裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2005年09月

自慢話そして言い訳。




昨日は、数ケ月来手がけてきた相続物件の契約が無事終了。

ホッとしました。

競売とは全く関係ない、物件です。

安心したのか、疲れもドッと出ました。

売手の、ちょっとかけ離れた条件を全てのんでくれました。

買手は法人、業者は私だけ。

超極秘にすすめた商談でした。



昨晩は、妻と乾杯。

いつもは、ブログのネタは前日夜に考えます。

昨晩は、すこし深〜く、酔ってしまいました。

今日は、そういう理由で、単なる日記です。

申し訳ありませんので、今日は、人気ブログランキングのクリック依頼の文言は略しました。





会員制について

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立退料について・・雑感



立退料につきましては、ここ←でも記載しています。



以前、地方の会員様のコンサルをさせてもらった時のこと。

そこは、土地付一戸建の落札価額が\100万円台なんていう場合も結構あるようです。

会員様が落札した物件の写真がきました。

3DKでまあまあ。

近所の業者の話では、リメイクして¥5万円なら借り手がいるとのこと。

債務者が住んでいます。

さあて、ここで、ちょっと困りました。

私は、基本的には立退料を払って退去してもらう方針です。

その額が問題です。

落札価額¥1500万の物件に対して¥40万の引越料ならまあまあ。

落札価額¥150万の物件に対して¥40万では、・・ウーン・・。

投資用物件としては、利回りが全く違ってきます。

首都圏の感覚を押し付ける訳には行かないようです。

・・・・・・・・・

会員様に引渡命令の申立をしてもらいました。

ここの裁判所(支部)では、「引渡命令の申し立て」は、久しぶりのようです。

(引渡命令につきましては、ここに記載しています。)

判決が債務者に送達されました。

何日かして、訪問した処、既に引越しをしておりました。

近所に鍵を預けていました。

・・・・・・・・・

複雑な気持ちで、会員様に、

「良かったですねえ。」

受話器を置きました。

「フーッ、」

フーッ、という呼吸は、

「何とかケリはついたけれども、??????」の部分の

「??????」にあたるようです。




会員制について

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夫婦愛は子供への最高のプレゼント





・・自宅競売、その時妻は・・



夫が保証人(自宅を担保提供)となった会社が倒産。

競売となリました。

私が落札。

明渡しの交渉です。

ご夫婦は、50歳代後半の感じ。

子供たちはそれぞれ、結婚して独立しています。

婦人曰く

『夫の人の良さを利用した人間の為に、夫婦で築いた家庭の幸せを壊されてたまるものですか。

夫は何も悪い事はしていません。

騙すより騙される方がいいです。

このピンチは夫と二人で乗り切ります。

子供たちも応援してくれていますし。』

婦人は、明るく軽く言い放ちました。

面談の間、夫は沈思黙考。

そして、立退料をもらうと、古いアパートに移って行きました。

。。。。。。。。。。




このご婦人の態度、

いやいや、ご婦人がこのような態度を選択する夫婦愛。





。。。。。。。。。。


このご夫婦の生き方。

お子さま(といっても成人ですが)達の未来の生き方に対する、

・・・・・最高のプレゼント・・・・・かな。









会員制について

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家財残置の空家の事前調査




昨日は、裁判所で三点セット採取。

入札書一式取得。

そして現地調査に行きました。

弊社ホームページをご覧いただいたお客様のご依頼です。




最近、代行業者の事前調査は、無料が増えています。

お客様にとっては、安い方が良いに決まっています。

落札できるかどうか分からない段階での調査です。

只なら、もっと良いです。

そういうシステムを採用している所もあります。

すみませんが、弊社は有料です。

基本的な料金は、1件につき、¥25,000円頂いています。

。。。。。。。。。。。


ここで思い出して欲しいんですけど・・。

「只が一番高くつく。」という諺(法則)を。






資料によりますと、物件は空家です。

写真では、家財はそっくり残置。

ポストは郵便物であふれています。

庭の盆栽は枯れています。

隣家での聞込み開始。

2年位前から空家です。

所有者の男性は、とても人の良い、しかも小心な自営業者。

(業種名は内緒です。)

仕事は真面目によくやっていました。

60歳前後で独り暮し。

市内に親がいますが、「縁切り」状態。

遠くに住む子供も同様の状態。

所有者がどこにいるのか親も皆目分からない、と言います。

アチコチから借金です。

前はよく、借金取りがドアを叩いていたとの事。

愛人らしき女性の出入りもかなりあった模様。


こういうケースの場合、

「所有者を探そう」をモットーにしている管理人もまず、お手上げ。

今までで一度だけ、探せなかったケースによく似ています。


まあ、現地調査の情報収集は、こんな程度でOKです。

あとは、落札できたら、最後の方法を二つ実行。

方法?

それは、「聞込みの内容」と「事件番号」からのアイデアです。

ま、これで大抵はなんとかなる筈です。

それでダメなら、仕方ありません。

依頼者と相談して強制執行です。

。。。。。。。。。。


昨日は水曜日で、不動産業者は休みです。

飛び込んでの情報収集はお預けです。

。。。。。。。。。


それにしても、理由はともあれ、60歳位で自宅を捨てざるを得ない状況。

同世代の管理人としては、切ないですねえ。

何とか探し出して、多少の金銭の提供をしてあげたい・・。


。。。。。。。。。。


帰りの道は、足が重く感じました。

「あ、足はもともと太かったのです、ヘヘヘ。」と何故かテレ笑い。

一歩間違えれば、人事ではありませんでしたので。

(「人事」という文字は「ひとごと」と読んでください。「じんじ」とは読まないで下さい。
)



是非、宜しくお願い致します。


会員制について

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会員 I 様が落札



会員 I 様が落札


昨日、会員様が収益用物件(1R)を落札した事を記載しました。

会員様が熱心だった事はすでにブログしました。

これからの手続きのコンサルをさせて頂きます。

手続きの概要は以下です。



 1、売却許可決定が言い渡されます。

 2、(執行抗告がなければ)売却許可決定が確定します。

     執行抗告がでた場合は、
     その時に実際の対応をコンサルさせて頂きます。

 3、「代金納付期限通知書」が送達されます。

    代金納付手続きをする期日(期限)のお知らせです。
    指定された期日が都合わるければ、担当書記官と相談します。
    担当書記官は、通知書に記載されています。

 4、裁判所で記録を閲覧してもらいます。

    賃貸契約書をコピーします。
   ◆⊇衢者が、裁判所からの書類をどこで受け取っているかを確認します。
   、資料の内容によっては、所有者に連絡をとる場合もあります。

 5、現賃貸借契約の仲介業者に、賃貸契約の依頼します。

     自分で出来れば、それでも構いませんが・・。

 6、(仲介業者から)賃借人に通知をしてもらいます。

 7、代金納付手続きの準備です。

    いろいろと書類を集めます。
    集める書類は、「代金納付期限通知書」に記載されています。

    ∋堋村で評価証明書を取得します。
     (登録免許税の計算です。
     分からなければ、裁判所担当書記官に証明書をFAXして計算してもらいましょう。)

   ◆登録免許税の納付書を税務署にて取得

   、代金を裁判所から幾られた振込み用紙で振込みます。
     同時に、登録免許税を振込みます。

   ぁ個人の場合は住民票、法人の場合は、資格証明書を取得。
     物件の登記簿謄本(全部事項証明書)を取得。
     マンションの場合は、
     「敷地権の表示」に記載された土地の謄本も取って下さい。

 8、この間に、賃借人との契約の引継ぎがあるかもしれません。

    これは、仲介業者と打ち合わせて下さい。

 9、裁判所で手続きをします。難しくはありません。

     簡単です。数十分で終ります。
    入札者のご主人が忙しい場合、奥様が手続きにいっても構いません。
    特別、委任状などは入りません。
     但し、裁判所によっては、違う場合があるかも知れません。
    事前に裁判所で必ず確認して下さい。 
   
   ◎持参するもの

    ・入札書に押した印鑑
    ・住民票
    ・登記簿謄本(全部事項証明書)
    ・評価証明書
    ・代金、登録免許税を納付した振込みの控え
    ・あとは、裁判所から指定された書類があればそれです。
     例えば、物件目録・当事者目録など。

10、登記嘱託書副本が特別送達されます。

    これが「権利書」・「権利証」と呼ばれる、大切な書類です。

11、できれば、登記簿謄本をとって下さい。

   ご自分に所有権移転登記されていることを確認しておいてください。


以上が、サラッとした手続きの流れです。

上記記載は順序は目安です。

絶対ではありませんので、臨機応変にされて下さい。

銀行ローンを利用される場合は、取引銀行が司法書士をしする筈です。

司法書士とローン担当者の指示に従ってください。

納付手続きは、絶対に遅れないで下さい。

万一遅れますと、全てがパーです。

保証金も没収されます大変です。




これから、会員I様の実際につきましては、その都度、報告させて頂きます。






◎占有者がいて、退去を求める場合は、上記手順に絡んできます。

 その場合も、時間があれば、ご自身でできる場合もあります。

 実際、遠隔地居住の会員様で、比較的時間がある方は、実行されています。

 コンサルは、本気で真剣です。

 お蔭様で、今の処、会員様へのコンサルは、トラブルはおこっておりません。

 全て、上手くいっております。





会員制について

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会員 I 様が落札

会員 I 様が落札


先週金曜日、Sコース会員様が横浜地裁で収益用物件(1Rマンション)を落札しました。

【会員制についてここです。】

良かった!!

入札して4回位は失敗の連続。

しかし、ものすごく熱心です。

普通は3回位落選しますと、嫌気がさしてくる方が多いのですが。

私の事務所で、最低数時間はアレコレ検討します。

同様の規模の物件が幾ら位で販売されているかどうか、取引事例は?、賃貸の場合の賃料相場は?・・

私は、会員様の指示に従い、業者専門のホームページから、せっせと資料採取に追われます。

登記簿(全部事項証明)もネットで取得、検討材料とします。

これから競売手続きがすすむ、差押ホヤホヤの物件(配当要求終期の公告)も見ています。

そこから選択しては、任意売却交渉の依頼もしてきます。

当然こちらも、よりいっそう真剣になっています。



検討過程で、求めれれれば、落札価額の予想は述べます。

あくまで参考意見です。

入札価額を決めるのは、会員様です。

私は絶対に強制はしません。

(その為に、結果的に恨まれた事(逆恨み?)が何回かあります、全て女性の依頼者です、トホホ。。。。。。)

私の予想は、業者ですから、当然、良い線を言い当てる事も結構あります。

(これって自慢話?)


しかし、しかし、。。。


過去にこんな例があります。


。。。。。。。。。。


絶対にダメ、と思われる位の低額での入札価額での代行依頼がありました。

断りました。

しかし、是非入札をしたいので、手伝って欲しい、の一点張り。

日当にプレミアをつけるといいます。

それを聞いて、物量作戦に全く弱い私は、反射的に首を大きく縦にふってニッコリ承諾。

入札書一式を取り出しますと、丁寧に記載方法をアドバイス。

(変われば変わる自分に何の疑問も持たない処は、プロ?、かな。)


開札期日、なんと、そのお客様が落札。

あの時は本当にビックリ、でした。

早速、電話連絡。


・・・・・・

「もしもし、落ちましたよ。」

「そうですか、やっぱりダメでしたか・・。」

「いやいや、落ちたんです、受かったんですよ、おめでとうございます。」

「あッ、落ちたんですね。」

「そうそう、受かったんですよ。」

「落ちたんだあ、いやあ良かったあ。」

訳の分からない会話ですが、二人とも感動に咽んでいました。


・・・私の予想が全く外れた事例でした・・・。


。。。。。。。。。。


以来、お客様のご依頼には、無理かなあ、という数字でも、お断りは致しません。

勿論、プレミアを暗に期待はしておりませんので、ご安心下さい。



1回の入札期間で、(裁判所にもよりますが)数十件の物件が競売に出ます。

その中で、一番良いと思われる物件には、入札者は殺到します。

当然、落札価額もアップします。

投資用物件でしたら、利回りは低下します。

3番手、4番手と思われる物件に思い切った入札価額で狙う、というのも一法かもしれません。

良いかどうかは、相当に主観が入いりますので、視点をかえてみる、という考え方です。

今回の会員様の落札は、そういう方法でした。


(以下は何気ない振りをしつつ、さりげなくPRです。)


さあ、今後のアドバイスをしなければ・・。

今回の落札は、資料の検討だけで、現場チェックはしていません。

弊社への代行報酬は発生しません。

(時間のある)会員様が自ら動いて手続き等一切をします。

但し、アドバイスは徹底的に最後までさせて頂きます。

お蔭様で、今までトラブルはありません。

この方法は、(B,Sコース)会員制のひとつのやり方です。



これから、手続きの流れをコンサルしていきます。

詳細は、逐次、このブログに記載したいと思います。





会員制について

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これからの収益物件の危険性




今、収益物件が売れています。

余計な事を、というお叱り覚悟で、探している方にひと言、ちょっとご注意を。



過日、賃貸ビル(住居用)を所有し、収益を得ている会社の社員さんに話を聞きました。

建築時、設備には相当に配慮しています。

一番新しいビルの建築費は、分譲仕様の設備で、坪単価は¥90万とのことでした。

この会社は、将来の賃貸市場を厳しく把握しているようです。


「素晴らしい。」


私が漠然と感じている賃貸市場のリスクを見事に見通して、対応しています。


物件は供給過剰で、住宅は余っています。

少子化で、人口は減っています。

これからは、厳選された地域の厳選された物件だけが、継続的に(上質の)テナントを確保していくでしょう。

上質とは、賃料不払いなどを発生させる可能性の非常に低いテナントのことです。

従来の賃貸物件の理論のなかに説明される「空室率」は、今までは、それなりに意味のあった数値です。

これから、一定の数値を「空室率」で計上することで収益物件の見通しを予想するのは、私は危険と思っています。

「率」ではなく、{ゼロ%」か「100%」か・・。

(極端な結論ですが、いずれそうなると思います。)

オーナーは、「100%」となるための努力を求められます。


賃貸物件の絶対的な需要はあります。

オーナーとして物件を提供する場合の最強のライバルは、分譲マンション(仕様)の賃貸物件でしょう。

単にオーナー側の効率重視の賃貸物件は、テナントからは敬遠される可能性が高いと思います。

(勿論、物件設備の劣性は我慢しても立地条件が最優先、という地域はありますので、全てではありません。)


例えば、




。。。。。。。。。。

セキリュテイの配慮がない。

バストイレが一緒。

キッチンはミニキッチン。

洗濯機置場がない。

。。。。。。。。。。


遠い昔、バブルのころの常識は、今、通じる(テナントが選ぶ)かどうか疑問です。

(これも、地域、賃料の設定によっては充分に通じますので、あくまで一般論ですが。)


不動産屋さんに部屋探しに行った方に、或はネットで、図面を見た段階でパスされる可能性の高い物件だけは避けたほうがよいと思います。

来年、さ来年、・・・と時間が過ぎる程、設備の劣る物件は敬遠されるでしょう。


◎◎◎◎

収益用物件を購入すれば、それだけで100%(満室)の継続的な収益を得られると錯覚しないで下さい。

中古物件を購入するというのは、古い設備を購入する事です。

場所(地域)によっては、相当にリフォームしなければいけないかもしれません。

リフォームしてテナントが期待できる地域であれば、良いのですが・・。

場所にもよりますが、一度空いたら、なかなか埋まらない地域、物件が結構増えています。

目先の利回りは、あくまで目先ですよ。

利回りが高い、というよりも、継続的な収益を得られることがポイント、ではないでしょうか。

◎◎◎◎

収益物件を所有すれば、何の努力もなしで、(満室時の)賃料が入る、なんていう「過去の幻影」で、未来を見ないで下さい。

「(満室時の)賃料が入る」イメージは、住宅供給が少ない時の発想です。

「・・れば」「・・たら」で判断しないほうが良いと思います。

冷静に、物件とその周辺を見て下さい。


◎◎◎◎


物件の質がかわりつつあるように、テナントの質もかわりつつあります。

「部屋(住む所)がないから探す」から、「もっと設備、条件の良い物件を探す」に移りつつある傾向も否定できません。。

良い物件なら、賃料相場が多少高くても、テナントはいます。


◎◎◎◎



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競売での借地権付建物のリスク



彼女(41)はグラフィックデザイナー、夫(44)はコピーライターで、ともに自宅が職場を兼ねていた。最近仕事が忙しく、10年間住んでいた借家が手狭になって、2人は引っ越しを考えた。どうせなら古くても好きなように改変できる家がいいと思った。

 そんなとき友人から「競売物件もいいんじゃない。値段も普通より安いわよ」と聞いた。雑誌などで話題になっていることは知っていたので、夫も面白がり、さっそく2人は裁判所に出かけた。入札物件の記録を閲覧するためだ。

 数十件の物件について事件番号、所在地、交通、間取り、最低売却価格などが公告されていた。競売不動産を選ぶときの重要な基本情報が、物件明細書、現況調査報告書、評価書という「3点セット」だということも知った。

 彼女たちは900万円以内で2人の仕事場が確保できる物件を探した。すると、やや交通は不便だが、広さ70平方メートルで800万円、借地権付き建物というのがあった。

 3日後、現地に行ってみると、値段相応に古く、中には人がまだ住んでいた。

 「住んでいる人がいると面倒かなぁ……きっともめるんだろうな」。夫がその家の門前でつぶやいていたら、偶然にも家のあるじが出てきた。白髪の中年の男性。いきなりでびっくりしたが、彼女はこの際だと思って声をかけた。

 「この家、競売に出されているんですよね?」。彼女の問いに、男性は半ば達観したかのように言った。「事情があってね……仕方ないよ。ただ、土地は地主に確認したほうがいいよ」

 例外的なことだろうが、家の中まで見せてもらった。間取りは希望と合致していた。

 その後数件を回ったがここほどの印象はなく、結局この物件に入札して売却許可を得た。代金を納付し、登記の移転も完了。改めて現地に行くと、あの中年男性もいなくなっていた。

 ところが2週間後、その土地の地主から電話がきた。「あの家には住めないよ。借地権を解除したから」

 突然の言葉の意味が、すぐには彼女にはわからなかった。「裁判所の書類には借地権付きってありますよ。間違いじゃないですか?」

 「違うよ。あの借家人がずっと地代を払わないから、借地権契約を切ったんだよ」

 彼女は地主の話から、借地権契約が売却許可決定日の4日前に解除されていたことを知った。

 借地権のない家なんて家じゃない……。彼女はその場にぼうぜんと立ち尽くした。

【アドバイス】代金は債権者に返還請求を

 このケースでは、裁判所の現況報告書などには「借地権付き」とあったのに、売却許可決定日の直前に地主が建物(競売物件)の所有者(借地人)と結んでいた借地権契約を解除していた。裁判所の執行官が作った現況報告書は、閲覧日や売却許可決定日とタイムラグがあるために、必ずしもその時々の現況を正確に反映しているとは限らない。

 借地権がなければ、彼女はその家を壊して土地を明け渡さなければならず、そんな家を買う理由はない。彼女はこの競売を解除して、払った代金分を取り戻したいが、競売物件の元の持ち主に資力はない。このような場合、競売物件の持ち主に貸し付けをしていた債権者が競売代金から貸付金を回収しているので、そこから彼女の払った代金を返還するよう請求できる。

 競売物件には、確かに値段のわりにいい物件があるのも事実だが、権利関係の処理や占有者の排除など、入札・落札時に注意を要する問題がある。一度は弁護士などの専門家に相談する方が無難だ。【朝日新聞(16/10/30)より転載。】
                                     


【ブログ管理人から一言】

競売物件の借地権付建物の場合、地主の意向を事前確認しておくことは、必須事項です


このブログ内の関連記事はここです。



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管理人 千葉 重雄



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管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
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たいてい
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姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
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でも、
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残念ながら!!!

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