裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

見おくる勇気




海外在留の日本人Aさん。

私の主催する会員制をご利用。

マイホームとして、田舎の物件を物色。

中部地方に候補物件がでました。

数週間前、三点セットの精査ご依頼です。

精査しました。

特に問題はありません。


ネットで取得したゼンリンの住宅地図で、

物件周辺を見てみます。

典型的な「田舎」風。

住宅の苗字が2種類しかありません。

私は「危険」を感じました。


同じ苗字は、殆ど姻戚関係で繋がっているはず。

その中で、競売にかかった家があったとします。

競売物件の買受人が住もうものなら、大変。

敵視されるのもいいところ。

村八分どころか村十分。

精査報告には、控えめにその辺の危惧を記載しました。


Aさん、外国暮らしが長いようで、

私の危惧はあまり気にならない?

入札期間がせまった時期、

四泊五日で来日予定のメールです。

役所を調べ、現地を見、入札して戻る日程です。


暫くしてメールがきました。

結局、入札はしなかった、というのです。
(私はホッとしました。)

現地調査で接した村人たちの対応にビックリ。

とても住めない、と判断したようです。


私はAさんの「見送った勇気」に拍手をしました。


田舎になるほど、まだまだ競売に対するイメージは悪いです。

都会では考えられない現象ですy。

判官びいきの風潮です。

それを良い、悪いで議論しても仕方がありません。

現実を受け止めて、避けていくのも一法かも。



現況調査報告書は、良く見ましょう。





ありがたいことに、色んなお問合せを頂きます。

一般の方の目線を知ることができます。

ご質問は、私の勉強の場です。


良くあるご質問で、

「なにか問題はありませんか?」


この「問題」の基準が問題なのです。

通常は、占有者の排除に関しての内容が多いです。


BITで、三点セットをチラ見します。

物件明細書を見ます。

「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄が

「なし」となっていれば、

業者としては、殆ど問題ありません。

明渡交渉が不成立なら、強制執行ができます。


この、業者の、ごく普通の選択肢の強制執行は、

一般の方には、プレッシャーのようです。


そこで、

現況調査報告書を見ます。

占有者の人間性が何となく分る場合があります。

任意の話合での退去の可能性を探ります。

初めて競売物件に接する方でも、

明渡交渉ができる相手かどうか、です。


現況調査報告書は、

何気なく見ている方も多いでしょう。

いろんな現況調査報告書をみて、

短い記載事項から、

何となく、占有者像が見えてきたりする場合もあります。

格好良く言えば、

「行間を読みましょう。」

(勿論、私も、読めない場合のほうが多いのですが・・。)


そこで、

ご質問に対する回答が出来て来たり、です。


登記簿謄本(全部事項証明書)を見ての雑感5



暮れも押し詰まってきました。

私が主催する会員制システムで、三点セットの精査を、今年は約150件近くやらせていただきました。



登記簿謄本は、以前は三点セットに綴じ込まれていました。

外されてから、大分経ちます。

どうして外したのか、その意図が分かりません。

三点セットチェックの際、謄本は必ず取り寄せ、内容を確認します。

これは、必要な作業、と認識しています。

謄本は、物件の身上書のようなもの、と思っています。

競売業界に入って、最初に叩き込まれたのが謄本の見方でした。

その頃の謄本、グチャグチャです。

甲区も乙区もにぎやかなのが多かった。

利害関係人の行列です。



登記簿を確認して、入札を見合わせるよう、コンサルさせて頂く時があります。

今年は2件、都内の物件です。

共に、根抵当権仮登記がありました。

根抵当権仮登記は、町の金融業者が設定しているケースが多いです。

普通は、特に気にしません。

ただ、仮登記の権利者名を見て、なにか引っかかりました。

ネットで、権利者名を検索してみました。

普通の感覚では、絶対に係わりたくない類のそれでした。



そういえば、こんなケースもありました。

会員様が、落札した後で、明渡の相談依頼がありました。

明渡のご相談は、原則、入札前に三点セットを精査した物件限定でコンサルさせて頂いております。

そうは言っても、むげに断ることはできません。

既に、若干、独自で交渉をしていました。

その経過が、メールに書かれていました。

交渉過程での占有者(所有者)の応対に、なにか違和感を感じました。

ネットで名前を検索してみました。

占有者は、以前、警察に逮捕され、新聞紙上にも登場した人物でした。



最近、入札前に謄本を見て、感じることがあります。

シンプルな内容の謄本が多いです。

債権者は、住宅ローンを組んだ金融機関のみ。

なんで競売になるんだろう、ほかに方法はなかったのかな?

三昔前には、とても考えられない現象です。



そんなことを感じながら、来年を迎える為、いろんな作業が、妻から命令されています。

換気扇、窓ガラス、風呂場、神棚・仏壇の掃除。

妻には絶対逆えません。

ハイハイ、やらせていただきます。

掃除って、結局自分の気持ちを磨いているようです。

前期高齢者、頑張ります!!




明渡交渉は何時から始めたらいいのですか?・・。






Yahooの掲示板で、私に質問がありました。

http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=GN&action=m&board=1073724&tid=itf0bbba6a5gda4nbbva1a22bfa4ga4bj9a4a4a4f2bca45a4a4a1a3&sid=1073724&mid=11555

以下のように回答させて頂きました。


。。。。。。

代金納付手続きを終えて、所有権を取得し、所有権に基づいて明渡交渉に臨む、というのが、法的には正しい手順でしょう。

こういう手順を踏まない場合(のほうが多いのですが)は、以下の方法です。


売却許可決定が言い渡されてから、

或いは代金納付期限通知書がきて数日以内、

のいずれかに手紙を出しています。

手紙は、繰り返し読み、冷静に考える時間が持てます。
(たまに、読まないで捨てられることもありますが・・。)

その結果、こちらに連絡をする、しないの選択もできます。

。。。。。。


法的に手順を踏む、これは大切です。

ただ、現地調査をして、たまに所有者(又はその奥さん)とお話できたりしますと、


落札されたかどうか、早く知りたい。

いつまで住んでいられるのか、相談したい。

もし、引越料がもらえるなら幾ら位かしら。


そんな質問をされることがあります。

早く結果を知らせる事が相手方の為になる場合も多いです。

私の出す手紙は、出す時期によって、若干内容を違えています。

出す時期は、三点セットを見、現地調査の結果、何となく決めています。

これは、そういう意識になっていますので、出す時期の具体的な違いの理由は、分かり易く説明はできません。


落札されても何の連絡もない場合、これ相手方は結構不安になるようです。

実際に相談を受けたことがあります。


法的に正しい手順を踏むか、

可能な限り早く連絡をするか、
(その結果、相手方の再スタート準備が早くできる)

これは、その方々の考え方、と思います。








空家の場合、行方不明の所有者を探す手掛かりの一つ。




空家です。


近隣の聞き込み情報では、

奥さんが子供を連れていなくなって、

その後、暫くして所有者のご主人もいなくなりました、

なんて事があります。


残置物があります。

免許業者が、勝手に開錠して処分する、なんて乱暴な事はできません。

裁判所を通じての処理は、時間とお金がかかります。

できれば安く早く処理したい。

後日のトラブル発生も嫌だし。

そんな時、

所有者を探して、任意に引渡を受ければ手っとり早いです。


奥さんの居所を調べて連絡

「もう、離婚しており、関係がありませんから。」

ピシャリ!!

とりつく島がない感じ。


所有者の住民票はそのままです。

こんな時、必ず連絡をしてみる価値のある所があります。

確率は低いですが・・。

それで、数回、連絡がとれ、任意に引渡を受けた経験があります。






所有者の実家です。
(但し、親が生きてる場合限定のようです。)






直接訪問、ということはせず、私は手紙をだします。

こちらの真意がより伝わり、警戒感を薄めて欲しい為です。

宛先は、□■様方、として、次に所有者名を書きます。

この場合、手紙には、提供する金額を明示します。

たとえ僅かでも、所有者にとっては、悪い話ではありません。

こちらも面倒な手続きをせず、助かります。

今までの経験では、所有者は、競売物件の鍵はしっかり持っていました。

無くした、という例はありませんでした。

全部もらいます。

その後、すぐに鍵は交換します。

建築確認書など、購入時の書類があればそれも貰っておきます。

これも、不思議と持っている場合が多いです。


それじゃあ、実家はどうやって探すのでしょう。

情報源は、

近隣の聞き込みや、別れた奥さんです。

そこから得た情報を基に、さらに行動する場合もあります。

(まッ、他の方法もありますが、ここで公開するのはちょっと・・。)


ただ、ご両親は、所有者の為に、散々嫌な思いをしているかも知れません。

その辺に対する配慮はしておきたいものです。




一戸建ての現地調査の一例



一戸建ての現地調査に行ってきました。


三点セット記載事項を踏まえつつ、実際に物件を見、最終チェック。

見た目の印象は重要です。


もし、良いなあ、と感じれば、他にも同様に感じた方はいるはずです。

入札の競争相手が増えるでしょう。

でも、こういう感覚は、業者感覚かも知れません。


一般の方は、なかなかこうはいかないようです。

もう、自分が落札できたような感覚にひたりつつ、舞い上がってしまうのが普通です。


次は、居住者がどのような人か、のチェックです。

立退きが、話合か、強制執行か、その併用か、の判断材料が欲しいのです。

訪問して、在宅していれば、質問して、話が聞ける時があります。

何人位訪問者が来たか、なにげなく聞いておきます。


今回の物件所有者は、地元出身の建築・不動産業者でした。

高齢のご夫妻二人きりの生活です。

高齢者所有物件は、子供の為の担保提供での競売が結構あります。

今回の競売は、老社長の、人を救う、という男気が原因でした。

面白い人物です。

色々話を聞きました。


平成初期のバブル真っ盛りの頃、ある会合がありました。

地元名士、地元選出の議員等が集まった席で、

「こんな事(バブル)が長く続く筈がない、いずれ地価はさがる!」

暫くの間、変人(馬鹿)扱いをされたといいます。


数字がめっちゃ好きです。

毎月の小遣いは、ミニロトで稼いでいます。

今まで、1等は数回。

ロト6はしないといいます。

600万通りも組合せがあるので、確率が低すぎる、という理由。


この社長、そういえば、非常に気になる事を言っていました。

これからは、個人が、マイホーム以外の不動産を所有するのは大変になる。

よほど厳選しないとね、殆どは、単に負担になるだけだよ。


私は異論あり、です。

従来の不動産活用法以外の方法が必ずあるはずです。

まだ誰も見つけていないだけ、と思っています。


明渡交渉についての雑感・・債務者所有者へのお手紙の注意。







債務者所有者(以下「債務者等」と言います)に出す手紙の内容の骨格は、殆ど同じです。

ただ、内容は、資料と現地調査を総合的に判断します。

文面に微妙な違いがでるかもしれません。


手紙を読んだ債務者等が、連絡をいれたほうが得、

同時に安心感を持つ気持ちとなる内容になるよう、考えます。

(受け取った債務者等がどう感じるかはわかりませんが・・。)


直接交渉を基本とし、その旨の文言をいれます。

窓口に代理人を指定する場合は弁護士に限定します、という文言もいれます。


交渉の場に、弁護士以外の第三者が立ち会う事は、私は拒否します。

文面にも、それを記述しておきます。

もちろん、非常に丁重な文面(のつもり)です。

交渉の場に行き、第三者がいた場合、私は即、退席します。

手紙で要請した状況について、最初から協力してくれないのは、ちょっと?

(先方から言わせれば、こちらもあなたの事が分らないので、というでしょうが・・。)



普通の方が不安を感じるほど、所有者との明渡交渉は難しくはない、と思います。

ただ、例外がありますし、何が起こるか分らない、という点はたしかにあります。

確率にしましたら数パーセント以下でしょう。

業者は、経験から、その危険察知能力が高まっているのかも知れません。



嬉しいメールです



明渡交渉無事終了の嬉しいメールが届きました。



数日前、西日本の会員様Kさんからメールが届きました。

明渡が無事終わったという内容です。

本当に嬉しいメールです。


初めての明渡交渉です。

今回は、相手(=債務者)が交渉の窓口に弁護士を指定してきました。

一応のコンサルはさせて貰いましたが、実行するのは会員様です。

相当に不安を感じていたのでは・・・と想像します。


昔からの諺に

「火事場の馬鹿力」

というのがあります。


眼の前に迫った困難に、考えられない力を発揮する、


という意味でしょう。


専門業者が近隣にいない、或いは依頼できない落札者は、自分で交渉を成功させなければいけません。


おそらく、





「必死」




です。


そして見事に成功。


コンサルさせて頂く側の私も非常に心配です。

足の裏を靴の底から掻くような感じです。

でも、おかげさまで、今まではすべて成功しています。

理由は、・・・そうです。


私のコンサルの、上手、下手、ではありません。

落札された会員様の真剣さ、必死さが、成功したと思っています。


もう一つ、

みなさん、比較的時間が自由になるようです。

もし、お時間に余裕が無い方は、業者に依頼、が良いかもしれません。


とにかく、Kさん、おめでとうございました。


今月はあと1件、来月が2件、初めての明渡交渉を待つ会員様がおられます。

私の心配が快い快感に変わる事を願っています。






明渡交渉では、具体的になにを決めればよいのですか?



明渡交渉では、具体的になにを決めればよいのですか?



裁判所は、落札結果を債務者兼所有者(以下「債務者」と言います)に知らせる事はしません。

そこで、私の場合は手紙を出します。

普通は、手紙を読んだ債務者から連絡が入ります。

面談日時を電話で決めます。

面談までの間、債務者は当然いろいろ考えます。


そして面談時。


希望や質問をぶつけてきます。


。。。。。。。。

1年位住めないかなあ?

引越す時期は、子供の学校の都合で、夏(春)休みまで待って欲しいのですが・・。

選挙が終わるまで住まわせて欲しい。

家賃を払うので、このまま住む事はできませんか?

立退料が貰えるなら、引越す前に貰いたい。手元にお金は全くないので・・。

。。。。。。。。


立場を認識していないような債務者もたまにいます。

結構ノンビリした希望は、地方に多いようです。


実際、交渉でなにを決めればいいのでしょう。




(ア)、立ち退いて貰う時期

(イ)、立退き料の額と支払時期

(ウ)、建築確認書、測量図などあれば貰う事

(エ)、立ち退くまで、物件を丁寧に使用して貰う約束をする事

(オ)、約束が履行されない場合のペナルティ





こんなところでしょう。


(ア)の目安は、代金納付手続きの日が基本です。

譲歩する場合は、最大限その日から2ケ月を見ています。

強制執行で明渡を受ける場合の目安の期間にあわせています。


(イ)の目安は、強制執行をした場合の費用の半分を上限としています。

これは、業者の場合は色々な考え方のあるところです。

一律一定の金額の提示や、全く払わない所などもあります。

どの方法が良いかは不明です。

私は出来るだけ「恨みを残さない事」を基本にしています。


支払時期は、引っ越しをした日に全額を支払います。

一部でも前払いはしない方針です。

書類を交わしたら幾らか払っている所もあるようです。

それはそれでよいと思います。

私の場合、勤めていた競売専門会社の方針をまねています。

(そういう方針を選択しなければならない事件が起こった為ですが・・。)


(ウ)は、債務者が持っていれば、大抵は渡してくれます。

また、貰っておくと、あとで結構役立つ場合もあります。


(エ)は、解体を予定している場合を除き、設備等を壊されては困ります。

あまりに債務者を苛めて、室内をメチャメチャにされた例を聞いています。


(オ)は、約束を履行して貰うためです。

但し、天候などの理由で遅れる場合があります。

これは仕方ありません。

ペナルティは適用しません。


書式は、司法書士や弁護士に依頼すれば、作成してくれます。

市販されている専門書にも掲載されていると思います。

私の会員専用のホームページには雛型を掲載しています。


ただ、書式が完璧でも、最後は人間性です。

書類を交わしたからといって、安心はしない事です。










明渡交渉はどんな心構えで臨めばいいですか?



お問合せ色々(明渡交渉はどんな心構えで臨めばいいですか?)



居住する債務者兼所有者との明渡交渉の場合の心構え・基本姿勢をお話します。



業者さんによって、色々なやり方があると思います

でも、これだけは認識しておいて欲しいのです。

落札者(買受人)と債務者とでは、その立場が天地ほどに違う、という事です。

明渡について心配する方は、ここの認識が足りません。

自分の不安だけにのまれています。

落札者には、法律という国家権力がバックアップしているのです。
(昔、最大の暴力団は国家権力だよ、と苦笑した友人がいました。)

それを前提にしつつ、私は丁重な態度で折衝します。

相手の希望も考慮します。

丁重ですが、もちろん、相手の言いなり、という訳ではありません。

決めるべき事はきちんと決めます。
(何を決めるかは次回にお話しをさせて頂きます。)

それには、こちらの基準をつくっておかなければいけません。

債務者の希望が、こちらの基準にあわなければ、あわせるようにしてもらいます。

交渉というより、「打ち合わせ」です。

買受人は監督になってください。

出演者(=債務者)に演技指導するようなイメージです。

ただ、目線だけは、一歩下がってのほうが良いかと思います。

「上から目線」だけは避けたいものです。



でも、例外があります。

明渡についての案内の手紙をだしても、ナシのつぶて。

訪問し、下手にでても、反り返る方がいます。

裸一貫から成功した社長や、有名大学を出た方などにたまに見られます。

怒鳴り散らし、或いは、一方的に自分の都合を主張して、

こちらの話を一切聞こうとしません。



仕方ありません。

金銭的には、債務者には全く得にならない強制執行で処理するほかありません。



強制執行の手順は、まず、「催告」という手続きをします。

「催告」とは、

「このまま引っ越しをしないと、1ケ月後、家財を搬出してあなたをここから立ち退かせます。」

と執行官が債務者に宣言します。
(家財搬出する事を「断行」と言います。)

そうしますと、こういう強気の方等は、断行前に、こちらに連絡なしで転居している場合が多いです。

多少の引越料で、頭をさげるのが嫌なのでしょう。




買受人の方へ。


立場が違う、

いざとなったら、「強制執行」という救済手段がある、

(基本的には)国家権力に守られている。


そういう事実を再認識しましょう。


交渉の前、

こちらの基準にあえば、

「相手の言い分もできるだけ聞いてやろう!」

そう言い聞かせてください。

そうして、

明渡交渉の話合は、相手だって初めてだろう、

絶対に緊張しているはずだ!

そう思いますと、きっと自信がでてきます。




債務者の方へ。


威張ったり粘ったりするのは、あなた様の自由です。

ただ、幾らかでも金銭を受領したほうが得なことはたしかです。

どうせ引越すなら、貰えるものは貰って引越ませんか?
(但し、金銭提供の話はなく、単に、出ていけ、と言われる場合もあります。)

あとで、滞納管理費や、強制執行費用を請求されるよりはいいですよ。



明渡し交渉はどのようにするのですか



お問合せ色々(明渡交渉はどのようにするのですか?)



お問合せで多いのは、

明渡交渉をどのようにすればよいのですか?」


というご質問が多いです。


占有者を「所有者」に限定して、これから数回お話させて頂きます。


明渡交渉は、非常に難しいと思っている方が多いです。

たしかに交渉は難しいです。


何が難しいか、といいますと、

皆さんの気持ちが、難しいという概念に押されて、

既に負けているからです。


「引越してくれるかな。」、

という漠然とした不安が、どんよりとした曇りの天気のように、皆さんをつつんでいます。


ただ、この天気、ちょっとした気の持ちようでかわります、

晴れたり曇ったり、雨だったり、変わってしまいます。


良く、状況を注視してください。


交渉とは、大抵の場合、立場が五分五分の場合を言います。

競売の落札者と占有する所有者との交渉は、交渉とは言えません。

立場が全く違います。


言ってみれば、

所有者の希望条件を、落札者がどこまで聞いてあげるか、

落札者の、法に裏付けされた当然の要求に、占有者がどこまであわせられるか、

の打ち合わせです。


打ち合わせが不調に終われば、占有する所有者は大変です。

「強制執行」という強烈な状況が待っています。



かって、マスコミを騒がせた悪質な不動産業者がいました。

「被害者の会」ができ、超悪質行為が糾弾されました。

ついに、所有財産が多数競売となり、落札されました。

最初、

「強制執行?やれるものならやってみろ。フン!

うそぶいていました。

強制執行が断行されました。

多数の作業員が、瞬く間に家財を搬出していきます。

国家権力の凄まじさを実感したようです。


2番目に落札された物件の明渡交渉は、素直に応じました。

「引っ越しはこちらでする。多少、引越代を面倒みてくれ。強制執行だけは止めてくれ。」

落札者に泣きついてきました。


次回、交渉の心構えをお話させて頂きます。

(今回と少し重複するかもしれませんが・・。)



明渡しの一例



明渡の一例



昨日、1件明渡が終わりました。

ちょっと、ヒアヒアしました

対居住者との交渉で心配したのではありません。

落札した依頼者の問題で、ドッキドッキさせられました。


入札前、ローンはokの筈でした。

落札して暫くしたあと、なにか雲行きが怪しいと言ってきました。

初めての一般依頼者です。

私は、ローンには一切タッチしないことにしています。


ローン状況は知らない私です。

売却許可決定が言い渡されましたので、所有者に手紙を出し、連絡をとりました。

電話で、明渡日、立退き料の条件を詰めていました。

そのあとに、ローンが危ないと知らされました!

ヤバッ

もし、ローンが出なければ、立退き料を払う事ができません。

金額は依頼者と打ち合わせた金額です。


所有者には正直に事情を話すしかありません。

そして、勘弁してもらおう


所有者に電話しました

事情を話しました。

既に、引越す場所と日にちを決めていました。


「どういう事情であれ、あなたとの話合に基づき、予定通り引越しますから。」

「分りました。

じゃあ、もし、ローンがだめだったら、言い出しっぺの私が自腹を切りましょう。

但し、額は提示した金額の半分でお願いします。」

相手は、黙って電話を切りました。


引越予定日の翌日、現場にいきました。

窓からみますと、家財等が見えます。


都内は分りませんが、神奈川の一戸建ては普通4LDKはあります。

そこから2DK位のアパート、マンションに移転するのが、普通です。

荷物が入りきれません。

普通は相当残置していきます。

本当に引越したかどうかは、ちょっと分りません。

ポストをみました。

電気を止めた書類が入っていました。

確かに引越したようです。


数日経過。

ローンがoKとなりました。

良かった、これで自腹を切らなくて済む



あらためて、所有者の携帯に連絡。

アレレ、いくらかけても出てくれません。

2日間、何度もかけました・・・。

・・・出ません。

伝言に対しての連絡もありません。

こりゃあ、おそらく頭にきているんだろう。

仕方ない、任意の話合いは決裂か。


結構気の早い私は、3日目からは一切連絡はしませんでした。

まず、書留をだしました。

郵便局に転居届を出しているかどうかの確認です。

書留の流れをネットでチェック。

おそらく転居先を管轄する?他の郵便局に転送されていました。

裁判所からの郵便物は、物件の住所でだされても、届くことを確認。



並行して、住民票の取得作業にうつりました。

自治体は、個人情報を盾に、第三者への住民票交付は難しいです。

申請書に工夫します。

職員が困らないよう、添付書類を数枚つけます。

そして、入手しました。

転居の前日、転居届を出しています。

転居先が分りました。

引渡命令の宛先をこちらにすれば早いなあ。


代金納付手続きの数日前、ダメもとで所有者の携帯にかけてみました。

通じました。

所有者の気持ちも落ち着いたのでしょう。

鍵の授受と立退き料支払いの日を決めました。

場所は現地。


約束の日の2日前、所有者から連絡がはいりました。

家財の搬出が間に合わないので、日にちをずらして欲しい。


私は、感覚的に、

一度約束した日にちを後に変更する事はあまり良くない、と思っています。

なにが起こるか分りません。

できるだけ早く、「放棄書兼廃棄依頼書」と「鍵」を貰いたいのです。


必要なものだけを持ち出して貰えれば良いですよ。

いらないものは置いていって結構です。

立退き料は約束通り払います。


そして、昨日、無事終わりました。

残置された家財の処分費用は結構かかります。

それでも、強制執行で処理する費用の半分以下です。

日数も節約できました。

メデタシ、メデタシ。






お問合せ色々(空家の残置物はどうすればよいのですか?)5






お問合せ色々(空家の残置物はどうすればよいのですか?)



湘南地域の一戸建。

空家でした。


現況調査報告書には、次の記載です。

「屋内は数点の雑品が遺留してあるのみで全くの空家である。」

「本件建物の電気・水道は○年○月○日ころで停止となっている。」

1年以上前から空家のようです。


近隣の聞き込みでは、

所有者の姿はここ1年以上見ていない、といいます。

なんでも、別荘として使用していたようです。


建物の謄本を見ました。

(私は、一戸建の場合、土地、建物の謄本両方をチェックすることはあまりしません。
三点セットで特に問題が無い限り、長年の習性で、建物の、共同担保目録をつけた謄本だけをチェックします。)


所有者は、女性でした。

差押登記がされる数カ月前、氏名変更して、住所も東北のある県に移転しており、それを登記していました。

ちょっと珍しい形態です。

所有者の今回の行動には、アドバイサーがいるようです。

「空家だといっても段階を踏んで処理したほうがいいよ。」

という心の声が聞こえてきます。


落札できました。

事件記録を閲覧しました。

事件記録の表紙、所有者名の欄の下、代理人の欄に氏名が記載されていました。

弁護士でしょう。

記録のなかには、所有者が弁護士に依頼した「訴訟委任状」の写しが綴じこまれていました。

もちろん、この物件の明渡については、この弁護士と折衝しました。

遺留物のうち、2点欲しいものがあるので、其れを返して欲しい、あとは処分してくれ、という内容でした。

返還希望の品は、客観的な価値は殆どないように見えましたが、所有者の思い入の深いもののようでした。

空家だ、と安心しないで、徹底調査をして、事後処理の方針を決めたほうがよいようです。

今回、うっかり、遺留物を勝手に処理していましたら、

損害賠償請求されていたかもしれません。


大分前の、空家の残置物を勝手に処分したケースの判決がありました。

買受人が勝手に処分した古いヒナ飾りに対する損害賠償額が、客観的な価値ではなく、所有者の思い出深い品として、結構な額となっていたような記憶があります。

危ない危ない!!




ちょっとした気配り(書類交換時の注意事項)




ちょっとした気配り(書類交換時の注意事項)


占有する所有者と任意話合が成立、その内容を文書化しておきます。

大抵は、買受人が用意した書類に占有する所有者がサインをします。

それで、95%以上の確率で、トラブルは起こらないようです。

でも、たまに起こるトラブルは、約束した内容に文句をつける場合です。

内容の全面否定です。

そこで、一応用心です。

文書をつくりましたら、コピーします。

コピーした文書にサインを貰っておきます。

「白紙にサインさせられたので、そんな約束をした覚えはない。」

そんな事を言い出される場合もあるそうです。

まッ、今はないでしょうけれども、・・。

お問合せ色々(空家で残置物がある場合、残置物の所有者はどうやって探すのですか?)1




お問合せ色々(空家で残置物がある場合、残置物の所有者はどうやって探すのですか?)


(今日は雑談です。)

その物件の所有者が残置物の所有者と推定される場合です。

いろんなケースがあると思います。




プロだから,特別の方法があるのでしょうね、

いえいえ、私は、興信所勤務の経験はありません。

特に目を見張るようなノウハウなんてありません。

コツコツと聞き込みをするだけです。


金返せ、と、相手を追い詰めるのが目的ではありません。

所有者が見付かったら多少でも金銭を提供して、

残置物を買取る、或いは放棄してもらう、

円満処理が目的、相手も喜ぶ、善意とコスト節約です。


聞かれるほうも、

そんな事情なら、分っているから教えてあげよう。

或いは、所有者本人は分らないが、親戚が◎◎◎に住んでいますよ。

奥さんどうし仲良かったから、あそこで聞けばひょっとしたら・・。


挨拶をして引越したか、突然いなくなったか、なども聞いておきます。

聞込みをするうち、所有者の人間性が見えてくる場合があります。

あとで文句を言ってくる人かどうか?

よし、文句を言ってくる気遣いはない、・・

方針の見直しをする場合もあります。


聞込みをするとき、相手には必ず名刺を渡しておきます。

数日後、連絡があったりします。


面白いことがありました。

所有者に金を貸した、という人からの連絡でした。

「そのお金を私にくれないか。

残置家財はこちらで処分する。

どんな書類にでも、サインをするし、あなたに迷惑は絶対かけない。

なあに、奴がなにを言ってきても、私が出る。

文句なんて言わせないよ。」

職人さんで、会った感じは良い人です。

善意で貸したのに踏み倒された!・・・怒り心頭

この話、私はのりました。


債権者が何らかの情報を握っている場合があります。


家財がたくさん残っていました。

差押後、奥さんはさっさと出て行き、その後暫くして所有者は癌で死去。

所有者のご両親は、ささやかな葬儀をしたと聞きました。

ただ、家財はそのまま残置。

ご両親の居所は、近所の人はだれも知りません。

債務者の苗字が珍しいので、全国の電話帳を調べた事があります。

5、6件ありました。

電話しました。

なかに、親戚もいましたが、今、付合いはない、といいます。

仕方ないな、とりあえず、債権者に代金納付手続きの日を知らせてやろう。

担当者に連絡しました。

会話の流れのなかで、両親の居所がわかる、と言います。

なんと、私の事務所から車で1時間もかからない所にいました。

両親は、これで家賃を取ったらボッタクリだあ、と思う位の汚く古い小さな貸家に住んでいました。
(大家さん、ごめんなさい。貴方の財産をけなすつもりは毛頭ありませんので・・。)

寝たきりの老父を介護する老母が、

ご迷惑をおかけしまして申し訳ありません、

ちっちゃな体をさらにちっちゃくして土下座です。

待ってください、そんなつもりじゃあないのです。

私は、少し、眼に汗をかいていました

老母から書類を貰い、お金を払いました。

帰り際、気配を感じて、ふと振り返りました。

老母が合掌しています。

・・・・・・・・・・。



お問合せ色々(空家はどう対処すればよいのですか?)5




お問合せ色々(空家はどう対処すればよいのですか?)


普通、一般の方は、空家だと安心します。

居座られる心配がない、と思うようです。

ほぼ、正解です。

私は少しだけ心配します。



競売専門業者で見習いをしていた頃の先輩の教えです。

「問題が見えているのは、それを解決すればいいさ。

問題が見えない物件ほど、キッチリ処理しておくもんだよ。」

競売の法律が今ほど整備されていないころのアドバイスです。



空家は誰もいません。

これを、どう見るか、各人の考え方ひとつです。



A案:

「空家だから、もう任意退去している。

残置物はこっちの費用負担で処理してやるんだ。

なにか言ってきたら、逆に処理費用を請求してやるさ。」


B案:

「あとで、誰かが出てきて、文句をつけられたら嫌だなあ。。。。。

文句を言われても大丈夫なようにしておこう。」


どっちの考え方をとるかは、自由でしょう。

A案で処理して、あまり問題は起こらないようです。

ただ、絶対におこらない、と断言はできません。



数年前、ある業者さんが、空家の残置物を勝手に処理しました。

裁判所は、その業者さんに損害賠償¥3百万円支払え、と判決しました。



ある業者さん。

夜逃げして、家財を残置した物件を落札。

(私のアドバイスは全く無視。)

リサイクルやさんに、家財をそっくり売却。

そんなことは忘れてしまった1年後。

北陸の司法書士事務所から、損害賠償請求の内容証明がきていました。



こんな事は面倒です。

これらを防ぐ方法は、裁判所を経由して引渡を受けておくことです。

「強制執行」と言われる方法です。

これだと、残置物の所有者の喧嘩相手は「国」。

落札者は蚊帳の外。


「強制執行」って、一般の方は嫌がる方が多いです。

「強制執行」と言いますと、なにか大事件のように感じるようです。

弱いものいじめをしているような印象もうけるようです。


また、現在の強制執行って、面倒な手続きを踏みます。

時間もお金もかかります。



空家の強制執行をおこなう前に、ちょっと所有者を探してみませんか。

所有者を見つけ出し、納得して貰えば、あとで問題はおこりません。

私がおこなうちょっとした所有者探しの方法を次回お話させて頂きます。

但し、成功確率は半分程度ですが。。。。




お問合せ色々(アパートを落札いました。家賃はいつからもらえるのですか?)5




お問合せ色々(アパートを落札いました。家賃はいつからもらえるのですか?)

意外と多いお問合せがあります。

賃借人のいるワンルームマンション、或いはアパート、マンションを落札しました。

家賃はいつから貰えるのですか?


まず、あなたが落札したことを、裁判所は賃借人に知らせる事はしません。

落札者本人が、賃借人に連絡しなければいけません。

家賃は、物件の所有権を取得した時点から、貰う権利も発生します。

所有権の取得はいつからでしょう。


よく勘違いしますのが、代金を裁判所の口座に振り込んだ時点、と思っている方がいます。

代金を全額払ったのだから所有者だ、これは間違いです。


裁判所に、代金を振り込んだ控え(裁判所提出用)、住民票(資格証明)、入札書におした印鑑などを持参して、代金納付手続きを終えた時点で、晴れて「所有者」となります。

収益用物件でしたら、家賃はこちらで貰います、と主張できます。

事前に、賃借人には、知らせておかなければ、何も知らない賃借人は、今まで通りのスタイルで、家賃を既に支払っているかも知れません。

最近は、そのアパート、マンションを管理している業者が、その物件が競売にかかった事を理由に、管理をやめてしまうケースも結構あります。


できましたら、落札した時点、或いは売却許可決定が言い渡された時点で、

「こんど所有者が私になります。

正式な所有権移転の時期は、はっきりしましたらご連絡いたします。」

位の通知は、お客様である賃借人には、お知らせしておきたいものです。







お問合せ色々(立退交渉はいつから始めればいいのですか?)5




お問合せ色々(立退交渉はいつから始めればいいのですか?)

これはいろいろなケースが考えられます

正式には、所有者となったあと、所有権に基づき、交渉、ということでしょう。

開札期日からの一つ一つの区切りが以下です。


1、 開札期日にトップ当選した時

2、 売却許可決定の言渡しを受けた時

3、 売却許可決定が確定した時

4、 代金納付期限通知書が来た時

5、 代金納付手続きをして所有権を取得した時


(専門的な文言で、慣れない方には分りにくいかも知れませんが、お付合い頂ければ幸いです。)

業者は、それぞれの考え方で、どの時点でアクションをおこすか、ある程度決まっています。

あるいは、この物件はこの段階で交渉開始したほうが良いかな、という判断もあるでしょう。


一般の方は、いつが良いでしょう。

交渉、というよりも、落札者の意向を伝える時期、と思えばよいでしょう。

ただ、物件により色んなケースがあります。

一律この時点から、とは決められません。

一応の目安です。


4の代金納付期限通知書が来たあとで、債務者に連絡、というスタイルが無理がないようです。

代金納付期限通知書には、代金納付手続きをする日が記載されていますので、話をしやすいでしょう。

手続きをしますと、買受人ははれて所有者です。

代金納付手続きをして、さあ所有者なった、債務者に即出ていけ、では、相手も困ります。

予め、余裕を持って、連絡をしたほうがよいでしょう。

代金納付手続きをした時、引渡命令の申立も忘れずしておきましょう。

(裁判所によっては、任意交渉をしても進展がない場合に初めて申立を受付けます、というスタイルの所もたまにありますが・・。)










お問合せ色々(立退と立退き料について)




立退き料は何故、どの位払うのですか?という類のお問い合わせも結構あります。

本来落札者が支払う義務はないのです。

でも、落札者は、債務者にスムーズに引っ越してほしいです。

強制執行なんて、費用と時間がかかり過ぎ。

できれば避けたいです。

そこで、任意の話合での立退き料の支払いです。

首都圏の感覚ですと、一戸建ての場合、立退き料は数十万円から、物件によっては¥100万円以上の提供もあります。

総額数千万円では、立退き料の占める割合は数パーセントです。

強制執行の費用よりは安くあげよう、という計算もありますし、保険的な意味合いもあります。


でも、この感覚を全国どこにでも適用、というわけにはいかないようです。

全国的にみますと、一戸建てで、百万台、或いは二百万、という物件も結構あります。

そういう物件で、仮に¥30万の立退き料では、総額にしめる割合は、10パーセント以上になるかも知れません。

購入者の予算も限られています。

難しいですね、こういう場合の立退き料の計算方法は?


ただ、前にも書いたと思いますが、本当の地方物件で実際にあった事例です。

裁判所からの手紙、というだけで、ビックリする債務者もいます。

引渡命令が届いただけで、驚いて、数日のうちに転居。

落札者に渡してほしいと言い置いて、鍵は隣家に預けていました。

こんな債務者だけでしたら本当によいのですが・・。


所有者で、落札者を睨みつけ、おまえは私の加害者だ、というような眼をされますと、あまり良い気分ではありません。

でも、こうゆう所有者、立退き料なんて眼もくれず、執行官から催告をうけますと、サッサと引っ越してしまう場合もあります。

大分昔です。

土建屋の社長の自宅を落札。

立退きの話合に行ったところ、「お前と話すつもりはない。帰れ!」

怒鳴られました。

仕方なく、強制執行の催告で、早朝、執行官が社長に面談、説得です。

10日ほどして現地に行きましたら、既に引っ越していました。


お問合せ色々(使用貸借)5




お問合せ色々(使用貸借)

ブログを始めて約3年、ホームページを公開して約9年、です。

いろんなお問合せがあります。

過日のお問合せ。

裁判所名、事件番号を言い、代行して貰えますか、と言います。


早速、受話器を握りながら、調べました。

調べたのは、BITでなく、業者専門の情報誌です。

要点をまとめたもので、間取り等の図面は入りませんが、コンパクトで、しかも安いので、
私のような業者にはメチャクチャ重宝です。


お問合せの物件は、建物だけの売却でした。

敷地は建物所有者の叔父所有です。


敷地を利用する権原は使用貸借でした。

使用貸借とは、金銭の授受の無い貸借りです。


一度入札した人がいましたが、何らかの理由で保証金を放棄、再度の期間入札です。

ですから、売却基準価額は同じです。



「代行はできません。」

そして、理由を言いました。


使用貸借とは、敷地所有者から、「明渡せ」と提訴されたら、まず、99%敗訴。

一般公募の入札に、なんでこんな物件をだすのか、疑問ですね。


お客様が明らかに損害を被ると分っていて、代行コンサルはできません。

「あー、そうですか。それが聞きたかったのです。」


別のお問合せですが、一方的にまくし立てられ、回答しますと、最後に受話器をガチャン。

こんなお問合せが結構あります。

心配なのは、こういう方のお問合せの姿勢は、まず私とのゆっくりとした会話がありません。

相談者は、利用するものは利用して安くあげよう、という感覚のようです。


それはそれで結構です。

でも、そんな姿勢はいつか大損をしてしまうような気がしてなりません。

「安さ」だけにひかれて、へんな物件を取得しなければ良いなあ、と真剣に思ってしまいます。




一戸建ての現地調査です。5




カーナビをつけていないので、明細地図片手に現地まで行きます。

このやり方、結構満足しています。

周辺の環境把握に役立っているような・・。


現場に着きましいた。

車があります。

在宅しているのかな?

コンクリートの階段を上って、玄関ドアの前。

ドアの貼付ラベルを自然にチェック。

それにしても、玄関がゴミだらけ、汚い!

これは男性の独り住いの特徴です。

立退きの手紙を出しても、返事をくれる確率は5割以下。

強制執行の催告をして、やっと引っ越す準備を始める類かなあ・・・。


女性がいれば、まず、玄関は掃除して「見てくれの美」を保とうとします。

女性本能でしょう。

洗濯物の干し方ひとつ取っても、男女では大違い。

そのくせ、女性の独り住いの場合の立退交渉は、神経を使います。

一度した約束を平気で破り、新たな要求をしてきます。

それがのめないなら、それはあなたが絶対に悪い、と真剣に思う方がたまあ〜〜〜におります。


チャイムを押しました。

暫く待ちましたが、応答がありません。

まッ、いいか。

そのまま、車に戻りました。

近隣の聞きこみをやろう、という気持ちにはなりません。

落札できたら、あとの流れができていましたので。


三点セットのどこが大切??5



今日のポイント・・収益用物件の賃借人の立場と、買受人の敷金に対する対応の一つの考え方


物件明細書の「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄が「なし」という記載で、

次の「4 物件の占有状況に関する特記事項 」で、次のような文言が記載されている場合の、私がコンサルする現実的な対応についてお話させて頂きます。


普通の賃借人とします。


どれも、「○○が占有している。」

という文言の後に続く文言です。

「同人の占有(又は賃借権)は(仮)差押えに後れる。」

「同人の占有(又は賃借権)は滞納処分による差押えに後れる。」

「同人の賃借権は抵当権に後れる。但し、代金納付から6ケ月明渡が猶予される。」

「同人の賃借権は差押(仮差押え、滞納処分による差押)後に期間が経過している。」


このような文言がありますと、落札者が代金納付手続きを終了し、その物件の所有者となった時点で、賃借人の立場は天国と地獄位に変わってしまいます。

賃借人が旧所有者と交わした賃貸借契約は、新所有者(買受人)には全く通用しないのです。

新所有者の前では、従来の賃貸借契約書は消滅してしまい、無効、なのです。

賃借人は、立場が、合法的賃借人から、なんと不法占有者になってしまいます。

敷金をいくら預けたんだよ、と契約書片手に新所有者に詰め寄っても、法律は守ってくれません。

それどころか、居座ろうとしても、(表現が悪いのですが)強制執行で叩き出されてしまう運命にあります。

買受人に対しては、契約自体が無いのですから。



そこで、買受人の対応です。

大抵、収益用物件を取得するのは当然、家賃が目当てです。

できれば、今の賃借人に引続き借りて貰いたいです。

いったん退去されますと、まずリフォーム、並行して、入居者の募集。

結構経費がかかってしまいます。


買受人の中には、法律の判断を優先して、

現在の賃借人と契約をする時、新たに敷金を要求する方がいます。

これ、必ずもめます。

あたり前です。

賃借人は、何の悪さもしていません。

青天の霹靂の被害者です。

そうして、賃借人は、面白くない、と退去するケースがあります。

今、敷金なし、なんて物件も結構あります。

冗談じゃあない、のです。


私が収益用物件取得を目的とした依頼者にする基本的コンサルは、敷金を負担したほうが良いです、というアドバイスです。

但し、1年以上は借りてください、などという条件をつけたら如何ですか、と。

せいぜい敷金は多くても賃料の2ケ月分です。

退去されて入らなくなった賃料のマイナス分と、新たに募集するのに支出する金額の合計額のほうが敷金よりはるかに上回っているはずです。

まあ、例外的な場合もあるでしょうが・・。



商業ビルの場合は別です。

なんといっても、保証金の額が違います。

その辺の判断は、専門業者と相談されてください。





明渡交渉での債務者の駆引き





昨日、1件、強制執行で、執行官から引渡を受けました。

空家のマンションで、現況調査報告書の写真では、多少家財が残置されているようです。

落札後、所有者を探し、手紙を出しました。

多少の金銭の提供をするので、任意の明渡をして欲しい、という内容です。

私は、簡単にケリがつく案件、と思っていました。

どうみても、債務者に都合のよい提案です。

案の定、債務者から連絡がありました。

期日を決め、物件の前で待合わせをしました。

当日、高齢の債務者が鍵をあけました。

私、「さあ、中に入りましょう。」

債務者、「いや、私は入らない。入るのはあんた一人で入ってくれ。」

私、「なに言ってるんですか。なかに入って、いるもの、要らないものを確認して、書類にサインをもらって、それで引渡が終わるんです、そこでお金を渡します。」

債務者「冗談じゃあない。私の意思に反して売られたんだよ。そんなことはできない!あ、そう。じゃあ、この話はなかったものにしよう。」

そう言うと、サッサと物件に鍵をかけて、エレベーターに歩き始めました。

その姿は、なにか不自然です。

私があわてるのを期待しているような感じです。

私「ちょっと、待ってください。書類に目を通して、それから決めてはどうですか?」

債務者、「いや、いやだ。私はどんな書類にもサインはしない!」


私は、債務者が誰かに入れ知恵をされている、と確信しました。

「そんなら結構です。」

今度は、私が拒否しました。

債務者と私は、無言のまま、一緒にマンションの玄関をでました。

債務者が先に車に乗り込み、帰りました。

私が帰る途中、債務者の車が路肩に止まっていました。

私が追いかけてくるのを待っているようです。

あえて、私はその車を無視し、追い越しました。

この時、強制執行で処理しよう、と決めていました。

駆引きをしてくる債務者と、任意の話合をしましても、こちらが振り回されるのがオチです。


どうも最近、以前と異なり、明渡交渉に素直な態度で応対する債務者が幾分減ったような印象です。

一般の方でしたら、駆引きに応じるケースがあるかも知れません。

専門業者としての私は、債務者の下手な駆引きには、嫌悪感を感じるだけ。

最初に提示した条件が良いだけに、何か裏切られた気持ちになっていました。


そして、昨日の執行です。

残置物が無価値物と執行官が判断すれば、1回の執行で終わります。

それが狙いです。

そうしましたら、執行費用は数万円です。

開錠技術者に数万円払っても、トータル5〜6万円で済みます。

しかし、開錠してみなければわかりません。

なにか搬入されているかも知れません。

現況調査報告書添付の写真ではそれほどでもないのに、実際は天井まで物が積み重なっていたこともあります。

中に入るまでは不安がありました。




室内は、ホコリのかぶったソフア、事務机、壊れた照明器具の一部でした。

執行官は、無価値物、と判断しました。

その場で引渡を受けました。

代金納付手続きからは3週間ほど経過していました。





不景気の雑感5






三点セットをネットで見ますと個人名が黒色で消されています。

昨日、横浜地裁に行きました。

入札前に、個人名を確認したいためです。

閲覧室で、三点セットを見ました。


ついでに、「配当要求終期の公告」という小冊子をみました。

差押されたばかりの物件の一覧です。

これを見、登記簿謄本を取得して所有者を調べて訪問、任意売却を勧める業者がたくさんいます。

「配当要求終期の公告」を暫くぶりに見て、あれ、ちょっと違う雰囲気に気付きました。

鎌倉、藤沢の湘南地域の物件が、以前閲覧した時より、確実に増えています。

湘南は、神奈川県内の多額納税者が多数住んでいます。

同様に、横浜市青葉区の高級住宅街の物件も増えています。

すべて敷地の広い一戸建です。


ここまで不景気の波がジワジワ浸透しているのですね。

不景気は、競売物件が増えて忙しいでしょう、という方がいます。

しかし、購入者も減少しています。


まあ、誰にでも都合の良い時代なんてあるわけないでしょう。







三点セットのどこが大切 ? 5



今日のポイント・・収益用物件の注意

物件明細書の「3 買受人が負担することとなる他人の権利」の欄に「賃借権」として、概要が記載されている場合があります。

その場合、買受人(=落札者)は、そこに記載された賃貸借契約を引き継がなければいけません。

従来の貸主の立場を、買受人が引き継ぐ、つまり、買受人が貸主の立場になります。

そうして、従来の賃貸契約は続行しなければいけません。

敷金についても、買受人は、借主に対して、返還義務を負います。

預かってもいない敷金を返還するなんて不合理だ、と思う方も多いはずです。

裁判所もそれは承知しています。

評価書をみれば分りますが、売却基準価額算出の過程で、買受人が負担する敷金分を控除しています。


問題は、
「3 買受人が負担することとなる他人の権利」が「なし」となっている場合の賃借人に対する、収益用を目的に購入した買受人の対応です。

法律を前面に押し出す対応によっては、結果的に損をするかも知れません.

その辺は次回お話させて頂きます。。



三点セットのどこが大切?5




今日のポイント・・物件明細書記載文言のうっかり見落とし要注意


物件明細書の最後の欄に

「5 その他買受けの参考となる事項」があります。

ここに記載される文言は、とても短いので、うっかりしますと、見過ごしてしまう事があります。

でも、大切な文言です。

中には、ギュッと絞ったトラブルの塊のような文言もあります。

慣れない方は、勝手に判断せず、専門家に確認されてから、入札の準備に入ったほうが良いでしょう。


良くみられるのは、マンションで、「滞納管理費あり」という文言です。

初めて競売物件に接する人には、この文言を読んで、単に「管理費の滞納がある。」という認識しか浮かばないでしょう。

この滞納分は、結局は落札した人が払うようになります。


借地権の物件で、

地代代払いの許可あり」という文言が記載されている事があります。

ちょっと勉強された方は、この文言で安心されるかも知れません。

この文言には、結構深い意味が隠されています。

以下、この文言の意味をお話します。

。。。。。。。。


借地の建物が競売になりました。

建物所有者は、地代の支払をせず、大分たまっています。

このまま、地代の不払いが続けば、地主が借地権の解除をするかも知れません。

そうしますと、物件の担保価値は大幅に減少、債権回収が難しくなります。

競売を申し立てた金融機関等の債権者は、そのような事態を避けるため、建物所有者にかわって、地代を代払いする許可を裁判所からもらって、代払いします。



ここで、安心しないでください。



まず、債権者が、きっちり地代を払い続けているかどうかは分りません。

数ケ月分だけ払って、あとは未払い、なんてこともありました。


次、地主が地代を受領するかどうか、分りません。

受領拒否しているかも知れません。
(その場合、債権者は供託するでしょう。)

スムーズに、借地権が買受人に承継されるかどうか、?です。

場合によっては、裁判になるかも知れません。


この位の状態が「地代代払いの許可あり」の背景に考えられます。

。。。。。。。。


ここに記載される文言は、必ず、チェックされて下さい。

ただ、困ることがあります。

裁判所によって、同じ現象なのに、記載されたりされなかったり、ということがあります。

私の知る限り、東京地裁は丁寧に記載されている印象があります。

競売件数も多く、それだけトラブル件数も多いから、かも知れません。

結構大雑把だなあ、という裁判所支部も時折見かけます。

しっかり、三点セットを精査することが大切です。





物件内の自殺についての雑感






投資用として、ワンルームマンション、1DKなど、単身者用物件を探している会員様が結構おられます。

過日、現地調査をしたが、ひとつ調査をわすれた項目があるが、どうしよう、という相談を頂きました。

内容は、物件で自殺者がいたかどうかのチェックを忘れた、というのです。

横浜地裁管轄物件です。

私は、横浜地裁の、その点の調査はしっかりしているという印象をもっています。

その旨を告げましたが、確実ではありません。

念のため、判例を調べました。

今年1月の判例がありました。

さいたま地裁です。

物件内で自殺の事実があったのに、現況調査報告書にその事実の記載がまったくありませんでした。

買受人が、それについて、損害賠償を求めた事案でした。

裁判では、執行官の調査についての過失は認めていませんでした。

まあ、物件内の自殺事故なんて、滅多には起こりません。

でも、三点セット記載事項を鵜呑みにせず、しっかりした現地調査が大切、という認識を改めてもった次第です。



三点セットのどこが大切?..5



今日のポイント・・マイホームを探す方は、主に三点セットのどこを見ればいいのか?



裁判所は、競売物件購入希望者のために、独自に物件調査をしています。

調査結果をまとめた資料を、「三点セット」とよんでいます。

一定期間、誰でも閲覧できます。

ほとんどの裁判所は、インターネットでも見る事ができます。



三点セットは、

「物件明細書」

「現況調査報告書」

「評価書」

の3部作で構成されています。


いろんな観点で、見るところが違ってきます。

マイホームを探す方は、自分が使用する目的です。

買ったら、賃借人がいてすぐ使用できない、では困ります。

その判断材料としては、

「物件明細書」というタイトルの資料を見てみましょう。

物件明細書には、1〜5までの欄があります。

「3 買受人が負担することとなる他人の権利」という欄があります。

まず、ここが「なし」と記載されている物件を選びましょう。

さらに、

「4 物件の占有状況に関する特記事項」欄で、

「本件所有者が占有している。」と記載されている物件を選びます。

所有者」のところは、「共有者」或いは「債務者」という」文言でも同じです。

理由は、買受人の、立ち退いてくれ、という要求に占有している人が、居座れないからです。

買受人が新所有者となりますと、立ち退かない相手に対して、即、強制執行で立ち退かせる、という方法が認められています。

ただ、強制執行は、時間とお金がかかります。

できれば、話合で引っ越ししてもらいたいものです。






持分の売買には気をつけよう。5





今日のポイント・・買受可能価額が安いから、と言って、すぐ飛びつかない事。


一般の方からのご質問は、買受可能価額のかなり安い物件についてが多いです。

安い物件の理由はいろいろです。

結構見落とされているのが、持分の売却です。

道路、マンションの敷地なら良いのですが、

一戸建とその敷地、マンションの専有部分などが持分では困ります。

例えば、夫婦で半分づつ持分があって、夫の持分だけ競売になっている時。

買っても使用できない場合がほとんど。

そして大半の方が嫌う、購入後のゴタゴタの発生です。

持分につきましては、

物件明細書の

「1 不動産の表示」

「5 その他買受けの参考となる事項」

に、記載しています。

でも、あまりの安さに気が動転していて、

「持分」という文字が目に入らないようです。

入った方でも、気にしないようです。

こういう方が結構おられます。

相談をして、指摘されて、目が覚めます。

でも、面白い共通点があります。

説明しますと、さッと現実に戻ります

悪酔い、二日酔いされる方がいないのです。


「不動産の表示」で、

建物とその敷地、マンションの専有部分で持分がありましたら、

足してみてください。

合計が「1」未満の場合は、パスしたほうが良いでしょう。


初めての明渡交渉に成功した、見事な婦人5





今日のポイント・・明渡の日は、多少の事には目をつぶって、とにかく退去してもらうことを第一に考える事。



昨年12月、かっての会員Aさんから連絡がありました。

Aさんは、50歳前半のご婦人です。

「落札できたので、これからのことで、コンサルお願いできますか。」

「えッ、どんな物件?」

すぐ、三点セットを送ってもらいました。

所有者居住部分と、アパート部分が一体になっています。

このご婦人で立退交渉ができるかなあ。

三点セットを見ました。

所有者は、高齢男性の一人住まいのようです。

どうも、頑固爺さんの雰囲気が伝わってきます。

強制執行まで視野にいれました。

そして、

「何とかなるだろう。」

最近の裁判所は、一般人には丁寧です。

強制執行についても、親切に教えてくれるはずです。

引き受けました。

コンサルの内容は、所有者居住部分の明渡交渉が主です。

アパートの賃料は、債権者におさえられています。

この場合、買受人が所有権取得時からの賃料はこちらのものです。

所有者明渡交渉のスタートです。

私が会員様専用ホームページで公開している手紙作戦実行。

予定通り、Aさんに債務者から連絡がありました。

面談日時決定です。

面談時の注意事項をメールでコンサル。

Aさん、極度に緊張、・・・・・していませんでした

「何とかなるさ。」を地でいっている感じです。

(競売物件の債務者、買受人ともに、立場は違っても、女性のほうが度胸がいいようです。)

数日後、面談結果のメールが入っていました。

あれれ、退去日も決め、アパートのカギも預かっていました。

1回の面談で一発解決、・・・ヘー、お見事。

これじゃあ、専門業者と同じ効率です。

私が案内したコンサル内容以上の成果です。

そういえば、お嬢さんが言ってました。

「母は度胸がいいんです。見ていてハラハラしますけれど・・。」

そして、約束の退去の日。

物件に残置された廃棄物の量は、並ではなかったようです。

(あとで分かったのですが、2トントラック三台分ありました。)

同行した、競売物件には慣れていない不動産業者がビックリ、

「あと1週間あげるから、キチンと片付けてから引っ越してくれ。」

Aさん、すかさず、

「いえ、この状態で結構。今日でキチンとしましょう。」

そう言って、自宅のカギと、残置動産類の放棄依頼書にサインをもらいました。

この結末、どう思いますか。




私は「満点」と評価しました。

競売物件は何が起こるか分かりません。

そして、普通は何も起こりません。

でも絶対起こらない、と断言はできません。

もし、引っ越しを1週間延ばしたら、・・・

その間になにか起きたら??????

考えただけでもゾッとします。

不思議ですが、気が緩んだとき、トラブル場合が多いです。

Aさん、いやあ、脱帽でした



追記:何か起きましたら、対処の仕方はあります。

   実際の当事者は婦人です。

   しかも、働いており、時間が自由になりません。

   コンサルタントとしましては、

   余分な費用と時間を費消させたくはないのです。

   また、解決までの間の不安感など、無いほうが良いでしょう。







番外編、私の既成概念ブットビのショック 5



良いアパート、マンションの条件。

駅至近、日当り、築浅、etc・・。


テレビを見て驚きました。

荒れ狂うリストラ旋風地域での良い物件とは、

日当りなんか二の次三の次。

古くったって構わないう。

とにかくとにかく安い家賃の物件が人気。


冒頭の良い物件の条件は、

順調な、安定した収入、という裏づけのある人々にとっての良い物件でした。


業者である私は、

経済的に恵まれている階層に好まれる物件を「良い」と思い込んでいました。

恵まれた人が大多数をしめていれば問題なし。

でも、逆転したらどうなる?

この発見、結構ショック!


そういえば、

賞味期限スレスレの食料を低価格で提供しているお店。

賞味期限のとっくに切れた食料を、

その事実を告げて、

店主が試食試飲してから、超破格値で提供しているお店。

共通しているのは、

「もったいない」という日本の文化。




我が妻も同じ。

賞味、消費期限は全く気にしません。

「お父さん、私の舌と眼が決めるから。」

一昨晩は、湯豆腐、でした。

老夫婦で「美味しいねえ。」

でも、私は知っていたのです。

パック入り開封前でしたが、この豆腐の賞味期限は3週間前ということを。


一句。

「我が夫婦、賞味も消費も期限切れ。」
















競売今昔の雑感




「裁判所の競売」は、色んな見方があります。

破綻を来たした一連の債権債務関係に一応のケリをつける、債権回収作業。

資本主義社会の不動産病院、資源回収、再生システム、産業廃棄物処理・・。

もっともっと、色んな文言があるでしょう。

それぞれの立場から見方もかわるようです。

昔の事をいいますと、顰蹙を買いますが、承知で言います。

競売にかかった個人、法人、ともに、私は「お仕置き」的な臭いを感じていました。

なにか、社会通念上のルール違反をした者に対して、神様がゲンコツポン

例えば、ギャンブル狂い・女狂い・浪費癖・・・

一方に健全な経済活動・人間生活があり、その対極に競売がありました。

今、ルール違反の臭いがしない競売物件が増えています。

勿論、物件購入、使用方法の最終判断は当事者がしています。

これは、今も昔も一緒。

結構まともに働いて、ルール違反もしないで、それで自宅競売。

ルール違反をしたのは勤務先の会社で、そのトバッチリでグシャッ。

ここまで考えて、その先を考えて、ゾッとしてしまいました

ここで、考えるのを止めました。

10分後、今のうちに味わえる焼酎のお湯割りに逃げ込んでいました、ウイッ










今は昔の話・・中高年の女性占有者5

今日の内容は、記憶に不鮮明の部分があり、一部フィクションで補い、構成しました。





前回のブログで、苦手の占有者に、「中高年の女性」と書きました。


今は昔、こんなことが思い出されます。


都心部の一等地地域の一戸建。

私の勤務する会社が、抵当権つき、占有者つきのまま、購入した物件です。

占有移転禁止の仮処分のため、現場にいきました。


居住するのは、前所有者の母親で独り住い。

若いころは、業界でも有名な美人芸者、だったとか。

70歳を過ぎた今でも垢抜けた感じが粋です。

「絵」になる姿です。


到着時間が少し早かったので、前所有者(子息)と室内に入りました。

「今日はなんだい。」

老女の言葉は、まるで喧嘩口調。

タバコを吸いながら、テレビを見ていいます。

「裁判所が来るからね。」


「フン、誰が来たって、貰うものを貰わなくちゃあ、出ていくもんかい。」

全く、動揺しません。

・ ・お前らが何をしたって、私は動かないさ。やれるものならやってみな・・。

座っている老女から、そんな思いがヒシと伝わってきます。

息子の話では、老女(実母)はしっかり溜め込んでいます。



執行官がきました。

占有状況を確認します。

その時、老女は突然変身しました。

タバコはもう手にしていません。

ヨロヨロと立ち上がりました。

歩くのもやっと、という雰囲気で、執行官の前に倒れるように崩れこみました。

涙ながらに訴えます。

「こんな年寄り独りに、よってたかって・・・・。私は身寄りもないし・・・・

「・・・・」部分は、ただただ涙。

肩を震わせ、全身から溢れる虐められモード。

(あれ、身寄りはここにいるし、他にもいる・・。虐められてるのはこっちなのに・・。)

でも、私、心の中で、思わず自分に聞いていました。

「俺、悪いことをしているのかなあ。」

執行官、すっかり老女の味方です。

我々を、善良な老ホームレスをリンチしてふざける悪ガキでも見るように睨んで、

「まあ、お宅らに言っても始まらないけど、社長に良く言っときなさい。」

そして、何かを言われた記憶があります。

執行官が帰りました。

途端に、老女はすっと立ち上がりました。

タバコを銜え、火をつけ、

「どうだい、こんなもんさ。少しは反省するんだよッ。フンッ。」

煙を我々に吹きつけました。

これ、執行官が見たらドッキリカメラ?

1分前までのお涙モードはなし、あごをグイと上げて、我々を睨みつけます。

その怒りモードの眼力(めぢから)の凄さ。

もし、この場に暴走族のアンちゃんが100人いれば、きっと100人とも、俯いたに違いありません。

「・・・・わけは分らないけれど、・・・・とにかく・・・・ゴメンナサイ・・・・。」





クレームに対して5



昨日、クレーム電話がありました。

匿名の中年婦人が、ものすごい剣幕だった、と言います。

電話を受けた女子は震えていました。


私は、ホームページに神奈川県内の競売物件の開札結果を掲載しています。

入札者数と、落札価格です。

マンションは部屋番号、戸建は枝番をカットしています。

関係部署と相談の上、個人情報に抵触しないよう、配慮しています。


ところが、それが個人情報に抵触、と怒り狂っていたそうです。

聞けば、5年前の結果、とのことです。

その婦人、友人から教えられたそうです。


私は、5年前から3年分すぐに削除しました。

匿名で、しかも連絡先も言わないクレームなんか拒否してしまえ、とは、昔の考え。


60歳過ぎた今は違います。


これ、なんだか「天の声」に聞こえたのです。


開札結果を含めた物件情報の掲載作業は、結構つらいのです。

眼がショボショボしだしてからは、特に大変な作業です。

ただ、自分でやるから勉強になります。

しかし、開札結果のアクセスは、せいぜい1年前の分で、あとは殆どゼロ。

「来年からは、中止しようかな。その分の時間で他の内容の充実を更に図れれば、・・」

なんて思考中のクレームです。


これは、今の考えをすすめていいよ、という「天の声」と思えたのです。


最近、こういう事で、思い当たることが時々おきます。

素直に従いますと、良いことが待っています。


60歳前、理不尽には、無理にでも逆らうところがありました。
(勿論、相手によります。強い者には直ぐ巻かれます、特に妻。)

結果・・・、残るのは後悔と経済的マイナス、という状況が多かった・・・。


「年をとると丸くなる。」とは、こんな意味もあるのかな。



私は、凛として、傍らの妻に宣言しました。

「俺は老後を平和に暮したい!だから、お前には逆らわない事にする!!!」

どうだ、妻よ、驚いたか?

「あら、お父さん!お父さん、私に逆らったことなんて今まで一度もないわよ。」

私の存在をかけた死に物狂いの反抗の数々・・・、

妻の眼には、全く記憶に残らない平穏な日常の出来事だったようです





姉妹編HP

最近の競売物件の種別傾向と雑感5




神奈川県での競売物件は、大都市圏では、本当にマンションが増えています。

土地付一戸建の数倍の件数はあるでしょう。

公庫のゆとりローンの返済は、来年から始まるそうです。

またも、マンションの競売件数は増えるでしょう。



「蟻の一穴から・・」ということわざがあります。

不動産の資産としての価値下落はマンションから・・、という事になるのかなあ。

いやいや既にそうなっている・・。

新築マンションは、粗製とは言わないまでも、乱造は間違いありませんから。


大手のマンション業者の経営者は何を考えているのだろう。

需給のバランスはとっくに崩れているのに、何故・・。

供給が増えるほどにその価格・価値の下落は自然の理です。



ある友人に笑われました。

「君は、大会社の社員は優秀、という前提で話しているね。

確かに、入社する時は優秀だよ。

でも、入社したら、自分で考える、という人間の基本を失くしてしまう。

そうしないと組織では生き残れないんだよ。

だから、段々脳が錆付くんだよ。

役員なんかは、その典型、だよ。」

(そういえば、彼も社会人のスタートは超有名な一部上場会社でした。)


彼の子息は、東大出の40歳半ば、一流企業の幹部社員です。

「倅にはいつも言ってるんだ。早く辞めてしまえって。

でも、もう手遅れかなあ。」


彼、本気でそう思っています。


子息は、現役で東大に入りました。

5月祭はどんなものか、夫妻で見にいきました。

この夫妻、ちょっと変わった夫妻のようです。


5月祭で見た、東大生とその父兄・

彼の眼には、半分の人は狂っているように見えました。


大変だ。


この集団にいれば、息子も狂ってしまう・・。

その年の夏休み、彼は子息を外国旅行に叩き出しました。

東大なんか忘れて、とにかく世界を見て来い。


私、大企業はダメなんですね。

彼、ニヤッとしました。

本当は、だから良いんだよ。

もし、大企業の人間が、謙虚に仕事をして成果をだしたら、零細企業の歩く道は細くて歩けないよ。

傲慢の良いところは、その陰で、地道に努力する人間が活きていける道が自然にできてしまうんだよ。


そうかぁ、私にも生きる道は残されてるんだ、良し!


そうだよ、そして不景気は、いつもチャンスなんだよ。

特に、こんどのやつは大きなチャンスだよ。


いつも、思うのです。

彼との会話、凡人にはなかなか・・ねえ。







教訓集ぁΑΧデ笋麓效呂忙呂泙蠎效呂暴る。5


競売不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。

私が覚えていますのが、以下の文言です。

。。。。。。

1、競売は、調査に始まって調査に終わる。

2、更地、空家は慎重に調査しよう

3、債務者の言う事は信用しない。

4、競売は借地に始まり、借地に終わる。

5、競売は、物件を買うのではなく、事件を買うものだ。


。。。。。。

「4 競売は借地に始まり、借地に終わる。」

の私見をお話させて頂きます。

この教訓は、業者向け、という感じです。


借地物件は価額が安いので、買いやすいです。

(その代わり、銀行ローン利用という面で売り難い、かも。)

低額資本で物件を購入できる、という観点から、借地権付建物は、うってつけです。

但し、高等な試験問題かもしれません。

業者として、いろんな問題にぶち当たって、解決方法を学ぶ模擬テスト、の感じでしょう。


今ほど精密な調査資料(三点セット)がない頃に言われた言葉です。

調査は、自分だけが頼りです。

この物件で利益を上げられれば、

「業者としてのスタートは一応成功」

そして、いろんな経験を積み、又、借地権付建物の競売物件を検討します。

最初の頃の観点とは全く違う見方ができるのでしょうね。

そして、相当の利益を上げ得る物件が匂うのかも知れません。

(管理人は、残念ながら、その域には達しておりません。)

釣師の諺に【鮒に始まって鮒に終わる】というのがあります。

深い意味は分かりませんが、同じかもしれません。
 
今なら、【(特売物件の)借地に始まり、(特売物件の)借地に終わる】という処かも。



一般の方は、借地権付建物を検討される場合、

まず地主に必ずあたってください。

地主の意向確認です。

借地契約をしてくれるか、

名義書換料は幾ら、

地代は?

それらを確認しておきましょう。

評価書には、借地権の場合の名義書換料を算出しています。

その数値は、売却基準価額算出の一応の試算、と思ってください。

地主の意向を確認しての数値ではありません。

たま~~~に、ガメツイ地主がいて、ビックリ、なんてこともあります。

そういう地主は裁判で痛めつけてやる、なんて発想は、プロの分野。

一般の方は、そんな物件は、触らぬ神に祟りなし、で避けた方が無難でしょう。

メチャメチャ法知識の抜け道に詳しい事件屋がついていた、なんてことがありました。

正規の手続きなんてお構いなし。

お陰で、大分裏技・裏道を勉強させてもらいました。

でも、結局気付きました。

裏道は、(当然ですが)陽が当たらない寒〜〜いエリアなのです。



今は昔、驚いたことがありました。

競売にでた建物は、「建物収去土地明渡し」の判決が確定していました。

落札しても、建物の所有者は建物を取り壊して、土地を明渡しなさい、という確定判決です。

当然、誰も買わないと思っていました。

特別売却(早い者順に買える)物件になっていました。

ところが、超々ベテランの競売業者が、嬉々として買っていきました。

裁判所は、

「お宅、これ、判決が確定してるんだよ。」

業者は、そんなことは百も承知、という感じで、皺だらけの顔は大きくうなづいていました。

偶々、私はそこに居合わせて、やり取りを見ていました。

彼は、競売業界では、雲の上の存在です。

私が直接お話ができる人ではありません。

以下は、私が聞きかじりで知った彼の特徴です。

威かすようなことはしません。

弱い者いじめもしません。

嘘を言って騙したりは絶対しません。

頭で儲けるタイプです。

今でも、不思議でなりません。



たまに、

「土地が使用貸借で、建物が競売」

と表現された物件が出るときがあります。

これは、価格がメチャメチャ安いです。

建物の材料の値段プラスアルフア位。

安い!なんて喜んで飛びつかないで下さい。

「使用貸借」とは、金銭の授受ナシの貸借のこと。

土地を使用する権利は殆どありません。

土地所有者から、

「建物を取り壊して出て行け」

と裁判を起こされましたら、まず、負けます。

教訓集・・債務者の言うことは信用しない。5


競売不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。

私が覚えていますのが、以下の文言です。


1、競売は、調査に始まって調査に終わる。

2、更地、空家は慎重に調査しよう

3、債務者の言う事は信用しない。

4、競売は借地に始まり、借地に終わる。

5、競売は、物件を買うのではなく、事件を買うものだ。


  
今回は、「債務者の言う事は信用しない。」についてお話させて頂きます。


最初にお断りしておきます。



この文言は、債務者の方が「嘘つき」ということでは絶対にありません




事前調査で、競売にかかった物件を訪問して、債務者所有者に面談した時の心構えについて言っています。

債務者は、不安いっぱい、それこそ毎日悩んでいます。

勝手に訪問して来た第三者が、答えの分からない質問をする場合もあります。

一番触られたくない、「痛み」の部分かもしれません。

適当な返事で追い返してしまおう、と思う方がいても当然です。


そういう場合の会話からでも、債務者の「情報」を読み取れ、と、この諺は言っています。

初めて訪問した人間に、債務者(所有者)が発した言葉に隠された情報を感じ取れ、と教えています。


任意売却の話が進行している場合は、債務者が相談している人から、言動を拘束されている場合もあります。

債務者は、あなた様が訪問する数ヶ月前、

差押されて数日後には、業者が訪問しています。

都内の物件では、数十人(社)の訪問がある、という話も聞いています。

所有者は、沢山の訪問者の応対で疲れています。

中には、神経を逆撫でするような言動の訪問者もいたかもしれません。

面談できれば、相手の人間性をみておけばいいのです。

例えば、訪問しますと、睨んで「帰れ」という人もたまにいます。

それはそれで「情報」です。

立ち退きの交渉に、多少強い態度も必要かなあ、という「情報」の獲得です。

一般の方が訪問して、心配の余り、

『出ていってくれますか?』

等と聞いたりする方がいるようです。

聞きたいお気持ちは分かります。

でも、こういう質問はあまりしないほうが良いでしょう。

そのような質問をされましたら、10人のうち9人までは、不快の念を持ちます。

そうでなくても、追い詰められているのです。

ムッとするでしょう。

心を閉ざしてしまいます。

「銀行と話がつきましたか?」とか、

「色んな人が訪問して大変ですね。あッ、私もその一人ですが・・。」

位に、フワッといくといいのですが・・。



かって、私の現地調査での失敗話。



『競売の話はついていますので競売にはなりません。』

  明るく言い放った奥さん。


別の物件では、


『色々動きましたが、競売で処理するしか方法はありません。』

  うなだれる60歳過ぎの男性。



言葉と雰囲気が一致しています。

私は両方とも信用し、次の行動をとりました。

結果は惨めでした。

債務者の言葉は、全く反対だったのです。

私は地団駄踏んでいました、自分のあさはかさに、です。

やっぱり、諺は活きている!

普段、えらそうなことを言ってる割には、結構ドジのしまくりです、幾つになっても。


教訓集◆Α更地、空家は慎重に調査しよう5





競売不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。

私が覚えていますのが、以下の文言です。



1、競売は、調査に始まって調査に終わる。

2、更地、空家は慎重に調査しよう

3、債務者の言う事は信用しない。

4、競売は借地に始まり、借地に終わる。

5、競売は、物件を買うのではなく、事件を買うものだ。




今回は、「2、更地、空家は慎重に調査しよう」について、お話します。

これは、競売の法律が今より未整備だった頃の教訓です。

今でも一部通用すると思います。

更地、空家は、利害関係人が直接見えません。

誰も居ないのですから。

特に、空家の場合。

調査した時点では、無人だったのに、

入札したあと、行ってみたら誰かが占有しているようだ。

たま〜〜に、こんなケースがあります。

決して、不安をあおるわけではありません。


数週間前にも、同様の相談がありました。

業者の場合、事前調査のとき、資料、現場の様子で、

何となく、リスク、嫌な臭いを感じる場合はあります。

普通のエンドユーザーの入札希望者の方は、

ちょっと、分らないかも知れません。



落札後、そのような事態が発生した場合、

裁判所を通じて処理することです。

方法は、それほど難しくはありません。

話合(金銭提供)での解決は、ドロボーに追い銭、でしょう。


落札後、心配だから鍵だけでも変えておこう、

これは、止めたほうが良いです。

引渡に関して、

簡易手続きで占有者を退去させる引渡命令によっての処理が、

出来なくなる可能性があります。

そのあと、誰かが占有しても、

裁判所は、もうこちらは関係ないよ、と、とりあってくれないでしょう。

新たに訴訟を提起して排除するようになります。


「誰も居ないのだから、

これは、債務者が、将来の落札者に、

任意に明渡したと判断できるから、

室内に残置してある家財は、勝手に処分してもいいはずだ。」



こんな判断は絶対にしないで下さい。



正式な手続きを踏み、裁判所を経由して、物件の引渡を受けておくのが基本です。

業者は、経験上、関係資料・現場の確認で、なんとなく分かる場合が多いですが・・。


一般の方は、人が住んでいますと、敬遠する傾向にあります。

所有者でしたら、住んでいたほうが、建物が傷みませんので、良いですよ。

明渡交渉が大変だろうなあ、というお気持ちは分ります。

でもね、所有者居住でしたら、それほど大変じゃあありません。

但し、時間と、(業者へ支払う報酬の)金額を節約しようという気持ちのある方に限ります。

実際に、うちの主催する会の会員様で、

時間のある方は、皆様、自力でやり遂げています。

なかには、1件目があまりに簡単に出来たものですから、

2件目は、当初から、弊社に相談なし。

ドンドン進めていました。

執行抗告されて、初めて相談にきた方もいました。

「思い切ってやってください。

手に負えなくなったら、あと処理は引き受けます。

ただし、報酬はもらいますよ。」

その会員様は、

「報酬を盗られてたまるものか、節約してやる〜〜〜〜!」

きっと、そう心に念じたのでしょう。

結局、ご自身で上手く解決。

暫くして、「転居通知」が来ましたので、それが分りました。

残念!!

業者としては、できれば依頼してほしかったのですが・・。


逆の例があります。

賃貸中のワンルームマンションやアパート。

落札して、訪問したら、既に退去。

これは、結構あります。

特に、女子大生の賃借人にその傾向が見られます。

田舎の親のアドバイスでしょう。

娘を持つ身としては良く理解できます。

ただ、落札者から見れば、賃料が入らず、反対に、リフォーム代が出費。

痛!


教訓集ー◆ΑΧデ簓堝飴困蓮調査に始まって調査に終わる。◆叱獣歪敢5



競売不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。

私が覚えていますのが、以下の文言です。



1、競売は、調査に始まって調査に終わる。

2、更地、空家は慎重に調査しよう

3、債務者の言う事は信用しない。

4、競売は借地に始まり、借地に終わる。

5、競売は、物件を買うのではなく、事件を買うものだ。





今日は、{1、競売不動産は、調査に始まって調査に終わる。}について、現地調査の実際を検討します。


マイホーム取得の場合と収益用物件の場合の、ちょっとした調査の気配りです。




1、マイホーム取得

慣れない方は、ゆっくり物件の前に立ち止まって物件を観察する、という事がなかなか出来ません。

ドキドキして、突然扉が開いて出てきたらどうしよう、と思ったりします。

心配要りません。

競売物件を調査に行って、殺された人は、未だかって聞いたことがありません。

怪我をした人も聞いた事がありません。

{滅多にありませんが、怒鳴られる(経験あり・・約30年間で1回)位です。}

ゆっくり、のんびり見て見ましょう。

玄関は、住む人の顔です。

いろんな事を教えてくれます。

訪問してみよう、という勇気のある方は、この言葉だけは注意して下さい。

(私はアチコチで書いていますので、知ってる方も多いと思います。)

「落札したら出ていってくれますか。」

10人のうち、8人までは、怒り出すか、それ以上の会話はストップしてしまうでしょう。

相手は、「家を盗られる」感覚です。

そこに追い討ちをかけるような言葉をあびせることになります。

神経を逆撫でする言葉は避けたほうが良いのでは・・。

「債権者と話がつきましたか。」位が妥当と思います。

それに対する回答で、任意売却をすすめていれば、その進行具合がわかるかもしれません。



2、収益用物件の場合

借りている物件が競売、と知って、転居する賃借人が結構います。

三点セット記載事項を鵜呑みにしないで下さい。

空き室かどうか、直接確認しておきましょう。

分譲マンションの一戸でしたら、管理人さんに聞いてもいいです。

玄関扉の上あたりについている電気メーターが動いているかどうか、チェックできれば良いです。

郵便ポストの状況も、ある程度は分かります。

ポストの中に手をいれてチェックする、という業者さんもいるようです。

(あえて、私と言わない所がいやらしいかな。)

ベランダなどからの観察も分かる場合があります。

最近は、入札期間が過ぎてから転居、というケースもあります。

この場合、困るのは、

(予定していた)賃料が入らず、

(予定していなかった)リフォーム代がかかること、です。

現地調査の更に詳しいやり方は、

ここです。



教訓集 櫚 ΑΧデ笋歪敢困忙呂泙辰督敢困暴わる 嫉駑祖敢5





不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。

競売業界で、私が学んだのが、以下の文言です。


1、競売は、調査に始まって調査に終わる。

2、更地、空家は慎重に調査しよう

3、債務者の言う事は信用しない。

4、競売は借地に始まり、借地に終わる。

5、競売は、物件を買うのではなく、事件を買うものだ。



今日は、{1、競売は、調査に始まって調査に終わる。}について、お話させて頂きます。


現在の裁判所の調査(所謂3点セット)程しっかりした調査機能が発揮できなかった頃の教訓です。

然し、現在でも充分に通じますね。


裁判所には、競売物件の資料が備えてあります。

通称「三点セット」と呼ばれ、


 ∧件明細書(書記官作成)
◆現況調査報告書(執行官作成)
、評価書(不動産鑑定士作成)


の三点をさします。


ネット上でも、殆どの裁判所の資料が見られます。

但し、ネット上では、個人名が隠され、アルファベットで表記されています。

入札する、と決まりましたら、裁判所に出向いて、個人名を確認しておいたほうが良いでしょう。



各資料につきましての詳細は、他で述べていますので、ここでは省きます。

これらの資料に対して、どのように対応していけばよいのか?

三点セットの作成は、入札期間の始る数ヶ月前に作成されています。

△慮酋慶敢妻鷙霆颪蓮∧件に誰が住んでいるかなどの調査結果を記載しています。

ただ、数ヶ月前の調査結果です。

現在までの数ヶ月間に、状況が変わっているかもしれません。

特に収益物件の場合、テナントが退去している場合もあります。

引続き賃貸契約をして即賃料を貰おう、として落札した処、

空家となっており、リフォームで、余分の出費がでた、という例は結構あります。


の、評価書は、主に役所関係で記載事項をチェックしましょう。

記載されている事項が誤り、という事はあまりありません。

記載されていない事柄をチェックしましょう。

これは、多少知識がありませんと、難しいかもしれません。

例えば、道路計画の有無、再建築の際の確認申請の附帯条件など、

最近は記載されていますが、まだまだ御用心。


,諒件明細書は、上記△鉢5擇啝温融駑租から判断して作成されます。

その物件に対する裁判所の最終判断と注意事項が記載されています。

注意事項につきましては、特に必ず確認して下さい。


収益用物件の場合で問題が多いのは、敷金保証金の額です。

「短期賃貸借の廃止」という民法の改正で事例は減ってきましたが、まだ、改正前の賃貸契約はあります。

物件明細書記載の敷金等は、裁判所が「適正」と判断した額です。

実際の授受された金額と違う場合があります。

争いのもととなるかもしれません。


「但し、買受人の代金納付より6ケ月の引渡猶予あり」


このような文言が記載されている場合、民法改正後の賃貸借契約です。

賃借人の敷金保証金について、買受人は、引き継ぐ義務はありません。


ただ、三点セットは裁判所が作成したのだから「正しい」とは思わないで下さい。

その点につきましては、物件明細書の注意書にも記載されています。


結構、三点セットを見ない方が多いです。

或は見ても、初めての単語や文言が多いので、理解できないから、読むのはや〜めた、

物件が良いので何とかしたい、と落札します。

その後、トラブルにあってから、慌てて三点セットをみてもなかなか良い解決方法は?????です。


私道が第三者名義とは知らず、私道の奥の物件を落札したら、私道部分を閉鎖されて通行できなくなった、という真剣なご相談もありました。

エンドユーザーの方は、入札前に、できれば専門家に相談されて下さい。

相談料は、保険と思ったら如何でしょうか?


購入後、どのようなトラブルの発生も、予定外の時間と費用がかかりますので困ります。

業者は、トラブル発生を折込済で、購入していますが、

「裁判、どんと来い」というエンドユーザーの方以外は、

トラブル含みの物件は避けたほうが良いと思います。」



調査によって、最新のより確実な情報把握を心掛けてください。

競売物件は、調査、調査、調査です。



他に、転売を目論む業者は、幾らで売れるか、という調査もあります。

これは、何十年やっても難しい作業です。

コンピューターとカンピューターとをフル回転しても、・・・、難題です。


諸経費と感想5




競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

1、居住者を立ち退かせる費用。
2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
4、借地権付建物の場合
5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費


大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

今日は、

6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費

につきまして、お話させて頂きます。

。。。。。。


6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。


ちょっと、注意事項があります。

登録免許税が、固定資産税評価額の2%(1)がかかるのは、普通物件と同じです。

普通物件は、登記手続きをする司法書士に対して、報酬を支払います。

競売物件の場合、司法書士の代わりが裁判所です。

裁判所に手数料(=報酬)を払います。

物件1個につき、¥1000円です。

例えば、敷地、私道持分、建物の計3個の不動産の場合、

¥1000円×3=¥3000円

上記(1)+¥3000円が、登録免許税に加算されます。

「報酬」という項目はありません。


但し、ローンを利用する場合は、

司法書士等が、裁判所、金融機関、登記所のパイプ役となります。

司法書士に対する報酬が発生します。



7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。


  5の訴訟費用は除外します。

  諸設備の老朽化などは、

  実際に稼動(使用)しないと分らない場合があります。

  特に、収益用物件の場合に顕著です。

  浄化槽がダメになっていたり、

ドアが押しても引いても開かなかったり,

排水溝が詰まっていたり、

いろいろです。

  修繕費用、リフォーム代は、ある程度かかるもの、

  と思っていた方が良いでしょう。


8、雑費


  代金納付にかかわる雑費としては、

  印紙・切手代、謄本・評価証明書等取得費用、振込料等などです。

  金額としては、概算ですが、大体¥1〜2万円位でしょう。

以上、入札価額検討時の材料としてください。




諸経費と感想ァ櫂肇薀屮詒生の場合の訴訟費用4



競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

1、居住者を立ち退かせる費用。
2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
4、借地権付建物の場合
5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費


大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

今日は、

5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用

につきまして、お話させて頂きます。

。。。。。。

「競売物件にトラブルはつきもの」

これは、熟年の方の素直な印象かも知れません。

どんなトラブルなのでしょう。

多くの方が持っているのは、

誰かに文句をつけられるかもしれない、

突然、ヤクザがでてきたら怖いなあ、

漠然とした不安をイメージ化しているように思えます。

実際は、

「案ずるよりも産むが易し」

普通の個人が購入できる予算の範囲内の物件では、滅多に起こりません。

怪しげな物件は、最初から手を出さない事です。

多いのは、

「住んでいる人が居座ったらどうしよう。」

所有者が住んでいる限り、居座ることはできません。

そんなことを認めたら、競売物件を買う人がいなくなります。

強制執行という最終手段があります。

一般の方は、「強制執行」といいますと、凄いトラブルのように感じるようです。

業者は、事務手続きの一環と思っています。

ただ、時間とお金がかかる、という欠点があります。

かかった費用は、本来居住者の負担ですが、お金がありません。

買受人(=落札者)が負担しています。



競売物件を購入して裁判沙汰が起きますと困ります。

時間とお金がかかります。

折角安いからと購入して、一般市場価格よりも高くついては意味がありません。

そんな事態は避けたいものです。

裁判所が、競売参加希望者の為に作成した資料のうち、

物件明細書にも、

注意事項としての記載があります。

事前調査で、しっかりチェックする事が大切です。


どんな事例が裁判になるかは分かりません。

借地権付建物の地主との争いなんかは多いかも知れません。

空家に残置した家財を勝手に処分して損害賠償請求された例もあります。


段々少なくなっていますが、

賃借人が預託した敷金・保証金の額が、物件明細書記載と違う場合があります。

それでの訴訟もあるようです。


いずれにしても、一般の方は、トラブルは嫌います。

入札を考える時、疑問・不安を感じましたら、

代行業者に相談、総合的に検討されるのも一法かもしれません。

物件の見た目の良さに惑わされず、

入札を見送る、という勇気も大切です。


遠隔地の現地調査です。5





遠隔地の現地調査です。

昨日、遠隔地の競売物件の調査に行ってきました。

海岸沿いの別荘?的一戸建です。

とにかく、買受可能価額が100万以下と低価格。

私が住む神奈川から車で約2時間半。

一時期、ブームに沸いた地域です。

行き違う車もすくない道路を暫く走り現場近くに来たようです。

一面に拡がっている雑草は伸び放題に伸びています。

でも、眼には優しい色彩です。

緑のなかに、家が見えてきました。

数軒、並んでいます。

目的の家以外は、門扉をビニール紐でくくり、入れないようにしています。

長期間空家のように見えます。

競売の家に訪問して色々聞くことができました。

数軒の空家も、以前は所有者が住んでいました。

「引っ越したのですね。」と私。

「いえ、死んじゃったのです。それ以来空家です。誰も来ません。」

。。。。。。

最近、こんな風景を時々見かけます。

別荘地帯や、交通の不便な郊外団地です。

街の中心部に住んでいますと、気づかない現象です。

ぞっとしますが、現実です。

しっかり直視しなければ・・。



諸経費と感想ぁ歇效聾付建物について5




競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

1、居住者を立ち退かせる費用。
2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
4、借地権付建物の場合
5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費

大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

4、借地権付建物の場合

につきまして、後半のお話させて頂きます。

今日は、経費について、というよりも、注意事項に入りそうです。

(すこし、難しいかも知れません。)

。。。。。。

「物件明細書」に、

「地代の代払いの許可あり」の文言がある場合があります。

これは、

建物所有者の借地人が、地代を滞納している場合の措置です。

地代不払いは、借地権解除になるかも知れません。

借地権のない建物は、敷地を利用できません。

敷地を利用できない建物は、建物としての用をなしません。

入札する人はいないでしょう。

担保価値が殆どゼロ。

金融機関等債権者が困ります。

それをガードするための方策です。

裁判所は、差押債権者の申出でにより、

建物所有者に代わって地代支払いをする事を許可することができます。

そうして、借地権を存続させようとしています。


ここで、ちょっと注意してください。

代払い許可があっても、キチッと地代を払っているとは限りません。

売却基準価額が決まるまで払って、あとは未払い、なんて事もあります。

地主が、地代受領を拒否しているかも知れません。

その辺は、地主に面談して確認しておきましょう。


滞納地代は、買受人は負担する、と思っておいた方がよいでしょう。


地主が借地承継を承諾しない場合、

裁判所が代わって承諾する方法(非訟事件)はあります。

但し、業者以外の方には、

時間と費用の関係で、如何なものかな、と思います。


非訟の申立をしたのですが、

性質の悪い(=こちらの解釈です)地主で、

1年半以上も無為に時間を引伸ばされた事があります。

(地主にとっては、恐らくこちらが性質の悪い買受人?。)

結局、利益は生まれませんでした.。





諸経費と感想ぁ歇效聾付建物について5



競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

1、居住者を立ち退かせる費用。
2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
4、借地権付建物の場合
5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費

大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

4、借地権付建物の場合

につきまして、お話させて頂きます。

今日は、前半です。

。。。。。。

借地権付建物が、一般市場に売物として出る場合、

普通は、土地所有者(=地主)は、建物所有者が建物を第三者に売却することを承諾しています。

その際の名義書換料は、事前に決めています。


競売物件の中に現れる借地権付建物は、

地主の承諾の有無に関係なく、売却に付されます。

買受人(=落札者)は、落札後、地主との交渉が残っています。

交渉とは、

◎ 、借地権を認めてもらうこと。

◎ 、名義書換料の額を決めること。

◎、その他諸条件を決めること。


競売の借地権付建物の価格は、名義書換料を暫定的に定めています。

三点セットの内、「評価書」という資料があります。

「評価書」は、

通常取引の「重要事項説明書」記載事項と物件の価格算出の過程等が記載されています。

その中で、名義書換料についての記載もあります。

ただ、この数値は絶対的な金額ではありません。

地主を拘束する金額ではありません。

落札後、評価書記載の書換料を提示しても。

地主が承諾するかどうかは分かりません。


事前に地主を訪問して、条件などを聞いておいたほうが良いでしょう。

「裁判所の決めた通りでいいよ。」

「管理会社に任せているので、そちらで聞いてくれ。」

「弁護士に一任しているから。」

「承諾は一切しない、帰れ帰れ。」

・・・・・・・

いろんなケースがあります。


訪問、或いは電話での会話で大切なポイントがあります。

地主の人間性を見ておくことです。

トラブルを好むか、どうか。

ただ、現在はたくさんの人が訪問等しています。

多少、営業センスも必要かも知れません。


諸経費と感想−収益用物件について5




競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

1、居住者を立ち退かせる費用。
2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
4、借地権付建物の場合
5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費

大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

今日は、

3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合

についてお話させて頂きます。

。。。。。。

競売物件から、収益用を探されている方は結構多いです。

確かに良い点があります。

賃借人がいれば、引き続いて、賃料収入が得られます。

空き室であれば、リフォーム・修理して、テナント募集ができます。


土地探しから始めて、建物の設計をし、建築して、それから募集・・、

黙って1年はかかります。

その間、無収入で、出費ばかりです。

マンションの1戸(専有部分)の場合、業者の卸値価格での購入ができるかも知れません。

普通の市場では、なかなか売物が無い地域での物件もあります。

ただ、注意点があります。


賃借人が旧所有者に預託した敷金・保証金(以下「敷金等」といいます。)です。


買受人(=落札者)が敷金等を引き継ぐ場合があります。

賃借人が、物件から退去する際、

買受人は、実際は預かっていない敷金等を、返還しなければいけない事例があります。


また、敷金等について、返還する義務が全くない場合があります。


その違いは、「物件明細書」という資料から読み取れます。

物件明細書の「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄を見てください。

そこに、賃借権としての記載があれば、

基本的には、買受人は、預かっていない敷金等の返還義務があります。

その欄に記載がない賃借人が、預託した敷金等を買受人に請求しても、

買受人は応じる法的な義務はありません。


ただ、ワンルームなどで、収益用として落札した場合、

従来の賃借人に新たに敷金を要求したとします。

賃借人は、旧所有者には敷金を預けています。

もう一度払うなんて、馬鹿馬鹿しいから退去する、という例が結構あります。

そうしますと、リフォームして、賃借人の募集です。

その間、収入はなく、出費のみ。

費用の面で、

今までの入居者の敷金を負担して契約を継続した方が得、という場合があります。

そこは、見極めたほうが良いでしょう。


あとは、従来の入居者と契約締結或いは書換えの場合です。

普通は、業者に事務手続きを依頼したほうがスムーズです。

その場合の事務手数料が発生します。


競売は、所有者が困窮を極めての結果です。

まず、物件の手入れは長期間していない場合があります。

諸設備は、再点検する必要があります。

諸経費と感想◆歛敘軸浜費等について



競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

1、居住者を立ち退かせる費用。
2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
4、借地権付建物の場合
5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費

大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

今日は、滞納管理費等につきまして、お話させて頂きます。



。。。。。。



2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切

マンションには管理費・積立金があります。
(超小規模戸数で、「管理費なし」の場合は例外とします。)

競売の場合、管理費等の滞納は普通です。

裁判所が、購入希望者に見せる為に作成した資料、三点セットのうち、

物件明細書の最下段には、

「滞納管理費等あり」

という文言が記載されています。

裁判所が


滞納分は、落札者が負担するのですよ。」

という注意書きです。

金額は特定できませんので、記載されません。


入札を検討する場合、管理会社に連絡をして、

連絡した時点での確実な金額を聞いておくのも良いですよ。

BITで閲覧等の場合、管理会社の電話番号は消されている場合が多いです。

裁判所に直接行って三点セットを閲覧すれば、番号は分かります。


何年も滞納している場合があります。

管理会社は、全額を請求してきます。

全額に支払い義務があるのでしょうか。

最高裁は、5年分については、落札者に負担義務あり、としました。

でも、判例を、水戸黄門の印籠のように出しても如何なものでしょう。

マイホームとして、これからそこで生活していく場合、住人とのお付合いの関係もありますし、難しいですね。

滞納した駐車場料につきましては、色々意見のある所です。


滞納管理費・積立金・駐車場料等は、

管理組合規則にそって、対応していくべきでしょう。


滞納管理費で、観察できるポイントがあります。

三点セットのうち、現況調査報告書という資料があります。

そこに、現況調査報告書作成時直近の管理費納付状況が記載されています。

そこを見て下さい。

滞納分がなし、或いは数ヶ月という所有者は、

比較的スムーズに退去する方が多いです。

滞納分が1年以上、なんていう場合、別な面でも要注意。

室内が荒れているケースが多いです。

男児がいる場合もそうですが、リフォーム・修理代が嵩みます。

ただし、例外はありますので、鵜呑みにはしないで下さい。


諸経費と感想 捨退き費用についてーその25



諸経費と感想 捨退き費用についてーその2


競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

1、居住者を立ち退かせる費用。
2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
4、借地権付建物の場合
5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費


大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

今日は、強制執行についてのお話をさせて頂きます。

。。。。。。

1、居住者を立ち退かせる費用◆―強制執行
(所有者居住として、お話致します。)

住んでる所有者が、何度 話をしても立退かなくて困った、という状況があります。

そういう時は、強制執行で立退かせることができます。

取り敢えず、手続き的なお話は、後にまわします。

強制執行は、お金がかかる、というイメージをお話します。


必要書類が揃いますと、「強制執行の申立」をします。

申立する場所は、裁判所執行官室です。

強制執行は、「執行官」が仕切るためです。

申立時に、前払金があります。

「予納金」といいます。

「予納金」は、執行官等の日当が含まれています。

金額は、マチマチです。

首都圏では、¥7万前後が普通のようです。

物件の数等で、額は増えます。

執行場所によっても違ってくる場合があります。

詳細は、物件を管轄する裁判所で確認されてください。

ある裁判所は、申立時、数十万円を払うところもあります。
(これは、予納金というより、強制執行全体の費用概算でしょう。)


「強制執行」に対する一般の方のイメージは、

家財をドンドン戸外に搬出する、と思っている方が多いです。

でも、即家財搬出、ではありません。

順番があります。

実際の強制執行の流れはこうなっています。


執行官が現場に赴きますと、

住んでいる人に、ここを退去するように言います。

退去しない場合、1ケ月後には、家財を搬出(これを「断行」と言います)する旨を伝えます。

これを「催告」と言います。


当日は、相手が不在のときもあります。

その為、開錠技術者(=鍵やさん)も同行します。

占有者が在宅しており、鍵やさんの出番がなくても、日当は払います。

鍵やさんの日当は、予納金とは別途、その場で支払います。

額は、裁判所によってマチマチですが、¥5000円位から数万円位のようです。

留守の場合も、その日(=催告の日)から1ケ月後の家財搬出(断行)は変わりません。

(「立会」と呼ばれる人もきますが、この日当は予納金から支払われているようです。)


催告後、債務者に対して、

再度、多少の金銭の提供を申出でて、引っ越すよう交渉すれば、

普通は退去します。

強制執行までの間の任意交渉に応じず、自分勝手な論理を展開してうるさいことを主張する人がいます。

頭を下げることを嫌う、プライドの高い人に多いようです。

こういう人、断行までの間に、立退き料も貰わずに、サッサと引っ越してしまうケースもあります。


どうしても、引越しをしない人の場合、次は「断行」です。

当日は、作業をする専門職が多数来ます。

強制執行は、執行官が現場にいる短時間の間しか、行えません。


どのような家財かを記録する目録を作成しながら、手際よく、家財が搬出されます。

普通、玄関に止めてあるトラックに詰め込まれていきます。

衣類等は、ダンボールに入れてトラックへ、です。

普通の引越しのように見えますが、凛とした緊張感が漂っています。

マンションで、エレベーターの有無・・

一軒家でも、道が狭く、玄関までトラックが入れない・・

搬出する家財にピアノ金庫などの重量物がある・・

いろんなケースで、料金は加算されます。
(催告時、見積もってくれます。)

強制執行費用は、地域によって相当に格差があるようです。

神奈川県の物件主体の当社では、床面積30坪位の一戸建で、約¥100万位を想定しています。


所有者が抵抗する場合だって、たまにあります。

そんな時は、警察官が来、連行されます。


搬出された家財等は保管されます。

1ケ月保管して、所有者が取りに来なければ、

落札者(=買受人)が自ら購入してから処分します。


それまでにかかった費用一切は、本来債務者所有者の負担ですが、実際は落札者が負担します。

所有者に請求しても、回収は殆ど無理。


ただ、強制執行は、単に占有者を退去させる、という側面だけではありません。 

空家の場合でも、物件によっては、このスタイルが良い場合があります。

強制執行で、執行官(=裁判所=国)から引渡しを受けていれば、

後日、

大切な宝物がない、

などと占有者から文句をつけられた場合、

損害賠償請求の相手は、買受人ではなく、「国」となります。

空家だから構わないだろう、

と勝手に鍵を開けて、残置した動産類を処分しますと、

後日、もし、損害賠償請求があれば、買受人に来ます。

それで約¥300万位支払わされた例がありますので、要注意です。

諸経費と感想 捨退き費用についてーその15


競売物件購入にかかわる経費を管理人なりにまとめました。

1、 居住者を立ち退かせる費用(任意話合、強制執行)。
2、 マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
4、借地権付建物の場合
5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費


大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

これから数回、経費の内容と感想について、お話させて頂きます。

。。。。。。

1、 居住者を立ち退かせる費用 叔ぐ嬾湛隋
   (所有者居住として、お話致します。)

初めての方が抱く不安

「居住する所有者は退去してくれるのかなあ。 」

この不安は、金銭で、大体解決できます。

民事裁判だって、つまる所「金銭」和解が主です。


落札したあとで、

「そんな費用は想定外。

住んでる所有者は、落札者に物件を引き渡す義務があるのに、

なんで立退き料を払うんだ。」

と怒った 処で、仕方ありません。

占有者は、お金がなくてホトホト困っているのが、大部分です。

ガス欠の車は走れません。

少しは、ガソリン補給 してやる事が必要です。


「金なんか払うものか。脅かして叩き出してやるよ。 」

そう胸を張る業者さんもいます。

それも一法でしょう。

ただ、これは、その業者さんだから出来ること。

エンドユーザーの方には難しい手法です。

管理人にも出来ない「わざ」です。


管理人は、立退き料を提示して、話合で退去を求めています。

まッ、管理人だけではなくて、大半の業者は払っています。

業者なりの理由があります。

強制執行で立退かせるには、費用と時間がかかります。

費用・時間のコストダウンを図っています。

占有者は、引越料が貰えて大助かり。

一石二鳥と言う訳です。


管理人は、さらにもう一つの視点があります。

「恨みを残さない」

漠然と、しかし、絶対的なポイントです。

(でも、相手の人間性で変わりますけど・・。)

これ、若いころにはありませんでした。



引越料の目安は、

強制執行費用の半分を上限として、

ケースバイケースのようです。

首都圏の普通の一戸建で、¥30万円位からでしょう。

物件の規模、状況によっては、数百万台もあります。


地域差が非常にあります。

一戸建を、収益目的で¥100万台で落札、

こんな場合の、立退き料¥30万は「高すぎ」でしょう。

でも、一戸建が¥100万台で落札できる地域の住民は、

スムーズに退去しているようです。


北海道のある小さな町です。

そこを管轄する裁判所(支部)に、引渡命令の申立をしました。

その支部始まって以来、と思われる程、珍しい事例でした。

債務者は、引渡命令を受け取りますと、数日で転居してしまいました。

近隣の話では、債務者は、よほど驚いたようでした。

隣家に鍵を預け、買受人に渡して、と伝言。

首都圏では、なかなかこうはいきません。


話合で退去しない方が、たま~~にいます。

そんな場合は、仕方ありません、強制執行です。
        
その費用等につきましては、近い機会にお話させて頂きます。

登記簿謄本(全部事項証明書)の閲覧について




登記簿謄本(全部事項証明書)の閲覧について


最近、三点セットに登記簿謄本(全部事項証明書)を添付する裁判所が少なくなりました。

理由は不明です。

でも、私は、入札する物件の謄本は必ず見ます。

土地付建物の競売のとき、土地と建物の両方の謄本を見ておけば結構でしょう。

プロ、と呼ばれる人たちもそうしているのでしょうか。

私が競売業界に入った当時のプロたちは違いました。

建物の謄本を見てチェック、土地をあまり見ません。

初め、理由がわかりませんでした。

おそらく、費用を節約しているのだろう、と単純に思っていました。

暫くして理由がわかりました。



土地、建物の謄本の権利関係は殆ど同じ内容です。

首都圏の一戸建は、土地の大半が建物の敷地で、あとは車庫、庭があれば少々、というスタイルが殆どです。

事件屋と呼ばれる不逞の輩は、競売物件に悪戯をする場合、建物の謄本に細工をこらして、落札者(=買受人)から何らかの金銭を詐取しようと企む場合が多いです。

それで、まず、建物の謄本をチェックしていたのでした。

なにかおかしい、と感じたら、次に土地謄本をチェック、という順番でした。
(土地の面積が建物に比べて広く、空地の部分になにか細工を凝らせる場合は別ですが、)

但し、平成15年の民法395条の改正(平成16年施行・短期賃借権の廃止)で、大分、執行妨害は減っています。


謄本は、結構いろんなことを教えてくれます。

所有者の生き方や考え方、人間性なんかも、何となく想像されることがあります。

明渡が、話合で済むか、強制執行までいくか、なんかもなんとなく感じられたりします。

入札を考える方は、無駄と思っても、謄本は見ておくことをおすすめいたします。






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chiba30

慎重にして慎重。
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今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
自分が選んだのではなく、
神様がくれたこの性格に
心から感謝しています。

本当にありがとう!!

http://www.keibai.co.jp



管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
(5)第14994号

宅地建物取引士
(東京)第016382号

042-748-1876
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