裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2005年05月

会員様の収益用物件の入札をしました。5

今日は、会員様の収益用物件の入札をしました。

既に、ワンルームマンションを2戸落札、収益をあげています。
今回は3戸目獲得を目指して入札です。

銀行で待ち合わせ。
会員様がパソコンを取り出し、記載台におきます。
私が提出した精査資料に基づいて、諸経費、物件の相場、賃料の相場の金額を、パソコンに打ち込んであります。
それを見ながら、最後の打ち合わせ。

パソコンの扱いは、私には無理です。

ひたすら感心しています。

会員様の勤務先は、中堅の不動産会社です。
こういう計算はお手のもののようです。


「これ位は計算しなければ」と言います。


会員様が、投資用マンションを購入する目的を聞きました。

すると、

早く一定の収入を確保して、海外に行きたいといいます。

東南アジアのF国にいって、事業で成功している友人と共同で仕事をすること、だそうです。

収益マンションを土台に、海外に羽ばたく準備・・・。


還暦を迎えた私も負けてはいられません、でも、どうしよう?

焼酎の紅茶割を飲みながら、じっくり、考えようっと。


でも、妻の意見には絶対服従で、反対意見はいえません。

もし逆らえば、その時は私の命日です。








ちょっと良い風景



ここ2年近く、毎日朝、ジョギングをしています。
コースはいろいろで、4km、約35分間。

今日は日曜日なので、8時スタート。

走ります。

そして、帰路、もうすぐ我家。

バス通にニッサンの販売所があり、隣りが、グーンと落ち込んで遊歩道があります。
奥の小さな「きづき公園」まで階段状で、約100m以上?続いています。
雰囲気は、(行ったことはありませんが)熊野古道の超ミニチュアサイズ、という感じ?
片側が林で、片側は、深堀川という、やはりミニチュアサイズの小川。

遊歩道を抜けて、奥の公園を通って帰ろう。

一歩、遊歩道にはいると、気分は途端に森林浴。

遊歩道の入り口を、箒をたてて掃除をしている中年の男性。
挨拶して進むと、出口には若い男性が、やはり掃除をしています。
共に、普通の服装。

立ち止まって、

「市の職員の方ですか。」


「いえ、隣りのニッサンです。」

ちょっと驚きました。
2人の男性の作業姿は、バス通からは全く見えません。

宣伝、PR効果はゼロ。
(即、このような発想をする私の商業的汚染濃度は結構高得点!)

遊歩道と、ニッサンの敷地の間は、高い高い塀で仕切られています。
お掃除の効果は、ニッサンのPRには全く無関係。

利益追求1本やりではなく、周囲の環境を大切にする気遣い。

へえ〜〜〜、なんだか嬉しくなりました。

アッ、言っておきますが、私はニッサンの「まわしもの」ではありません。

私の愛車がサニーというだけの関係です。





会員様が落札!

今朝は、嬉しいメールが入っていました。

Bコース会員様が、収益物件のマンションを落札、という内容です。

やった!良かった!

直ぐに開札結果を見て、多数の入札者がいた事を確認。

同時に、会員様の決断力の凄さに舌を巻く。

軽い緊張感につつまれます。
(何度体験しても、この感覚は、変りません。どうも、「慣れる」、という事は出来ないようです。)


直ぐに、精査した3点セットを再度チェック。
精査報告書を見ます。

これからの手続きの始まりを、メールにて送ります。

(Bコース会員様とは、「時間があるので、自分で、現地調査や手続き一切をするから、アドバイスだけして欲しい、或は、遠隔地で直接の代行依頼は無理ですので、落札後のコンサツだけして欲しい。」という場合です。)


会員制の説明はここです。

Bコース会員様に対する落札後のコンサルで、気をつけていますことは、

決して、でしゃばらない、という事です。

意向を確認して、コンサルをさせてもらっています。

私のコンサルタントは、会員様がゴールに向かって歩く道を、歩きやすいように整備、掃除することです。

あくまで主役は会員様、私は黒子。

今回は県内ですが、遠隔地の場合は、土地勘がなく、風土も違うようですので、コンサルしながら、特に緊張してしまいます。

痒い足の裏を、靴の上から掻くような、もどかしさを覚える時も偶には、あります。

所有者居住物件の明渡交渉の場合、つい弱気になってしまう会員様もおられますが、励まして、実行してもらいます。

「貴方様なら絶対にできる、できる、できる・・・・」

メールで、電話で、繰返します。

これが世に言う「催眠療法」?

お蔭様で、今のところは、まだ失敗(コンサルとおりに進行しなかった事)はありません。

(どうも、このブログは自慢話が多すぎる、いえいえ、PR・コマーシャルと思ってください、腹がたちませんから。)


藤山寛美のお嬢さんで、女優の藤山直美さん(私はフアンです)が言っていました。

「舞台に立って、緊張感が無くなったら、役者を辞めます。」


私も、緊張感を感じる間は、コンサルタントをがんばらなければ、と思っております。









収益用物件の落札価格・・高いですね。5


昨日、横浜地裁の開札日。

東白楽200mのアパートがありました。

土地が約30坪、建物が延41,6坪で昭和60年築。

最低売却価額が1556万円。

会員様に対する私の落札予想価格は、エンドユーザーの方が目一杯でいれても¥3384万前後でしょう、と報告。

蓋をあけますと、

入札数49、法人が、¥3482万円で落札。

またまた、私の予想は見事に外れてしまいました。

それにしても、各裁判所のこの状況は、どのような原因からくるのでしょう。

或いは、どのような予兆なのでしょう。

まったく分りません。

バブル崩壊を予見したマスコミ、政府機関が、少なくとも、私の知る範囲では見当たりませんでした。

それどころか崩壊後も、数年で地価はアップする、という期待を政府機関は持っていたように感じました。


いづれにしましても、大変革の真っ只中の、激しく渦巻く渦の中にいるのは確実です。

ある先輩の助言です。

渦の中にいては渦の方向は見えないよ。
渦から離れて渦を見下ろす立場に自分を置かなければ、無理々。

そして、その先輩は、深夜座禅をして見つめる、と言っていました。

でも、私には難しい提案でした。

毎日、深夜は、へべれけに酔っ払って眠っています。


熊本の会員様の、開札結果

今日は、熊本地裁八代支部の開札日。

会員様が入札しています。

物件は、3回目の期間入札です。


私の予想は、\552万位なら、可能性あり。


蓋を開けた結果は、

落札価額¥528万で、他に落とされたという連絡。

あれれ、私の予想が、珍しくあたっていた?!のに、参考にしなかったようです、残念

2回目とか3回目の期間入札の場合、比較的落ちる可能性の高い入札価格の出し方の計算式があります。

勿論、絶対ではありませんが、私は、今まで、運良く、はずしたことがありません。

(  これって、自慢話ですね・・嫌らしい。 )

一度聞いたら、な〜んだ、馬鹿馬鹿しい、と言われる位単純で、誰でもすぐに出来る方法です。

沢山の統計をとって割り出したものです。

その方法をここでばらした瞬間、もう、計算式の価値はゼロ。

で、それ以上は、ヒミツです。

(そんなんなら最初から書くな、というお怒りの声が聞こえてきそうです。)

ツキを呼ぶ魔法の言葉

今日は、とても面白い小冊子を見つけました。

「ツキを呼ぶ魔法の言葉」です。

これは、是非、お勧めです。

著者は、工学博士の五日市 剛さん。

勿論、面識はありません。

いつもニコニコ。

宝くじが良くあたります。

あたった、サラリーマンの年収をはるかに越えるお金は、そっくり寄付(複数回)。

メチャクチャつきまくっている人が、つきまくる「言葉」を教えています。



この小冊子(¥400円)は、隠れたベストセラーです。

私も、今日3冊注文しました。


今日は、このページを紹介させ頂けた事だけでも、

このブログをたちあげた甲斐があるかも、・・・、知れません。



「ありがとう。」

「感謝します。」




あの世に行く前に、この言葉の使い方を教えていただいて、心から感謝致します。

昨年、還暦を迎えてから、とにかく、自分でも驚くほどの、知識吸収欲が出ています。

しかも、貪欲です。

理由は自分ではわかりません。

楽しいのです、読書は。

バブル最盛の頃の風俗店「クラブ」の面白さとは、なにか質が違うようです。

「クラブ」関係者の方、すみません。

決して、非難している訳ではありません。

あの節は、本当に本当にお世話になりました。

(但し、決してお世話はしておりません、妻の為にも断言いたします。)

何故か::::汗::::。


追記:平成25年8月8日

「クラブ」とは、今なら高級な「キャバクラ」、という感じです。





今日は入札に行ってきます。5

今日は入札に行ってきます。

会員様の入札に同行です。

1回目の入札は、落選。
2回目です。
入札価格は、お客様が決めます。
勿論、業者として、参考意見は言わせて頂いております。

ただ、最近の落札価格は、なかなかビックリ価格です。

これは絶対、と思ったのがダメだったり、ダメだろうなあ、と思ったのが当選したり・・・。

はっきり言える事は、専門業者としての立場が、ズタズタにされている事だけは、明らかです。

トホホホ・・です。

現地調査(マンション)に行ってきました。

昨日は、マンションの現地調査に行って来ました。

事前に、謄本をネットで取得。
所有者の電話番号を調べて、電話。
任意売却の話がすすんでいれば、状況を把握したい。
しかし、不在。

さあ、現地です。

某駅から歩くこと5〜6分。
マンションが見えて来ました。
全体像の雰囲気を見ます。
いい感じです。

管理人に挨拶。
それとなく、見に来た人がどの位いるか、所有者はどう?、など、会話の中に入れて、情報を採集します。
聞き方は、さりげなく、です。
聞きたい事は、あっさり、どうでも良い事は念入りに。
(これは、私のテクニックですが・・。)
素人のかたも見に来たといいます。

このマンションの所有者は、結構経済的に恵まれている方々が多いようです。

神奈川では、やはり横浜市内は人気の場所です。

オートロックのマンションですが、管理人に頼んで、その物件の玄関まで行って見ます。
特に異常はありません。

オートロックの場合は、誰かの出入りの時に、ついでに、入って、玄関までは行くようにしています。

総合的な感触で、ものは良い、という感覚を体で感じます。
これは、お勧め物件です。

帰社後、管理会社に連絡。
滞納管理費をきくも、個人情報の関係で、今の段階では、申し訳ないが言えない、という。
裁判所の資料から判断して欲しいと言う。

ネットの業者専用ホームページで、相場をチェック。

結構の価格です。

入札の締め切り間近。
依頼者と今週中に打ち合わせをしなければ・・。


取立ての新鮮キャベツが、今、届きました!!!5

30数年のお付き合いをさせてもらっています鎌倉の地主さんから、今、キャベツが届きました。

早速お礼の電話。

久しぶりの会話。






声に、朴訥な人間味が溢れています。

本当に素朴で、純粋なお人柄なんです、ご夫妻とも。

話をしているだけで、全心身が癒されていきます。

心のそこから自然に湧き出ます、嬉しい!!!、楽しい!!!・・・・・という、抑えきれない感情・・・。

大地に直接接している、おおらかな感性が素晴らしいのです。

とにかく、理屈抜きで大好きです。


30数年前、私が独身の頃、飛び込みセールスでお邪魔してからのお付き合いです。

「土地を買いませんか?」

帰れ

大声で怒鳴られて、それがスタートでした。


セールスで、沢山貰った歩合は(若気の至りで)すぐに消えましたが、大変貴重な「宝物」を探しあてさせてもらえたことに、心底、「感謝」、です。

◎今日は、もの凄い嬉しさのあまり、ブログの主旨とは違った記事です。

明日から襟を正したいと思います。

収益用1Rマンション選び5

今日は、至急の記録精査、2件。

両方、収益用物件のワンルームマンション。

急がねば・・。

依頼された会員様は、1時間でも早く知りたい筈。



入札するかどうか。

入札価額をいくらにするか?

占有関係は、一つは問題なし。
もう一つは、再度現場チェックの必要あり。

良くあるのが、債務者関係の人が賃借してる場合。
うっかり見逃すと、大変です。

家賃は遅れる、だけでなく、不払いが続く。

明渡しは、裁判が必要・・・なんて事もあるんです。

裁判なんて、プロ以外はマッピラでしょう。

スムーズに目的通りの物件を選択するには、事前の調査が大切です。

但し、プロがやっても100%完璧なものはありません。

しかし、限りなく100%に近づく調査の必要性が大切です。

なにか自分(業者)を宣伝するようで恐縮ですが、やはりプロに資料をチェックしてもらう事は必要と思います。

そして、エンドユーザーの方でトラブルを嫌う方は、その物件を諦める、という勇気をもってもらいたいものです。

私も、会員様に「これはパスしましょう」と言うのは、とても勇気が要ります。

「プロが、そんなことが処理できないの?」と思われるのだろうなあ、と最初の頃は恥ずかしくなりました。

処理できる場合が多いですが、万が一を考えてしまいます。

今は、会員様に安全な道を歩いて頂く、という事に徹しています。

◎なんだか、最後の方は、PRになっています。

(^^;)・・・。(^^;)・・・

しきりに恐縮しています。




債務者会社の社長と面談5

今日は、弊社会員様からの調査依頼物件の現場調査に行って来ました。

駅から坂をダラダラ歩いて10分ちょっと。

GWの真っ只中で、不在かな、と思ったら、ドアが半開き。
玄関で、2歳位の女児が遊んでいた。
手を振ると、手を振って返してくれた。

可愛い!!!

誰かいますか?

「ウン」という可愛い顔の上下運動。

室内に入り、ちょっと声を大きく「ごめんください。」
そして、室内が見通せる場所に行く。



室内で作業をしていた若い婦人(女の子のお母さんらしい)、振り返って

「アー、びっくりした・・。」

「ハゲ頭を見て、そんなに驚かないで下さいよ。」

婦人、私の頭に目線を向けて思わず、下を向く。
頭をイヤイヤと振って、堪えている様子。
鳩が出す声に似た、「クッ、クッ、クッ、」

アー、やっぱり我が家族はありがたい!

妻も娘も、私を普通人として応対してくれます。

婦人曰く、
「今、社長は手を洗っていますので、少しお待ち下さい。」


ザックバランな人柄の社長、

「来たのはお宅が初めてだよ、色々教えてくれよ。なんせ、こんな経験は初めてだし。」
そして、色んな話を聞きました。


でも、この物件はお客様にはすすめられない物件です。

地域的に、一部を賃貸にまわす予定のお客様の方針にはそぐわない物件です。

テナントはつかない物件と判断。

明日、パスしたほうがよいと報告しなければ・・。



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