裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2005年12月

今年、初めてのブログでした。


ブログは初めてのことでした。

なんとか、やれました。

。。。。。。。

昨日、小田原支部の開札期日でした。

これで、今年の神奈川県内の裁判所の開札は全て終了。

終わったなあ、という、胸のつかえが下りたような思いです。

今年の競売はどうだったのでしょう。

私が一番気になったこと。

購入できる額が、最低売却価額から買受可能価額となったことです。

頭の超良いお役人様が決めたこと。

将来の競売市場を想定しているのだけは確かの筈。

この理由がわかれば、ピンチに対応できるかも。

。。。。。。。。。。

ブログも、今年は本日が最後とさせていただきます。

来年は、今年のブログを基に、「初心者の方にわかりやすい」をモットーに、作成したいと思います。

少し早めですが、良い年をお迎え下さい。

ご愛読、本当にありがとうございました。






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マイナスからの再スタート



みごとな生き方は、ピンチや逆境に遭遇した時、正体をみせるようです。

債務者となった中小企業の経営者A氏 (年齢・60歳前後)と面談しました。

面談したのは、私が勤めていた会社の社長。

私はカバン持ち。

A氏は、胸をはり、キッチリ社長の目をみて話を聞いています。

競売物件の債務者兼所有者特有の暗さがありません。

『(競売にかかった)自宅も工場も全部、空にしたよ。

だから、(競売で)買い易いだろう。

ここは、昔世話 をした人の好意でただで使わして貰っているんだ。

とにかく、会社としてもう一度太らなくては。

銀行だって、今うちを潰せば大損だよ。

マイナスからだが、再スタート。

逃げたりはしませんよ。』

現在の状況を、完全に前向きにとらえています。

澄んだ瞳で、そう言われますと、非常な説得力です。

競売にかかった債務者の眼ではなく、希望に燃えた青年の眼です。

債権者に内緒で数百万の提供を伴う任意売却の話は拒否。

『そういう自分だけが得するような事をやれば、必ずいつか失敗するよ。

世の中、結構正しくまわっているんだよ。』

帰りの車中。

「いやあ、大した侍だなあ。参った参った。」

私は耳を疑いました。

交渉が失敗したのに、社長が他人を誉めている!!!

こんなこと、入社以来、初めてです。

内心、とても満足している気分が、伝わってきます。

純粋でひたむき、正しい姿勢は、一筋縄ではいかない強烈な人物にも、感動を与えたようです。

        



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建付けの悪いガラス戸に感謝。



私の事務所の扉は、ガラガラ開ける引き戸です。

以前は建付けが非常に悪くて、スムーズに開きません。

スイッチバック方式で、何回か開け閉めを繰り返して、やっと開きます。

本当に、もうッ、といつも腹立たしく思っていました。

私は、結構、大雑把な性格です。

どうせ、来客なんかない、と、ほっておきました。

自分が気をつければ良いのですから。

ある時、滅多にない来客がありました。

変な占有者のいる物件を落札しましたあとです。

元気の良いお兄さんが数名、占有者からの依頼で、来たことがあります。

ガラス戸をサっと開けて、肩で風を切って、カッコ良く入ってくる予定?・・のようでした。

ところが、そう簡単には開きません。

怖い顔が怪訝な表情になって、ガタガタ戸を揺らして、音を鳴らしています。

勢いが削がれたようです。

開けるコツなんか教えてや〜らない!

この時は、建付けの悪い扉を直さなかった大家さんに大変感謝致しました。

(これも、法改正前の古いお話です。)

その後の展開ですか。

まあ、止しときましょう。



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お客様から接待をうけました。


お客様から接待をうけました。


数日前、今年夏に隣地を落札された方から食事の招待を受けました。

和風懐石、カニ料理の大型店です。

日曜日昼は相当に混雑する、というので、11時に店で待ち合わせ。

ご夫婦で来られました。

落札物件は、家財をそっくり残置しての空家。

資料では、所有者とは連絡が取れる感じです。

連絡がとれれば、明渡費用は安くすみます。

案の定、連絡がとれました。

残置物は、私が所有者から買い取って、お客様に売却、というスタイルをとりました。

領収書の他に、承諾書はキッチリもらいました。

使える家具もありましたが、廃棄物も相当量。

ご主人が全部ひとりで処理したそうです。

「業者に頼みますと、結構(費用が)とられます。

どうせ、土曜、日曜は遊んでいますから、(あと片付けを)やっちゃいました。

ゴミの量があまり多いので、ご近所から苦情が出たんですよ。」

やっと一件落着したので、食事会。

お客様に接待をうけるのは、いつも嬉しいです。

恐縮しながら、舌鼓をうちました。

ありがとうございました。

仕事をして、感謝されるのは有難いです。

今回は、旧所有者からも、お礼を言われました。

癒されるひと時でした。




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エッそんなのアリ?(事前調査の重要性)・・今は昔のお話です。

戸建を落札。

事前調査時、賃借人の奥さんと面談。

和服の似合う、物静かで上品な超美人。

思わず、クラクラ。

入札価格は、美人指数を多いに反映させて高めに設定。

当然落札。

明渡交渉で、初めてご主人と会う。

目が血走って、迫力があります。

どちらの手か忘れましたが、指先がありません。

しかも三本・・。

(ゲッ。)

表情は平然を装います。

唇にギュッと力をいれます。

ぐらつきそうな姿勢を踏ん張ります。

内心は、震度10の激激激の大激震。

短時間で交渉は決裂。

「裁判でやりますから、結構です。」

かっこ良く言えば、断固言い放って毅然と退去。

実態は、急いでひたすら逃げただけ。

一歩、戸外にでた途端、全身の力がぬけました。

重い足取り、とはこういうこと?

腰まで浸かった泥沼を歩いたら、こんな感じ?

これから襲うであろう様々のプレッシャーが早々と全身を締め付けます。

いやはや・・

・・・・・若気いやバカ気の至り。

結局、裁判で出てもらいました。

採算は、辛うじて合ったように記憶しています。

とても良い教訓でした。

皆さん!!!





美人には特に気をつけましょう。





(民事執行法が改正される前のお話でした。今なら、即強制執行ですが・・。)





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過日、K会員様の入札。

K会員様は、すでに2戸、収益用マンションを落札。

順調に賃貸収入を確保。

今回、3戸目確保のために入札。

株もやっています。

昨年は、株で約¥180万の損失。

今年は、昨年の損をカバーして、さらにワンルーム一戸分位の利益を確保。

K会員様は、非常にきめ細かい計算の上、入札価格を決めています。

万事大雑把の私は、いつも教えられることばかり。

投資用の専門家ではありません。

競売でトラブらないよう資料、現場のチェックが私の分野。

これからも、縁の下のお手伝いを頑張らなければ・・。



法改正で、着々と競売市場の環境が整備されていきます。

皆の市場創りを目指しているようです。

とても良い事と思います。

専門業者のコンサルで、誰でも気軽に参加できるような環境になってほしいものです。



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学生時代のサークル仲間との飲会


昨日は、学生時代のサークル仲間との飲み会でした。

新宿です。

いつもの居酒屋は無くなっていました。

競争の激しさを実感。

集まったのは5名。

50数人入部しました。

結構きついトレーニングです。

絶対服従の先輩から、体を張った指導。

次々脱落者。

卒業時残ったのは6名。

その内の5名です。

話題は、健康と年金。

異性の話は全く無し。

でも、いいですねえ。

一挙に40年前にタイムスリップ。

40年間の垢は消えての会話。

新潟から来ているのもいましたので、9時ころにお開き。

普通1時間で帰宅のはず。

ところが深夜2時のご帰館。

その間の記憶は全くなし。

朝、携帯には、8件の着信です。

妻と娘から。

日本酒の冷を飲んだのが悪かった?

新宿駅で、ウイスキーのポケット購入。

ラッパ飲み・・・・したようです。

なんとか記憶を取り戻しました。

「お父さん、飲むなとは言いません。

 心配をかけるような飲み方はしないでね。」

 いつも、妻には心から感謝。

 やりたい事をやらせてくれます。

 もちろん「浮気」以外の条件付です。

 浮気なんかしたいとは思い・・ま・・せ・・、?????

 どうしようかなあ?

 でも、心から、本当にありがとう、感謝します。



「田舎暮らし」で思うこと。


競売物件で田舎暮らしを目指す方に一言。


テレビなどで、田舎暮らしのノンビリを放映しています。

いいなあ。

でもね、ちょっと待ってください。

人間関係については放映していません。

放映できない、というのが事実でしょう。

タレントさんなど有名人の田舎暮らしは、うまくいっているようです。

迎える田舎の人は、旧知の感じでしょう。

タレントさんは、どこでもチヤホヤされます。

でもね、一般の人は大変なケースもあるようです。

なかなか受け入れられず、苦労、苦労、苦労・・・。

受け入れる方だって、簡単に、ハイドウゾ、とはいかないでしょう。

どんな人か、知らないのです。

習慣、考え方も違うでしょう。



でも、とっておきの良いところの情報がありますよ。

私はそう思い込んでいます。

栃木県の大田原市。

「転勤なんかで、一度ここで生活すると、定年後、戻ってくる方が多いです。

人情と風光明媚が良いようなんですよ。」

そう私に自慢していた巨漢の司法書士さんがいました。

一、二度登記をお願いしただけの縁で、わざわざ私の結婚式に、遠方から出てくれました。

義理固い、誠実なお人柄です。

5〜6年後、その方は、大田原市長選に立候補。

びっくりしました。

大変失礼な言い方ですが、知名度、お金、いわゆるバックは全くゼロ。

自民党超大物議員の地盤での反乱です。

大田原をもっと良い街にしたい、という一念だったのでしょう。

当選してしまったのです。

「本当に手弁当だけの戦いでした。」とは奥さんの話。

数々の改革を手がけた模様。

時折、新聞、テレビで活躍が小さく報道。

私たち夫婦は、それを見つけては、喜んでいます。

30年ほど会ってはいませんが。

おそらく、30年前より、もっと住みやすい街になっていると思います。

きっと、都会からの移住者にも、温かいと思います。

その方は「千保 一夫」さんと言います。

まだ、市長です。







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こんな記事がありました。

日経からの抜粋です。


担保不動産、競売の民間開放を検討・法務省

 法務省は現在は裁判所しかできない担保不動産の競売の民間開放の検討に着手する。

現行制度は手続きが厳格なため、売却までに1年以上かかる事例も少なくない。

米国では民間に委ね、3カ月程度で終了していることから、日本で導入した場合の問題点などを洗い出す。

 7日に「競売制度研究会」(座長・山本和彦一橋大教授)を設置し、2年程度で結論を得たい考え。

民間開放する場合、民事執行法改正案か新規立法を国会に提出する。



。。。。。。。




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現地調査・・抵抗する債務者


物件調査に行きました。

一戸建です。

債権者は、系列の不動産会社によく任意売却をさせているところ。

これも任売かな。

資料では、離婚した債務者男性が子供とくらしています。

現場到着。

3点セットの写真と大違い。

ガレージから玄関から、ビッシリとガラクタの山。

あれれ、やっぱり引っ越すために、家財を搬出しているのか。

チャイムを押すも不在。

隣家を訪問。

「この荷物はいつ頃から出しているのですか?」

「何日か前から運び込んでいるんですよ。理由は分かりませんが。」

・・・執行妨害だ。・・・

入札希望者を牽制しているつもりなのでしょう。

いるんですよ、たま〜〜に。

一種のノイローゼ或いは狂気状態。

任意の引越し(立退き)の話合いは、占有者が常識人、というのが、前提です。

経費算出の際、強制執行費用を確実に計上しておかなければ・・。




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マンション耐震強度偽装問題・・ある設計士の独白

親しくしている建築設計事務所の社長と話しました。

今、社会を震撼とさせているマンション耐震強度偽装問題です。

「いやあ、驚いた。

10階建てのマンションで、使った鉄筋が3分筋(9mm)なんて信じられない。

私は木造が主だけど、それだって基礎に使うのは4分筋(12mm)だよ。

9階10階が3部筋だなんて!

(地震がきたら)倒れるなあ。

周りの家屋もつぶされるね。

あのマンションは広いスペースが“売り”だったのでしょう。

広いスペース程、構造がしっかりしなければダメ。

鉄筋はマンションの命ですよ。

命の部分を手抜きしては、・・・ねえ。

私はいつも言うんですよ。

見えない箇所は、あとで直せないから、絶対に手を抜くなって。

見えない箇所は、基準の倍は手をいれます。

それで丁度いいんです。

勿論、どんな地震にも耐えられる建物なんてありません。

五重の搭(法隆寺)は千年以上経ちますが・。」

また、こうも言ってました。

「携わった人たちは、一蓮托生。

皆(欠陥と)知っていますよ。

少なくとも、経験3年以上で、これはおかしい、と気づかぬ筈がない。」

・・・・

こういう職人気質の哲学を貫いている社長は、利益追求の風潮にはあまり受け入れられないんです。

エンドユーザーの方も、「安さ」だけに目を向けないでほしいものと思います。

・・・・




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管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

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たいてい
いつの間にか
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無事故をめざしつつ、
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でも、
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残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
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