが高くつく、からでしょう。

結局、物件の買受人(落札者=強制執行の債権者)が買うようです。

購入して、所有権に基づき、処分します。

家財等の売却代金は執行官が法務局に供託、と教科書には記述されているそうです。

実務では違います。

債権者(競売物件の買受人)は、執行官に、家財等(遺留品)を倉庫等に保管していた費用を請求します。

請求書を執行官に提出します。

請求金額は、遺留品の売却代金よりは相当に高い金額です。


私が関係した事例で、強制執行の催告の段階での見積書に記載されている保管費用がどの位かを見てみました。

二例とも、所有者が居住しており、家財等はそっくり置いてある状態での見積です。


1、床面積70坪弱の建物(東京都杉並区)の家財等の保管料は、1ケ月50万円

2、床面積40強坪の建物(神奈川県相模原市)の家財等の保管料は、1ケ月20万円


遺留品の売却代金(1〜2万?)をそっくり債権者に支払っても、保管料の請求代金にはとても足りません。

供託する金額など全くありません。

実際は、請求書と領収書のやりとりで終わります。

。。。。。。。。。。

以上の記事は、私のホームページの質問コーナーで、不動産競売の超ベテラン、窪田氏が回答した内容に、私なりに事例を追加してまとめました。http://8247.teacup.com/224/bbs

。。。。。。。。。

そうして、買取った家財等は、倉庫等から搬出して処分します。

通常は、搬出・放棄の処分作業は、執行補助者に依頼している場合が多いでしょう。


上記1の杉並区の中古住宅の場合の強制執行の見積金額は、催告から最終処分費用まで含めて、300万円を超していました。
(但し、費用は、地域によって相当に格差があるようです。)

上記中古住宅の占有者は、催告後に、殆どの家財を搬出して退去しました。

占有者に問題があった為、後日のトラブルを考慮して、強制執行を取り下げず、物件の引渡は執行官からうけました。

この時は、占有者が、室内動産の所有権放棄書にサインをしていったので、搬出後即廃棄処分し、保管料はかかりませんでした。



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強制執行断行で建物から搬出保管された家財等が競売される時の評価額


空家で、所有者が見つからず、家財がそっくり残置されている場合があります。

或いは、占有者が立退きに応じない場合があります。


こういう場合、強制執行の断行で、建物内の家財等を搬出・保管します。

そうして、室内がカラッポとなり、空家となった物件は、買受人に引渡されます。

これが基本的な流れです。


保管された家財等は、占有者が1ケ月以内(横浜地裁の場合)に引き取りに来なければ、競売に付されます。

その時の家財等の価格はどの位でしょう。


各裁判所には閲覧室があります。

東京地裁のように、だだっ広い閲覧室。

或いは、売店の傍らにひっそりと長椅子が置かれている小ぢんまりした閲覧場所。

いろんな規模の閲覧室。

それらの書架には、期間入札に付された物件の三点セットが並びます。

他に、「配当要求終期の公告」のファイルもここで見られます。

又、「動産公告」或いは「売却(競り売り)公告」というようなタイトルのファイルもあります。

これは、建物明渡執行事件等で、強制執行実施日(断行日)に債務者に引渡す事ができなかった動産を売却(競り売り)する詳細が記載されたファイルです。


強制執行での債権者・債務者、売却すべき動産の(遺留品)目録、売却期日、売却実施の場所などが記載されています。

売却実施場所は、倉庫が多いようです。


気になる価額です。

これが非常に廉価です。


ファイルの中の一例です。

遺留品目録を見ますと、普通の一般家庭の家財等動産のようです。


雑品入ダンボールルは41個合計で\2050円。

衣類入ダンボールルは6個で300円。

衣類ケースは12個で600円。

他に、個別で目録が列記されています。

3ドア冷蔵庫(800円)

2006年製32型テレビ(1000円)

これなどは高いほう。

コタツ、整理タンス(7抽斗)、洋タンス、扇風機、掃除機、ベビーダンス、書棚、・・・・どれも100円から200円。

合計35点。

トータルで、10000円。


他の例では、10円とか20円の品物が列記されているのも見られます。


普通の家屋で、トータル2万円まではなかなかいかないようです。


購入後、保管場所からの搬出・廃棄処分費用は結構かかるでしょう。

再利用しようとしても、故障していれば、修理は自己負担です。

そうみますと、一概に「安い」とは言えないようです。


書画骨董がある場合は、専門家に鑑定してもらいます。

実際には、高価なものは、断行前に、既に搬出されているでしょう。


私は、ここまでの経験はありません。

知りませんでしたので、今年初めての記事として・・



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一般の方が競売物件を選ぶ時の見方考え方についての私見です。

家族関係についての私見は、ここでお話させていただきました。


普通、不動産を購入する場合、業者が、売主か仲介業者として介在します。

事前に、

その物件に関わる法的環境を含めて、

重要事項説明書という書類が作成され、買主に説明されます。

その物件の一般的なマイナス点も説明されます。

普通は、住宅ローンが通らないような瑕疵物件は、紹介しません。


競売物件は、三点セットという資料が(重要事項説明書の代わりに?)公開されます。

ただし、説明してくれる人がいません。

ある程度の知識がありませんと、

どこを読んでいいのか、

どのように読んだらいいのか

読んでも、専門用語の羅列で、皆目意味がわからない、

まあ、裁判所が売るのだから、間違いは無いだろう、

そんな曖昧な理由で自分を納得させ、そして、落札。

そのあと、トラブルに巻きこまれて、

「しまった。」

こういうケースを聞くことがあります。


是非、三点セットを専門業者に見てもらって欲しいものです。

物件の見た感じが良いなあ、

これで、うっとり。

その他は、何も見えなくなる方がいます。


普通の物件でも、

金融機関が融資できないような欠陥物件は、パスした方が良いでしょう。

競売物件も、購入後転売する時は普通の物件です。

買い手がローン利用しようとする時、

ネックとなる欠陥を持った物件は止したほうがよいです。


1、再建築ができない物件

2、接面道路に問題がある物件。

3、その他、建築基準法違反の物件で、是正不可の物件。


これらは、三点セットのうち、評価書の「特記事項」欄に記載されているのが普通です。。

更に、物件明細書「5 その他買受けの参考となる事項」欄に記載して、

注意を促している裁判所は多いですが、

全く記載せず、知らん振りのところもあるようです。

物件明細書に何も記載がないから安心、ではありません。


エンドユーザーの方は、記載内容に疑問を持ったら、

できれば、三点セットを持って、

市区町村役所に行ってください。


物件の場所を具体的に示して、

道路がどんな種類か、

再建築は可能かどうか、

再建築可能の場合は、どの位の規模が建つのか

聞いてください。


分らない専門用語も、即、聞くことです。

高価な高価な不動産を検討されるのです。

「?」の部分は残さないで下さい。

ただし、自宅隣接地の場合は、この限りではありません。

それと、このお話の前の大前提があります。

住宅選びは、まず日当たりの良さが選択基準のトップ、

と管理人は信じています。


。。。。。。。。。。

今年最後のブログとなりました。

お立寄り頂きました方々には、心から感謝致します。

多少でも参考になっていれば、とても嬉しいです。

来年のブログは、まだネタが浮かびませんが、

1月半ばには、お話を開始できれば、と思っております。

過去と似たネタの場合、過去記事は削除、

私なりの別の視点を交えてお話させて頂くつもりです。


。。。。。。。。。。

どうか、良いお年をお迎え下さい。

ご購読、本当にありがとうございました。

そうして、来年もお越しをお待ち致します。
。。。。。。。。。。




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以前あった妨害の一例・・怖くありません。


大分前ですが、こんな事がありました。

一時、空家の物件に張り紙をして、

恰も占有しているように装って、

エンドユーザーの落札者から何がしかの金銭をむしりとろう、

という執行妨害行為が繰り返されました。


空家のマンションです。

張り紙はありませんでした。

管理人のお客様が、そのマンションを落札しました。


あとで分ったのですが、何日か張り紙が貼られていたそうです。

調査に来た誰かが、張り紙を破り棄てたのでしょう。


お客様に手紙が来ました。

差出人は、所有者から物件の管理を委託されている、と主張しています。

遠回しに金銭を要求しています。

お客様は、青ざめています。


「私が対応します。

絶対に独断で行動しないで下さい。」


私は、この時、偶々ですが、

既に、遠方に転居していた所有者から鍵と一筆(引渡証)を貰っていました。

現実の引渡をうけていました。

手紙の差出人の名前を、所有者に聞きました処、全く知らないとの事。

念のため、その事実を確認した文書も貰っておきました。


「こりゃあ、現れたら面白い。

さあ、来い。

来れば、刑事事件だ。」


念のため、一度、手紙を出してみました。

もし、届いたら、警察に言おう。

手紙は、宛所には居ない、という理由で戻ってきました。


連絡を待ちました。

ところが、全く連絡は無く、それでおしまい。

考えたら、表面に出られる訳がないのです。

出れば逮捕につながるかもしれません。

訳の分らない手紙が来ましたら、

とにかく無視無視無視、です。

裁判所には手紙を見せて、

どのように対応したら良いか、

聞いておくほうがよいでしょう。

「お宅にも来たのですか。」

なんて事があるかも知れません。

そうして、例え空家でも、キチンとした手続きで処理しておくことです。

まあ、いいだろう、という気持ちでの処理は要注意です。

不思議ですが、そんな気分の時にトラブルは起こります。

。。。。。。。。。。

12月22日の記事は、今年最後となりますが、

「一般の方が競売物件を選ぶ時の見方考え方についての私見です。」

を予定しています。

。。。。。。。。。。



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管理人 千葉 重雄



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今は、
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猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
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本当にありがとう!!

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管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
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たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

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