裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2005年10月

収益用マンションの現地同行調査 

         


2日前の土曜日夕方、私鉄沿線の駅で会員のMさんと待ち合わせ。

収益用マンションの下見です。

Mさん曰く

「僕が、良いなあ、と感じるかどうかを大切にしています。」

その感覚は、私も大賛成。

    自分の感覚>販売業者の説明+説得

物件までにコンビニを発見。

若い人対象のアパート、マンションに、コンビニは必須事項。

物件到着。

土曜日で、管理人さんは、午前中のみ。

午後は、管理人室は閉まっています。

オートロックです。

暫く立ち話。

その内、住人がきました。

そのあとから進入。

物件のドア前まで行けました。

内部を見ておくのも、大切です。

Mさん、物件は気に入ったようです。

近くのファミレスで打合せ。


私の中で、ひとつの基準があります。

 △匹Δ靴討蘯茲蠅燭な件。

◆¬詰しない範囲で、取りたい物件。

、取れれば取りたい物件。

但し、あくまで、予算の範囲内。

その意味では、3つとも「無理をしない」という事になりますが・・。


この物件はどの範疇にはいるかなあ。

(物件を見た瞬間区分はできていますが、ここでは秘密。)


打合せの最後に、入札書一式を数部渡しました。

Mさんの家は遠方で、いつも郵送での入札です。

最終的な入札価格は、あとで聞きます。

Mさんの物件選びの感覚は、いろんな点で、私とほぼ同じ。

安心できます。

さあ、あとは、落札できることを祈るだけです。


。。。。。。。。。。。。。。。。。。。


このMさん、非常に珍しい考え方、生き方をしています。

私のように、

「長いものにはすすんで巻かれます。

ひたすら権力者のご機嫌をとります。

権力者がかわれば、そちらに絶対服従致します。」

そして「保身を計る」という生き方の発想は、Mさんには全くありません。

戦時中に生きていれば、堂々と「戦争反対」を主張。

「非国民」のレッテルで、獄中で拷問でしょう。

会社の不正、或は不合理のことには、自己保身、というブレーキが全くきかなくなる異常(スミマセン)体質(?)。

不正、不合理に対して、アクセルいっぱいの踏み込み。

車ごと、突っ込んでしまうようです。

いづれ、機会があれば、「その生き様」を簡単に紹介させて頂きます。

。。。。。。。。。。。。。。。。。。。


会員制について

姉妹編HP

会員 I 様が落札




所有者に出した手紙に対して、弁護士から連絡が入りました。

所有者は、自己破産をしたとの事。

賃借人から預かっていた敷金は、賃料と相殺したといいます。

現在は、賃料は受領していません。

鍵は、仲介業者に預けっぱなし、とのこと。

あとはそちらでどうぞ、と言う。


この連絡をもらえれば、充分。

あとあと、所有者が何か言ってくることは無いでしょう。

会員様にそのことを連絡。

ついでに、これから管理を依頼する業者のことを聞きます。

選定はおわり、現賃借人との折衝が進んでいる、とのこと。

鍵も業者に依頼して替えます、という。


私のコンサルは、これで一応終了。

会員様が困る点は、今のところ、ありません。



あとは、順調に家賃を受領してくれれば、と願います。


・・・・・


入札前に相談して頂ければ、落札後の手続き等は、大体スムーズにいきます。

スムーズにいかないような物件は、パスしてもらいます。

「スムーズにいく」という感覚が、エンドユーザーの方と業者とでは、全く違います。

業者の常識が、トラブルと感じる方が結構おられます。


・・・・・


落札後に初めて相談される場合、

「なんでこんな物件を落としたの?」

というケースが多いです。

そんなこと、相談者には言いませんが。


・・・・・


競売を検討される方に、本当にお願いです。

入札をされる前に、必ず専門家に聞いて下さい。

物件自体のトラブル関係は、裁判所書記官、弁護士、専門業者。

物件の将来的見通を含めたコンサルは、専門業者




・・・・・



エンドユーザーの方、

裁判所がやってるから「安心」ではありません。

とにかく、慎重にして下さい。

専門家にチェックしてもらってください。

大切なお金で、夢を買うつもりがトラブルを買った、では、大変ですよ。



・・・・・


会員制について

姉妹編HP

会員 I 様が落札





会員のI様が事務所にきました。

裁判所で、3点セット以外の資料のコピーをお願いしていました。

その資料を持参してもらいました。

「代金納付期限通知」も来ています。

賃貸借契約書のコピーを見ます。

賃借人に電話するも出ません。

青森にいる、保証人のお母さんに電話。

出ました。

こんど、Iさんが貸主となること、今の状態で賃貸借契約を継続したい旨を伝えます。

「なんか息子が、部屋を変わりたいといます。Y国大に通うのが不便というのです。」

「仲介業者さんから連絡が行きますので、その辺を含めてお話をして下さい。」

Iさんには、至急物件近くの業者さんを選定するようにお願いしました。


同時に、資料上判明した所有者の住所に手紙。

鍵と管理規約を渡して欲しい旨を記載しました。


代金納付に関する打ち合わせをします。

納付時提出する書類の取得方法をコンサル。


マンションの管理会社の連絡も、お願いしました。

所有者の変更申請、滞納管理費の支払等をしてもらいます。


IさんはSコース会員様で、ご自身で一切を行ないます。

代行手数料は発生しません。

勿論、困らないようアドバイスは充分にさせて頂きます。


所有者から連絡状況、その後のIさんの行動につきましては、次回この項の最終回で。



会員制について

姉妹編HP

元お嬢様Nさんのお話

Nさんは、都内、大地主の長女に生まれました。

若い頃はわがままいっぱいだった、とは本人の弁。

(「今は違います。こちらが恐縮する程、低姿勢、謙虚です。」)

現在70歳。

とても小柄なオバアチャマ。





一度離婚、30歳代で再婚。

再婚相手は、お嬢様には想像もできない苦労人。

9歳の時、秋田県からで売られて首都圏に来た人。

えッ、私は驚きました。

でも、まだ人身売買があったの?



・・・・・


出会ったとき、彼は自営業。

取引先の親会社の敷地で、機械を持ち込んでの仕事をしていました。

Nさんも、一緒に仕事をしました。

資金繰りのピンチは毎度のこと。

その都度、Nさんの父からの援助で乗り切り。

ついでに、親会社の資金ピンチも助けたのかな?

そのことを尋ねますと、ニコニコ。

否定も肯定もしません。

・・・・・

当時のお金で数億は父から引っぱりました。

見込みがないから、別れたら、と言われました。

でも、できなかった。

あの人は売られて来たんです。

ひとりぼっち。

帰るところが無いんです。


・・・・・


私のその頃の生活。

米は俵で、味噌、醤油は樽で買うもの、と思っていました。

なんでも、その調子。

ご飯は、釜いっぱいに炊いていました。

あまったら、サッサと捨てていました。

主人は、そんな私に、文句ひとつ言わなかったんです。

そんな優しい人、別れられる訳ないです。


・・・・・


はいはい、ご馳走さまです。


・・・・・


Nさんはがしみじみ言ってました。

「人生は、平等にできてるんです。そう思いますねえ。」


・・・・・

そうかなあ、

今回の相続した不動産、半端じゃないですけど・・。

・・・・・



◎3回にわたり、Nさんのお話にお付き合い、有難うございました◎

◎来週から、又、競売関連のお話を再開させて頂きます。◎



会員制について

姉妹編HP

元お嬢様Nさんのお話◆

Nさんは、都内、大地主の長女に生まれました。

若い頃はわがままいっぱいだった、とは本人の弁。

(「今は違います。こちらが恐縮する程、低姿勢、謙虚です。」)

現在70歳。

とても小柄なオバアチャマ。





20歳過ぎ、土建屋さんに嫁ぎました。

従業員50名位の規模です。

采配を振るっていた義父が、嫁いてすぐ死亡。

結婚相手は、土建業という仕事があまり好きではないようです。

Nさんが一切を仕切らざるをえない状況でした。

やりました。

当時は、日本経済の高度成長期。

仕事は溢れています。

人手が足りません。

「山谷」(さんや)で約50名位を毎日調達。

(当時、「山谷」とは言わず、「やま」と言っていたそうです。現在、「山谷」という地名はありません。)


合計100名位を毎日手配。

・・・・・

「山谷」と聞いて、私は驚きました。

私の印象では、「山谷」は恐ろしい地域です。

普通の人は、

近づけないし、近づいてはいけない街。


・・・・・

無法地帯、凶悪犯罪者の群、殺人、暴力、喧嘩、バクチ、浮浪者、アル中、喧嘩、スラム街・・。

・・・・・


そういうイメージでした。


・・・・


とんでも無いですよ。

あんな良い所はありません。

あっ、今の「山谷」は分かりません。

私の知っている当時の「山谷」です。

本当に皆良い人たちばっかりです。

元締めはいましたが。

「山谷」は半端者・はみだし者のよせ集まり、と思われています。

違うんです。

全く逆です。

半端者・はみだし者は、住めないんです。

出て行かざるを得ないんです。

やま(山谷)の規律はしっかりしています。



・・・・・

規律って何ですか?

・・・・・



全体の雰囲気ですよ。

やま(山谷)は、暖かい人だけが残れるんです。

長く住めるんです。



・・・・・・



仕事にあぶれた人がお腹をすかす事はないのです。

必ず、どこかで食事をとっています。

仕事にありついた人のところで。

本当に人間らしい人達です。

肩寄せ合って生きてるんです。


・・・・・


そりゃあ、色んな人がいましたよ。

でもね、一瞬でも、ひるんじゃあダメです。

(私は、この一言に凄みを感じました。)



・・・・・


「山谷」で殺人事件が起こったって、犯人は分かりません。

警察でペラペラ喋る人はいませんよ。

それも規律のうち。

人の噂、悪口なんかは一切言いません。

勿論、自分の事も。



・・・・・



食事。

刺身は腹の部分、血あいがバッチリ。

イカの刺身は、足(ゲソ)だけ。

それをね、手づかみで、醤油につけて食べるんです。

美味かった!!!

あんな美味しい食事は、高級料亭だって無理無理。

最高でしたよ。

テーブル?

みかん箱をひっくり返してテーブルです。



・・・・・


大地主のお嬢様としては、全くビックリの別世界だったのでしょう。


・・・・・

神さまは、Nさんに、更に違った環境の勉強をさせてくれました。

それは、次回で。


・・・・・・・


会員制について

姉妹編HP

元お嬢様Nさんのお話  

一昨日、相続物件の決済が終了いたしました。

なにせ、ここのところ、本業競売の落札率はサッパリ。

ホッとしています。




今回の相続物件売却依頼者のNさんは、都内、大地主の長女に生まれました。

若い頃はわがままいっぱいだった、とは本人の弁。

(「今は違います。こちらが恐縮する程、低姿勢、謙虚です。」)

現在70歳。とても小柄なオバアチャマ。

お辞儀の姿の美しさには、誰もが息を呑みます。

育ちの良さが滲みでます。


競売とは関係ありませんが、これから数回、Nさんの人生の一部分をお話したいと思います。

お付き合い頂ければ幸いです。

結構、私は感動してしまいました。



第2次大戦の戦時中。

と言っても、若い方にはピンと来ないでしょう。

日本全国に食べ物がなく、皆が飢えていた約60年前。

食べ物は、生産者の農家にしかありません。

高価な着物を持参して、米、野菜との交換を懇願するのは、全国共通のスタイル。

それでも、必ず食料が手にはいるとは限らない時代。


Nさんの所にも、沢山の人がきました。


その人達に、お父さんはこう言っていました。

・・・・・


米は持っていきな。

野菜は畑で取って持ってっていいよ。

でも腐るから数日分にしておきな、又、取りにおいで。

着物や物は一切要らない。

ただ、畑の草取りだけはしてくれよ。



・・・・・


Nさんには、いつも言っていました。

「着物なんか貰ったら、怨念を貰うようなものだ。

 そういう事はしてはいけない。」


・・・・・


沢山の人が列をなして畑の草取リに来たそうです。


だから、彼女の家は、市場に出す(=儲けのでる)野菜はありませんでした。

家族が食べる野菜は、全くのクズ(?)野菜。



戦後暫くして、お父さんは担がれて政界進出。


「石原(都知事)さんはよく遊びに来てましたよ。」


・・・・・


神様は、そんなお嬢様に、凄い(本人の印象ではとても素晴らしい)環境を見せてくれます。


それは、次回で。

・・・・・


会員制について

姉妹編HP





1棟売の収益用マンションを案内しました。




昨日は、収益用物件、一棟売マンションの案内をしました。

競売物件ではなく、普通の仲介物件です。

私鉄の各駅停車駅から徒歩10分以内。

駅周辺には、風俗等の店はありません。

物件まで寂しい道もありません。

適当に、いろんな店が並んでいます。

コンビニが途中にあります。

広い通りをひょいと曲がって1分位に物件です。


さあ、物件です。

6〜7ケ所見た物件から選択しました。

(今の段階ではここには書けない、重要なポイントを備えています。)

下見の時は、車を使わず、電車等の交通機関で現場までいきます.

時間を使いますが、こうしませんと、地域と物件の把握が出来ません。



お客様はある程度は気に入ったようです。


賃貸市場の現状と将来については説明済。


一棟のマンション、或はアパートを購入した場合、


決して満室の場合の賃料収入の想定はしないで下さい。

大資本が、設備の良い賃貸物件をドンドン造っています。


収益物件の将来について、どうなるか、誰も分からないのでは・・。

はっきりしているのが「少子高齢化」という避けられない現象。

賃貸市場から分譲マンションへの移動が多い現状。

業者としては、テナントが切れないだろうと思う地域の、しっかりした物件を選択するしかありません。


会員制について

姉妹編HP

素晴らしい債務者・・・期待未来絶対的栄光




落札物件の所有者兼債務者は、礼儀正しい人でした。

中年男性の独り住い。

以前、倒産した超大手商事会社の管理職だったといいます。

とにかく明るい雰囲気に戸惑いと感心。



男性の独り住いで、暗い方の場合、要注意。



自宅が競売、破産状態になった時、

「もうこれ以上の絶望はない、死あるのみ。」

と皆思い込みます。

パニックの嵐が来ています。

女性は泣叫び、今にも死ぬような身もだえをします。

どうなるのだろう。

しかし、アレアレ・・・.

思いっきり泣叫んだあと、超短時間でケロっとするのが女性。

そして前だけを見てしっかり歩き出します。

その点、男性は・・・。



明渡しの話し合いの流れのなかでの雑談。



『部下全員の再就職が決まる迄は、アチコチ飛び回りましたよ。

お金?大分使いましたよ。その結果がこれ(競売)です。

でも、部下全員の行く先(会社)は決まりました。

ホッとしてます。

私?ハハハ、全く考えていませんでした。

タクシーにでも乗るかな、やれるかなー。』



家族は、呆れてとっくに家を出て行ったとの事。


離婚して、男性の独り住いのケースがあります。

大抵の場合、家の内外は散らかし放題ゴミだらけ。



立ち退きの日、明るい笑顔で迎えてくれました。

一通り室内を案内、鍵をよこしました。

家の内外は、「塵一つない」というい表現ピッタリ。

綺麗に掃除してありました。

過去の嫌な思い出もキレイに掃除したのかしら。


・・・本当にお疲れ様でした。・・・

。。。。。。。。。。。


その夜、私は、妻に話しました。

感動を共有したかったのです。















「まあ〜〜、そこの奥さん、気の毒ねえ。

お父さんは、そんな身勝手、絶対にしないでよッ!!」




「?????????????」




寝よっと。


。。。。。。。。。。



会員制について

姉妹編HP
ランキング参加中です。

人気ブログランキングへ


 ↑  ↑  ↑  ↑

ここにマウスをポン!!

押して貰うと感謝です。
最新記事
いらっしゃいませ!
ご訪問、感謝致します。


このブログは、
初めて競売物件に
興味・関心を持った方が
失敗・損をしないよう、
願いを込めながら、
真剣につくってます。

管理人の、
おせっかいと取越苦労、
そのお話を詰込みました。

競売絡みの感想,
感動したお話、
普通の日記・・等々

誰にも、もっと分りやすく、

を念頭にお話していきます。


ただし、あくまで、
管理人の経験と私見です。
ひとつの参考として、
覘いて下さい。



是非、又お越し下さい。
お待ち致しております。

ありがとうございました。

管理人 千葉 重雄



記事検索
コメント欄での広告お断り。
この欄での、

広告宣伝はお断り致します。

掲載は致しません。

悪しからずご了承下さい。
コメント、ありがとうございます。。
非公開、管理人へのメッセージ
管理人の考え方


chiba30

慎重にして慎重。
細心にして細心。

小心と言う人がいます。
若い頃はちょっと不愉快。

今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
自分が選んだのではなく、
神様がくれたこの性格に
心から感謝しています。

本当にありがとう!!

http://www.keibai.co.jp



管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
(5)第14994号

宅地建物取引士
(東京)第016382号

042-748-1876
e224@nifty.com


全国裁判所情報
とても嬉しいです。

このグロブが、学研の

最新人気ブログランキング200

に取り上げて頂きました。

嬉しいです。
感謝でいっぱいです。

ありがとうございます。


ご協力に感謝・感謝です。
  • ライブドアブログ