裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

土地選びは地盤が大切・・地震対策


仙台の姉からお歳暮が届きました。

お礼の電話をして、久しぶりに話しました。

私が、毎日夕方5時からはアルコールタイム、と言ったら、

3,11の仮設住宅にもそういう人が多い、と言います。

身内が流され家族が無い、仕事も無い、飲むしか無い・・

思わず、グッときました。

単なる飲兵衛の管理人とは大違い!


競売にあった男女と同じだあ。

殆どの男はいつまでも立ち上がれない。

女は、過去にとらわれても、

それ以上の新しいエネルギーで前を向いて活きていきます。

底力の差?!


一昨日の地震、津波の話をしますと、

3,11を経験しているので、

あんな程度は、どうってことないさ。


今、管理人の自宅の屋根、軒下、外壁塗装、など修理の真っ最中です。


我が家について、今回判明した事実があります。

手抜きと言うか、

メチャクチャの建築物、という事が分りました。


修理を頼んでいる、非常に親しい工務店社長が、

滅多に見せない表情で、

遠慮がちに言うには、

「千葉さん、本当に言い難いけれど、この建物はプロの仕事とは思えない。」

そうして、高所恐怖症の私に代わって、

携帯で撮った写真を色々見せてくれました。

この社長とは長い付合いですが、

今まで、人のやった建築にケチをつけるのを聞いたことがありません。

今回初めてです。

極めて大雑把、こだわらないズボラな私の性格を知っていますので、

話しても大丈夫、と踏んだのでしょう。


そんな事を姉に話しました処、

姉曰く、3,11の経験者としてのアドバイス、

「地盤だよ、とにかく地盤がしっかりしていれば、

重雄(管理人の本名です)の家が相当ヤワでも

そんな事は問題ない、大丈夫だよ。

つぶれる時は潰れるから、ハッハッハッ・・。」

楽しそうに笑いました。

相変わらず、弟想いの優しい姉です。

そうして、

地盤が弱いと、立派な建物でもダメになった例は多いと、

励まして?くれました。


例えば、田んぼなどの埋立地は?のようです。

地元の人は知っていいますが、

県外から来た人が知らずに買い、甚大な被害にあった、

そういう人が多いといいます。


なるほど、なるほど、

業者として、

これからの土地選びの基準として、

「地盤」についての重要性は、

結構、強烈に胸に突き刺さりました。


大きな災害から「建物」を守るのは「地盤」

あれ、この「建物」の部分を、

「人生」とか「ビジネス」とか置き換えても同じかな!


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競売物件を買うと、誰かに脅かされたりしませんか。



初めて競売物件を検討される方の「心配ベストスリー」のひとつ。

【競売物件を買うと、誰かが何か言って来ませんでしょうか?

脅かされたりしませんか。】

親、周りの知人が、

誰かに文句をつけられたりしたら心配、

競売なんかよしなさい。

と、止めるよう助言してくれます。

それで、漠然と不安を感じてしまう方がいます。


落札しますと、何かを提案してくる人はいるかも知れません。

買受人が競売初心者で、専門業者を入れずに直接落札した場合の注意事項」でお話させて頂きました。

通常、落札者に提案をする訪問者は、普通の感じの人が多いようです。

キッパリ拒絶することです。

あまりしつこい勧誘スタイルではないようです。


普通のマイホーム用物件で、所有者が占有している場合、

落札者を脅したりする人の訪問は、ちょっと考えられません。

少なくとも、私や友人業者の周りではここ数十年起きていません。

今まではそうでも、これからは分りませんよ、という方がいいます。

そのとおりです。

防御策は一つだけ。

任意の話合いでの明渡交渉が、不成立或いはできない場合、

強制執行で処理して置くことです。

でも、強制執行なんてマッピラ、という一般の方が多いです。

その為、事前調査が重要になってきます。


ただ、空家で残置物が少々、という状況ですと、

これは強制執行で処理しておくべきでしょう。

もし、所有者の知合い、などと称して、

「俺の物だけど、ちょっと預かっておいて。」

などと軽う〜〜〜く言ってきましても、断ることです。

「強制執行で処理します。

裁判所を通じて引渡をうけますので、そういうご依頼はお断りします。」

何を言われましても、これで押し通すことです。


こういう場合の強制執行の断行は、そう難しくはありません。

時間と費用もあまりかかりません。


落札者に文句をつけようと企んだ者がいたとしましても、

強制執行で処理されたことを知ったら、

何か言ってくることは、まず、無いでしょう。


これが、例えば都心部のビルとか、工場などの場合、

占有関係に絡んで、

何者かが、何らかの権利を主張してくる事はあるかもしれません。

そういう場合を想定して、個人で解決を図ろうとはせず、

費用がかかりますが、

事前に弁護士に依頼しておくのがベストと思います。

結局、安上がりとなるでしょう。





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12月15日の記事は、

「以前あった妨害の一例・・怖くありません。」

を予定しています。

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初めての立退(明渡)交渉について



初めての明渡交渉、

交渉前の一般の方の心境、

恐らく、頭は真っ白、何が何だか分らなくなる状況。

あまり長い時間だと、緊張感が持続できるかなあ。

第一、明渡交渉って、一体どの位の時間がかかるんだろう。

これは相手次第で、何とも言えませんが、

実際は結構短時間で終わってしまうケースが多いです。


落札者の不安以上に、

所有者の不安は大きいです。


面談する前に、手紙で、要件の概要は伝えています。

相手方は、不安ですが、ある程度の腹をくくっている方が多いです。


15分もあれば、もうお互い話すことがなくなっています。

交渉というよりも、打合せ。

こちらの提示案に、相手がどの位歩み寄れるか、です。


また、相手が願望を言う場合があります。

我々業者ですと、その場で判断できます。

即結論をだせます。

一般の方は、どうしても情がからんでしまう傾向になるようです。

困った、或いは返事のしようのない提案を切り出された時は、

その場で、相手の希望に沿った結論は出さないことです。

再度、面談の機会を約束し、さっさと帰りましょう。

提案は、持ち帰って良く考えましょう。

色々ネットで調べてみるのも良いでしょう。

そうして、2度目の面談で、キッチリ回答することです。


明渡交渉に自信が持てない方、

或いは時間がとれない方は、

初めから専門家に依頼された方が良いのでは・・、と思います。


明渡しについてだけでなく、物件選択につきましても、

事後処理に、あり得ないほどの金銭と時間を費消した事例は、

聞く度にウ〜〜ンと首を傾げ、

重〜〜い気持ちになってしまいます。


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12月8日の記事は、

「競売物件を買うと、誰かに脅かされたりしませんか。」

を予定しています。

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初心者ができる明渡交渉と占有者の区分



競売物件の明渡交渉は難しい、と言われて久しいです。

その間、国は、競売の法律をドンドン改正していきました。

それとともに、競売市場は、

一部の業者等の独占から、一般に開放されていきました。

執行妨害で買受人(=落札者)から金銭を搾取しようとする性質(タチ)の悪い連中が、

競売市場から撤退せざるをえない環境作りが多面的になされた事も大いに影響していると思います。

結局、競売市場への一般人の参入は、「時代の流れ」なのでしょう。

さらに、一般人が参加しやすくなる環境作りがなされていくでしょう。

(ただ、地方では、まだまだの感がある地域もあるようです。)


現在、物件の占有者は大まかに3パターンに区分けされます、


1、(空家を含む)所有者占有物件

2、賃借権が認められない占有者

3、賃借権が認められる賃借人


◎マイホームとして、競売物件を検討される初心者の方へ。


区分1につきましては、

初心者の落札者がご自身で明渡交渉ができるケースがあります。

(勿論、他の要因がクリアーできれば、ですが。)

サラリーマンの住宅ローン破たんの物件です。

住宅ローン破たんは、本人の責任もあるでしょうが、

社会情勢・経済環境の変化であり、

彼らは犠牲者、という側面が多分にあります。

大抵は、それほど癖のない、常識人です。

明渡交渉に慣れない初心者でも、

ある程度の立退料を提示して話せば、

結構スムーズにいくケースがあるかも知れません。

所有者も、明渡交渉の経験は初めてでしょう。

ドキドキはお互い様。

(原則、所有者と直接交渉することです。

第三者の介入は絶対に回避です。)

落札者自身が交渉すれば、業者に支払う手数料を節約できます。

首都圏等の地域では、馬鹿にならない金額です。

その分、立退き料を多少でも多く支払ってやれるかも知れません。

ただ、神経は相当に疲れるはずです、そこは覚悟。

そんな状況はまっぴらご免、という方は、

迷わず専門家にご依頼下さい。


区分2につきましては、

専門家と相談されながらすすめたほうがよいでしょう。


区分3につきましては、諦めて下さい。

収益用物件を探している方の物件です。


競売物件が、住宅ローン破たんが原因かどうか、

業者は、登記簿で大抵分ります。

難しければ、謄本を知合いの不動産屋さんに見て貰うのも良いでしょう。


又、債務者がどんな人か、謄本から推測できる場合もあります。

でも、物件の近隣で聞き込みをする方法が手っ取り早いです。

「◎◎さんの家が売りに出ています。

◎◎さんてどんな人なのか気にいなりまして。」

こんな感じで聞いてみます。

私は、「競売」という事は言いません。

でも、最近は、近隣の方々が、競売にかかっている家、と知っていますね。

それで情報を集められれば、そこで判断、というのも一法です。


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12月1日の記事は、

「初めての立退(明渡)交渉について」

を予定しています。

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空家の残置物に対する注意事項



多少残置物はありますが、空家と思っていたら、

「任意の話合での退去」という趣旨の電話があったりする場合があります。

電話の来る時期は、

大体、売却許可決定の言渡しが確定する前です。

執行抗告ができる期間を残しています。


こういう電話の共通点は、

基本的に、債務者本人からの直接の申出ではなく、

親戚や代理の者を名乗っている、という事です。

債務者以外の第三者の残置物が少しあるので、

ちょっとの間、置いておいてほしい、という依頼をしてきます。

うっかり承知してしまいますと、

引取りに来た電話の主は、

「あれが無くなっている、ここが傷ついている」

などとイチャモンをつけて来、暗に金銭を要求してきます。

無くなったもの、或いは傷ついた物は、代替えの効かない、思い出の品、という設定のようです。


他所で聞いた話ですが、要求の仕方は、半端ではありません。

買受人が、身の危険を感じるような、迫力ある脅しのようです。


この事例の前半部分、残置物の保管依頼は、

約2年位前ですが、私のコンサルを利用された会員様に実際起こった事です。


おかげさまで、キッチリ対応しましたので、トラブルには至りませんでしたが・・。


買受人が業者さんでしたので、強制執行で処理して頂きました。


競売に慣れない一般の方は、

立退いてくれるのなら、少しの期間なら置かしてあげよう、などと喜んでしまうかも知れません。

そこが付け目のようです。

こういう場合、最初に拒絶して、その後一切応答をしないことが一番良いでしょう。

その場合、執行抗告が出される確率は高いです。

でも、1〜2ケ月、手続きが延びるだけ、と思ってほっておけば良いです。

そうして、必ず、強制執行で処理する事です。

物件の引渡は、執行官から受けて置く事が大切です。


相手が文句をつけようとすれば、

文句をつける相手は、買受人ではなく、日本国です。

相手は、そんな事は百も承知しています。

ですから、彼らは、強制執行で処理される事を嫌がります。

なんだかんだと言って、強制執行をさせないように布石をうつかも知れません。

でも、強制執行で処理しておきましょう。

彼らは、せいぜい執行官に嫌みを言って、それでお終いです。



又、明渡しの話合いで面談する時は、

「申し訳ありませんが、初対面ですので、

本人確認のため、免許証を拝見させて下さい。」

というような、確認作業も必要でしょう。



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11月24日の記事は、

「初心者ができる明渡交渉と占有者の区分」

を予定しています。

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初めての明渡交渉がスムーズに成功した事例と分析。


次のメールは、初めての落札、明渡交渉を見事にやり遂げたHさんからのものです。
原文のまま、掲載させて頂きます。


。。。。。。。。。。。


千葉さま
お礼とその後のご報告です。
9月末に無事、引渡が完了しました。
アドバイス、放棄書兼廃棄依頼書ありがとうございました。

引渡し当日までに放棄書兼廃棄依頼書を先方へ郵送し、
記入を依頼しておきましたので、スムーズに受け取れました。
権利書や図面なども用意しておいて頂けて、
何事もなく無事終わり安心しました。

室内は相当汚れていましたが、
掃除したらかなり綺麗になりました。
10月から毎日のようにリフォームの見積や打合せで
大変でしたが充実した毎日です。
ありがとうございます。

幸いなことにお風呂(給湯器)やキッチンが
そのまま使えるので、リフォームも小額で済みそうです。
購入してから気がついたのですが、
今回は鉄骨造でしたので耐久性も長そうです。
(些細なミスが命取りですが、今回はラッキーでした。)

今回は幸運に恵まれ、
また千葉様からもアドバイスを頂戴でき、
何事もなく引き渡していただけました。
これにおごることなく気を引き締めて2棟目の入札に励もうと思っています。

ありがとうございます。
よろしくお願いいたします。

。。。。。。。。。。

最初のころのメールは緊張感がありました。


落札後、所有者の意向をうけたという業者の訪問がありました。

所有者に賃貸をしませんか、という提案です。

Hさんは、その提案は断りました。


所有者本人との直接の話合をします、と言って、その業者の介入を断りました。

そして手紙を出し、その後、無事明渡を終え、先のメールとなりました。

成功の原因を、頂いたメールから読み取ってみました。


1、 交渉に入る前の心構えがしっかりできていた事。

2、 所有者本人との直接交渉に限定、第三者の介入を入れなかった事。

3、 所有者に対する心配りを良くしていた事。

4、 所有者は、Hさんのお人柄、誠実さを感じ取れる人間性であった事。

5、 立退き料の支払いをした事。


などが理由と思われました。


Hさんに取っては、明渡が終わるまでの間は、大変な精神的疲労ではなかったかな、と想像されます。

Hさん、とにかく、大変お疲れ様でした。

そのうち慣れます。

これからも頑張って下さい。

(※メールの掲載は、Hさんの了解を得ております)





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買受人が競売初心者で、専門業者を入れずに直接落札した場合の注意事項




買受人(=落札者)が個人の場合、

不動産業を名乗る(或いは名乗らないかも)法人・個人が突然訪問、

こんな提案をして来るかも知れません。

1、買手がいるので売らないか。

2、債務者兼所有者が買戻しできないかと言っている。

3、債務者兼所有者に賃貸しませんか。


管理人の私見としては、

このような申出には一切のらないほうが良い、と思っています。


上記提案者は、

執行妨害を企てて、債務者から金銭の詐取を狙っている輩が、

自ら計画した詐欺行為をもっともらしく見せる為、

買受人をまきこもうと画策しているのでは、

と管理人は疑ってしまいます。


1や2を提案してきた複数の物件には、共通点がありました。


売却許可決定後、執行抗告が出されていた、という点です。

執行抗告とは、不服申立の一種です。

これが出されますと、その審議が終わるまで、競売手続きが中断します。

手続きがストップしますから、その分だけ余分に、債務者は物件に住んでいられることになります。


抗告は、債務者兼所有者の名前で出されています。

しかし、普通の債務者兼所有者は、「抗告」という言葉すら知らない方が殆どです。

債務者名義での抗告状は、

抗告屋と称される、執行妨害を企てる輩が、

経済的に苦労している債務者をたぶらかし、

金銭を詐取している行為です。


こういう執行抗告をして報酬(¥15万〜¥30万位らしいですが・・。)を要求し、

お金に困っている債務者兼所有者から金銭を巻上げる行為は、違法行為です。

恐らく、そういう連中の提案と推測される、上記1〜2の提案は、一切断固拒否すべき、と思っています。

まともな抗告は、たいてい弁護士名義で提出されています。


3の提案につきましてはどうでしょう?

債務者との賃貸借契約は、契約書通り、キチンと賃料が支払われるかどうか、まず難しいのでは、というのが、管理人の感想です。


例外はあります。

管理人が知っている具体例では、

生活保護をうけている方との契約、

及び

債務者で、資産に余裕がある場合、です。

共に、当社会員様の実例です。


3の提案者は、上記の輩のほか、不動産競売に不案内な不動産業者もいるようです。

買受人としては、やはり拒否しておいたほうがよいかも、です。


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以下は、初心者の方は、とばしてください。

引渡命令と買戻しについての参考判例。

民事執行手続きによる不動産の買受人が、当該不動産を元所有者に売り渡し、引続きこれを占有させた後、元所有者の代金不払いにより売買契約を解除した上、民事執行法83条の不動産引渡命令を申立てる事はできないとされた事例【東京高裁決定平成10・7・8】があります。

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11月17日の記事は、

「空家の残置物についての注意事項」

を予定しています。

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今は昔のお話・・・立派な社長、立派な社員ですねえ。

今は昔。

競売の法律が未整備だった頃、そして私が競売専門会社の社員だった頃。

数十年も前のお話です。


落札した物件で、担保をつけていたマチ金業者の社員Gさんから話を聞きました。

当時のマチ金では、貸出先が倒産、逃げた、という情報がはいりますと、

いち早く物件を占有して、その頃はまだ利用できた短期賃借権を活用して、

債権回収をはかる業者がおりました。

その為の書類は、お金を貸す時に貰いすぎるほどしっかり貰っています。

物件でマチ金業者同士が鉢合わせ、大騒動になることもあったようです。


或る時、事務所にヤクザが押し掛けました。

「Gはどいつだ。」

「わたしです。」

Gさんにピストルが突きつけられました。

さすがに顔色がかわったのが自分でも分ったといいます。

この時の恐怖感は、経験したものしか分らないようです。。

奥にいた社長が飛び出してきました。


「うちの社員になにをする!

責任者はおれだ。

撃つならおれを撃て。

親ご様から預かっている大切な社員だ。

指一本ふれてみろ。

ただではおかないぞ。」


低いですが腹に響く鋭い声

絶対にひかないぞ、という気持ちがすごい迫力で伝わりました。


「そのあとどうなりました。」という私のミーハー的質問に、

Gさん、ニッコニコしながら

「この通り、五体満足。かすり傷一つありませんよ。

でも社長は凄いなあ。

だからうちの社員は皆、社長を裏切らないですよ。」


そして、色んな話をした流れのなかで、

「社長には、貸出先の幕引きだけはするな、とよく言われます。」

私の「幕引きってなんですか。」の質問には、やはりニコニコ。

金融業者ではない私には何のことやらチンプンカンプン。


立派な社長と立派な社員!!

怠け者社員だった私には、なんともうらやましいお話でした。



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11月10日の記事は、

「買受人が競売初心者で、専門業者を入れずに直接落札した場合の注意事項」

を予定しています。


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明渡交渉の経過をまとめました。



管理人が作成するホームページで、

管理人の明渡方法の実践経過をまとめてみました。
(一部、本ブログ記事と重なりますが。)

こんなやり方もありますよ、という程度です。

明渡方法は、厳密には、業者さんの数だけあると思います。

どの方法がダメで、どの方法が正しい、ということは言えないでしょう。

多少でも参考になれば、という想いで公開しました。


http://www.keibai.co.jp/akewatashi/index.htm




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「落札後、債務者(所有者)にだした手紙の後の行動


前回に続きます。


手紙を出しました。

連絡があれば、会う日取りと場所を決めます。

そして、面談。

面談についての注意事項はいずれ又。


連絡がない場合の債務者は、


超頑固な(=プライドが超高い)人、

超弱気(=無気力、放心状態)な人

入れ知恵をしている人がいる(=こちら側の更なる歩み寄りを画策・期待している)、

手紙を読まずにポイ捨てする人(=このタイプ、不思議と、アチコチに借金のある人が多いようです)、


・・・・・などなど、です。


こんな場合、再度手紙を出すか、訪問するか、或いは電話をしてみるか、です。

どの方法を選択するか、それぞれに、はっきりとした根拠はありません。

その物件の調査に入ったころから、その時までの総印象で、自然に選んでいます。


再度手紙を出すときは、プレッシャーを与えぬよう、注意します。

作成する文面では、連絡がなかった事を攻めません。

連絡の気持ちがあれば自然に連絡できるよう、配慮した文面をつくります。

落ち込んでいる(かもしれない)相手の気持ちを更に凹まさないよう、注意します。


電話して相手がでれば、連絡がなかった理由を問い詰めるような会話は控えます。

面談の約束を取り付ける事に専念するような会話をします。


訪問して面談できた時は、「上から目線」的な言葉にならないようにします。

真面目に働いてきたのに、何らかの事情で、現在の環境にいるのかも知れません。

現在は債務者の立場でも、かっては、それなりの社会的立場で活躍していたかも知れません。

(入札前の調査段階ですが、債務者として、閣僚経験のある元大物政治家(故人)さんもいました。)

礼を失するような言動は避けるよう、注意しています。

こうして、相手が気分的には、ホッとなるように留意します。

追い詰めません。


面談中、問われれば、強制執行の「断行」についての実態を伝えます。

強制執行の費用は、債務者に負担義務があることもお話します。

大袈裟な表現は極力避けて淡々とお話します。



ただ、この時、実は強制執行の第一段階「催告」での解決を視野にいれています。

「強制執行申立書」の作成準備も始めています。

面談した時の私の応対に、債務者は、目に見えない何かを感じているかも知れません。


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以上は、あくまで私のやり方にすぎません。

色んな方法があると思います。


会社の場合でしたら、マニュアル(或いは、らしきもの)があるでしょう。

それで積み上げた実績は、確固とした方針となりますので、それは立派な方法です。


以上、私がお話したやり方を第三者がして、スムーズにいくという保証はありません。

ここでの記事は、ご参考程度にとどめて下さい。


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11月3日の記事は、「今は昔のお話・・・立派な社長、立派な社員ですねえ。 」を予定しています。
息抜き話で、ちょっと小休止、というところです。

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落札後、占有者(所有者)にだす手紙の雛型



前回に続きます。

手紙の内容は、以下を基本として、その都度、状況にあわせて手直しをしています。

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拝啓 

初めてお手紙致します非礼をお許し下さい。

私は、あなた様のお住まいを、裁判所の競売で買い受けた者です。

裁判所から、「代金納付期限通知書」が送達されました。

平成○○年○月○日に残代金納付の手続きをいたします。

つきましては、立退き等今後の事についてお話し合いを致しいと思います。

私としては、円満に立ち退いて頂くようお願いしたいのです。

今後の話合いにつきましては、第三者を介入させず、直接当事者同士での話合を希望しております。

大変失礼とは思いますが、引越料として、若干の金銭の提供は考慮しております。

できるだけ早いご連絡をお待ち致します。

ご家族様の為にも、宜しくお願い申し上げます。               
                                                                                                                   敬具                                                                 
平成○○年○月○日

         神奈川県相模原市南区上鶴間△丁目××番◎号
                             千 葉  重 雄
                    TEL ◎◎◎−×××−△△△△

      誠に申し訳ありませんが、ご連絡は○時から○時の間にお願いします。

 ▽△ ◎◆様
      机 下


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以上の内容です。

(落札後のコンサルを依頼されている場合は、抽象的な文言は避け、更に、このあと数行加えます。
交渉に臨む依頼者の気持ちを軽くして、強い姿勢で対応できる、おまじないの文言です。)



但し、この手紙でも、効果はあると思います。

とにかく、債務者のかたは、連絡をしたほうが得ですから。


連絡がない場合の債務者のタイプ、私の次の行動につきましては、次回でお話させて頂きます。

。。。。。。。。。。

10月27日の記事は、「落札後、債務者(所有者)にだした手紙の後の行動 」を予定しています。

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落札後、占有する所有者に対する交渉開始時期はいつから?



落札後の明渡し交渉のスタートは、いつ始めたらよいのでしょう。

開始時期は、業者でも色々だと思います。

その会社、あるいは担当者でそれぞれのスタイルがあるようです。


落札しましたら、その日のうちに訪問して交渉開始、

というところもあります。

債務者の中には、どんな人がいくらで落札したのか早く知りたい、という方がいます。

そういう債務者にとってこの訪問は、次の行動をとる為のいち早い情報となるでしょう。


正攻法というか、法的な根拠でいえば、

所有権を取得した後、所有権に基づいて交渉開始、

これが正論でしょう。


代金納付手続き終了まで、債務者には一切接触しない買受人もいます。

債務者は次第に不安になります。

納付手続き終了後、一気呵成に退去を迫ります。

債務者は不法占有者となっています。

そうい状況の中、ある奥さんが「怖い」と裁判所に相談したそうです。

相手にしてもらえなかったようですが・・。

買受人は所有権に基づき、当然の権利を主張しただけですから。


私の経験ですが、

所有者が破産して、破産管財人の弁護士先生が交渉相手の場合、

落札した旨の連絡をしますと、、

【登記簿で所有権移転が確認できてから】

或いは、

【代金納付手続きが終わったら】

「お話をお伺いしましょう。」

などと言われる事が多かったです。

その場合は、弁護士先生の言葉に従います。

そして所有権を取得してから交渉開始です。

交渉というよりは、打合せ、の感じです。

無茶をいう先生は、いませんでした。


私個人では、最近の交渉開始時期は、それよりは多少早いです。

売却許可決定が確定して数日後、「代金納付期限通知書」が送られてきます。

送られて来る時期は、開札期日からは、2週間ちょっと経過しています。
(執行抗告が出ていない場合です。)


「代金納付期限通知書」とは、

代金納付手続きを裁判所で行う期日が記載されている通知書です。

その日を確認して、案内の手紙をだします。

これが交渉開始のスタートです。

予備交渉、という感じです。


この時期が良いか悪いか、分りません。

支払義務のない立退料を払うのだから、これ位は許されるだろう、という勝手な解釈です。

強制執行は回避できれば回避したいので、話合いに応じる姿勢の有無の確認、という意味もあります。


どんな手紙か、文面の後半部分をはしょって、次回に公開させて頂きます。

全文を書きますと、

管理人へのコンサル依頼者が、
これから交渉するかも知れない債務者の方に手の内を見られてしまうかもしれません。

折角うまくいく交渉がスムーズに運ばないのでは困ります。

但し、掲載した文でも、結構通じるとは思います。


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10月20日の記事は、「 落札後、占有者(所有者)にだす手紙の雛型」を予定しています。

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競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

強制執行費用の目安に対する私見で恐縮です。


立退(明渡)の強制執行は2段階に区分されます。

「催告」と「断行」です。

「催告」とは、△月▽日までに転居しないと家財等を搬出します、

と執行官が占有者に警告(=催告)をすることです。

「断行」とは、国家権力のもと、家財等を建物から搬出して建物内をカラッポにして、買受人に引き渡すことです。


今回は、「断行」の費用について、管理人の独断で、お話をさせて頂きます。

(費用は、地域地域で相当に格差があります事を、予めご承知おき下さい。)


(あくまで、神奈川及び東京の一部地域を前提でのお話です。
費用の高さは、恐らく全国でもトップクラスと思います。)



「断行」は、基本的には、執行官が現場にいる短時間の間に行われます。

家財等を梱包してトラックに積み、保管場所(倉庫等)まで搬送して一定期間保管します。

その保管中に、債務者が取りに来ない場合、買受人が買取ります。

そうして、買受人が所有権に基づき処分して、一件落着です。


費用項目の概略の内訳は以下の通りです。


作業員等の日当、

開錠技術者費用、

鍵交換費用、

梱包資材費用、

トラック費用、

保管(倉庫等)費用、

保管した遺留品を買受人が買取る費用、

買取った遺留品の処分費用、


等々です。

他に、放置車両がある場合、

又は、ピアノ、金庫等重量物がある場合、

物件の個々の特性により、余分な手間がかかる場合、

・・等々では、費用は加算されます。

どのくらいかかるかは、「催告」時、買受人が依頼すれば、執行補助者が現地同行して見積もってくれます。

執行補助者とは、強制執行時、実際に家財等をチェックして物件目録を作成して梱包、搬出、運搬、保管する業者です。



管理人は、神奈川及び東京の一部の、主に一般住宅用の一戸建やマンションに携る事が多いです。

床面積は、広くとも30坪〜40坪くらいです。

こういう物件に対する管理人の執行費用概算の出し方は、こうです。

床面積(単位:坪)に@4,5万円を乗じた金額を目安にしています。

例えば、床面積30坪の建物の場合。

30坪×¥4、5万円=¥135万円≒¥140万円

¥140万前後を想定します。

(以上は、買受人が執行補助業者に執行一切を委任した場合を想定しています。)

なぜ¥4,5万なのか。

今までの見積書から何となく割り出した数字です。

これは、放置車両、ピアノ、金庫など重量物がない場合です。

又、一戸建なら、トラックが物件前に横付けでき、

マンションの3階以上でしたら、エレベーターが利用できる場合です。


但し、この算式は地方の大規模住宅にはあてはまらない算出方法と思っています。


私の経験では、旧所有者が立退かず「催告」時までねばっても、

「催告」されたあとは、断行される前に、

 △海舛蕕悩禿抔鮠弔靴新覯未梁犁遏

或いは

◆∪衢者自らの意思で退去、

というケースが大半です。

,両豺腓蓮放棄書兼廃棄依頼書を貰っていますので、

強制執行を取り下げる場合が多いです。

△両豺腓蓮⊆茲蟆爾欧鬚擦挫嚢圓靴董⊆更坿韻ら引渡しを受けておきます。

相当に家財等が減っていますので、

執行費用は、最初の見積もり時より、相当安く収まっています。


管理人が携わった物件で、無理矢理「断行」で占有者を退去させた、という事例はここ30年近くありません。


最終的に、「断行」で処理した事例としましては、


空家で多少の残置物があり、所有者がつかまらなかったケース。

空家で多少の残置物がありましたが、債務者以外の第三者(=胡散臭い輩)の所有物が混入していたケース。

任意の話合いが成立し、所有者は退去し、残置物が少々であり、放棄書兼廃棄依頼書も貰っていましたが、所有者について今ひとつ信用が置けなかったケース。


以上の事例ですので、費用は小額ですんでいます。


強制執行で引渡しをうけるという事は、国(=裁判所)から引渡しを受ける事になります。

残置物の事でトラブルがおきたら、当事者は国であり、買受人は関係ありません。

損害賠償の相手方は国となります。

この点を利用したい為の対策でした。

実際、この方法で処理した為、事件屋の暗躍を阻止した事があります。

(※残置物その他の状況によっては、物件内に短期間保管して買受人が買取り、処分、という方法もあるそうですが、管理人はまだ経験しておりません。)

強制執行については、管理人のホームページ(※)でもお話しています。ここのお話と重複するところもありますが、参考になるかも知れません。


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10月13日の記事は、「 落札後、占有する所有者に対する交渉開始時期はいつから?」を予定しています。

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3,11以降の福島県南部近辺の地価についての近況。


お彼岸で、妻が福島県の「いわき」に帰りました。

驚きました。

国民的歌手の歌碑が建つ、「Sの岬」付近の宅地地価の暴落情報です。

3,11前は、坪10万位が相場。

現在は、坪単価で¥1万を切っている、との事です。

ここだけに限った事ではないでしょう。

海岸沿いの近況かな、と思いました。


反面、高台の物件は非常に少ないそうです。

当然、地価は上昇しています。


競売で、地元業者曰く、全くのど田舎物件がありました。

普段なら、検討以前でしょう。

とにかく物件が少ないです。

まず販売価格を設定して、そこから経費等控除して入札価格を決め、入札しました。

・・・・・開札期日。

落札したのは、県外の業者でした。

落札価格は、地元業者の販売価格に近い金額でした。





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現地調査での判断・・そしてどんでん返し!



現地調査に行ってきました。

一戸建です。

現況調査報告書では、所有者が居住しています。

記載事項の雰囲気から、どうも、男性の独り住まいのようです。

最近よくあるケースかな。

奥さんと子供はとっくに転居、夫だけの単身生活。


現地です。

あれ、誰も住んでいないようです。

表札がありません。

インターホンを押しました。

全く作動しません。

電気は切られています。


家を一周しました。

壁に取り付けられた配線は切断されています。

窓にはカーテンが下がり、中は覘けません。


ポストがあります。

蓋をあけました。

チラシがびっしり詰っていいました。

なかに、郵便物がまじっています。

完全に空家です。

それらの状況を見て、「取下げ」はないだろう、とふみました。

近所の聞き込みでの転居先情報は得られませんでした。


私の感覚では、

買受人(=落札者)にとっては、所有者が住んでる方が良いのです。

家は傷みませんし、明渡の話もできます。


この家の処理は、時間がかかるかも。

勝手に開錠して、もし、室内に残置物があり、

後日トラブっても困ります。

絶対にトラブらない、と断言はできません。

落札できたら、セオリー通り、すすめるしかありません。

ちょっと面倒か?

まッ、とにかく入札して、あとは落ちてから考えよう。


しかし、その物件は入札締切日数日前に「取下げ」となっていました。

「取下げ」の大半は、任意売却で処理されています。

この物件も、謄本上では任意売却の可能性が大。

でも、現地の状況から「取下げ」はないだろうと判断した私の推察は、大間違い。


やられた!

完全な敗北です。

任意売却をすすめた業者の完勝です。

現場の状況は、任意売却の可能性の匂いを消していました。

配線が切られていたり、ポストにはチラシと一緒に郵便物を溢れるほど残していたり・・・。

これで、その業者は、自分が進めている任意売却を邪魔されないように防御したのかな。

うらをかかれたあぁぁぁぁぁ〜〜〜〜!

でも何故か、結構サバサバしている自分を発見。

自分の未熟さが原因ですからね。




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初心者の方の現場での注意事項、その他の雑感など。




普通、住い探しは、必ず現地を見ます。

競売に慣れない初心者のかたは、競売物件現地でなにを見ればよいのでしょう。

まず、絶対に日当たり。

次に環境を見、漂う雰囲気を感じます。

不動産も相性があるように思っています。

それは、見る方が感じることです。

ここまでは、普通の不動産市場での物件探しと同じです。


競売物件に関しては、次の事に注意しましょう。

住んでいる人がどんな人か、見える現象で推測します。

常識人かどうか、

常識人なら、立退きの話合も抵抗なくいく可能性が高いでしょう。

初心者の方は、落札後は立退きがうまくいくかどうかで、頭がいっぱいのようです。


玄関を見ます。

貼付シールがありますか。

私はNHKのシールをみますと、それだけでUターンしてしまう位です。

住人は常識をわきまえていると思ってしまいます。

ほかに白蟻消毒や赤十字など、これらもそれに準じます。
(シールがないから非常識、というのではありません・・念の為。)


表札も見てみましょう。

子供の名前を含めて、家族全員の氏名が書いてある表札があります。

フェンスに花が飾ってあったり、

庭に盆栽の棚が並んでいたりするのを見ますと、

暖かい家庭なんだなあ、きっと。


立退き交渉はスムーズにいくな、と思いこんでしまいます。


現場ではありませんが、マンションの管理費の滞納状況は結構参考になります。

1年以上滞納している人、案外、室内は荒れていたりします。

(男児がいれば、マンションでも一戸建でも、傷みはひどいかも・・。)

半年位の滞納は、差押えの前後から滞納が始まった人です。

まあ、普通です。

こういう人は、結構簡単な交渉で終わりそうです。


業者は、いざとなったら強制執行で処理できる、という頭があります。

そのくせ、強制執行はめったにないさ、  な〜〜に、ちょっと話せば出ていくものさ。

結構軽い気持ちで臨んでいるでしょうね。

現地では、商品価値としてどうかな、という観点を主にして見ています。

業者はこれでよいと思います。


一般の方にとっては、とにかくスムーズに出て行ってもらいたい。

強制執行などは、聞いただけでも大事件の印象です。

そんな事態は避けたいもの。

その為には、所有者のチョットした情報をこまめに集めて総合的に判断することです。


立退(明渡)交渉は、素人には難しい、と言われています。

たしかに、そういう状況もあるでしょう。

でもね、入札前に集めた情報から推察して、やればできる場合も結構あります。

相手だって初めての経験、という方が大半です。

初心者どうし、お互いにハラハラドキドキ、いつの間にか終わっていた、なんてことも・・・。


時間的に余裕のない方、

慣れないことはしない主義の方、

交渉ごとが大嫌いな方、

職業柄、社会的立場上、交渉の当事者になるのが不都合な方、

交渉が弱い者いじめみたいで、気がすすまない方、

これらの方々は、

悩まず、専門家にまかせたほうがよいでしょう。




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占有者と買受人間で交わす合意書・約定書・覚書らしき書式



占有者との退去の話合が成立しましたら、その内容を文書化して、お互いに保管しましょう。

これは、双方の安心のためです。

タイトルは、合意書でも約定書でも覚書でも何でもよいでしょう。

ページとページの間は、割り印を押しておきましょう。


以下のひな型は、立退き料支払を前提に、管理人が使用しているものです。

複数の文書を適当にミックスしたものです。

占有者によって、或いは物件の状況によっては、条文の内容はかえています。


条文4は、ペナルテイですから、金額が幾らでも、約束を守れば発生しない内容です。

買受人は、さりげなくその事を相手に告げましょう。

条文7は、このような合意書等では、必ず織り込んでおく文言です。

。。。。。。。。。。


                 合 意 書

 ○○地方裁判所(△△支部)平成  年( )第   号不動産競売事件(以下「本件競売事件」という)に係わる後記物件目録記載の土地・建物(以下「本件不動産」という)に付、本件競売事件の買受人のA(以下「甲」という)と、本件不動産の所有者兼占有者のB(以下「乙」という)との間において、下記条項に基づく合意書を締結しました。

                 条   項

1、乙は平成  年  月  日限り、本件不動産より退去し、第三者の占有があれば乙の責において排除し、占有者のいない完全な空家の状態で甲に引き渡す事を約しました(鍵の授受による)。

2、甲は、乙が前条を履行した時点で、鍵と引換えに立退料として、¥○○万円也を現金にて乙に支払うものとします。

3、第1条に定める期日において、本件不動産の内外に残置せる有体動産・残存廃棄物等(以下「有体動産等」という)がある場合は、乙及びその家族が所有権を放棄したものであり、乙は、甲が如何様に処分しても、後日一切の異議申立て等は為さない事を甲に確約しました。
又、有体動産等に第三者の所有物が混入している場合においても、乙の責において処分依頼したものであり、甲には一切の責任が生ぜず、乙の責において対処する事を甲に確約しました。

4、乙が第1条の期限を徒過した場合、乙は、第2条に定める立退料の請求権を放棄するものとし、且、徒過した日数に付き、1日あたり¥10,000円あたりの遅延損害金を支払うものとします。
その場合、本件不動産の内外に残置している有体動産等を甲が如何様に処分しても異議なく承諾するものとします。
又、強制執行を断行した場合は、その費用に付いては、民事執行法第42条に定める通り乙の負担となる事を特に確認しました。
この場合、甲は「執行費用額確定決定の申立」に基づき、乙に請求する事とします。

5、乙は、本件不動産を甲に引き渡すまでの間、善良なる管理者の注意義務をもって本件不動産を管理するものとします。
  万一、乙の責により、本件不動産を損傷したる場合は、甲は、その程度により、立退料の減額、損害賠償、刑事告訴等を行うことを予め乙に通知し、乙はこれを承諾しました。

6、乙は、甲に対して、本件不動産に係わる関係書類【建築確認書、設計図その他購入時売主より受領した関係書類一式(諸設備に対する仕様書を含む)】等を保有している場合は、引渡日までに譲渡するものとします。

7、甲乙とも本件以外何ら債権債務の存しない事を特に確認しました。


後日の証として本書2通を作成し、著名捺印の上、各1通を保有するものとします。


平成  年  月  日

      住所

      氏名(甲)                      印


      住所

      氏名(乙)                      印



              物件目録


。。。。。。。。。。

以上です。

競売に慣れていない方には、ちょっと分りにくい文章、字句と思います。

現在すぐに参考になるかどうかは分りません。

ただ、ここにこんな記事があった、と記憶して頂ければ、

いつか多少なりともお役にたてる時がくるかも知れませんので・・・。
    



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現地調査・・空家のポストを見てのちょっとした注意。


三点セットの「現況調査報告書」では、居住者がいました。

調査に行ったら、どうも空家のようだ、という場合があります。

その時、ちょっと注意しておきたい確認事項があります。

一戸建で、敷地内に入ってポストの中身が見みられる場合です。

チラシ等がポストから溢れている事があります。

これを見て、あー、やっぱり空家だ、で帰ってくるのは勿体ないです。

チラシ等の中を見て下さい。

郵便物が混じっているかどうか、チェックします。

溢れたチラシの中に郵便物がない場合、所有者は転居先を郵便局に届けているのでしょう。

引渡命令は送達されるでしょう。

或いは、所有者が来てポストを確認、郵便物だけ抜き取っていった、という事もあるかもしれません。
(管理人の経験では、このような状況では、チラシも整理されてありませんが・・。)

空家かどうか不明の時は、できる範囲で、電気・ガスメーターのチェックはしておきたい作業です。


引渡命令の送達を受領しない債務者に対して、裁判所が「付郵便送達」をする時、事前に買受人に求める「上申書・調査報告書」は、表札の有無、電気、・ガスメーターの作動状況、郵便受けの状況、近隣の聞き込み情報の記載欄があります。

可能な限り、調べておきましょう。


。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。


この場合の「付郵便送達」とは、特別送達された引渡命令を、そこに住んでいる債務者が受け取らないので、裁判所が付郵便送達をすることで、その発送時に債務者が受領した事となる送達方法です。

発送から1週間経過して、執行抗告がでなければ、引渡命令は確定します。

強制執行の申立が可能となります。




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放棄書兼廃棄依頼書


物件の引渡を受ける時、放棄書兼廃棄依頼書は必ず貰っておくといいですよ。

以下の書式は、私が使っているものです。

複数の友人業者から見せてもらった書式のうちの一枚に、私なりに手直ししたものです。

内容は、一戸建を想定しています。

但し、

物件の種別、

債務者が居住していた場合、

空家の場合、

貰う時期、

によって、更に手直しして使用しています。


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         放棄書兼廃棄依頼書

買受人 AB  DEF殿

私は、○○地方裁判所□□支部平成▲▽年(ケ)第◎×□号競売事件の債務者兼所有者である処、上記競売事件に対する別紙物件目録記載の土地、建物につき、目的建物内及びその敷地内外に存する家財道具、雑品、植木、その他一切の物品(動産類)を全部搬出し、本日、貴殿に対し、目的建物並びにその敷地を明渡(引渡)しました。

本日以降、目的建物内及び敷地内外に残置物がある場合は、所有者名義の如何を問わず、私が廃棄すべきものですが、すべての残置物の所有権を放棄いたしますので、塵芥等として処分して下さい。

尚、第三者名義の残置物がありたる場合、私の責において処分を依頼したものであり、後日、第三者より何らかの請求等生じたる場合も、私の責において解決し、貴殿には一切のご迷惑はお掛け致しません。

又、前記残置物は、どのように処分、処理をされても、異議、請求等の申し出は致しません。

後日の証として本書を作成し、署名押印の上、誓約致します。
(本人であることを確認するため、運転免許証の写しを添付致します。)

平成▲▽年△月◎◎日

氏名                         

氏名                       

。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

大体、こんな感じです。

(本人であることを確認するため、運転免許証の写しを添付致します。)

の部分は、印鑑証明書の写しの場合もあります。

2枚目に「物件目録」をつけて綴じ、割り印をしておきます。

物件目録は、三点セットにありますから、コピーして使用しています。

これは、弁護士の先生に作成してもらったものではありません。

法的に正しい書式かどうかは分りません。

幸い、今まで、この書類でもめごとはおきておりません。






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放置車両と建築途中の家についてのご質問


◎ももさまのご質問

はじめまして。

競売のことは何ひとつわからないので、こちらのサイトで、いろいろ勉強させていただいています。


質問ですが、車を、ずっと置きっぱなしの場合は、どうなるのでしょうか?

強制執行した場合は、かなり費用がかかるのでしょうか?


また、建築途中の家の場合も強制執行が必要ですか?
(中にいろいろ木材とかあります)


◎管理人からの回答です。


ブログを見て頂いているとの事、感謝意致します。


>質問ですが、車を、ずっと置きっぱなしの場合は、どうなるのでしょうか?
強制執行した場合は、かなり費用がかかるのでしょうか?



放置車両の対処ですが、私は2回ほどしか経験がありません。

しかも、強制執行ではなく、債務者の関係者との任意の話合で処理しています。

この場合、費用はそれほどかからなかったように記憶しています。


強制執行の場合、軽か普通車か、車検切れかで違った対応だったと思います。

普通車で車検が残っている場合は、結構手続きが面倒だなあ、という記憶があります。

費用につきましては、申し訳ありませんが、不案内です。



>また、建築途中の家の場合も強制執行が必要ですか?
(中にいろいろ木材とかあります)



残念ながら、このご質問の内容にいつきましては、私は一度も経験がありません。

以下、私見です。

木材などは勝手に処分はできません。

任意の話合が不成立でしたら、強制執行で対処するようになるでしょう。

ただ、建築途中の家、という事で、面倒な事態になるかも、というリスクはあるかなあ、という気がします。


◎二つのご質問に対して、回答になっておりません。

私のホームページの掲示板で、ご質問を掲載させて頂きました。

http://8247.teacup.com/224/bbs

回答者は、私が尊敬する大先輩です。

参考にされて下さい。

ありがとうございました。






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明渡交渉と家族構成についての印象です。


(債務者限定ですが)
家族構成によって、明渡交渉に以下の傾向を感じます。

家族がいる場合、円満な話合で明渡交渉が成立する場合が多いです。

最初、話合いに応じない場合でも、強制執行の第一段階「催告」後は大抵応じてきます。

高齢者や子供がいて、強制執行される訳にはいかないでしょう。

大体、交渉の主導権を握っているのはご婦人です。

この時点では、既に前向き、バリバリ働いています。

立ち直れずグッタリしている夫を脇目に見ながら・・。


女性の独り住まいの場合は、最初自分にだけ都合のよい発想をする方が偶にいます。

私も若いころ、振り回された経験があります。

その分、余分な時間を浪費してしまいました。

ただ、その後の明渡交渉の良い勉強をさせて貰ったと思っています。


男性の独り住まいの場合、どうも常識から外れた方がたまぁぁぁ〜〜〜におります。

友人業者の実例です。

1、強制執行!上等だ!やれるものならやってみろ、と居直り、数時間の強制執行で出された商店主。

2、交渉には一切応じず、強制執行に行った執行官にスコップを持って殴りかかって来、1時間後、警察に連行された独身男。

3、交渉には一切口をきかず、何度目かの訪問時、首を吊っていた債務者。


私の大雑把な印象です。

女性は、自分を含め家族の将来を見すえています。
(というより、ひたすら今を生き切る、という感覚のようですが。)

男性の極々一部の方ですが、将来を見捨てています。

それまで費消したエネルギーの総価に潰されています。

自殺者で、男性が圧倒的に多いのも頷けます。

競売に限らず、土壇場に立った時、女性は強い・・・!!!・・・ですね。



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強制執行と買戻しの話についての管理人の感想です。



これまでのanさまの質問経過は、ここ(※)です。

◎anさまのコメントです

そうですね。

あとあと問題が起きると恐いので、やはりこのまま進めたいと思います。

昨日、債務者から連絡があり、物件を買い戻したいとの事ですが、現金を調達出来るとは到底思えないので、強制執行は続行のまま、様子を見る予定です。

どうなることやら・・です。


◎管理人の感想です。


anさま

コメント、ありがとうございます。

anさまも指摘されておりますが、今更買戻しは、無理でしょう。

時間を長引かせる為の口実です。

そんな話は無視して強制執行で処理する事です。

債務者の後ろで、執行妨害を企てている悪質な輩がおり、その者の指示で動いている感じがアリアリです。

それから、間違っても、買戻しの話の中で、ローンを組みたいから、などと懇願されて、売買契約書などは絶対に交わさないことです。

仮に、売買契約書を交わした場合、競売手続き内での強制執行はできなくなり、債務者を物件から出すためには、新たに訴訟を提起しなければいけなくなる可能性大です。

私でしたら、この手の債務者は、まともとは思えませんので、買戻しの話は一切拒絶して、強制執行で対応します。

任意の話合で合意に達したとしましても、後日、債務者或いはその関係筋がなにか難癖をつけてくるかもしれません。

強制執行で退去させた場合、後日、債務者等が難癖をつける場合の相手は、anさまではなく、国(=裁判所)となります。

頑張って下さい。







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ある債務者の「それから」ー(2)




≪ある債務者の「それから」≫は、ここ(※)でお話させていただきました。


その彼が昨日私の事務所に遊びにきました。

天ぷら弁当持参です。

「千葉さん、お昼を一緒にしようよ。」

私、チラッと弁当を見て

「あれ、美味そうだね。」

エビ天に弱い私は、遠慮しません。

二人でパクパク。

「1年半前は(私の分まで弁当を買うなんて)考えられなかった。

やっと少し落ち着いたかなあ。

・・・・・・

引越してから、仕事の注文依頼は、本当に切れずに入ってきています。

同業者の友達はみんな仕事が少ないのに、有難いよ。」

取引先の業者が彼のアパートに訪ねてくると、決まって言う言葉は、

「ここに来たら何となく気分がいいなあ。前の家とは大違いだ。」

それを、何人からも聞いて、

非科学的な事象を全く信じない彼が首を傾げます。

彼が前向きの姿勢で頑張るので、空気まで前向きに明るくなって応援しているのでは、・・・。

頑張れ頑張れ!



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強制執行に絡んだ明渡交渉と注意事項


最近の明渡交渉の流れについての感想です。

落札できましたら、その日から、代金納付の手続きを終えるまでの間に、落札者の考えで、交渉開始時期を選び、任意の明渡交渉を行う場合が多いのでは、と思います。

落札者の期待に反して、

交渉に応じる姿勢を見せない占有者がいます。


首都圏では、最近結構多いようです。


仕方がない、強制執行で解決するか。

この場合の強制執行とは、国家権力で占有者を退去させることです。

具体的には、当該物件から家財等動産類一切を搬出します。

これは、待ったなしに行われます。


代金納付時、「引渡命令」の申立をします。

引渡命令とは、強制執行をする為の判決です。

書式は、裁判所競売係に雛型を置いている所が多いです。

ここ(※)にもあります。

判決が占有者に届いた頃を見計らって連絡をします。

この段階で、任意の交渉成立、となるケースがあります。


これで埒があかなければ、強制執行の申立をします。

申立書は執行官室にあります。

書き方は、訊けば教えてくれます。

そう難しくはありません。


強制執行は、「催告」と「断行」の2段階があります。

「催告」は、執行官が現場に行き、占有者に退去を促します。

占有者が留守でも、開錠して室内に立ち入ります。

約1ケ月後の日時を決めて、それまでに退去しない場合は、強制執行する(=断行・・家財等を戸外に搬出する)旨を告げます。

それらの事項を記載した公示書を壁等に貼付します。


この時、普通は、家財等を戸外に搬出する作業を行う執行補助者が同行します。

室内を見、強制執行(=断行)に要する費用を見積もります。

見積書は、数日で、買受人(=落札者)宛て、送られてきます。


注意するのは、キャンセルについての記載事項です。

ここはよく読んでおいて下さい。

キャンセル料が発生しない時期を念頭において、再度、或いは再々度、明渡交渉をします。

ここまでくれば、大抵の占有者は、退去に同意します。

引越してもらう時期は、キャンセル料の発生しない時期です。


占有者が転居する時、室内に残置家財等が有っても無くても「放棄書兼廃棄依頼書」は貰います。

その時、できれば、執行補助者にも来てもらい、現況での断行の費用を再見積して貰えればよいですね。


その後、強制執行の申立を取下げる場合と、

そのまま強制執行の手続きを続行、

「断行」により、執行官から引渡を受ける場合とがあります。


これは、占有者の質によります。


後日トラブルが発生するかも、と危惧する時は、執行官から引渡を受けておきます。

こうしておけば、占有者等が、大切なものが無くなった、などと、損害賠償を請求する場合の相手方は「国」です。

買受人は関係ありません。


強制執行での最終処理は、買受人に難癖をつけて金銭をむしりとろうと企画する占有者等が一番嫌うスタイルです。


任意の明渡交渉が成立しての明渡当日、「これ、ちょっと置いておいて。あとで運ぶから。」
などと、気軽に頼まれて応じたりしたら、大変な事になるかも、です。

そんな依頼には絶対に応じない事です。

こんな事を言ってくるのは、大抵、所有者の親戚、などと名乗ってくる輩が多いです。


こういう状況は、事前にある程度分ります。

強制執行で処理します、と言って、手続きをすすめておく事が大切です。


とにかく、交渉の主導権は買受人が握っている事です。

(引渡命令の申立、強制執行の申立、催告当日、それぞれ費用はかかります。)







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現地調査の前の下調べ



物件の現地調査に行く場合、

資料から所有者等の情報集めの下調べをします。


謄本は、一戸建の場合は建物だけ、共同担保目録付をとります。

現段階では、土地は取りません。

これは、長年の習慣です。

今は殆どありませんが、妨害行為は建物に細工して謄本に反映させるからです。


所有者名等をインターネットで検索します。

所有者が数年以上前の詐欺事件の犯人だった事があります。


差押債権者が個人でしたら、電話を調べ、分れば連絡をします。

色々、所有者についての情報が聞ける場合があります。


所有者が法人の場合、必ず法人の登記簿はチェックします。

法人・代表者をネットでチェック。

法人の電話が分れば、電話します。

繋がらない場合もありますが、それも情報。


三点セットには記載がありませんでしたが、破産手続き中だった、なんて事もありました。

こんな下調べを予めしておき、現地に向かいます。


とにかく、競売の調査は地味な作業の積重ね。

コツコツコツコツやっていくしかないようです。



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家財がそっくり残置されている空家?の対処の一例


今年初めに処理した一戸建のお話です。

三点セットによれば、家財をソックリ残して、所有者は1年以上前に転居しています。


落札後、裁判所で、「事件記録」を閲覧。

(「事件記録」の閲覧等は、利害関係人に限定されます。
事件記録につきましての詳細は、ここ(※)をご覧下さい。)

チェックしたのは、陳述書郵便配達報告書です。

これで、今回の空家の解決の手掛りをつかもうと思っています。

差押登記の時期から入札期間までの期間は、標準です。

所有者が行方不明、という事はないだろう、という感触はもっていました。


陳述書とは、執行官が所有者に対して、不動産の占有状況について問い合わせた質問書です。

回答は、丁寧に書かれていました。

記載された提出日は、提出期限の数日前です。

所有者はキチッとした常識人のようです。

話せば分る人物でしょう。

氏名欄の下に携帯の番号が書いてありました。


よし、連絡先は分った。

ただ、携帯は、一度連絡できても、2度目は拒否されかねません。

携帯に電話する時期は慎重にしよう。

これが分っただけでも、事件記録を閲覧した甲斐がありました。

現況調査報告書には記載されない事です。
(記憶違いでなければ、陳述書は、三点セットに綴じ込まれている事もあったような気がしています。)



郵便送達報告書は、裁判所が所有者に送った重要書類(競売開始決定正本)の受取状況が記載されています。

書類は、郵便局窓口にて受領していました。

こちらからの手紙も、受取る可能性はあるようです。

転居先は分りませんでした。


翌日、現地に行きました。

人の気配はありません。

門扉が開いています。

入りました。

門扉の脇の郵便受けに郵便物が数通投函されていました。

所有者と家族あてです。


変だな、本当に転居していれば、郵便受けはDMやチラシで溢れているはず。

どうも郵便物は取りに来ているようです。


庭は草ぼうぼう。

盆栽は転がったままです。


近隣の聞き込みでは、1年以上前から所有者家族の姿は全く見ていない、という事です。

ただ、時々、深夜に2階の窓のカーテンがボーと明るいことがあるので、誰かがいるかも、という話です。


念のため、電気メーターを探しました。

建物の裏にありました。

メーターは、取外されておらず、ゆっくりと回っています。

誰かが出入りしいているのは間違いありません。

郵便ポストの状態から、恐らく所有者、という気がします。


翌日、市役所で、所有者一家の住民票を申請しました。

登記簿謄本・売却許可決定の写し・三点セットの一部を添付しました。

関係を担当者に説明。

家族全員を申請したのですが、所有者だけしか取れません。

それも、本籍などは不記載のものです。

所有者は住民票を動かしていませんでした。


翌日、切手を貼らない手紙を直接郵便受けに入れました。


数日後、現地に行きました。

郵便受けに手紙はありませんでした。



連絡がくるかな、とりあえず待とう。

1週間ほど待ちました。

連絡はありません。

再度手紙を出しました。

手紙の文面は、微妙に変えています。

やはり、連絡はありません。


まさか、手紙を取りに来るのを張り込む訳にもいきません。

どうやら、私の分析は甘かったようです。

仕方がない、強制執行も視野にいれるか。


残代金納付手続きが終わりました。

引渡命令の申立をしました。


3度目の手紙を出しました。

法的には不法占有者、という文言をいれています。

10日ほど待ちましたが、連絡はありません。

恐らく、引渡命令は受領しているはず。

裁判所に確認しましたら、受領済です。

いよいよ携帯電話に連絡をいれるタイミングかな。

お昼時、電話しました。

繋がりました。

面談の約束をとりました。


2度目の面談から1週間後、家財一切が完全に搬出されました。

所有者は、諸設備の仕様書と鍵をこちらに渡してくれました。

廃棄書兼放棄依頼書には、しっかりサインを貰いました。

勿論、立退料は払いました。


代金納付手続きから約1ケ月経過していました。

強制執行ですと、2ケ月はかかってしまいます。

費用も結構かかります。

これが最善かな、と自分を納得させて、一件落着です。



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現地調査・・誰でもできます。



暫くぶりに、一戸建ての調査です。

住宅がたてこんんでいる現地に到着。

どこに車をとめようか、

暫く現地付近をグルグル。

やっと停めて、物件へ。

見た瞬間、留守かあ。

玄関ドアの貼付ラベルは普通の感じです。

念のため、インターホンを押します。

応答なし。

両隣の家も留守。

ここ数軒は、築年数が比較的新しいです。

こういう場合は、共稼ぎが多いです。

仕方がない。

物件の裏側に回りました。

住宅が並んでいます。

丁度、郵便配達員が小荷物を届けている家があります。

「すみませ〜〜ん。」

私は、ニコニコ笑顔をつくります。

奥さんと話す事ができました。

「あそこの家が売りにでてまして、

欲しい人がいます。

どんな人が住んでいるのか、

気にしていまして・・。」

物件から少し離れていますので、

「競売」とは言いません。

債務者についての若干の情報を得ました。

両隣の家ですと、

競売になっている、というのは殆ど知っています。

奥さんと面談できれば、持参した三点セットを見せます。

売却基準価額を見て、

「んまあ、こんな値段なの!」

一瞬ガックリ。

そこで、ホロー。

会話の糸口とします。

まッ、こんな感じです。

ちょっと慣れれば、誰でもできます。

三点セットの現況調査報告書に書かれている事以外にも

相手の情報は出来れば知っていたほうが良いです。



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債務者への案内書--信用できるのはどれ?


知人の自宅が競売になりました。

差押登記がされました。

「配当要求終期の公告」に、物件目録が掲載されました。


「配当要求終期の公告」とは、

差押されたばかりの物件の一覧表みたいなもの。

これは、裁判所に行けば誰でも見られます。

この公告が公開されてから、

4〜6ケ月位あとに期間入札が行われるのが、

普通の流れです。


配当要求終期の公告を見て、

「任意売却」というビジネスをしている業者がいます。



道路付け、道路幅、建物のデザイン、築年数・・どれもベストです。

知人宅には、任意売却の案内が続々届きました。

神奈川県ですが、50通近くです。

都内ならもっとすごいでしょう。

案内書は色々工夫を凝らしています。

どの業者さんも、新ビジネスの開拓に必死です。

派手な色彩で、魅力的なキャッチフレーズを大きく謳う案内書もチラホラ。


債務者の皆さん、

貴方様にとって,、

飛びつきたいような、心地よいキャッチフレーズは、

まず信用しないほうが良いでしょう。

もし、その提案が実現できるのであれば、

ご自分の努力で、或いは他人のアドバイスで、

とっくに実現していますよ。



でも面白いですねえ。

案内書の雰囲気が、

そのまま会社の方針を表しているようです。


知人が、

「これはどうだい。」

差しだされた案内書は、業者の私が見ても、

ここは良さそう。

結果的に、債務者を騙すような事をしないで、

任意売却手続きを実行していくだろうと思える雰囲気です。


どこが違うのだろう。

そッか!

専門用語の使い分けが正しく、

ハッタリがありません。

これは、競売の基本知識・常識が身についているのでしょう。

我々業者から見て、

これは詐欺(的)だよ、と思わざるを得ない、

甘い勧誘の言葉もありません。


ここならいいかも、ね。



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物件明細書の見方



◎みぃ 様のご質問

3点セット、何度か見直しておりましたが。知識不足で理解出来ない部分がありますので、良かったら教えて頂けないでしょうか?

売却によって成立する法定地上権は なし です。

買受人が負担する他人の権利も なし です。

その他買受人が参考となる事項は

本件は建物だけのためにその敷地(家族名義)につき使用借権が存する。買受人は敷地利用権の設定を要する


以上の事の記載があります。


競売の価格を算出する所に市場修正率で0.6とあります。建物だけの単独売却のためとあります。

お忙しいとは思いますが、宜しくお願い致します。


◎管理人の回答です。

まず、物件明細書の見方のご質問です。

>売却によって成立する法定地上権は なし です。

ここに、一定の文言が記載される事例は、そう多くはありません。

専門の業者さん以外は、この欄は「なし」と記載されている物件を選択しておけば無難です。

法定地上権とは、競売物件独特の用語です。
競売により、同一所有者だった土地・建物の所有者が別人となった場合、建物を保護する為に、一定の条件のもと、その建物の敷地利用権としての地上権が発生する、と法で定めており、これを法定地上権といっています。

>買受人が負担する他人の権利も なし です。

所有者が占有している場合は「なし」です。
マイホームを探されている方などは、この欄が「なし」の物件を選んでおけば良いでしょう。

「なし」は、買受人が負担しなければいけない他人の権利がない場合です。


ここに記載されるのは、主に法で保護された賃貸借です。
買受人(落札者)は、ここに賃借権が記載されていれば、その賃貸借契約は引き継がなければいけません。
収益用物件をさがしている場合は、良いと思います。

>その他買受人が参考となる事項は
本件は建物だけのためにその敷地(家族名義)につき使用借権が存する。
買受人は敷地利用権の設定を要する。


この欄は、買受希望者に注意を促す事項が記載されます。

この建物の敷地利用権は、使用貸借ということです。
落札しても、建物に敷地利用権はありません。
敷地が利用できるよう、敷地所有者と話し合う必要があります。

話合の成行によっては、
敷地所有者から、
建物を取り壊して土地を返せ、
と裁判を起こされれば、敗訴になる可能性大です。
と注意しています。

評価書についての内容です。

>競売の価格を算出する所に市場修正率で0.6とあります。建物だけの単独売却のためとあります。

この場合、敷地利用権のない建物だけが売却対象であり、そのリスクを考慮して、通常の価格の6割が相当、と評価人が判断した、ということです。

以上、回答いたしました。

内容は、実務家が頭にうかんだ事をお話させて頂いたものです。

正式には専門書で調べるなりされてください。



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土地と建物の名義が異なる場合、建物のみを落札した場合の借地権について—その2



◎みぃ様のご質問


回答ありがとうございます。
家族間の事なので、建てる時に、建てますとは宣言していたようですが、借地契約まで(きちんとした契約)は交わしてないような内容でした。

その場合、買受者の立場はどうなりますか?土地所有者から、何もプッシュが無ければその建物に住んだり利用したりすることは永遠に可能と言う事になるんでしょうか?
土地所有者は高齢の為に 自力で動く事は不可能です。落札になって、残代金も納付し登記も済んだ場合、土地所有者から新しい建物所有者に何か行動を起こすべきなのでしょうか?

◎管理人の回答です。

敷地利用権は、使用貸借っぽいようです。
ただ、三点セットでの、確認は必要です。
三点セット記載事項が絶対ではありませんが、記載事項を基本にして検討するべきと思います。

物件明細書にはどのような記載がされていますか?
評価書は、どのように算定していますか。

三点セットをもって、裁判所競売係りに行き、
敷地利用権はどうなっているのか、聞いてみるのも一法です。
又、司法書士とか弁護士に聞いても良いでしょう。

買受人の立場は、その結果である程度はわかると思います。

>土地所有者から、何もプッシュが無ければその建物に住んだり利用したりすることは永遠に可能と言う事になるんでしょうか?

そういう状況は、私には考えられません。

>土地所有者は高齢の為に 自力で動く事は不可能です。
落札になって、残代金も納付し登記も済んだ場合、土地所有者から新しい建物所有者に何か行動を起こすべきなのでしょうか?

考え方と思います。

買受人の出方を見て行動をおこすか、
話合を拒絶して即、訴訟を起こすか、色々でしょう。

同じことの繰り返しで恐縮ですが、まず三点セットの正式チェックから始めてください。



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土地と建物の名義が異なる場合、建物のみを落札した場合の借地権について



◎みぃ様のご質問

お久しぶりです。2010年頃に色々と教えて頂き、無事に競売を済ませたみぃです。

2010年の物件とは別に、知り合いに建物だけ競売に出て、建物が落札された方がいます。
土地は本人名義ではない、家族名義だった為に建物だけの競売となったようですが、この場合、土地は借地権等が発生するのでしょうか?

買受された方の名義になるのは建物だけです。これでも使い道は有るんですか?


◎管理人の回答です。

お元気のご様子、何よりとお喜び申し上げます。

建物の旧所有者と、家族の土地所有者の間で借地契約をしていれば、建物は借地権付建物となりますので、落札者は、基本的には借地権付建物を取得した事になります。

ただ、家族間、という事で、特に借地についての定めはしておらず、いわゆる「使用貸借」(=賃料の授受のない、只の貸し借り)の場合もあるかも知れません。

その場合ですと、建物に借地権が付いていませんので、落札者に対して、土地所有者から、建物収去土地明渡(建物を取壊して土地を返せ!)の訴訟をおこされれば、敗訴の可能性は高いと思います。

この場合の建物の売却基準価額は、借地権が無い分、非常に低額の設定となります。
競売について何も知らない人が、価格の超安さに目を奪われてうっかり入札に参加するケースです。

まず、三点セットで、裁判所がどのような見方をしているか、チェックされたほうが良いでしょう。



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入札期間開始前に入札保証金振込の可否



ゴールデンウイーク中の入札依頼がありました。

依頼者の都合で、入札期間中の入札保証金の振込ができません。

入札開始の前日しか振込む事ができません。

生憎、私はこのことには不勉強でした。

直接入札する裁判所の執行官室に聞いてみました。

「かまいませんよ~~。

できるだけ入札開始日に近い日でお願いしいます。」


念のため、他の裁判所に聞きました。

「入札期間中に振込んでください。」

私の疑問:「それでは、入札期間前に振り込んだら無効ですか。」

「無効ではありません。」

私:「じゃあ、有効という事ですね。」

「無効ではないという事です。

とにかく期間入札中に振込んでください。」

この会話の繰り返し。

答えている女性は、なにか必死の感じ。

要領を得ぬまま、電話を切りました。


東京地裁に聞いてみました。

「あ〜〜、今のところは、いいですよ。」

軽く明るい声の回答です。

何回か、同じ質問があった雰囲気です。


競売手続きの具体的方法を定めている「民事執行規則」で調べてみました。

特に、振込む時期についての規則はありませんでした。


(期間入札における買受けの申出の保証の提供方法)

第四十八条

 期間入札における買受けの申出の保証は、執行裁判所の預金口座に一定の額の金銭を振り込んだ旨の金融機関の証明書又は第四十条第一項第四号の文書を、入札書を入れて封をし、開札期日を記載した封筒と共に執行官に提出する方法により提供しなければならない。


まあ、これからは、入札期間中に振込むようにはしますが。


震災後、福島県内のある地方都市の一こま。


お彼岸で、妻が田舎に墓参り。

福島県いわき市。

ハワイアンセンターのあるところです。

シーベルト数値で、放射能の心配のない地域、という事です。

驚いた現象が起きています。


建物解体がただでできます。

解体して新たに建築、という動きが凄いようです。


確か、私の認識では、

いわき市の人口は10万未満、7〜8万位の人口の筈。

ところが約3万人増加。

これは大変な増加率です。


お陰で、アパート、マンションの家賃が急上昇。

地元の人には考えられないアップ率。

5割前後は上がっているようです。

大家さんは皆、強気。

震災前は結構空室が目立っていました。


そう言えば、テレビで言っていました。

宮城県気仙沼の住宅地が、震災前の3倍にあがっているとか。


経済の自然な法則、と言ってしまえばそうですが、

なにか釈然としいないものを感じてしまいます。




代金納付前に、勝手に解錠、動産類を搬出した行為に対して


◎猪子さまのご質問

はじめまして。

現在進行形の競売物件で対処が分からなくてご連絡させていただきました。


私の立場は次順位買受人です。

この競売不動産には、空き家で占有者があり、4t車数台分の動産が放置されています。

現在、「売却許可決定」まで終わりました。

しかし、「確定」まだしていない状態です。

にもかかわらず、最高価買受人は本件不動産に1階ベランダから侵入し、10人ほどの便利屋さんと共に1日がかりで動産を持ち去ってしまいました。

警察も来て全て事情聴取しましたが、「所有者である者からの被害届け待ち」とのことで引き上げました。


要は、未だ残代金を納付していないので、他人の不動産に侵入し、他人の動産を勝手に運び出した状態です。


そこで私は、「売却許可決定に対する取消し」を求めようかと考えたのですが、できるでしょうか?

私が思うに、このような法的手続きを無視した行為を前提に入札額を算定している者が、買受人になるのは、他の法的手続きを前提に入札額を算定している者の権利を害する。

見たいな趣旨なのですが如何でしょうか?

ご回答よろしくお願いいたします

◎管理人の回答です。

買受人が、所有者と話合い、承諾を得ての行為かどうかは、分りませんね。

買受人の勝手な行為、としてお話致します。

。。。。。。

手っ取り早い具体的方法は、裁判所の競売係にいって下さい。

物件明細書を作成した書記官に事実を述べます。

そうして、こういう場合、次順位買受(申出?)人として取るべき方法があるか、を聞いてみたら如何でしょうか。
。。。。。。

以下は、管理人の勝手な感想です。
(やはり、買受人の勝手な行為としての感想です。)

まず、猪子さまのご意見はもっともと思います。

所有権を取得していないのに、勝手に建物に侵入して動産類を搬出したのですから、これは、問題です。

ただ、猪子さまが売却許可決定に対して、その取消を求めて執行抗告ができるかどうか、疑問です。

この場合の抗告権者は、実際に被害をうけた所有者(債務者)と思います。


>このような法的手続きを無視した行為を前提に入札額を算定している者が、買受人になるのは、他の法的手続きを前提に入札額を算定している者の権利を害する。

見たいな趣旨なのですが如何でしょうか?


お気持ちは分ります。

でも、難しいかなあ、というのが第一勘です。


詳しい方の意見を求める為、

私のホームページ内の掲示板にご質問を投稿させて頂きます。

回答者は、私が尊敬する窪田さんです。

http://8247.teacup.com/224/bbs

是非参考にされて下さい。



建設協力金について


◎葦原健二様のご質問

建設協力金が賃借人から現所有者に渡されており、賃貸契約書には建設協力金の返還の記載のない競売投資物件があります。

その場合落札人には建設協力金は引き継ぎされないようですが、単純にそのような判断で入札しても良いものでしょうか?

注意すべき点その他アドバイスがありましたら宜しくお願い致します。

◎管理人の回答です。

三点セットを見て下さい。

そこの物件明細書で、

「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄にはどのような記載がありますか。

そこで「なし」の記載があれば、

基本的には、買受人は、建設協力金の負担義務はありません。

ただ、私自身、建設協力金の授受のある建物を落札した経験がありません。

ご質問の趣旨にそった回答ができません。

私のホームページで、とにかく詳しい方が回答している掲示板があります。

そちらでご質問を再掲載させていただきました。

http://8247.teacup.com/224/bbs

こちらをご覧頂き、質問などあれば、お尋ね下さい。

宜しくお願い申し上げます。



ある債務者の「それから」


ちょっとした友人の自宅が競売になりました。

そこに転居して以来、良いことがありません。

自営業ですが、この不景気の結果の競売、

と本人も私も思っていました。

競売について、多少アドバイスはしました。

開札期日。

法人に落札されました。

彼、さっさと引越してしまいました。

立退き料などの金銭は貰わずに、

そうして現在まで約1年が経過。

世の中、不景気は益々深まっています。

彼も大変だろうなあ。

久々連絡をいれました。

不思議です。

あんなに暇だった彼が、今、結構忙しいのです。

昔のお客さんから、突然注文依頼が来たりしています。

転居した家は、ちっちゃな古いアパートの2階。

間取りは、鰻の寝床の2K。

ここに引っ越して来てから、不思議に落着くんだよなあ。

空気がうまいんだ。

窓からの景色もきれいだし。

前の(競売になった)家は、4LDKあったけれど、

なんだかいつも落着かなくて、イライラしていた。


事情を知っている友達が、

人相が良くなった、と言って笑うんだよ。


管理人は思いました。

こういう債務者、たまに見かけます。

「立つ鳥後を濁さず。」

と思い切りよくキレイに引越す人。

不思議と運命が好転しているようです。

キレイに引っ越せる人は、逆境に対して前向きです。


尤も、最悪の状態からのやり直しです。

好転する以外の道はないのかもしれませんが・・・。

彼の引越費用ですか、勿論借金してですが、そのお金はとっくに返済済み、という事でした。



立退料について


◎鈴木様のご質問。

始めまして、教えてください。
初めての競売入札で店舗付き住宅を入札しようか考えています。
もし、落札できたとして、その物件は所有者が占有して店舗で美容院をまだ営業中です。
その場合、立退料は店の営業権のようなものも払うのでしょうか?
回答を宜しくお願いいたします。


◎管理人の回答です。


所有者が競売物件を占有している場合、その所有者は、物件から退去しなければいけません。
その際、所有者が買受人(=落札者)に対して、立退料・引越料等の金銭を請求する権利はありません。
営業権の請求権もありません。

立退料を支払うのは、引越料の一部に充当して貰って、円満に退去してもらおう、という趣旨です。
強制執行での退去は、執行費用が結構かかりますので、費用の節約の意味もあります。

更に、もう一つ理由がありますが、ここでは伏せておきます。
メールにてお知らせ致します。


賃借人との契約書の交わし方


◎田中美妃様のご相談

もう一点、素人の疑問点なのですが、新たな契約をし直さない場合、賃借人の方とどのように契約を結んだら良いのでしょうか?(現在、賃借人の方が持っている契約書には前所有者の方の名前が記入されていると思います。)
同じ雛形の契約書を新たに入手して行うのか、賃借人の方が持っている契約書の前所有者の名前などが記載してある項目に二重線などで訂正をすれば良いのか...など契約の手続き(新たな契約書を作らないでの契約の引き継ぎ方)について教えて頂けないでしょうか?沢山質問してしまい本当に申し訳ありません。
ご回答よろしくお願いいたします。

◎管理人の回答です。

その契約書には、不動産業者が記載されていませんか。
あれば、その業者に依頼されるのが一番と思います。

もし、不動産業者が記入されていない場合は、どこか業者を選択して、今までの契約書を提示して、承継或いは新たに契約を締結する事務手続きをしてもらったほうが良いです。

多少の事務手数料を払っても、そのほうが良いように思います。
なにかあった場合は、その業者を介してお話合いをするようなスタイルが良いと思います。

承継する場合は、今までの契約書を活用するのが手っ取り早いですね。
冒頭の貸主の所を、田中様に直し、末尾に、その説明を入れておきます。

説明文の一例です。
。。。。。。。。

本件不動産は、○○地方裁判所で競売に付されていた処、田中美紀が買受け、平成○年○月○日、その代金を納付して所有権を取得したので、本件賃貸借契約の貸主の地位を、田中美紀とする事で、借主○□は承諾した。
依って、本日以降の賃料は、田中美紀の指定する金融機関に振込むことを、借主○□は、あわせて承諾した。
。。。。。。。。
従来の契約書を利用する場合は、こんな感じの文言をいれて、
承継した期日をいれ、新たに貸主・借主の自著押印をしておく、というスタイルもあるでしょう。
その辺は、業者に任せれば、上手くやってくれると思います。

要注意は、借主は、田中様が落札した事は、恐らく知らないと思います。
できるだけ早く、落札の事実を知らせてやることです。
代金納付期限通知書がきましたら、代金納付手続きの日を決め、その日以降の賃料は田中様に支払うよう通知しておくことです。
賃料の二重払いを防ぐ為にも、速やかに連絡してください。
これも業者に言えばやってくれるはずです。

最初はなにかと不安でしょうが、これは、ご自身でなんでもやらなくてはいけない、と思い込んでいる方に多いようです。
対価をはらっても、上手く不動産業者を活用する事をお勧めします。

(一言)

既にご承知とおもいますが、賃借人が旧所有者に預託した保証金・敷金は、田中様のご負担となります。


最先の賃借権について



◎田中 美妃さまのご質問

投資用で最先の賃借権がついている物件を落札いたしました。
現状、占有者は賃借人が家賃を払って住んでいる状況です。
不動産屋に依頼して契約状況を引継いだまま、新たに契約し直そうと考えています。
そこで、全く分からないので教えて頂きたいのですが、賃借人と前所有者が結んでいた契約を破棄する手続きを(例えば前所有者に連絡をとって了解を得るなど)しなければならないのでしょうか?
前所有者に対してはこちらから何か連絡をとってやらなければならない手続きなどあるのでしょうか?(例えば2年後などに賃借人が引っ越して出て行った後に、いきなり前所有者から連絡が入り、置いていたはずの時計がないなどの言い掛かりなど)も心配しています。
物件の明け渡しは(そのまま賃貸するつもりですが)占有者の賃借人と私で契約をし直すだけで良いのか、それとも前所有者も含めて3人で契約などの手続きをしなければならないのか、分からないので教えていただけたらと思います。
よろしくお願いいたしますう。

◎管理人の回答です。

最先の賃借権の場合、買受人は、旧所有者と賃借人との賃貸借契約を引き継ぎます。
基本的には、旧所有者と賃借人との賃貸借契約の貸主(の地位)が、旧所有者から買受人に交代するということです。

勿論、賃借人との話合で合意を得れば、新たに契約をし直すこともありでしょう。
賃借人との契約に関しましては、旧所有者の関与は必要ありません。

旧所有者と連絡をとるとすれば、物件によっては、建築確認書や設計図など、或いは色々な鍵などある場合、貰っておければよいので、そういう場合でしょう。
只、無償で譲渡はしないでしょう。
多少の金銭の提供はしなければいけないかもしれません。

私より詳しい方が回答している掲示板があります。
もし、よければ、更にお尋ねされては如何でしょうか。

http://8247.teacup.com/224/bbs



平成23年の落札件数

平成23年の落札件数を、BITの「過去データ」を基にまとめてみました。

http://www.keibai.co.jp/saibannshojyouhou/rakusatude-ta.html

色んな理由があるのでしょうが、平成22年よりは減少していました。

競売の色々が分かるホームページがあります。

競売の知識が色々分かるホームページです。

一度、覗いてみてください。

入札前の謄本(全部事項証明書)チェックは必要か?



◎hiroshi様のご相談

お世話になります。

教えてください。

入札期間中に登記簿事項の内容が変更されることはないでしょうか?(競売妨害になるような)

入札前(保証金振込前)に一般の不動産取引のように登記事項を再度確認の必要があるのでしょうか?


◎管理人の回答です。

ご質問、ありがとうございます。

>入札期間中に登記簿事項の内容が変更されることはないでしょうか?(競売妨害になるような)

滅多にありませんが、絶対にない、と断言はできません。

>入札前(保証金振込前)に一般の不動産取引のように登記事項を再度確認の必要があるのでしょうか?

これは、そうすべきでしょう。

執行妨害の有無のチェックもさることながら、登記事項に目を通しておく事は必要と思っております。

私は必ずチチェックしています。

所有者の性格など想像して、明渡交渉の参考にしています。

因みに、差押登記がついてから、何らかの登記がされている場合、その登記は法的な対抗力はありません。

抹消されます。

ただ、そういう事を行う相手と認識して、明渡手続きは、強制執行で処理されるのが良いと思います。




ブログでのご質問、お待ち致します。



約3月間、ご無沙汰致しました。

その間、折角のご質問にも回答できず、

申し訳ないことをしてしまった、

という深謝の気持ちでいっぱいです。


どうぞ、

ご質問に回答させて頂きますので、

何でもお尋ね下さい。

分かる範囲で回答させて頂きます。

ありがとうございます。





ご質問・・賃借人の敷金、保証金について。


◎J&S様のご相談

競売物件を入札しようと考えているのですが、その物件は賃貸借契約されており、保証金が月額賃料の4年分となっています。

保証金は通常1年分くらの賃料だと思うのですが、このようなケースでも賃貸人が退去の際には、この過大だと思われる賃料を支払うしかないんでしょうか?

競売を想定して偽装の賃貸借契約に思えます。


◎管理人の回答です。


物件明細書で、その賃貸借契約が、
「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄に記載されていますか。


記載されていれば、落札者は、賃貸契約を引き継ぐことになります。

但し、(買受人・賃借人双方に言えますが)その記載内容に納得がいかず、話合をしても不成立の場合は、裁判で決めて貰う事になります。


「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄に記載がなければ、落札者(=買受人)は、その賃貸借契約に拘束はされません。

落札者が代金納付手続きをした時点で、その賃貸借契約は、買受人に対しては無効となります。

買受人は、賃借人が旧所有者に預託していた敷金や保証金の返還義務はありません。

それまでの賃借人は、「不法占有者」という立場になります。


できれば、三点セット等を弁護士等専門家に見て貰い、意見を求めては如何でしょうか。

性質の悪い賃借人の場合、物件明細書記載事項など無視して、強引な方法で、自分の主張だけしてくるかも知れません。

最終的には、訴訟も選択肢にいれておいたほうが良いケースもあります。


滅多にはないのですが、
物件明細書最下段≪注意書≫記載のように、物件明細書の記載内容が訴訟等で異なる判断がなされる可能性もありますので、慎重にご検討下さい。



評価書・・私が特に見るところ。


評価書は、おおよそ以下の流れで構成されています。
(裁判所によっては、若干相違あり)


。。。。。。

1、評価額

2、評価条件

3、目的物件

4、目的物件の位置、環境等

5、評価額算出の過程

6、参考価格資料

7、付属資料の表示

。。。。。。

このうち、私が特にチェックするのは、


4、目的物件の位置、環境等


これは、更に項目が分れます。

一戸建の場合、

1 対象土地の概況及び利用状況等

2 建物の概況及び利用状況


マンションの場合

1 敷地の概況、利用状況等

2 建物の概況

(1)一棟の建物の概要

(2)専有部分の概要

いろんな項目が並び、それぞれ説明があります。

最後の項目が


「特記事項」


というタイトルです。

ここは、評価人(=不動産鑑定士)が、入札希望者に対して、

予め知らせておいたほうが良いと思った事実を記載しています。

主に、物件の瑕疵、

調査しても不明な点,

これは知っておいたほうが良い、と評価人が判断した事項

などが記載されています。


ここは、例え簡単な短い文章でも、見逃さないよう注意します。


業者以外の方は、ここの記載事項につきましては、

あまり気にとめない方が結構おられるようです。

チョットお待ち下さい。

高価なお買物です。

専門家に聞くなり、

役所等の部署で説明を受けておくとよいです。

ご質問・・明渡猶予について、物件明細書の見方のポイント



◎みやざき 様のご相談

>平成16年4月1日以降に賃貸借契約してその後に抵当権設定され差押さえされた物件についても<抵当権設定前・後に関係なく>明け渡し猶予後に引渡命令は基本にでると考えて良いのでしょうか?

◎管理人の回答です。

あくまでも担保権(抵当権、根抵当権)が設定されている建物について、平成16年4月1日以降に賃貸借契約が設定された場合につきまして、6ケ月の明渡猶予が適用(民法395条)されます。

担保権が設定される前の賃借権は、「買受人が負担することとなる他人の権利」となりまして、引渡命令での処理はできません。


。。。。。。。。。。


参考  


民法第395条〔抵当建物使用者の引渡の猶予〕


抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって次に掲げるもの(次項において「抵当建物使用者」という。)は、その建物の競売における買受人の買受けの時から六箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。
一競売手続の開始前から使用又は収益をする者
二強制管理又は担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後にした賃貸借により使用又は収益をする者

∩姐爐竜定は、買受人の買受けの時より後に同項の建物の使用をしたことの対価について、買受人が抵当建物使用者に対し相当の期間を定めてその一箇月分以上の支払の催告をし、その相当の期間内に履行がない場合には、適用しない。

。。。。。。。。。。

◎物件明細書は、占有関係に付、現況調査報告書に基づく占有者に対する、裁判所の法的な判断が記載されています。

以下、物件明細書の大切なポイントです。

「買受人が負担することとなる他人の権利」欄が「なし」という記載の場合、

原則、

「物件の占有状況等に関する特記事項」欄に記載された占有者は、

引渡命令の対象(=相手方)となります。

任意で退去しない場合、強制執行で退去を求めることができる占有者、という事になります。


これは、物件明細書を見る時の大切なポイントです。



賃借人或いは占有者と引渡命令について


◎みやざきさまのご質問


賃借人ありマンション物件について
物件明細書<日付・23年4月8日>
<買受人が負担する他人の権利>
賃借権

期限 ・23年4月1日

賃借人は期限後の更新は買受人に対抗できると記載ありました

この場合4月に更新されていれば

通常賃借期間2年程度は明け渡し命令は不可
になり2年後は命令事体出せなくなるでしょうか?<6ケ月猶予との違い>
賃借権登記の可能性も有るのでしょうか?  

◎管理人の回答です。

物件明細書の<買受人が負担する他人の権利>欄に賃借権として記載があれば、その賃貸借契約は、買受人が引き受けとなります。

その契約の貸主の地位が、所有者から買受人に承継するもの(貸主の交代)、と思って下さい。


「賃借人は期限後の更新は買受人に対抗できる」とは、以下です。

買受人から賃借人に対して、契約の更新はしません、と契約解除を求められても、賃料不払い以外の理由では、基本的には、賃借人はその申出でを拒否できる、という意味です。


この賃借人に対して、引渡命令で退去を求めることはできません。

因みに、引渡命令の申立ができるのは、買受人が代金納付手続きをしてから6ケ月(明渡猶予の占有者がいれば9ケ月)以内です。


6ケ月明渡猶予の占有者とは、買受人が代金納付手続きをするまでは、賃借人の立場ですが、買受人が代金納付手続きをして新所有者となれば、不法占有者の立場になる賃借人のことです。

ただ、即、退去では気の毒なので、6ケ月間はその建物を使用していても良い、ということです。

勿論、その間の建物使用料は払わなければいけませんし、1ケ月滞納すれば、強制執行の対象となります。


賃借権登記は、今は殆どないようです。

(管理人は、法の専門家ではありません。正式な法解釈は、専門家に聞くか、専門書で研究されて下さい。)



全国裁判所の平成22年の落札件数



昨年の、各裁判所の落札件数を調べてみました。

不動産競売情報サイト・BITの「過去データ」の数字を基に作成しました。

「平成22年・全国裁判所の落札件数一覧」として、私のHPに掲載しました。


一番落札総数の多い裁判所は千葉地裁(2527件)、

東京地裁(2252件)を超えていました。

これは意外でした。

マンションは、やはり東京地裁(1423件)が断トツ、

二番手の大阪地裁(820件)を大きく上回っていました。

戸建ては、千葉地裁(1620件)がトップ、二番手が札幌地裁(973件)でした。


データは、イメージと現実を区分します。

見る人の立場(環境)で、様々に展開します。

このデータがどのように展開していくか、

眺めてみるつもりです。



なんでこんな手続きがあるんだ、という疑問に対する雑感です。



不動産競売の手続きは、民事執行法という法律に基づいて行われています。

いろんな手続きのなかで、なんでこんな規則があるんだろう、と不思議に思う事はありませんか。

例えば、前回のブログでお話しました共同入札の場合の許可です。

或いは、「次順位買受の申出」です。

又は、期間入札です。

1週間以上1ケ月以内の期間で定められる「期間入札」、なんてまどろっこしい手続きをとるのだろう。

期日入札で、入札したその日のうちに結果がわかればいいのに。


以上の疑問点に、管理人が勝手に想像してお話しします。


これらの手続きの目的は、談合防止でしょう。


入札で、業者同士が共同して入札する事を防止する為の、事前の許可申請。


次順位買受申出ができる入札者の条件を決めています。

もし、申出条件を決めないで、次順位ならどんな金額でも申出ができたら、どうでしょう。

相場を無視した高額でのトップ当選者と、はるか低額の次順位とで、色んな画策ができるかも知れません。


期日入札ですと、入札手続きに慣れない一般の方は、入札価額など事前に探られるかも知れません。

それより、参加する事すら大変な環境になっているかも知れません。


民事執行法、同規則はいろんな観点から、談合防止を目論んでいるようです。




ご質問・・複数名義の入札について。




◎まん丸様のご相談


私は障害を持っています。長年に渡り自分の体に応じた家を探した結果 見つかったのが 競売物件でした。

貯金したお金を入れて 子どもと二人の名義にしたいのですが、こういうケースも入札をできるのでしょうか?


◎管理人の回答です。


勿論、入札できます。

複数名義での入札は、「共同入札」といいます。


以下、注意点です。

共同入札をする場合、事前に執行官の許可をえなければいけません。

決して難しい手続きではありません。

裁判所に電話して下さい。

執行官室をお願いします、と言って下さい。

出ましたら、親子で入札したいのですが、どうすればよいですか、と聞いて下さい。

子供さんと一緒に暮らしていれば、おそらく二人の名前の記載された住民票を用意して、と言われると思います。

ただ裁判所によっては、他の公文書も用意するよういわれるかも知れません。


書類を確認しましたら、その書類を用意して裁判所の執行官室に行って下さい。

「共同入札買受許可申立書」という書類を貰って、必要事項を記入して提出します。

記入事項は分らなければ、受付で聞いて下さい。


「持分」を記入する欄があります。

一つの物を複数で買い受けますので、親子で持分割合を事前に決めておいて下さい。

例えば、2分の1づつとか、或いは4分の1と4分の3とか、二人の持分合計が「1」となるようにします。


許可書を貰ったら、入札書と一緒に提出します。

不明な点は、受付で確認されて下さい。


ひとつ心配なのは、まん丸様は、競売が初めてのようです。

どのような物件を選択されたか、その物件にリスクがないか、です。

もし、よろしければ、私のHPで、簡単な回答ですが、無料コンサルをしていいます。

それで簡単チェックをしてみませんか?

http://www.keibai.co.jp/kaiinnsei/sa-bisukonnsarumousikomi.htm

以上、回答させて頂きます。


今後とも宜しくお願い申し上げます。

ありがとうございました。



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