裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2005年08月

3点セットをしっかり見る必要性を実感する判例。


                                     
裁判所・不動産競売訴訟 女性の上告を棄却、国の賠償責任が確定−−最高裁 /石川

 金沢地裁の不動産競売で土地を落札した金沢市の女性が、地裁が過大に面積を表記した新聞広告を出したために損害を受けたとして国に賠償を求めた訴訟で、最高裁第3小法廷(藤田宙靖(ときやす)裁判長)は11月30日付で、女性側の上告を棄却する決定を出した。国に約400万円の賠償を命じた名古屋高裁金沢支部判決(今年2月)が確定した。

 2審判決によると、女性は02年、新聞広告で面積約580平方メートルと表記された土地を落札したが、実際の面積は約100平方メートルも小さかった。

 女性は支払い済みの入札保証金と慰謝料など総額約890万円の賠償を求めたが、2審は「女性にも正確な面積が記載された書類をほとんど調べなかった過失がある」として、1審より賠償額を約140万円減額した。このため、女性側が判決を不服として上告していた。毎日新聞・・16/12/4【小林直】





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空家に残置された動産類を処分して損害賠償。



これから数回、新聞に掲載された、競売に関する記事を転載します。

最初は、空家(と思われた)居宅内の動産類を勝手に処分して、損害賠償を請求された事例。


。。。。。。。。。。

                              
東京地裁、自宅競売、思い出の品勝手に処分――落札業者に賠償命令。

 競売された自宅に残した思い出の品を勝手に処分されたとして、東京都内の女性らが落札した札幌市の不動産業者に約二千万円の損害賠償を求めた訴訟の判決で、東京地裁は二十二日、不動産業者に慰謝料二百万円を含む三百三十万円の支払いを命じた。
 高橋利文裁判長は「何物にも代え難い貴重なものをごみと一緒に廃棄され、多大な精神的苦痛を受けた」と認定。不動産業者が建物内に残された品物を保管する手立てを一切講じなかったことについて、「所有権を侵害した違法行為」と述べた。
 判決によると、女性は一九九三年に金融機関から融資を受け自宅を購入、九五年に東京都に転居した。その後返済が滞り、自宅は九七年に競売にかけられた。建物には祖父母の代から受け継いだタンスや五月人形などが残されていたが、無断で廃棄された。(日本経済新聞 2002/04/23)

。。。。。。。。。。



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現地調査(マンション)




マンションの調査に行って来ました。

総戸数、数百戸の一大マンション群の中の一戸。

入札期間の締切日までは、まだまだ、数週間あります。

三点セットによれば、夫婦2人で居住。

登記簿謄本(全部事項証明)は、綺麗すぎます。

任意売却の可能性も大。

管理費の滞納はなし。

現場到着。

物件の玄関の前に行きます。

人の気配はなし。

電気メーターは、ゆっくり回っています。

チャイムを押すと、なっています。

暫く待つも、応答がありません。

両隣を訪問するも、不在。

1階で、専用庭があります。

洗濯物が乾してあります。

人が住んでいる事は間違いないようです。

管理人室は、丁度お昼休み。

1時まで待って、訪問。

情報収集は、ここが一番。

債務者は、定年退職後、一念発起の独立、起業。

しかし失敗しての自宅競売。

奥さんがこぼしていた、という。

管理費は、キッチリ払っていました。

驚いた私。

管理人も、珍しいですよ、という。

「時節柄、競売になるところがポツポツありますが、大抵は管理費は溜めていますね。」

管理費を溜めない人は、責任感のある方です。

あれこれ言わずに立退きます。

おそらく、室内は綺麗にお掃除もしていくかも知れません。

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田舎に行ってきました。


田舎に行ってきました。

人口約36万の中堅地方都市です。

一戸建はガレージは2台分、という風景が結構みられます。

賃貸アパートでも、1所帯あたり2台分確保しているものがあって、これには驚きでした。

地元で聞きますと、アパート、マンションが多すぎる、と言います。

完全な借手市場です。

収益用物件購入を考える時、選択基準をしっかり見極める必要性を新たに痛感しました。

目先の利回りだけで判断する方が多すぎます。

礼金敷金なしで、若干高い家賃でテナントを募集、一時的に満室、高利回りにして売却してしまう業者が出てきたりします。

テナントの質もとても大切なのです。

そこを見過ごしますと、利回りはあっと言う間に下がってしまいます。

これは、現に私も失敗しています。

(業者のくせに恥ずかしい限り、ト、ホ、ホ、ホ、ホです。)




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田舎暮らしを垣間見て


土曜、日曜と妻の田舎に行ってきました。

福島県です。

家は、川沿いにあります。
好間川という小さい川です。
1日に鮎を100匹も釣る人がいる位、水は透明です。

朝風呂に入りました。
窓をあけますと、川と緑の清冽な匂いがどっと入ってきます。
ソープよりも良い香りです。
優しい匂いに、思わず目を閉じ、深呼吸しています。

散歩。
土手を歩きました。
散歩している人とすれ違います。

おはようございます。

笑って挨拶をかえしてくれます。

新鮮な空気が新鮮のまま、さわやかです。

農家の大きな門の前で、老婆が草を取っていました。
挨拶に顔を上げてくれました。
一瞬、オヤッ、という表情です。

初めて来たんですよ。

納得の表情で、肯きます。
いいなあ〜、とてもいい笑顔です。

戻ると、自家製の取立てとうもろこしが待っていました。
同一色の粒がきれいに並んだ優等生ではありません。
力強い粒がいろんな色をしながら、押し合って列を乱しています。
いかにも自然児。
美味いんです、これが。

昨晩食べたサシミの盛合せも美味かったなぁ〜〜。
私の住む相模原のスーパ−の商品をけなすわけではありません。

美味しいねえ、と感動しているのは、遠方からやって来たわが家族のみ。

他は、

・ ・・新鮮なのは当たり前・・・

という顔で、ニコニコしながら口を動かしています。

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是非、又お越し下さい。
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ありがとうございました。

管理人 千葉 重雄



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chiba30

慎重にして慎重。
細心にして細心。

小心と言う人がいます。
若い頃はちょっと不愉快。

今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
自分が選んだのではなく、
神様がくれたこの性格に
心から感謝しています。

本当にありがとう!!

http://www.keibai.co.jp



管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
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