裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

ご質問・・建物の使用貸借の占有者の明渡について



◎じゅん様のご相談


ご質問があります。

素人ですが競売物件入札を考えております。


競売物件の所有名義人の父が占有している物件です。
(所有名義人はその息子)

当初この物件3800万円を買うときに、父が2000万円支払い、その息子は1000万円くらい支払っています。

この物件を落札後、使用借権者の父をスムーズに立ち退いて頂けるか、アドバイスをお願い致します



◎管理人の回答です。


申し訳ありませんが、スムーズ(=話合で)に立退くかどうか、これは分りません。

その父の人間性、経済状態、生活環境等も関係するでしょう。

訪問して、直接面談できれば、ある程度、判断はできるかも知れません。

さらに、

一戸建なら、玄関や庭の様子、或いはご近所から、

マンションなら管理人から、

情報を得る、という方法もあるでしょう。


また、父の健康状態の確認はしておきたいですね。

強制執行で退去を求める場合も想定しておかれたほうが良いのでは、と思います。







クイズコーナー新設しました。


ホームページで、クイズコーナーを新設しました。

10問だけです。

100点とっても、賞金賞品はありません。

初心者向けのクイズコーナーです。

お暇なおりにどうぞ。



債務者だった方から「幸せな今」が届きました。


ブログに嬉しいコメントがありました。

こん太さん、という方です。

こん太さんは競売となった自宅をきれいに立ち退きました。

その後、ゆっくりと「びっくり現象」が何度か起こり、

今は、家族とともに幸せな毎日を過ごされておられます。

このコメントを読み、

「そんなの、たまたま、偶然だよ。」

という方がおられると思います。

当然の感覚でしょう。

ただ、長年競売業務に携わってきた私には、

やっぱりなあ、

という思いが強く湧きました。

以下、中途の一部抜粋ですが、原文をそのまま掲載させて頂きます。
(掲載は、ご本人様了解済みです。)

【】内の文言は、管理人が勝手に区分けしたタイトルです。

原文は、【】無しで続いています。

。。。。。。。。


【退去するまでの嫌なこと】

勤務先の倒産でバブル時に組んだローンは

求職活動が長引くのを尻目に見る見る内に破綻し、

あっけなく競売になりました。

掲示板で頂いたアドバイスは的確で、

すべて何事もなかったように、事が済んで行きました。


あの競売を経験した事で一番ショックだったのが、

ハイエナ不動産会社の近所の電柱に張り巡らされたビラでした。

『アウトレット不動産』とか、『特選不動産』などの見出しで、

限りなく場所を特定し、ご近所の見た人すべてが一目瞭然なビラでした。


しかし、違法ではなく抗議もできずに、

夜中に家内と二人でビラを剥がし続けたものでした。

結果的には住み続けれる状態ではなく、

周囲の哀れみの眼差しの中、小学生の一人息子の身体を抱きながら

引越しした記憶は今も鮮明に記憶しております。

【びっくり現象】

ただ、引越し後は悪い事だけでは、ありませんでした。

出身地に帰った私達家族3人は親元へ居候となりましたが、

その2ヶ月後に裕福な隣人の勝手な都合で、

相場の倍以上の価格で実家の譲渡を求められました。


私の両親はその話しを受諾し、

私達5人は近所の中古住宅をキャッシュで購入出来ました。


以前の実家より、新しく広い家で、

5人すべてが満足しておりました。


以前はいじめられがちだった息子も、

ひょんな特技が幸いし、ずっと人気者で過ごす事ができ、

私は旧友に紹介された仕事が順調で、

引越しから5年ほどで、以前の報酬を大幅に上回る状態となりました。

。。。。。。。。

そして、良い事はさらに続いておきています。

コメント全体は以下です。

http://www.e224.com/archives/51929495.html#comments

こん太さん、素晴らしいお話を、本当にありがとうございました。

読ませて頂き、私なりに、自信につながりました。

益々のお幸せを心から祈念致します。



ご質問・・不法占有者に対する、明渡までの賃料相当額の請求は?



◎sakura様のご相談


そこで質問をさせていただきたいのですが、

賃借人(同人の賃借権は滞納処分による差押に後れる)が、

明渡しもしくは強制執行までに占有していた期間の賃料は請求できるかどうかということなのですが。

物件明細書には、買受人が負担することとなる他人の権利「なし」と記載されております。

正直、話の通じない人でもめております。

立場を理解せず、

無茶な要求をしてくるので強制執行も視野に入れているのですが、

時間がかかりそうなので、せめて占有期間の賃料相当分を請求できればと考えております。

よろしくお願いいたします。


◎管理人の回答です。


当然できると思います。

但し、請求しても払わなければ裁判です。

また、占有者は、払ったとしても、

使用損害金という意識はなく、賃料という認識かも知れません。

今以上にゴタゴタするかも知れません。


明渡交渉は色んなやり方、考え方のあるところです。

どれが良いかは、

それぞれの物件で、買受人が方針に基づき判断することです。


以下は、私の交渉の基本です。


私は、代金納付手続き終了後、明渡までの期間に対する

賃料相当額の使用損害金の請求はしたことがありません。

退去して貰う事にポイントを絞っています。


ご質問の場合の占有者は

私でしたら、強制執行で処理します。

強制執行の「催告」までは、

(スムーズに手続きがすすんだとしまして)
引渡命令の申立から約1ケ月位でしょう。

強制執行の断行(家財を搬出)までは、

催告後約1ケ月後です。


相手方が何らかの対抗手段を講じて、

時間稼ぎをしてくるかもしれません。

それも、長くても数か月延びる位でしょう。

大半の業者は、時間的な経過は甘受しています。


それと、交渉の仕方ですが、

あくまで自分の土俵で行います。

そこで、相手の要求のうち、

譲れるものは譲ります。

但し、自分なりの基本的な線は崩しません。

毅然とした態度で臨みますと、

結構良い方向にいく場合が多いようです。


問題は、断行の費用です。

結構高いのです。

でも仕方ありません。


※ご質問の場合、

一日も早く、引渡命令の申立をすることが、

解決へのスタ−ト、と思います。

頑張って下さい。




ご質問・・未登記付属建物について




◎りん様のご相談


今回検討している物件に、

”未登記付属建物”なるものがあります。

付属建物なので主たる建物に付属しそうなのですが、

未登記なので抵当権の効力が及ばないのかな〜とか考えています。

(所有権とか法定地上権とか主張される?)

未登記増床部分とかもたぶん同じ扱いをするのでしょうが、

実務ではどうなるのでしょうか?

教えていただけたらありがたいです。

よろしくお願いいたします。


◎管理人の回答です。


付属建物ですから、

登記の有無に関係なく抵当権の効力は及び、

基本的に問題はない、と思います。


三点セットのどこに「未登記付属建物」という文言が記載されていますか。

物件目録に記載されていれば売却の対象となっていますので、

落札者の所有権となります。


物件明細書の

「5 その他買受けの参考となる事項」欄に記載があれば、

裁判所が買受希望者に注意を促しています。


三点セットで疑問を持った場合、

物件明細書を作成した書記官に、確認してみるのが良いと思います。


法的な解釈は解釈として、

所有者にあたってみるのは如何ですか。

人間性って、結構大切と思います。







強制執行の第二段階―断行―をしました。





先週、建て坪約40坪の戸建ての強制執行をしました。

第二段階の「断行」です。

私にとって断行は、20数年ぶり。
(断行とは、家財を戸外に搬出することです。)

そうして、

裁判所から物件の引渡を受けました。


この強制執行は、

ある理由から、

念には念をいれての処置です。


強制執行の第一段階の催告時、所有者は不在でした。

開錠技術者が玄関の鍵をあけます。

建物内部は、足の踏み場もない程、物であふれていました。

ゴミ?

イヤイヤ、所有者にとっては、それなりに価値があるようです。


断行時に家財搬出をする執行補助業者に見積を依頼しています。

業者曰く、すごいですね

私、見積金額の概算を聞いて、すごいですね


執行官は各部屋を点検。

断行日は、約1ケ月後です。


実は、ここの所有者とは、既に明渡交渉をしていました。

任意に明渡をする約束ができていました。

時期は、催告時から10日位後です。


どうも、今一つ、所有者の態度が、

感覚的にしっくりきません。

任意に引渡を受け、

それなりの書類を貰ったとしても、

スッキリ感はないでしょう。

気をつけな、という心の声が囁いています


それで、並行して強制執行の手続きを進めていました。

正式の引渡は、裁判所から受けておこう。

20数年、任意の明渡交渉一本で通してきた私ですが、

今回は、例外です。

例外と判断した理由は、・・・です。


任意明渡当日、

主な家財は殆ど運び出されていました。

所有者から鍵と放棄依頼書をもらいました。


催告時、見積した執行補助業者もビックリ。

執行費用は最初の見積よりは安くなっていました。


ここで、勝手に鍵を替えたりしません。

当然、断行の日まで、建物内部には入りません。

断行日、「執行不能」と執行官に判断されては困りますので。

毎日、物件を路上から見て、

誰かが入り込んでいないかチェック。


そして断行日。

放棄依頼書を執行官に手渡しました。


家財等が相当に減っていても、

作業員6名で、約3時間かかりました。

きれいに掃除をして、断行終了。

物件の引渡をうけました。


間もなく、執行調書がきます。

これが欲しいのです。


後日残置物でトラブルが起きても、当事者は裁判所(国)です。

これが強制執行の良い処です。






ご質問・・明渡時の注意点


◎みぃ様のご相談

おしぶりです。

当該物件明け渡しについて合意し、当該物件にかかわる債権債務不存在の確認をし、当該物件内に残る残置動産の放棄について合意  このような文言や他の文章を入れて先日、明け渡し合意と残置動産放棄の合意書に前所有者と連絡が取れ、署名捺印を頂き、今動産の片付けや処分に着手して貰っている最中です。

今月後半に残置動産がないことを確認した上でカギを貰って引渡を完了予定なんですが、鍵を貰う際、何か書類を交わした方が良いのでしょうか? 
預かるなら預かり証等でしょうが、、、、ただ、書類も交わさず鍵を貰って終わりで大丈夫なものか心配しておりました。

先日の明け渡し日の交渉では、念のためビデオでの撮影を前所有者様に確認、承諾の上、言った、言わない、知らない等お互いにないように撮影はして証拠としております。


◎管理人の回答です。


すごいですねえ。

ビデオまで利用されるとは・・。

管理人は、そこまでやったことはありません。

大変参考になりました。


鍵は、預かるのではなく、貰います。

鍵の授受に関しまして、

管理人は、特に書類はかわしてはおりませんが・・。


鍵を貰いましたら、即、鍵の交換をしたほうが良いでしょう。






ご質問・・引渡命令が相手方に送達されない場合の対応



◎くりりん様のご相談


私は、勤めている会社の代表が個人で競売をしていまして、その代理人として動いている者です。

全くの競売シロウトです。

これまで何件か落札し、スムーズに明渡されたもの、強制執行までいったもの…色々とありますが、初めてのパターンがでてきたのでご相談させて頂きたく思います。


マンションの1室を落札し、代金納付手続きを済ませました。それとあわせて、引渡命令申立をしました。

昨日、こちらに引渡命令の正本が届いたところです。

占有者は、債務者兼所有者の男性です。


占有状況を調査しようとマンションへ行ってみたところ、管理人さんによると、競売が始まった頃から姿を見なくなったとのこと。

しかし、引越しはされていないようだ、と。


(ゴミが大量に出ていないし、引越しの様子を見ていないため。でも、管理人がいない間にしてるかも??)

ライフラインは止まっていました。

ポストを覗いてみると、裁判所からの郵便不在通知が入っていました。

他の郵便物も大量に入ったままでした。

おそらくこのまま届かないであろうと思います。


買受人本人は、お金は掛かってもいいので、法的に片づけていくというスタンスですので、強制執行を考えています。

しかし、引渡命令が届かず、さらに相手方がもう住んでいないと思われる場合、書留郵便に付する送達の上申書は提出できないですよね?

就業場所も分かりませんし、同住所に所在が確認できません。

しかし、勝手に鍵を開けることはしたくありません。


こういった場合、どのような手続きで強制執行の許可がおりるのでしょうか?

長文で文章も分かりづらく申し訳ございません。

ご教授願います。


◎管理人の回答です。

申立をして10日〜2週間位過ぎましたら、

競売係から連絡があるか、

あるいはこちらから連絡して、

どうなったか確認をとります。

送達がされないで戻っていましたら、

それに対する次の手順を指示されると思います。

それに従って下さい。

ご自身で占有状況を調査した内容は、詳しくメモしておいて下さい。

それを整理して書面(例えば「調査書」)にして提出するよう言われるかもしれません。

(裁判所の判断でやり方に若干の温度差があるかと思います。)






ご質問・・建ぺい率違反の建物の落札価格について





◎クレア様のご相談


およその実勢価格で1800万円程の戸建てが競売にでています。

売却基準価格は830万程です。

田舎ながら比較的人気の高い住宅街です。

ただ、未登記で鉄筋コンクリートの駐車場兼倉庫を増設しています。

このスペースを含めると建ぺい率をオーバーします。

また、所有者は夜逃げ状態で、換金性の低そうな動産は放置しているように見受けられます。


この物件を落札しようとするとき、法人(業者)は駐車場の取り壊し費を視野に入れた金額で入札するものなのでしょうか?

転売するときには法令違反の建物をそのまま販売することはないと思いますがいかがでしょうか?


◎管理人の回答です。


業者でも、色々な考え方があるようです。

現状のままでの販売を図る業者も、数は少ないでしょうが、いるかも知れません。

その辺は、申し訳ありませんが、不明です。




ご質問・・所有者死亡、占有者行方不明の空家の対処は?




◎桂様のご相談



はじめてのコメントで不躾な質問になりますが
ご教授下さい

競売落札後に所有者が死亡、占有者が行方不明の事実が判明しました。

賃貸契約書によるとH23年1月までの契約です。

占有者は現在不住で行方不明です。

解錠し、残置物を撤去、リフォームまで行ってもいいのかわかりません。




◎管理人の回答です。


管理人としましては、ご質問の短い文面から、

開錠して残置物を撤去しても良いです、という回答はできません。

司法書士、専門業者に資料を見て貰い、意見を聞かれてはいかがでしょうか。

裁判所競売係で、手続きを聞くのも一つの方法でしょう。


管理人も一度、似たようなケースを経験しています。

その時、管理人が取った行動は以下の通りです。


行方不明の占有者を探しました。


【今回の場合、占有者は賃借人です。

賃貸契約書に仲介業者、連帯保証人が記載されていれば、

そこにあたってみます。】


死亡した所有者の親戚を探し、あたりました。

色々情報を集め、管理人の総合的な判断で処理しました。


相続人(一般承継人)を相手方とする引渡命令での処理は、

場合によっては時間がかかり過ぎる状況となるかもしれません。

そういう情報は、親戚をあたるうちに分ってくると思います。

その場合は、なにか簡易な方法を模索するでしょう。


これ以上のお話ができず申し訳ありません。

他の掲示板等で更にご意見を求められて下さい。


ご質問・・専有部分が共有持分のマンションの競売



◎spirits_tm様のご相談


所有権共有名義のマンションについてご教授下さい。

夫5分の4、妻5分の1の所有持分で、融資は全額夫名義で借りており、その担保権者からの申立による競売です。

妻名義では融資は受けておりません。

その場合、買受人は妻名義の所有権がある為に、物件を使用・処分等が出来ず、所有権持分の買取請求などの段階を踏んでからしか自由に出来ないものでしょうか?

以前も似た質問もありましたら申し訳ございませんが、宜しくお願い致します。


◎管理人の回答です。


夫の持分だけの競売なのでしょうか。

物件目録を見て下さい。

夫の持分と妻の持分とが、記載されていると思います。

そうであれば、心配はいりません。


マンションの専有部分、或いは一戸建ての建物とその敷地などが共有名義の場合、物件目録に記載された各持分を合計して「1」になれば、特に問題はありません。



ご質問・・競売物件の空家の落札者に対する架空請求に関して。




◎はるさん様のご相談


先日は御回答いただきありがとうございました。

早速破産管財人の方に連絡をとったところ近日中に残置された動産放棄の書類を送っていただけることになりました。


さてそれとは少し別になるのですが、

今回得体の知れないところから「今回の空家物件には私の金庫が残置されている。証拠のデジカメ写真もある。

だから連絡をくれ」という旨の書留が届きました。

ある意味占有屋の一種みたいなものではないかと考えておりますが、お聞きしたいのはこういう内容の封書が買受人に送られてくるというのはこの業界ではよくあるのでしょうか?

またこのような荒唐無稽な訴えに対しても、そんなものは無かったことを証明するためには結局強制執行により残置物の目録を作成するしかないのでしょうか?

このような言い掛かりがまかりとおるならたとえ所有者の動産放棄書にサインを貰っても念のために必ず強制執行が必要になってしまうような気がするのですが…

すみません、アドバイスいただけると幸いです。


◎管理人の回答です。


これは、競売物件の落札者に対する、架空請求です。

こういう場合の対応は、いろいろあると思います。

管理人なら、次のように動くでしょう。


その書類を持って、裁判所に相談に行きます。

(ひょっとしますと、同様の相談が来ているかも知れません。

裁判所に認識して貰う為です。)


同時に、念のため、破産管財人にも事情を話して、実際はどうなのか、聞いておきます。

もし、可能であれば、動産放棄書には、第三者の遺留物があった場合の処置の文言も入れてもらっておきます。

強制執行での処理も視野にいれます。

得体の知れない手紙の差出人にはコンタクトは取りません。

一切無視です。

但し、警察には届けておきます。


因みに、最近多い事例です。

空家の落札者に、妙な手紙が送られて来ています。

「その物件を管理しているので、・・・・、」という意味のない内容です。

この手紙は、裁判所でも知っていて、警察に届けるよう言われています。


管理人は、手紙の内容に記憶がありました。

調べました。

約10年ほど前、空家の落札者に無差別に送られて来た内容証明と同じ文面でした。

管理人は、その文書を保管していました。

当時、その手紙に対する回答書を出していました。

空家の所有者からは、放棄依頼書を貰っていましたので、

出てきたら警察、と決めていました。

宛所に居ません、という理由で戻っていました。

今なら、差出人に対するコンタクトは一切とりませんが・・。



独力で明渡交渉をされた会員様からの嬉しいメールが届きました。




一昨日、首都圏在住の会員、Sさまから嬉しいメールが届きました。


。。。。。。


千葉様

いつも、お世話になります。

10月14日に、代金納付の手続きをし、即、引渡し命令を申し 立てを致しました。

そして、昨日、物件の明渡しがあり、本日、鍵 の交換を致しました。

無事に、明渡しが行なわれた事を、ご報告致します。

家族のみんな、小さなアパートから、大きな家に住まいが、変われることで、とても喜んでおります。        


千葉様には、大変お世話になり、本当にありがとうございました。

競売物件を購入したい、と思って10年。

勉強はしたものの、経験 がないものですから、ずっと弱気でした。

千葉様に、助けられました。

ありがとう、ございました。


。。。。。。



本当にホっとしました。

Sさまは、マイホームとして、初めて競売物件を落札。

戸建です。

三点セットを見た時、

私は、物件評は、なるべく言わないようにしていますが、
(物件評は、おうおうに自分の好みの押しつけ?)

思わず、

「これjは良い!」

所有者が居住しています。

が、ここでちょっと引っかかることがありました。

住んでいるのは外国人。

強制執行の事を理解できるかどうか、

明渡交渉がスムーズにいくかどうか、

心配です。


強制執行かなあ。


そんな感じを持ちつつ、何度かメールのやり取り。

その中で、ほんの少しだけ、コンサルをさせて頂きました。

何度目かのメールで、

Sさま、強制執行も視野にいれたようです。

非常に冷静に、交渉に臨んでいます。

これ、とても大切な要素です。


私など、明渡交渉時、外見は落ち着いて見えるようですが、

正直のところ、内心はいつもハラハラドキドキ

性格って、なかなか治らないようです。



ともかく、Sさま、

無事引渡を受けられた事、

本当におめでとうございました




ご質問・・所有者が行方不明の物件内の残置物の処分方法は?




◎とんとん様のご相談


先日、競売にて戸建を落札したのですが、前所有者は夜逃げをされたらしく動産が残っております。

前所有者は行方不明で連絡が取れず、放棄書兼廃棄依頼書を頂くことができません。

前所有者のお兄さんと娘さんには連絡が取れるのですが、どちらも本人には
連絡がつかず、警察にも失踪届けを出されているらしいです。


放棄書兼廃棄依頼書は、本人以外の家族の方に頂いたものではダメなのでしょうか?


裁判所に動産を強制執行するまでの手続きに1,2ヶ月かかると聞かされたのですが、段取りをお聞きする限り本人と連絡がとれる気配がなく、(文書なども物件住所に送られてくるとか。本人がいないので意味はないかと・・・)時間の無駄なのでは?と思ってしまいます。


聞いたところ、執行されても、動産の移動費や保管料がかかるとのことなので困るので、できれば処分したいのですがどうすればいいでしょうか?

 
ご家族の方は動産を引き取ることはできない、どうせ帰ってこないので捨ててしまえば?といわれています。

何かいい方法がないでしょうか・?教えていただけますでしょうか?
宜しくお願いいたします。


◎管理人の回答です。


残置物に対し、経費と時間をかけずに処理する方法はないか、というご質問です。

申し訳ありませんが、「ない」と回答する外はありません。

業者によっては、勝手に処分して、

「もし、文句を言ってきたら、それはその時に話をつける。」

というやり方をしている所もあるようです。

但し、これは、業者だから出来ることです。

その業者も、長年の経験で判断、なんでもかんでもその方法で処理、という訳ではないと思います。

その方法で処理しても、あとあとクレームが来る可能性は低いだろうと判断していることと思います。


一般の方は、面倒でも、経費が勿体ないと思っても、

正規の手続きで処理される事をお勧め致します。


家族の方から放棄書兼廃棄依頼書を貰える場合、

その文面で、

トラブった場合の責任は、その家族に負ってもらう、

という文言を折り込んでおく、という方法は考えられます。

ただ、ある程度の金銭の提供はしなければいけないでしょう。


ご質問・・破産管財人がいる場合の、動産の処分の交渉先は誰?




◎はる様のご相談

さて先日念願かなって希望に近い物件を手ごろな価格で落札できました。

事件番号(ケ)、持分は夫が90%妻が10%、動産が僅かに残された空家の物件です。

早速、事件記録を閲覧したところ幸いなことに夫・妻ともに現在の住所及び携帯番号は書かれてありました。

ただ表紙に破産管財人として弁護士の名前がありました。

更に見ると担保不動産競売開始決定がH22.4、債務者(夫・妻共に)の破産手続き開始決定がH.22.9となっておりました。

この場合残置物の処分の交渉先は破産管財人でしょうか?

あるいは夫、もしくは夫・妻両方から念書に署名を貰わないといけないのでしょうか?

拙い状況説明で申し訳ありませんがアドバイスいただけると幸いです。



◎管理人の回答です。

この場合の交渉相手は、破産管財人です。

交渉で、徒に、時間の引延しをされるようでしたら、引渡命令の申立をして解決を図ると良いでしょう。

引渡命令の相手方は、破産管財人です。


任意交渉の場合、破産管財人のなかには、書類のサインを拒む方もいますので、必ず署名して貰える、とは思わないほうがよいでしょう。



ご質問・・マンションで、共用部分の持分がない場合




◎MH様のご相談

<区分所有の集合住宅の落札について>

先日、集合住宅落札しました、土地・建物2物件移転登記しましたが、対象建物以外の共有持分(集会所・ポンプ室・団地内敷地など)が前所有者のままであることが、法務局でわかりました<筆おちされていない>。

裁判所の物件明細・調査報告にはなにもこの件記載がありませんでした。

当面、賃貸を考えていますが、売却時等どんな問題が考えられるでしょうか?

<前所有者は持分の売却は拒否しています>
<裁判所に重大事項記載漏れがあつたのではないでしょうか>



◎管理人の回答です。


やはり、売却する場合は、足がおそいでしょうね。

具体的なマイナス面は、申し訳ありませんが、分りません。


裁判所の記載漏れ、というより、競売を申し立てた銀行等の債権者が、何らかの理由で、共用部分に対する抵当権等の設定をしなかったのではないでしょうか。





ご質問・・任意で決まった引渡日の不履行の場合の処置



◎みぃ様のご相談

引渡期日は、当事者同士が任意で決めた期日でなおかつ 明け渡し合意書と残置物の放棄書など、交わした上での引渡期日の予定です。

ただ、ご回答いただいた内容からすると、当事者同士で交わした合意書等があっても、履行されなかった場合は強制執行をかけるしかないということでしょうか?


◎管理人の回答です。


任意の約束が履行されなかった場合は、強制執行での対応となります。

できれば、速やかに強制執行に着手できるよう、準備しておくと良いでしょう。

例えば、

任意の退去日が代金納付後であれば、代金納付手続き時、引渡命令の申立をしておく、などです。

ただ、合意書には、履行されなかった場合のペナルティの条文があると思います。

それを盾に、早く履行してもらうよう、催促も必要でしょう


◎SingTel001氏の回答です。

急ぐなら、引渡命令→強制執行の手続を通常通り行い、占有者にプレッシャーをかけつつ、並行して任意で交渉を進めるのがいいのではないでしょうか。

もし、占有者が強制執行の手続を止めないなら話し合いができない、などと言ったら以降は占有者が折れない限り完全無視します。






ご質問・・明渡交渉の開始時期と建物取り壊しの是非?



◎みい様のご相談


初めまして、こちらから質問してもよろしいでしょうか?
先日、宅地と家を競売にて落札しました(法人ではなく個人での入札です)

明け渡し交渉で、残代金納付後 引渡命令の手続きは取ろうと思っております。

その後引渡命令が先方に届いてから交渉に入った方が良いのでしょうか?

また、できれば強制執行は行いたくないので、相手に交渉するつもりですが、相手が期日までに明け渡しに応じない場合は家の中に動産が残ったまま不動産を壊したりは可能ですか?

例えばサッシを外すとか玄関を外すとか。
手段としては順番を踏むつもりですが、あまりに強硬すぎる手段でしょうか?


◎管理人の回答です。


明渡交渉の開始時期は、色んな考え方がある所です。

正式には、代金納付手続きをして所有権を取得し、所有権に基づいて交渉開始でしょう。


ただ、普通、業者さんは、その前から交渉開始が多いようです。


交渉開始時期は、

落札後、

売却許可決定後、

売却許可決定が確定後(代金納付期限通知書が送達された後)、

代金納付手続き終了後、


など、色々のようです。


みい様のお考えの、

引渡命令が相手方に送達されてからの交渉というお考えは、

それはそれで良いと思います。

>相手が期日までに明け渡しに応じない場合は家の中に動産が残ったまま不動産を壊したりは可能ですか?
例えばサッシを外すとか玄関を外すとか。。。手段としては順番を踏むつもりですが、あまりに強硬すぎる手段でしょうか?


相手が期日までに明渡しに応じない、という場合の期日とはいつをさすのでしょうか?

強制執行の「催告」で決められた、明渡の期日に応じないのでしたら、その日に家財等は搬出され、物件はみい様に引き渡されます。

その後、みい様がその不動産をどうしようと、だれも文句は言えません。


もし、(代金納付手続き終了後の)任意に約束した期日をさすのでしたら、

その日に引越さないから、と言って

建物を壊すのは如何でしょう?

いくら所有権に基づいての行動といっても、賛成はできません。

強引過ぎると思います。

正式に引渡を受けていませんから。


他の方のご意見を待ちたいと思います。


窪田 徹郎氏(競売歴50年の超ベテラン)の回答です。


まず最初に「落札しました」と云うことですが「競落」と云う法律用語は改正されまして現在では「買受」といいます。
(その人のことを「買受人」と云います。)

その買受も裁判所からの「売却許可決定」があったからと云って明渡の交渉は控え代金納付が終わってからにして下さい。
(所有者となっていないので)

引渡命令は、その日に申し立ててもかまいません。

万一の場合、その引渡命令も債務者(所有者又は占有者も含む)からの異議によって取り消しとなることがありますから、その引渡命令が確定したことを裁判所に問い合わせ確認してから交渉に入って下さい。
(確定しておれば「執行文付与申請」をして下さい。)

勿論のこと執行官から引渡を受けるまでは、サッシを外すとか玄関を外すとかは絶対にしないで下さい。

それは犯罪となります。
(所有者でなくても占有権と云う権利は相手にあります。)

最も、話し合いが成立すればかまいません。

話し合いが決裂したときは、必ず、執行官に引渡の申請し、執行官から引渡を受けて下さい。





現地調査です。


町田市の、バブルの頃分譲された高級住宅街の一角。

三点セットによれば、空家。

所有者婦人は数年前に死亡。

家財は残置されています。

気になるのは、所有者の死に方。

これだけは絶対に確認します。

事故(室内で自殺など)物件は避けなければ・・。


私は、空家は色々と情報を集める習性があります。

所有者居住の物件は、玄関だけ見て、

ユーターン、なんて場合が結構ありますが。


。。。。。。。。現地到着。。。。。。。。


近隣での聞き込み開始。

チャイムを押し、用件を告げます。


「ちょっとお待ちください。」


所有者は病死であり、病院で死亡していました。

あまり近所付合いはなく、詳細は分らないようです。

今も、たまに、娘さんが訪れています。

そのほか、色々と街の様子などを聞きます。


話を聞きながら、心が落着いてきましたので、

丁重にお礼をして、調査終了。




◎ご質問ーー「売却外物件」について




◎桃多郎様のご相談


ご回答いただきありがとうございました。
(出張で家を空けていたため遅くなりすみません)

今日確認してきましたが、今回の物件も裁判所の3点セットにかなり読み込まれた跡があったので、競争率が高そうです。

様子を見るためにいつも入札開始日に3点セットの確認をしてしまいます、臆病者です^^;

bitの検索時に一覧の種別のところで、オレンジの文字で「売却外物件」とありますが、ここでもある程度判断できるでしょうか?

だいたいが持分の問題のような気がします。



◎管理人の回答です。


[売却外物件]

という文字があれば、要注意です。

大抵は、競売にかかっている土地の上に、

競売にかかっていない建物がある場合に、

このような、

[売却外物件]

という文言が記載されています。


折角落札した土地に他人の家が建っているのです。

これ、問題です。


物件明細書で、

[売却外物件]

の説明がされています。


[売却外物件]の建物が敷地を利用する法的根拠と、

建物所有者の意向を確認すべきと思います。


業者以外は手を出さないほうが良い・・かも知れません。


ご質問・・持分について



◎桃多郎様のご相談


先日はご丁寧に回答いただき、ありがとうございました。

お蔭様で記念すべき第一回目の入札を無事終えることができました。

結果は惨敗でしたが、いい経験になりました。


今回は持分の見方で質問いたします。

様々な3点セットを見ていると、物件目録で約半数くらいの物件で共有者の持分があることが記載されています。

物件明細書の5で特に持分について記載されていない場合は、その物件全体が競売に掛かっていると判断してもよろしいのでしょうか?


以前に見た物件の中には、買受けても利用できない可能性があるというような特記があったように記憶しています。

色々見ている限りでは、最後の価格の計算の所で持分割合が1になってれば問題ないと勝手に思っていますが、それであっているのでしょうか?

持分の判断方法(見方)を教えてください。

基本中の基本だと思いますが、いつまでも持分という文字を避けたくないので、よろしくお願いいたします。



◎管理人の回答です


落札できず残念ですね。

懲りずに頑張って下さい。


「物件目録」に記載されているのが、売却対象です。

一戸建なら建物とその敷地、マンションなら専有部分について、

複数の所有名義人がおり、

それぞれ持分が記載されている場合、

持分を合計して、その和が「1」であれば、問題はないでしょう。

共有名義人の間柄は、夫婦、親子、兄弟などが多いです。


私道、ボミ置場、マンションの敷地や共有部分の持分は、

普通は、その状態で問題はないでしょう。





◎ご質問ーー家屋の明渡しについて




◎ヤスヤス2様のご相談



>空家ですが、所有者が残置物で占有している場合、引き渡し命令を申し立てた方がよろしいでしょうか?

相当な量の残置物がある場合は引き渡し命令が必要と感じますが、洗濯機とタオルが数枚とか少量の場合は買受人が処分し、何か言ってきたら「どうぞ訴訟してください」でいいかと・・・
残置物の額が訴訟により発生する額より下回っている場合、正気な方であれば訴訟しないと思うのですが・・・?
または、洗濯機の購入費用等を支払い、解決するでいいかと思うのですが・・・いかがでしょうか?
電化製品やタオルが思い出の品で高額の損害金が発生する可能性はあるのでしょうか?

また、空家ので所有者がどこにいるかわからない場合はどのように所在を特定するのでしょうか?近所への聞き込みでしょうか?
市役所で転居先を買受人が知ることはできるのでしょうか?

引き渡し命令の申し立て書には相手方の住所を記入する欄がありますが、これは物件の住所ではなく、現在居住しているが確認できているところでなければならないのでしょうか?


◎管理人の回答です。


色々ご心配される場合は、引渡命令で処理したほうが良いでしょう。

相手方が、正気な方(常識的な感覚であり、話して分る方)ならそれでよいでしょう。
後日、なにか言ってくる相手は、常識が通じない類が多いようです。

所在不明の所有者を探すのは、自分なりに「あらゆる手段をつくす」ことです。
この方法なら必ず見つかる、という方法はありません。
実際にやってみるしかない思います。

引渡命令の申立の書き方は、裁判所の競売係で相談されて下さい。
普通は、所有者が登記簿上の住所に居ず、居所が分っている場合は、
「登記簿上の住所」と「送達場所」とを併記するとおもいますが・・。
買受人が調査して居所を明らかにした場合は、その調査経過を書いた上申書を提出させられるとおもいますが・・。


◎おとごん様(業者さんです)の参考意見


ワタクシは所有者が見つからない場合は
必ず、強制執行を行うようにと考えます


◎ご質問ーー残置物の無い空家の明渡について



◎まんまる様のご相談


全く中身が空っぽになった空家で、所有者がみつからなかった場合も強制執行の手続をしたほうがよいのでしょうか?


◎管理人の回答です。


。。。残置物のない空家に、所有権に基づいて、開錠、立入ってあとでなにか問題がおこったら嫌だなあ。。。。。


普通は、何も起こりません。

起こるかもしれない確率、可能性は低いです。

ただ、完璧にゼロ、と断言はできません。

もし、ご心配でしたら、裁判所を経由して明渡を受けたほうが良いと思います。



ご質問ーー明渡料と明渡期限につきまして



◎ヤスヤス様のご相談


占有者に任意で退去してもらう際に、渡す金額の目安はありますでしょうか?

また、目安となる期間(通知してからいつまでに退去してください)はどの程度でしょうか?

また、その際に覚書などの文言で必ず入れておいた方が良い内容はありますでしょうか?

こんなひな形があればいいんですが・・・

過去に似たような記事があったらごめんなさい。



◎管理人の回答です。


占有者が、所有者の場合に限定して、回答させて頂きます。


◎◎◎立退料の額につきまして。



業者の場合、色々の考え方、やり方のある処です。.


立退き料について。

一律幾ら、と決めているところ、

強制執行にかかる概算費用の半額を上限として交渉するところ、

債務者所有者の状況、物件の規模、物件の地域性などを考慮した金額を提示するところ、


ですから、目安といいましても、これ、という基準はありません。

ヤスヤス様のご予算の範囲内で、話し合われてはいかがでしょうか。

立退き料についてお話をしています、

以下のブログが参考になるかも知れません。

http://www.e224.com/archives/2009-07.html#20090714  


◎◎◎立ち退いて貰う期限につきまして。



買受人(=落札者)が代金納付手続きをした時点で、所有者は不法占有者となります。

私は、その時点を目安にして、交渉しています。

いつ頃まで退去してもらうかの最長期限は、

代金納付手続きをした日から2ケ月後位までは、仕方がないかなあ、

と思っています。

2ケ月とは、強制執行で明渡をした場合にかかる期間です。

◎◎◎覚書に盛り込む内容につきまして。



http://www.e224.com/archives/2009-10.html#20091017  

で、お話しています。



上記ブログ記事から、覚書等に盛込む内容を転用しますと、


(ア)、立ち退いて貰う時期

(イ)、立退き料の額と支払時期

(ウ)、建築確認書、測量図などあれば貰う事

(エ)、立ち退くまで、物件を丁寧に使用して貰う約束をする事

(オ)、約束が履行されない場合のペナルティ



・・・こんなところでしょう。


以上、回答させて頂きました。




超プロの実務家か提案する、民事執行法改正案のご紹介です。






この業界で、私が尊敬する大先輩がいます。

窪田徹郎さん、と言います。

私が初めてこの業界に入った時、

既にトップクラスの業者でした。

今、窪田さんは、

不動産競売について、その実績と知識・経験では、

おそらく「日本一」

と、私は確信しています。
(本人は、とんでもない、と即座に否定するでしょうが・・。)


彼が提案しました。


現在の競売の法律「民事執行法」で、

一般人の参加を困難にしている箇所を指摘、

こうすべき、との具体的提案です。

誰でもが気楽に参加できるシステムの構築を目指しています。

詳細は、私のホ−ムページでも紹介させて貰いました。

http://www.keibai.co.jp/kirakunaohanashi/kubotakaiseiiann/index.html

お時間があれば、覘いて見て下さい。

私も勉強させて貰いました。

このブログの左側のパーツ、2番目

「競売の法律を深く理解する」からもリンクしています。

参考になれば、と思います



◎以前、入札書一式を貰うのに、有料の裁判所がありました。

さらに、有料でも、料金がマチマチでした。

◎以前、保証金の振込は、各金融機関備え付けの用紙を使用していました。


この二点の改正案を最高裁に意見具申したのが、窪田さんです。

暫くして、全国のどこの裁判所も、

入札書一式は無料配布となり、

保証金の振込用紙の統一化がなされました。

これで、窪田さんは、最高裁からお礼状を貰っています。





現地調査・・一戸建




数日前、一戸建てを見て来ました。

駅からちょっと距離があります。

どうかなあ?


私の車はカーナビがありません。

地図を頼りに、現地付近に着きました。

車からおり、探します。

私、この作業が好きです。

楽しんでます。

カーナビで、一発で現地到着、なんて、味もそっけもない・・・。
(この感覚、やはり高齢者?)

ありました、表札を確認、。

玄関を見ます。

ドアの貼付ラベルを見ます。

普通の家庭のようです。

庭の手入れが良いです。

こりゃあ、任意売却の線もあるかも・・。

門柱のインターホンを押します。

ダメ、なりません、線を切っています。

やっと、競売物件の雰囲気です。

地域、物件にもよるでしょうが、「差押」がついてからは訪問者が何十人の処も・・。

いい加減、嫌になるでしょう。

まッ、仕方ないか。

とりあえず、チェックだけでも・・。

敷地内にはいり、玄関ドアを開けてみます。

なんと、ドアが開きました。

室内の雰囲気は静かです。

全く掃除をしていない感じの乱雑さ。


「すみませ〜〜ん。Aさ〜〜〜〜ん。」


少し大きな声で呼んでみました。

・・・・・。

全く応答なし。

気配がありません。

・・・・・・

この物件の調査は、これで終わりです

私の中で、

【もっと調べたら?】

という声がおこりませんでしたので。

普通は、この程度の調査です。

誰でもできます。


ただ、物件によっては、

【もう帰ろう】

という気分にならない場合があります。

その時は、物件周辺をうろついています。

聞き込みもします。

結構、必要な情報を得てから、

【もういいよ。】

感覚が、調査終了のタイミングを教えてくれます。













現在の競売制度の欠陥を鋭く指摘する一考察・・競売業務50年の超ベテラン窪田徹郎氏の見解





ブログに
自己破産した債務者の管理費等の支払い義務について
のご質問がありました。

この分野が弱い私は、例によって、大先輩の窪田氏に意見を求めました。
以下、それに対する回答を頂きました。
そっくり、掲載させて頂きます。

。。。。。。。。

暑いので、2600m蓼科山山頂の山小屋で過ごしていました。
そのため遅れましたことをお詫びします。

破産宣告と云うのは、その債権者が、その破産者に対して債務を免除するので、万人に免除したのではないです。
私も、この管理費の承継に対して以前から疑問がありました。
以下の「言い分」を見てください

競売はバクチか !!

 どんな素性の者の占有かわからず、マンションでは、幾らの未管理費があるかわからず、更に云えば、現況調査報告書でも評価書でも、ひどいのは、物件明細書でも、「不明」と云うこともあります。
これを裁判所は売っているのです。
そして、その責任(瑕疵担保責任)を、裁判所は(法律は)、を買受人に負わせています。
そのような競売ですから、まるで、買う者からすれば、大きな賭です。
 バクチとは、金銭などの財物を賭けて偶然性の要素が含まれる勝負を云うようです。
それなら、裁判所が行う競売はバクチ以外になにものでもないです。
これは許されるものではないと私は考えています。
それでは、何故、そのようなことが許されているか考えてみます。

1、 売主がいない ?

 通常の売買ならば、瑕疵担保責任は売り主であることは、誰でも知っています。
  それでは、競売の売主は誰かご存じですか ?
債権者に云わせば、
「私は売り主ではないです。単に抵当権を実行しているだけで、裁判所に不動産の換価をし立てているだけ」
と云っています。
  裁判所に云わせば、
「競売の売り主ではないです。換価の手続きを法律に従って行っているので瑕疵担保責任など毛頭ないです」
と云っています。
それでは、債務者か ? 又は、所有者か ?
これは、いずれでもないです。
裁判所が強制的に売却するのだから、とても、売り主とは云えないです。
そのように、誰が売り主かわからないまま裁判所は売っているのです。
ですから、全ての危険負担を買受人が背負って買わなければならないわけです。
これに類することが、他にあるでしようか ?
私は、ないと確信しています。
まず、売り主を明文化すべきです。
債権者とすべきと思っています。

2 、アメリカのまねをしている日本の競売。

 マンションでは、前所有者が滞納している管理費等は買受人が支払うようになっていますよね。
 これは区分所有法8条で、買受人は従前の未払い管理費等を承継すると考えられているからです。
何故、承継すると云う考えなのでしょうか ?
これはアメリカのまねをしているからです。
欧米諸国では、承継すると云う考えですから、それを日本がまねをしているだけです。
ところが、重要なことは、欧米諸国での競売は、引受主義と云って従前の義務も引き受けると云う考えで法律が組み立てられています。
日本は、そうではなく、消去主義と云って、従前の者の義務は引き継がないことになっています。
どんな抵当権であろうと全て抹消されますし、抵当権設定後の賃借権も抹殺されます。
それは日本の法律が消去主義の採用で作られているからです。
従って、抵当権設定後に発生した管理費等は、買受人が承継すると云う考えは、私は間違っていると思っています。

3、 過去の約束

私は、昭和30年代後半から競売に携わっていることを、何度もお話ししました。 
そして、昭和40年代後半から、競売件数が多くなるにつれて、暴力団の出入りが目立つようになりました。
そこには暗黙のうちに、競売は私たちだけの金儲けの温床となっていました。
それは間違いない事実です。
そこで昭和55年に現在の民事執行法が制定されました。
その前に、ある書記官が私に
「競売は、君たちのためだけにあるのではない。
これからは、誰でも、一般の者も買えるように法改正した。」
と云っていたことを思い出します。
確かに、競売法には数々の問題点がありましたので、私たちは、法改正に賛成していました。
そして、平成10年後半から、マスコミが競売制度が変わったことを取り上げて、私にも、3度ほどテレビ出演に要請があり、2度ほど出演しましたが、テレビ局のストーリとは違っていました。
テレビ局では「誰でも買えるようになったので、それらをPRしてほしい。」と云うことでした。
ところが、私に云わせば、全くそうではなかったのです。
確かに、執行官の面前の競り売りから入札となったことは、「誰でも買えるようになった。」と云えますが、競売の根本が変わっていないのです。
私は、誰でも買えるようになったが、問題が多いことも聴視者にお話ししました。
何と云っても瑕疵担保責任の問題が解決していないのです。
これでは、法律の専門家でなければ買えないです。
元来、民事執行法の制定で、私たち競売専門業者を排除し、一般に開放し、素人の者でも買えるように改正することが目的だったのです。
ところが、現実には、そうではないことに気づいたわけです。
私に云わせば、裁判所(法律)は、一般の者を騙しているではないか。
誰でも買えるようになったと云うが、そうではないではないか。
確かに、売却件数は償却できているようになったようですが、「買受可能価格」とは何ですか ?
「この価格以上ならば買える」とは、まるでスーパーのバーゲンセールです。
このように、価格を下げて危険負担を買受人に背負させ、無理矢理売却しています。

時価相場2000万円のマンションが、ただの1万円であります。
この競売制度でいいと思いますか ?

窪田 徹郎


。。。。。。。。

以上です。

競売制度について、考えさせられました、





ご質問・・落札後、残代金納付手続きに持参する印鑑は?、その他。




◎桃多郎さんのご相談

1、(個人)入札時の印鑑は認印で可とありますが、幸運にも落札できた場合、登記等は裁判所がしてくれるとありますが、その際に実印が必要になるのでしょうか?

2、戸籍が他都道府県の場合、戸籍謄本も必要ですか?

以前に入札を試み裁判所で資料を一式いただいてきたのですが、その中に戸籍謄抄本等郵送交付請求書が紛れていました。

時間が少し経っていましたので、無関係なところで紛れたのかもしれませんが


◎管理人の回答です。

落札者は、所有権移転登記手続きをしてもらうため、代金納付手続きをします。

この時、落札者は、入札書に押印した印鑑を持参しなければいけません。

買受人は、残代金納付手続きに提出するのは、住民票(法人の場合、資格証明書)です。

戸籍謄本は必要ありません。





ご質問・・自己破産した債務者の管理費等の支払い義務について



◎みやざき様のご相談

<競売>集合住宅・買受いたしました、前所有者は自己破産しております。
免責決定後に発生した管理費等は特定承継人に対して支払い義務はあるのでしょうか?(管理組合から請求あります)
<免責されれば・債務は消滅・前所有者が集合住宅・処分すれば債務・発生しないのでは?>


◎管理人の回答です。


そのような場合でも、特定承継人は、滞納管理費を負担すると思います。

これにつきましては、以下の記事が参考になると思います。

http://www.bes.co.jp/marubeni_qa/501.html






競売手続きの、悪質な引延しについて



最近、郵便システムについての勉強の必要性を感じています。

競売妨害に、郵便システムを利用する輩がいました。

どんな内容?

その公開は控えます。

真似されると困ります。

徒に競売手続きの引延しを図るテクニックは、以前は「執行抗告」という方法でした。

裁判所の中での方法です。

それは、今も利用されています。

でも、裁判所は「執行抗告」に対しては、しっかり対応しています。

以前ほどの効果はありません。

そこで目に付けたのが郵便方法の悪質利用です。

これで、引延しをします。

それをやられていた友人業者から相談を受けた時、

ハア、そんな方法もあるのか、と驚きました。

私は、受領拒否、という方法位しか知りませんでした。


そのほか、買受人(落札者)にとって、

債務者探しに利用できる方法もあるようです。

とにかく、ちょっと勉強しなければ・・。





ご質問・・競売物件のローン残債は、買受人(落札者)が負担するのか?



◎キッズワールド様のご相談


【(ヌ)強制競売】の物件の入札を検討しています。

ブルーファイルに綴じられていた登記簿をみますと、この物件には根抵当権が設定され、3億円の借入れがありました。

仮に落札した場合、ローン残金があれば、支払わなければならない、ということにはならないでしょうか?


裁判所で、上記のことを質問しますと、そのようなことは一切ない(支払わなくてよい)と言われました。


また物件明細書には、上記に関する記述はありませんでした。


支払わなくてよいという認識でよろしいでしょうか?

ご教示いただければ幸いです。



◎管理人の回答です。

裁判所の言う通りです。

競売物件の所有者が幾ら借金をしていましても、落札者が 一円も負担する必要はありません。

支払わなくてよいという認識で結構です。

その点は安心して、検討されて下さい。


落札者が負担するものとしましては、マンションの管理費等があります。


又、売却基準価額は、物件の借金の残債額に影響される、などと勘違いされている方がおります。

売却基準価額と、その物件が負っている借金の額とは全く関係ありません。




裁判所の対応色々






裁判所によって、

購入希望者にたいする対応、競売の手続きなど、若干、微妙に差があるようです。

ちょっとした事ですが・・。



(質問に対する応対)


三点セットを見て、分らない箇所がありました。

或いは、落札後の手続きについて質問がありました。

三点セットは裁判所がつくった資料です。

手続きは裁判所で行います。

そこで、競売係で聞いてみました。

この場合、

首都圏の裁判所は、概ね親切に対応してくれるようです。

ただ、全国的には、冷たい(と質問者が感じる)裁判所もあるようです。



(入札方法)


(このブログのどこかで既にお話しました。)

入札する時、「入札書在中」と記載された封筒には、

入札書のみ入れる、という方法をとっている裁判所が多いです。

ただ、数は少ないのですが、

「入札書在中」の封筒に、

入札書と住民票(或いは資格証明書)を一緒に入れるスタイルをとる所があります。

これ、首都圏でしか経験がなかったので、最初は驚きました。



(売却決定期日)


民事執行規則35条で、売却決定期日は、開札期日から1週間以内、と定めています。


多くの裁判所は、売却決定期日は、開札期日の1週間目位の目安がおおいです。

ただし、開札期日の数日後を指定しているところもあります。

「期間入札の公告」と記載されたページ(三点セットの表紙)に記載されていますので、見ておきましょう。



(引渡命令申立の時期)


首都圏の裁判所ですが、

代金納付手続き終了後即引渡命令の申立をしてきました。

裁判所も受理してくれました。

ところが、甲信越のある裁判所。

代金納付手続後即申立をした処、

まず、任意の明渡交渉をしてくれ。

それが不成立の場合、初めて申立をしてくれ、という対応です。

・・・・・。

これには本当に驚きました。



このほか、登録免許税の納付方法などで、その裁判所特有のスタイルがあったりします。

ひとつひとつ確認しながら行いたいものです。








ご質問・・立退料について


◎山姥様のご相談。

引っ越し前家賃とかの費用はが全然無いのですが…競売で買い受けた方に幾ら位出して貰えるものか


◎管理人の回答です。


山姥様が債務者(関連)の立場を想定してお話致します。

債務者は、買受人(落札者)に占有している物件を速やかに引渡さなければいけません。

引越料が貰える立場にはありません。

ただ、買受人は、債務者が任意に引渡をしない場合、

強制執行という、裁判所を経由する手続きで引渡を受けておくのが、後日のトラブル防止となります。

買受人によっては、その手続きは面倒、と感じる方もいます。
(管理人の感想・・・実際面倒です。)

そういう場合、買受人は、多少の引越料を債務者に提示して、任意退去の交渉をします。

金額は色々です。

地域、物件の立地や規模、家財の量・・を勘案して、

又は、強制執行した場合にかかる費用を検討して、その何割かの金額提示、

或いは買受人が一定金額を決めている場合もあります。

引越料を出さない買受人もあります。

つまり、ケースバイケースですので、

この位は貰えるでしょう。

とは言えません。

ザックバランに、実情をはなしてお願いする、という方法も一法かも知れません。




ご質問・・競売妨害目的の入札について


◎phcsw836様のご相談(以下、原文のままです。)


買受不適人が高い金額で落札して、妨害行為は実務であるのでしょうか?

(保障金は確定できずもどれば、実害はなく、坂戸のマンションが非常に高い金額で落札された)


◎管理人の回答です。

まず、{買受不適人}の意味です。

なんとなくイメージは想像できますが、・・。


普通、落札して、売却許可決定の言渡しを受け、確定して、代金納付期限までに代金を納付しなければ、保証金は返還されません。


ご質問は、

売却不許可決定の言渡しを受けるか、

或いは、

言い渡された売却許可決定が取り消される?

そういう可能性が高い入札者が高額で落札した場合を想定しての事でしょうか。


申し訳ありませんが、ご質問の内容の実務例は分りません。


相場を無視したような高額での落札は、以下の状況があるかも知れません。

落札者は、債権者(関連)か、或いは債務者関連の場合が考えられます。

また、相場そのものに幅がありますので、入札者の価値観による場合もあるでしょう。





ご質問・・引渡命令について




◎初心者様のご相談


物件を入札しようと三点セットを見ていたら物件明細書に

4物件の占有状況、Aが占有している。同人の占有権原は使用借権と認められる

と書いてあるんですがこの場合引渡命令は出してもらえるんですか?



◎管理人の回答です。


物件明細書の

{3 買受人が負担することとなる他人の権利 }欄が「なし」となっており、

{4 物件の占有状況に関する特記事項 }に記載されている占有者は、

基本的には、引渡命令が出ると思って良いです。


ご質問の占有者の占有権原は「使用貸借」です。

使用貸借とは、賃料が只の貸借です。

引渡命令は出ると思って下さい。


使用貸借での占有者は、所有者の配偶者、親子、兄弟など、

或いは、

所有者が法人の場合は、その役員など、

の場合が多いです。





抗告屋への対応



会員様(業者)から届いたメールです。

概略は以下の通りです。

。。。。。。。

(前段略)

21−◎×△につきまして 本日、執行官立会のもと、無事引渡しを受け鍵も交換しました。

千葉さんのおかげで、焦ることなく取り組めました。

ありがとうございます。

また落札することができましたら、コンサルお願していただければ幸いです。

今後ともよろしくお願いします。

。。。。。。。。


これは、抗告屋から請求された立退き料を拒絶し、

正式の手続きで引渡をうけた業者さんのお話です。

。。。。。

落札物件は、多少の残置物を残した空家でした。

債務者に連絡、面談して任意の明渡を計画しました。

面談した債務者は、提示された立退料に対して即答を避けました。

数日後、債務者の親戚、と称する男から電話。

「立退料をアップしてくれ。」

業者さんは、断りました。

「それでは裁判所を通じて処理しますので、立退料は払いません。」

その男

「じゃあ、抗告するよ。」

それで電話は切れました。


抗告とは、「執行抗告」という、異議申立の1種です。

抗告がでますと、その審議が終わるまで、競売手続きが中断します。

物件に居住者がいれば、その分だけ長く住んでいられます。
(落札者にとっては、嫌がらせ=執行妨害以外の何ものでもありません。)

そこに目をつけた輩が、意味のない抗告をして、時間の引延を図ります。

債務者や買受人からなにがしかの金銭をむしり取ろうと画策します。

これが抗告屋


抗告の出来るのは、当事者か弁護士です。

弁護士でない者が報酬をとって抗告するのは違法行為です。

そこで、当事者の名前で、抗告状を作成。

表に出て来ることはまずありません。

6〜7年前ですが、一連の抗告屋が逮捕されています。


会員様に、抗告屋の実態をお話しました。

正式の手続きを踏んで処理するよう、コンサルさせてもらいました。

実際に、無意味な抗告に対する裁判所の対応は、

法改正で、格段に速くなっています。


抗告がだされましたら、

あわてずに、相手の言いなりにならずに対応されることが一番でしょう。

同時に、抗告のコピーをとっておきましょう。

大体、ワンパタ−ンの様式です。

犯罪の証拠として、保管しておきましょう。



ご質問ー強制執行で明渡に要する期間・・占有者のいる場合と空家の場合で違いはあるか?



◎タカシ様のご相談

多少残置物のある空家の強制執行と占有者がいる場合の強制執行とでは、

明渡しに要する期間は違うのでしょうか?

占有者がいない分早く手続きが進むのでしょうか。



◎管理人の回答です。

占有者のいる物件の強制執行は、

最初は「催告」、次に「断行」、

という2段階の段取りで行われます。

最初の「催告」は、占有者に立退くよう、

立ち退かなければ、1ケ月後、「断行」すると警告します。

「断行」は、家財を戸外に搬出して、買受人に物件を引き渡します。


残置物のある空家の場合、

執行官が残置物を無価値物と判断した場合、

私の経験では、

残置物の処理を債権者(買受人)に依頼して、

その場で引渡をします。


残置物が価値あり、と執行官が認めた場合、

その後の流れは執行官の判断でしょう。

申し訳ありませんが、

私は、そういう場合の強制執行の経験がありません。

他の方のご意見を待ちたいと思います。


窪田 徹郎氏の回答です。


空家で残置物があったとしても、明らかに放棄しているとみれば、それらは捨てるなりして、そのまま引渡を受けて占有を開始してもかまわないです。

それは代金納付が終われば、その日でもかまわないです。

実務では、その「明らかに放棄」と云う判断が難しいですが、少しでも危険を感じたならば引渡命令で裁判所から引渡を受けて下さい。

次に、その引渡命令で引渡を受ける期間ですが、引渡命令は執行抗告ができますので、そのようなことを考えますと、3ヶ月も6ヶ月もかかることはありますが、一般的には、引渡命令があって、その後、2ヶ月もあれば全部終わりになります。

それらは占有者があってもそうでなくても期日的には同じです。

ただし、執行官の判断で残置物(遺留品と云います。)が全て無価値と判断すれば、即、引渡を受けることができます。

それならば、1〜2週間で終わります。

無価値と判断できなければ、後日、競売となります。

鍋、釜、衣類は差押えできませんが、その場合は全て競売となります。



空家で注意すべき理由です。


競売で「空家」があります。

既に立ち退いています。

「立退き」で揉めることはない、と思ってしまいます。

これ、危険です。

あッ、脅かすつもりではありません。

確率は非常に少ないのですが、後日トラブルかも知れません。


空家で、殆ど家財はありません。

残置物は、ちょっと見には、ゴミばかり。

落札者が勝手に開錠。

室内のゴミを処理したら・・、


これにイチャモンをつけられる場合があります。

イチャモンをつけてくるのは、所有者の身内を名乗ってくるようです。


思い出深い品物だった!

さあ、どうしてくれる?


残置物の一般的な市場価格とは無縁の内容です。

代替えがきかないのです。


しかも、相手はほとんど暴力団風。

激しい勢いでせめたててきます。

なんぜ脅しのプロ。

身の危険を感じ、冷静な対応などできません。


誰でも、こんな状況はマッピラでしょう。

これを防ぐには?

空家だから良いだろう、なんて勝手に開錠したりしないで、

一般に、「強制執行」とよばれている方法で処理する事です。
(「強制執行」というと、どうも呼び名のイメージが悪いのですが・・。)

裁判所に中に入ってもらうのです。

そうして、明渡して貰う事です。


後日、明渡でトラブルが起きても、落札者は無関係。

相手が損害賠償を求める為には、国を相手にケンカです。


この事例、ごくごく最近、私の取引先で実際に起こっています。

勝手に開錠したくなるような状況を作っていました。

うっかり開錠して、残置物を捨てたら一大事。

相手の思う壺です。
(幸い、取引先は、強制執行で処理しましたので良かったですが・・。)


そんなことで損害賠償が認められるかって?

状況は違うのですが、認めた判例があるのです。

両親の思い出深いお雛様その他諸々に対して、

確か賠償金は、約¥300万+アルフアだったと記憶しています。

勿論、この場合は仕掛けたわけではなく、

本当に思い出深い品物だったようですが・・。


こんな事、交通事故と一緒で、滅多に起きない事ですが、

用心に越したことはありません。





ご質問・・賃借人がどんな人か調べる方法は?



◎リエ様のご相談

はじめまして!
最近競売物件に興味を持っています。

私が狙っている競売物件は、賃借人が入居している築浅物件です。

投資用として考えています。

ただ、どのような人が住んでいるかが詳しくわからないので少し不安です。

このような物件を落札するにはどのようなことに気をつけたらよいのでしょうか?

落札する前に管理会社に疑問点を質問しても良いのでしょうか?


◎管理人の回答


管理会社があるのであれば、そこに聞いてみるのも一法でしょう。

その管理会社が、信用がおければ、入居審査はしっかりしているでしょう。

ただ、管理会社の信用判定は、一般の方には少し難しいかも。

管理会社を直接訪問してみたり、電話をかけてみて、良い印象かどうか、なども一つの判断基準になるかも知れません。

しかし、管理会社(あるいはそこの関連)が入札を検討している事もあり、その時は藪蛇、なんてこともあるかも知れません。


現況調査報告書をじっくり見て、執行官に対する態度やそのほかが読み取れれば、そこから管理会社と賃借人について何らかの情報が得られるかもしれません。


又、休みの日に物件の一戸一戸を訪問して、情報を得る、という事も考えられます。


以上、普段やっている事を羅列しいてみましたが、取止めのない内容になってしまいました。

多少でも参考になれば嬉しいのですが。


窪田 徹郎氏の回答です。


どんな人かは、受け取る側との関係で、仮に、逢ったとしてもわからないのではないでしようか ?

通常の賃貸では家主さんが借りたいと云う人と逢ってから貸す、と云うようなことを聞いたことありますが、競売の場合は不可能です。

管理会社や近隣で聞いたとしても、好みなどわからないでしよう。

買った後で判断し、貸したくないなら引渡命令等の手続きしてはどうでしよう。

「どのようなことに気をつけたらよいのでしょうか?」といいますが、何をどのように気をつけたとしても、人は10人10いろですから、気をつけようがないと思います。





ご質問・・事前調査について



◎自称「初心者」の方からのご相談

>はじめまして。

競売にこれからチャレンジしようと思っている者です。

事前調査ですが、どういった事を主に聞き込んだ方がいいのでしょうか?

自殺があったかどうかなど、近所の人は教えてくれないイメージがあります。

それと、私服で聞き込むのはどう思われますか?

全くの素人ですが、どうかお時間ある時にでもコメント頂けると幸いです。



◎管理人の回答です。



事前の現地調査もいろんなやり方があると思います。

以下、私流の調査のやり方をお話させて頂きます。


100%完全な調査など、誰にもできません。

できる範囲で聞けば良い、と思っています。


刑事が警察手帳を出して聞くスタイルは想像しないでください。


私服で結構です。

また、聞く時、「上から目線」的言動・態度はしないほうが良いと思います。

あくまで下手。


正直に、聞きたい事を聞けば良いのでは・・。


入札を検討しているが、

物件内で過去に自殺なんかありましたか?

所有者は常識の分る普通人?

寝たきり老人がいたりしませんか?


私の経験では、近所の奥さんなど、結構教えてくれます。


なかには、教えてくれない方がいいます。

気にしない気にしない、

サッサとそこは切り上げます。


ご近所が留守の時は、

名前を控えておき、

夜、電話を調べて聞いたりします。


手前みそで恐縮ですが、私のHPで

http://www.keibai.co.jp/genntitouchousa/index.htm

なども参考になるかも知れません。

頑張ってください。











ご質問・・競売で落札された店舗の賃借人の立場




◎ご相談内容

店舗が地主様の対銀行債務不履行によって競売にかかり、新たな不動産会社J様によって落札されました。

J様は将来的に隣接地との合体売却を目論んでの購入だったようです。

当店の賃借権は、建物の抵当権設定前の賃貸契約で「買受人に対抗できる」となっていますが、実際に売却の際は金額によっては立ち退いて、別の場所で商売をしてもよいと思っています。

現在、新たな賃貸契約を交渉中で、敷金と10月までの原契約の継承は了承してもらいましたが、高い賃料と安い立退き料(今のうちに決めておきたいようです)に納得できない場合は最終的には当店にどんな権利があってどんな方法があるのでしょうか。


◎管理人の回答です。


物件明細書の「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄において、
賃借権として、あなた様と前所有者との賃貸契約の内容が記載されており、
「対抗できる」、という文言があれば、
落札者(買受人)は、原契約の貸主の地位を承継する、という事です。

賃借人からみれば、原契約で、大家さんが代わっただけ、という事です。

契約更新時、買受人が、契約を更新しない、と主張しても、基本的には、認められません。

それが、「対抗できる。」という意味です。

勿論、落札者が新たな契約の申出をするのは自由ですし、賃借人がその申出に応じる、応じないも自由です。


現在の交渉が不成立ならば、原契約内容を主張して、従来の賃料を供託して対抗する、という方法が考えられます。

できれば、早い段階で、弁護士に相談しておくのが良いと思います。

そうすれば、買受人もあまり無理な要求はしないのでは、と思いますが・・。


◎窪田 徹郎氏の回答です。

それは「現在、新たな賃貸契約を交渉中で・・・」と云う点に問題があるのではないでしようか。

即ち、どんな内容の契約であっても旧契約は破棄しますので、新契約に拘束されます。


旧契約を維持していた方が好条件ならば、わざわざ好条件を破棄してまで新契約の必要はないと思います。

もっとも、立ち退き料とのかねあいですが。







ご質問・・強制執行で執行不能となった、寝たきり老人に出ていって貰う方法は?



◎渡辺様のご相談

使用貸借で老人が占有しています。

寝たきりです。

強制執行は執行不能でした。

この場合、どうしたら老人に出ていってもらえますか?


◎管理人の回答です。

事前調査で、そのような物件はパスしますので、

ご質問の状況に直面した事がありません。


以下、私見です。


(占有者の身内の方とは色々話合った結果の執行でしょうか。)


そのような占有者が物件内で存命中は、

人道上の観点から、

執行で退去させる事は、難しいと思います。


執行できる状態になるまでの間、

勿論只ではなく、

建物の賃料に相当する使用損害金の請求を検討して実践する方法。


自治体に相談して、対応を依頼・検討する方法。


等々が考えられますが、

詳しい方のご意見を待ちたいと思います。


◎窪田 徹郎氏の回答です。


寝たきりの老人の執行も経験がありますが、私の場合、成功しました。

やりかたは、第1回目の催告の才に一応断行日は予定しますが、その執行調書を証拠として市町村役場に上申します。

市町村で「緊急保護扱い」で施設に転居させました。

市町村では、実務のうえで、そのような案件は皆無と思いますが、明渡の強制執行に限らず、例えば、火災で焼け出された場合、又は、家族の逮捕などで生活ができないならば、保護法で保護しなければならないことになっています。

その法律が、今回の場合に適用されるかどうかは疑問もありますが、私の実務扱いでは、それを押し切っています。





ご質問・・強制執行の費用はどれ位かかりますか?


◎yumiさまのご相談


>初めて投稿します。

強制執行にかかる費用はだいたいどれくらいかかりますか?

全くのシロートなので宜しくお願いします。


◎管理人の回答です。

強制執行にかかる、大雑把な費用概算は、

一戸建やマンションで床面積が30坪位でしたら、

総額¥100万ちょい位が普通でしょう。

(ただ、地域によって差があるようですので、一概には言えません。)


金額は、


家財等の量・規模(重量物の有無)、

物件の立地条件(物件前に車が停められるかどうか、)、

マンションならエレベーターの有無など


諸々の条件に左右されます。

個々の条件で金額は異なってきますので、

申し訳ありませんが、非常に曖昧な表現となってしまいます。



◎窪田徹郎氏の回答です。

その強制執行と云うのは建物から退去の強制執行と思います。

それならば建物の大きさ、占有の人数、動産(遺留品と云います。)の種類と量、その他、運び安いか否か等々で大きく変わります。

おおよそ、1ルームで30万円から50万円ほどです。

しかし、最近では、それより安いところが幾つもあります。



ご質問・・引渡命令が確定してから強制執行までの日数





◎工藤様のご相談

引渡命令の申し立てをし引渡命令の確定が成り強制執行までの日数はどのくらいのかかるものですか


◎管理人の回答です。


引渡命令が確定しましたら、買受人は、裁判所執行官室で、強制執行の申立をします。

執行官は、(やむを得ない場合を除き)申立の日から2週間以内に現場にいかなければいけません。

執行官が何時行くかは、買受人と打ち合わせで決めているようです。

その際、どのような準備をするかは、執行官に聞いて下さい。


第一回目は「催告」です。

執行官が占有者に、1ケ月後(原則)には断行するので、それまでにここから引越をしなさい、と催告をします。

その際、占有者の法的立場を説明し、退去するよう説得してくれる執行官もいます。


この催告の段階で、退去する占有者が多いようです。

なかには、粘る占有者もたまにいます。


一ヶ月後、占有者が引越していなければ、「断行」されます。

家財が搬出されて、買受人に物件が引き渡されます。


◎窪田徹郎氏の回答です。


引渡命令は申請しその決定正本か゜相手に送達されて1週間が経過し、それまでに執行抗告がなければ確定します。

確定したならば送達証明と執行文付与をもらい、今度は執行官に執行の申請します。

受理した執行官は、2週間以内に第1回の訪問(法律上の「催告」)します。

その日から、ほぼ1ヶ月後に断行となります。






岡山の競売物件で起こった殺人事件について。



既にご存知の方も多いと思います。


岡山県美作市で、競売物件で事件が起きました。

数十年に一度位の確率で起こっているかなあ、というのが、私の印象です。

買受人から明渡交渉を依頼された業者が、4月21日、債務者に殺害されたのです。

業者は、昨年秋ごろから明渡交渉を開始していました。

何度も債務者宅に足を運んだようです。


この記事を掲載された新聞を読み、首を傾げた業者は多いと思います。


どうして、引渡命令を利用しなかったのだろうか。

そうすれば、とっくに処理ができているのに。

確かに、占有者の排除だけでしたら、そうでしょう。


被害者の業者さんは61歳。

何事にも、幅広く考えられる、或いは考えてしまう年齢です。

強制執行で処理することは、

広い意味での買受人に対する弊害を考え、

あくまで任意交渉を選択、だったのかもしれません。

結果を見て、あーだこーだとは言えますが、あくまで結果論。

当事者にしか分らない部分があったはずです。



こういう事態を100%回避する方法はないと思います。

できるだけ可能性を低める手段として、


現況調査報告書を良く見る、

謄本チェックを必ず行う、

現地調査を徹底する




等々、事前調査をしっかり行い、

債務者の人間性(常識的かどうか)を出来るだけ把握する他ないのでは、

と思わざるを得ません。








ご質問・・・短期賃借権について



◎なかじょう様のご相談  

短期賃借権について教えてもらえますか?
この不動産を落札した場合には、不動産引渡し命令を使うことが出来ますか?

買受人が負担する権利

期限定めなし
上記賃借権は、抵当権設定後の賃借権です

との記載があります。

この賃借権は、平成4年に設定された。
当初の期間は平成4年10月6日から平成7年10月5日までの3年間。
短期賃借権。
その後、法定更新されてきている。
家賃は1月15万円。敷金は、500000円と記載されている。
この賃借人は、初めの1年のみ家賃を払いその後は家賃を払っていない。
所有者は、賃貸借契約の解除の意思表示をしていない。
買受人は、いつでも解約の意思表示ができると記載されています。
この場合、買受人は、解約の意思表示をして、もし相手が任意に出て行かない場合には、正式な裁判を起こす必要がありますか?

。。。。。。

◎管理人の回答です。

物件明細書の
「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄に記載されている占有者に対しては、
基本的には、引渡命令の相手方とはなりません。
引渡命令がでませんので、つかう事ができません。

買受人が解約の意思表示をしましても、占有者が任意に退去しなければ、裁判を起こす必要があります。

賃借人がどのような類なのか、調べられる範囲で調べては如何でしょうか。

。。。。。。

>◎窪田 徹郎氏の回答です。


平成4年ですから、旧法で進めますので、賃借権を負担しています。

従って、引渡命令の対象ではないです。

明渡は、期限を決めて(2〜3ヶ月でも可)解除します。

その後は明け渡すよう内容証明郵便で通知します。

その日が経過すれば明渡訴訟し、その債務名義で強制執行します。

なお、競売で買った場合、その競売が抵当権実行て゜、かつ、賃借権が抵当権設定後ならば、契約解除の理由が「競売で取得」が正当理由となります。







◎ご質問・・落札建物の増築部分について



◎ご相談


私は田舎物件を買ったと時に仲介業者に230万騙され、紆余曲折あり、結局その母親の住む家の競売を申立て、自分が落札しました。

その物件と隣地の家とももとはその不動産業者の名義だったのですが、以前に差押を受け任意売却で隣地の家は息子名義になった物です。

落札物件は以前不動産屋が雇っていた人の名義に変えられていたので、その人を連帯保証人にしてもらい競売申し立てにこぎつけたのです。

「落札物件は増築未登記部分が息子名義の土地にはみ出しているので、引渡し命令の申立をするなら、はみ出し部分を買い取れ、さもなくば、増築部分を取り壊すぞ」と言って来ているのですが、この主張に正当性はあるのでしょうか。



◎管理人からの回答です。

相手方の主張が正当性をもつかどうか、私には分りません。

ご購入時、三点セットはチェックされたと思います。

その資料に、裁判所の判断が記載されていませんか。

よく読まれては如何でしょうか。

明快な判断の記載がない場合でも、ヒントが記載されているかも知れません。

さらに、物件明細書を作成した書記官に意見を聞いてみてください。

その上で、弁護士に相談されるのが良いと思います。



◎窪田 徹郎氏の回答
増築部分は抵当権に及ぶ範囲になっています。

つまり、抵当権設定前であろうと、後であろうと買受人は、その部分も買っていることになります。

従って、取り壊す必要はないです。





事前調査はしっかりしましょう。





落札した物件で、所有者が自殺しているのが、判明しました。

現況調査報告書には、全く記載がありません。


これ、代金納付手続き前でしたら、執行手続き内で、救済措置がとられるかも知れません。

分った時点で、即裁判所競売係で相談です。


代金納付手続きが終わり、所有権移転登記されたのち、自殺がわかったら、どうでしょう。

国に対して、損害賠償訴訟をおこして、認められるでしょうか。


これにつきまして、

今年発行の「新民事執行実務No.8」に関連記事が掲載されていました。


二つの裁判例が掲載されています。

ともに、長期間空家であり、相続財産管理人が選定されていました。


(ア)、≪さいたま地判平21・1・30≫(一戸建)

(イ)、≪福岡地判平17・9・13≫(マンション)



現況調査報告書を作成した執行官の注意義務と責任が問われる内容です。

買受人の請求は、共に棄却されました。


(ア)、は、執行官には、積極的な調査義務なし、

(イ)、は、自殺を疑わせる情報や風評がないのに、管理人等から事情聴取すべき義務なし。


転売を目論む業者にとっては、困った問題です。

自用でも、自殺した物件では、普通は、あまり気持ちの良いものではありません。


相続財産管理人は、物件情報を100%把握しているとは限りません。

空家の場合、事前の聞込みが大切なポイントです。


。。。。。。

◎「新民事執行実務」
編集:日本執行官連盟 発行:民事法研究会
発行は年1回、2000円(税別)
業者の方は、サラリとでも見ておくと面白いです。

私が今回の記事で驚いた事。

執行官の前職は書記官とばかり思っていました。
ところがびっくり。
座談会に出席した執行官の先生方の前職は、

銀行員、
不動産鑑定士、
県庁の職員、
法律事務所の事務員
不動産会社の社員
・・・などなど。

一般から採用されていました。
。。。。。。




強制執行と警察



明渡(引渡)の強制執行で、占有者が妨害する場合がたまにあります。

私の経験です。

断行(家財を実力で搬出)の時、

占有者がスコップを振りかざして

殴りかかってきました。

執行官は、一時、執行を中断。

裁判所に連絡。

約1時間後、警察が来ました。

占有者は、パトカーに乗せられ、連行。

そして、粛々と家財搬出。

。。。。。。

その後の占有者、

一晩警察に泊められました。

翌朝、物件の前に立っていましたが、

敷地に入る事はせず、どこかに立ち去ったそうです。

。。。。。。


競売を司っている、民事執行法、という法律があります。

その中で、


(執行官等の職務の執行の確保)


第六条 執行官は、職務の執行に際し抵抗を受けるときは、その抵抗を排除するために、威力を用い、又は警察上の援助を求めることができる。


これは、予め、抵抗が予想される時にも適用されるようです。


以下、知合いの弁護士の話です。

占有者が暴力団の物件の執行の際、

所在地を管轄する警察に要請、警察官立会で執行しています。


。。。。。。


逆に、断行の際、占有者の妻が110番したケースがありました。

受話器にむかって泣き叫んでいます。

今はあまり見かけなくなった悪質な占有屋の妻です。

すぐに警察官が自転車でやってきました。

警察官の姿を見た通報者の女性、

「どうだ」と胸をそらしました。

警察官は、執行官の説明を聞き、敬礼して帰ってしまいました。

それから数時間経過。

6DKの家は、カラッポになっていました。



競売に係る裏の犯罪ビジネス(またぞろ、抗告屋が跋扈?)





一定の競売手続きに対して文句をつける方法があります。

「執行抗告」と言われる手段もその一つ。


執行抗告をしますと、手続きが一時中断されます。

信号待ちをするような感じ。

ただ、ちょっと赤信号より長いかも。


執行抗告は、

被害をうけたと思っている本人か、

その依頼をうけた弁護士の分野。


通常、殆どの債務者、所有者は、

「執行抗告」についての知識は持ち合わせていません。


そこで、「抗告屋」の出番です。

「出来るだけ長く住めるような方法があります。

多少お金はかかりますが。」

報酬を要求。

そして、本人名義で抗告します。

抗告状は、大体、雛形を作っておき、チョイチョイと手直しをするだけ。
(理由は、売却基準価額、買受可能価額に対する内容が多いようです。)

時間の引延しを画策します

これ、犯罪です。

何年か前、あるグループが逮捕されています。


抗告屋が言うほど、時間は延びません。

裁判所も考えています。



確か7〜8年位前の話です。

落札物件の所有者から抗告がでました。

数週間で棄却(或いは却下)。

その後、所有者と面談。

世間知らずのおぼっちゃまタイプ。


名刺を出して、

「この人が来て、当分住んでいられるようにしてあげます。

費用は、15万にオマケしましょう。

そう言われたので、お願いしました。

7万渡しています。

あと8万渡すことになっています。

でも取りに来ないんですよ。」


あれ、知らないんだ。

数日前の朝刊の社会面、小さな記事がありました。

抗告屋グループが逮捕されたとの事。

名詞の住所は、記事と同じでした。

「残りは渡すこと、ありませんよ。



一昨日、友人の業者が遊びにきました。

落札物件に、抗告がだされた、と言っていました。

聞けば、

出すタイミング、抗告の内容、書式など、

「抗告屋」スタイルそのままです。


犯罪は、忘れた頃にやってくるようです。


詐欺師は、常識を超えたエリアで、夢を語ります。

常識力、判断力を狂わせるテクニック抜群


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