裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2005年07月

夫婦の絆は切れていた。



自宅競売の時の妻の行動いろいろです。

実際の体験談です。


自宅が競売となった時、夫婦の絆が試されているのでしょうか?

何も、事をあらだてて、そんなテストをしなくてもいいように思うのですが・・。

バブルのころ、事務所のそばのマンションを落札。

半年先の販売価格から逆算して、入札価額を決定。

すると、相場よりも高いのです。

でも、売り物のない現在、相場など過去の幻影、という考えでやっていました。

それでも、ギリギリでのトップ当選。

私と同じ考えの業者さんが結構いたのです。

(この考えが大変な衝撃となって、後日、業者が次々潰れていくなど、誰も想像できませんでした。)

私が当選したのは、超零細個人商店で経費が少ないので、1物件当りのコストが少ないからです。

(自慢話をしないで、本題に入ります。)

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昨夜は、友人と飲み、打つ(?)をしました。



毎月1回、30年来の友人と飲むことにしています。

昨日がそうでした。

まず、碁会所で碁を打ちます。

2局打ってから、場所を替えます。

一杯飲みながら、さらに打ちます。

碁盤は店に預けっぱなし。

最初の頃は、私が断然強かった。

今は反対。

3子置いて、ダメです。

友人がつまらないのでは、と気遣ってしまいます。

この二人会は、20年近く続いています。

バブル崩壊、莫大な負債で非常に苦しい時も続けました。

その頃、碁を打っていても、心は全く別。

「自殺」の二文字が頭をかすめていました。

債務者の気持ちが多少は解かる人間になっていました。

今、バブルが崩壊してよかったと思っています。

もし、そのまま続いていたら、とんでもない人間になっていただろうと思います。

国全体に吹く上昇の風を恰も自分の力のように錯覚。

あー、思っただけでもぞっとします。

崩壊は、沢山の増長マンを常識人に戻したのでは・・・?

汗をかかない不当利得は、いろんな形で返還を迫られるようです。







会員制について

姉妹編HP

特別売却物件で儲けた業者さん。

「特別売却物件(これにつきましては、近日中に、「用語・単語の説明」のカテゴリーにて記載致します。)にて、儲けた事例です。

小田急線のある駅利用の物件です。

三点セットでは、スッキリしない地形です。

しかも、私道の奥、ドン詰り。

資料では、どうも乗り気になれない物件です。

私も資料を見てパスしていました。

物件の近くに事務所を持つ業者さんから電話。

良い物件だから入札したい。

しかし、既に入札期間は終っています。

とりあえず、私も現場確認。

しまった!  これはいい物件だった。

全体が醸し出す雰囲気がいいのです。

光って見えます。

バブルの頃の建物です。

建築費も高かったでしょうが、資材も良いものを使用しています。

三点セットを見た時の印象とは、月とスッポン。

女性タレントの、スッポンではなく、スッピンとメイクあと位の大差。

入札者がいなければ、特売で購入です。

開札期日、案の定、入札者はいませんでした。

その場から業者に電話、打ち合わせ。

あとは、特売申込時に、競争相手が現れないことを祈ります。

申込みの日、朝一番、開始時間の30分前に、執行官室前に並びました。

人が通るたびに、真剣な心の声。

「ここで止まるな、並ぶな、あっちに行け。シッ、シッ、・・。」


・・・・・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・・


時間になり、申込みをしている間も、

「誰も来るな、来るな、来るな。」

・・・・・・・・・・・・

無事、最低売却価額(今なら、買受可能価額)で購入できました。

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明渡しもスムーズに終わりました。

室内点検。

え、まさか。


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箱いっぱいの新鮮ジャガイモが届きました。


ジャガイモを頂きました。

このブログの5月7日に記載しました鎌倉の地主さんから、ジャガイモが届きました。

大きめのみかん箱のダンボールいっぱいです。

掘ったばかりの新鮮なものを、丁寧に箱詰めしているご夫妻の姿が見えます。

会話の内容まで、聞えてきます。


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COOPで、ジャガイモを買う時は何の感動もありません。

高い?、安い?、大きい?、小さい?

それだけの感覚です。

(私家の買物は、私が運転手及び買い入れた品物の運び屋として、必ず可愛い妻に同行させられます。)

ところが、


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三点セットだけで判断せず、現場確認が大切。

不動産は現場確認が絶対大切、と実感した例。

三点セットでは、農道と第三者所有の狭い私道に沿った物件です。

私道所有者は、現所有者(債務者)以外の第三者の使用は認めないと、執行官に宣言。

その旨が現況調査報告書に記載されています。

この一文で、皆、この物件はパスです。

資料でみますと、建物は、一目で、お金がかかっている、と実感できるのですが・・。

最初の期間入札では、入札者ナシです。

建物は立派でも、道路が決定的な欠陥で、入札者がいません。

2回目の入札期間です。

私の主催する会の会員様が欲しいと言って来ました。

私は、思いとどまる様説得。

道路の件は承知しているので、やはり欲しいと言います。

物件を見に行った会員様は、敷地前面の通路が、5M位の幅で、整備工事中なので、調べて欲しいといいます。

確かに、道が造られて、工事中です。

建物は、資料で見るよりも何倍も素晴しくみえます。

調べました。

あくまで遊歩道或は緑道(明確な区分は忘れました)であり、建築基準法上に定められた道路では無い事が判明。

しかし、遊歩道は歩行できますので、建物への出入りは、出来ます。

会員様に報告しましたが、建物を気に入っているので、どうしても欲しいといいます。

それでは、様子を見ましょう。

今回の入札期間で、入札者がいなければ、特別売却で購入してはどうでしょう、と提案。

その案で了承してもらいました。

その間、私は物件訪問。

所有者は、建築会社の社長でした。

友人の連帯保証人となり、今回の事態です。

建物は、建築費だけで、平成7年頃、4000万位かかったといいます。

それも、建築会社社長ですから、殆ど原価です。

土地は約80坪。

最低売却価額は、約¥1600万円です。

開札期日。

入札者はいませんでした。

会員様に連絡。

特売で、最低売却価額の約\1600万円で購入。

金融機関からは、道路の件で、融資は断られていました。

残代金は、会員様の親戚から借り入れ決定。

私は明渡交渉で、退去日と、立退料とを決めました。


一切の手続きと明渡し完了。


会員様は、自分で使用するつもりでしたが、貸したら家賃を幾らもらえるか、調べてみました。

その結果、・・・

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収益用物件の幸運な落札者

当初想定利回りよりも、大幅アップの利回りになったお話

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

収益用物件(3F建マンション)の落札者が、残務処理依頼のため、会員様になられました。


資料をもって、来社。

謄本(全部事項証明書)は、競売としては綺麗な内容。

2,3Fは、ワンルームマンションです。

現在満室。

1Fは、倉庫、事務所、作業所で、債務者が使用。

・・・・・・

なにはともあれ、現場を見なければ。

物件周囲をグルグル見てまわりました。

資料の地図とは大分変化しており、住宅が増えていましたが、アパート、マンションはあまりありません。

少し先は、工場群。

2,3Fのワンルームの借り手は、これからも心配なし、です。
部屋が空けば、借り手はすぐに付くでしょう。

問題は1Fです。

1Fは、立退いてもらうとしても、この立地では、テナント探しは時間がかかりそうです。

強制執行での立退費用は結構かかりそうです。

(業者のくせで、いつも最悪を想定してしまいます。)


1F全体、見た感じ全体が清潔です。

普通は、汚れた感じが多いのですが、珍しいです。

落札しましたが、「売却許可決定」はまだですので、債務者訪問は控えます。

(事前調査の場合は必ず訪問しますが・・。)


・・・・・・・・・・


明渡交渉は、売却許可決定が確定してから、いつもの方法の手紙作戦を選択。

とにかく、喧嘩したり、脅かしたり、という方法は、最低です。

何の得にもなりません。

好んで「恨み」を造る必要はありません。

私の手紙に、債務者は来社して話をしたいという。

・・・・・・・・

債務者は、いつも相談しているという不動産業者と一緒に来ました。

引続きここで営業したいので、何とか賃貸契約をして欲しい、という提案です。

・・・・・・・・

落札者の意向次第ですが、債務者の立場の方との賃貸契約は、将来において如何なものでしょう。

・・・・・・

分かっています。

ダメなら出ます。

・・・・・・

いろいろ話をしました。

金融機関の理不尽さに抵抗した結果の競売でした。

私は債務者に好感を持ちました。

潔さ,爽やかさを感じました。

債務者の資産(自宅)状況などの調査もした上で検討します、という事で帰ってもらいました。

落札者に面談結果を伝え、債務者の自宅(所有権)の謄本取得。

全く綺麗なものです。

債務者が金融機関の後任の担当者の言うとおり、自宅を共同担保としておけば、競売にはならなかったでしょう。

金融機関として、何らかの事情があったのかもしれません。

債務者は、職人気質で純粋な人。

最初の話と違う、と臍を曲げたようです。

落札者に、しっかりした連帯保証人をつけての賃貸契約締結を進言。

その後、賃料、保証金の相場を確認して、こちらの提示した条件で契約締結。

当分、表面利回り10数%ちょっと、と思っていたのに、

なんと、

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これからの一棟の収益物件



友人の業者が遊びに来ました。

会話の内容が、アパート、マンションになりました。

小田急線(相模大野駅とその周辺の駅)も、ちょっと駅から離れていたり、古い物件は空いたままです。

貸す側の計算で建てられて、借りる立場を考慮せぜ、経済効率重視の物件に空き室が多い、という事です。

彼は、数年前、都内に女性専用のワンルーム・ミニマンションを設計して建てました。

まず、

セキリュテイを絶対重視。
バストイレ別は当然。
タップリ広め。
高い天井。
キッチン設備は普通サイズ。
壁紙なんかも高いのを使用しました。

家賃は、相場より、ギリギリに抑えても1万円ちょっと高くなりました。

が、いける、という自信はあったようです。

近所の業者は皆、高い、と笑ったそうです。

借り手は何組も付きました。

皆、キャリアウーマンです。

年収は凄く、家賃の高低よりも、設備・間取りが気に入っていました。

この間、契約更新です。

借り手曰く、こういうワンルームは他にないので、満足しています。


これからの賃貸アパート、マンションは、分譲マンション以上の設備等をそなえませんと、地域にもよりますが、徐々に徐々にスラム化していく可能性が高い、というのが、彼の意見でした。

ひとつの見識でしょう。

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値上がりする土地を確実にゲットしていたおばあちゃん。


今は昔のお話。


私が飛込みセールスで土地を売っていた頃です。

妙に忘れられないおばあちゃんがいます。

京浜急行の「馬掘海岸」駅周辺を軒並み飛び込んでいました。

広い敷地の豪華な建物の住人は、お金持ちでも、まず相手にしてくれません。

毎日飛び込んでいますと、普通の家で、お金をもっている家は何となく分ります。

(この辺の感覚は、空き巣狙いと同じかも・・。)

そんな家ですと、自然にワクワクしてきます。

大きな取り引きができたような気になっています。

今月のノルマは軽〜〜〜くクリアだ!

意気込みを笑顔にかえて、訪問です。

おばあちゃんと面談。

・・・・・・・・・・・・・・・

土地屋さんか、土地は大好きですよ、どこ、あー、遠いねえ。

悪いけど、買わないわ。

・・・・・・・・・・・・・・・

聞けば、土地を買って、暫くしますと、誰かが買いにきます。

どうしても、その土地が欲しい、必要だ、という事情を必ずかかえています。

あっさり売ってしまいます。

・・・・・・・・・・・・・・・

一体どこを買っているんですか?

この近くよ。

折込チラシかなんかで物色するのですか。

いえ、持主と直接交渉ですよ。

どうやって探すのですか。

大体電車の中が多いわね。

えッ、。。。意味が分りません。。。。

おばあちゃんは電車に乗ると、窓から風景を見ています。

ただ、ボンヤリ見ています。

すると、風景の中で、・・・





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今は、
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猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
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この頃、
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本当にありがとう!!

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管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
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無事故をめざしつつ、
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約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

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