裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2006年02月

空家の残置物は、鍵を開けて勝手に処分しても良いですか?4




このご質問は多いです。

勝手に鍵を開けて残置物を処分する事は、あとでトラブル(損害賠償請求)が起こるかもしれません。

(1)、裁判所を通じて、家財を処理して、不動産の引渡を受けることが、あとあとのトラブル防止には一番安心です。

裁判所を通じて処理する、という事は、不動産の「引渡命令の申立て」を行い、そこからスタートします。

ただ、この方法は、業者としては、時間とお金がかかります。

だからといって、鍵を勝手に開けますと、その方法は出来なくなります。


そこで、


(2)、次の方法は、所有者から文句をつけられた場合を想定して、証拠写真を撮りながら対処する方法で、大阪の業者さんがyahoo掲示板で公開しています。



(3)、私が、とにかく、まずやってみる方法は、所有者を探す方法です。

私が所有者を探す場合の注意事項です。

三点セットに所有者の影が感じられない場合、一応次の事項をチェックしておいてください。

その物件の事件番号を見てください。

同じ入札期間内にでている所有者居住の他の物件の事件番号と比べてください。

殆ど番号が近い場合は、裁判所は行方不明の所有者の所在が把握している可能性大です。

落札後、買受人の資格で、競売記録を閲覧、所有者の手掛かりを探します。

債権者が把握している場合もありますので、電話で、聞いて見ます。

電話するタイミングは、代金納付期限通知書がきてから、

その情報を何気なく提供して、聞いて見ましょう。

全く手掛かりのない場合は、近隣の聞き込みです。

「金貸し」が、「金返せ」といって探すのではありません。

「お金をやるよ」といって探すのです。

結構、良い情報の得られる場合が多いです。

債務者の奥さんと仲良かった友達を聞いて、そこから情報をえる、という方法も結構有力です。

この方法、所有者には、喜ばれますよ、本当に。

この間も、「ありがたいお話です。」と、感謝されました。

こちらはこちらで、安くあがりますので、感謝、です。

所有者は、建物の鍵は、結構しっかり保管しています。

(自慢話のようで恐縮ですが)今まで、所有者か、その関係人を探して、見つからなかったケースは1件だけです。

(たまたま、運が良かったのでしょう。)

それも、兄弟から所有者本人の情報を得ていましたので、私の判断で処理しました。

トラブルは起こらない、

仮にトラブっても、私の段階で止められる感触を、

探している過程で把握できました。

◎、以上の方法のどれを選択するかは、物件の状況、或は落札者の考え方、性格にもよるでしょう。







姉妹編HP



ネット情報・現地チェックなどなど・・4



昨日、横浜地裁相模原支部に行きました。

相模原支部の物件は、まだ、ネット上で見られません。

物件のネット公開は、最高裁が作業を進めています。

いずれは、殆どの裁判所の物件が、

ネットで見られるようになるのかな。

それどころか、ネットから「入札」なんてことも、

頭のいいお役人様は検討しているかもしれません。

時間はかかるでしょうが・・。

それに伴って、なんかニュービジネスないかしら。

さ〜〜〜がそうっと。



それはさておき、



弊社のお客様(業者)2社からのご依頼で、

6件の物件の三点セットをチェック。

1件、どうも全体的な雰囲気がおかしい。

資料上は、問題なし。

入札者は多い筈。

でも、これは、どうかなあ。

少なくとも、私だったら、

手続きの引き延ばしの為の屁理屈のイチャモンはつけられます。

売却許可決定と引渡命令送達後、

それぞれ執行抗告という、異議申立をすれば、

数ヶ月は、手続きを中断できます。

(勿論、私は弁護士ではありませんので、実際には行いません。)

そういうアドバイザーの影がチラチラ資料の行間から窺えます。

早期資金回収を信条とするA社長には不向きの物件と判断。

その姿勢、経営方針としては、正解と思います。

その場から電話連絡。



じゃあ、それは止めておこう。



承知致しました、と私。



他の物件の現場を駆け巡ります。

訪問するも、全て不在。

これ、当たり前。

寝惚けたような声で、奥さんが出てきたりしますと、

ひたすら、ご主人に同情。

同時に、うちは、こんな女性でなくて良かった、と自己満足。



物件とその周辺を含めて、よ〜〜〜く、見ます。

価格以外のポイントはあるかな、

探します。

病院や、ショッピングセンター、コンビニ、

小中学校などもチェック。



私のホームページでは、

もし、留守の場合、

近隣訪問したほうが良いです、

と書いています。

最初、私はそうしていました。



最近、物件が留守でも、

近隣を訪問する事があまりありません。


その理由は、

現況調査報告書がしっかりしている事がひとつ。

内容で、ある程度、判断できます。

それと、物件の前に立ちますと、

何となく、分かります。

居住者が、常識人かどうか、です。

常識人は、ある程度の金銭で、円満に退去します。

費用と時間のかかる強制執行は避けたいものです。

後味も良くありません。



空家の場合は、必ず、近隣訪問は欠かせません。

特に、家財を残置している場合、

人が住んでいる物件よりも、慎重になります。







会員制について


姉妹編HP

所有者が居住権を主張して、立退かない場合が心配です。4

所有者が住んでいますが、スムーズに立退いてくれるのでしょうか。

マイホームを競売物件から探しているエンドユーザーの方が一番気になる事のようです



居座られたらどうしよう。

買っても、住めなかったら大変だあ。



所有者が居住権を主張して、居座られる事ができるでしょうか。

それができましたら、住宅ローンが成立しません。

競売で入札をする人が居なくなります。

所有者は、落札者に、物件を空け渡す義務があります。

でも、エンドユーザーの方は心配します。

ごねられた時の方法が分からないから、でしょう。



普通、所有者は、半年以上前から、自宅が競売になる、と知っています。

常識人であれば、引越ししなければ、と思っています。

ただ、費用がありません。

落札者から、多少でも引越し代が貰えるかな、という期待もあります。

そこに、

引越し代の一部を提供しましょう、

という話です。

渡りに船、話はスムーズにまとまる場合が多いのです。


小中学生がいる場合がちょっと問題。

学期末にあわせて欲しいと言ってきます。

期間が長すぎる場合があります。

同じ学区内に転居してもらうよう、説得します。

交渉では、「恨み」を残さないようにしたいものです。

(この辺はちょっと“慣れ”が必要かも知れません。)

引っ越ししてもらう期間は、代金納付時から2ケ月を限度にしています。

これは、強制執行をして退去を求めた場合、

引越終了までの期間がその位だからです。

(スムーズに行った場合です。)

中には、分らず屋が100人に一人位います。

仕方ありません。

強制執行の準備を行います。

スタートは、「引渡命令の申立て」という書類を作成して、裁判所競売係りに出します。

書式の雛型は、裁判所においてある場合が多いです。

競売係りで聞いて下さい。

裁判所によっては、

氏名等を書き込めばよいような書式を作成して、

便宜を図っているところもあります。

裁判所のHPでも、雛型はあります。

専門書にも掲載されています。

時間さえあれば、書類作成は、自分でできます。

文言になれていませんので、難しく感じます。

しかし、決して難しい作業ではありません。

弊社の主催する会の会員様は、何人も、自分で作成しています。

これを知っていると、不安な気持ちは薄らぎますよ。

いざ、という時の、黄門様の印籠、お化けのQちゃんのポケットです。

しかし、エンドユーザーの方は、強制執行に携わるのは、経験がありません。

不安いっぱいでしょう。

その場合、強制執行専門の業者(「立会」と言います)がいます。

依頼するのが一番です。

執行官室で、業者の電話番号を聞いて下さい。

そして、任せるのがいいです。

強制執行費用は、自己負担と思った方が良いでしょう。

申立費用、強制執行費用の額は、裁判所、物件の規模、地域差で違ってきます。

執行官室と立会いの方に確認されて下さい。

強制執行は、執行官が2度、物件に赴きます。

一度目は、「催告」をします。

執行官が、旧所有者に、

「物件を使用している権原がないので、○月○日までに退去しなさい、

そうしないと、強制執行します。」

と、催告します。

このとき、鍵やさんと、立会いを同行させたほうが良いです。

その日当(数万円)は、現地で現金払いです。

鍵やさんは、万が一、留守の場合、開錠してもらいます。

立会いのかたには、強制執行した場合の費用見積もりをしてもらいます。

催告が終わったら、再度所有者に交渉。

普通は、そこで話がつきます。

引っ越してもらう時期は、執行官が指定した期日の2週間位前を目安にしています。

その場合でしたら、若干の引越費用は提供します。

指定した日の数日前の引越し、

こんな場合は、立会いに、キャンセル料を支払うようになりますので、

債務者への金銭の提供は難しくなります。

(以上は、神奈川県の場合を想定しています。)



滅多にありませんが、

「強制執行?結構、やれるならやってみな。」

お子さんのいない場合が多いです。

仕方ありません。

希望通り、強制執行をやりましょう。

大勢の人間が一挙に家財を搬出します。

これを、「断行」と言います。

実際の作業は、立会いが行います。

普通の家ですと、数時間で空っぽにします。

強制執行の邪魔をしますと、公務執行妨害で、警察に連行です。

私の場合、ここ10年以上、「断行」はありませんが。

。。。。。。。。。

所有者居住の物件にしぼっていれば、居座られる、という心配は、まず無い、と思って良いでしょう。

。。。。。。。。





姉妹編HP

基本には忠実に。

昨日は、お客様と急に物件下見。

このお客様、ちょっと面白い方。

今はほとんど姿を消した占有屋のお手伝いもしていた人。

占有屋に指示された物件に住み込みます。

立退料を稼いでいました。

本人は、自分の行為がどのような意味があるのか、全く無関心。

人助け、のような感覚です。

渥美きよしさん演ずる「風天の寅さん」のような人柄。

そういえば、若い頃はそんな仕事もしていたという。

寅さんと違う点、

しっかりものの奥さんがおり、

不動産を購入できる現金の所有。

四角い顔全体から発せられる笑顔は明るく、

思わずこちらもニッコリニコニコ。

それはさておき、

貸して家賃をもらうか、ダメなら転売、という発想。

物件としては、まあまあ。

そこで、資料をチェック。

あれれ、前面私道の持分がないのです。

使用するのに、問題はないような感じ。

ただし、しっかりした金融機関は、融資を渋ります。

転売時、スムーズにいかないかも知れません。

入札締切日は間近。

私道持分者にあたっている時間はありません。



これは、パスしましょう。

うん、分かったよ。



近くのファミレスで結論。

普段なら、資料チェックの段階でパスします。

今回は、事情で、現場下見が先になってしまいました。

基本ルールをはずした事の時間の無駄でした。

いやいや、入札する前に気付いて、ついてるついてる、でした。





会員制について


姉妹編HP



競売物件の情報入手の方法、ネットで検索のURLは?2

裁判所によって、情報公開の方法は色々です。

ネットで公開しているところ増えてきました。

主要裁判所の内、次の裁判所管内については、


東京地裁管内、横浜地裁管内、さいたま地裁管内、水戸地裁管内、宇都宮地裁管内、静岡地裁管内、大阪地裁管内、大津地裁管内、和歌山地裁管内、名古屋地裁管内、津地裁管内、岐阜地裁管内、金沢地裁管内、鳥取地裁管内、福岡地裁管内、熊本地裁管内、仙台地裁管内、盛岡地裁管内、秋田地裁管内、札幌地裁管内、函館地裁管内、旭川地裁管内、高松地裁管内、高知地裁管内


http://bit.sikkou.jp/

です。



裁判所が独自に作成するホームページの一覧は、

http://www.keibai.co.jp/urlitirann.htm

です。

全国規模の民間業者のホームページは、

アットホーム

です。


管理人が姉妹編のホームページで、全国裁判所の詳細情報は、

http://www.keibai.co.jp/saibannsho/index2.htm

です。

そこに、情報公開の方法が掲載されています。

地元紙の掲載が多いですが、いつごろ掲載されるかは、裁判所の競売係りに確認されて下さい。

裁判所の閲覧室にいきますと、小冊子を手に、資料を見ている姿が見られます。

その小冊子は、民間業者が発行している情報誌です。

少し、長期間にわたって情報を見たい、という場合には便利です。



◎◎◎◎◎◎物件の第一印象だけで決めないで下さい。

必ず、権利関係等の状況判断、建築基準法等法律に照らして、物件を検討して下さい。

くれぐれも、物件の見た目だけでは、決めないで下さい。>◎◎◎◎◎◎







会員制について

姉妹編HP







今、とにかく、はまっています。

◎ 今、商人(あきんど)を自称する、

  日本一の納税者「斉藤一人」(さいとうひとり)さんと、

  そのお弟子さん達の著書、CDにはまっています。

  何度も読んで、聞いて、

  「な〜〜るほど、そうかあ、そうだよなあ。」

  兎に角、すごい本です。

  本物です。

  生きている間に出会えて

  「ついてるついてるついてる。」
 
  私が今まで生きてきた思想、人生訓とは全く逆の発想。

  実行は、楽で簡単です。

  人を蹴落とさず、仲良く仲良く。

  それで、成果は100%実証されています。


※ 長生きはするものです。

  本との素晴しい出会いが待っていました。


◎ ある元証券マンの書いた本のなかで、

  常連の高額納税者(本当のお金持ち)の共通点は?





  それは豊富な読書量だった




  
  という文章を記憶しています。



  本離れが言われて久しいです。

  が、若い方、チャンスは読書量にあるようです。

  逮捕されてますが、ホリエモンも、読書量は凄かったようです。

  一人さんは、学校には多少行ってたようですが、勉強は全くダメ。

  読書はメチャクチャ好きだったようです。

  私の聞いた範囲では、

  ビートたけし、武田鉄也のお二方も凄いようです。


◎ 決して立ち止まらず、一歩一歩、歩くだけ、です。

  幾つになっても、前を見て歩いて行こう。

  棺桶に足を突っ込んだら、

  棺桶の中の風景をブログでお話できれば、面白い!!


◎ 今、頭の中にいつもあるテーマ、

  「これから恒久的に続くと予想される、

  不動産の飽和・(自然的な)供給過剰時代。

  そういう時代に、喜ばれる不動産ビジネスはなんだろう。

  どのようなビジネスチャンスがあるのかなあ。

  競売をどう絡めていけるんだろう。」

  頭の良いお役人様は、

  「買受可能価額」というシステムを導入して、対応しています。

  何とか先を掴みたいと、一人さん流に明るい気持で考えています。






会員制について


姉妹編HP
ランキング参加中です。

人気ブログランキングへ


 ↑  ↑  ↑  ↑

ここにマウスをポン!!

押して貰うと感謝です。
最新記事
いらっしゃいませ!
ご訪問、感謝致します。


このブログは、
初めて競売物件に
興味・関心を持った方が
失敗・損をしないよう、
願いを込めながら、
真剣につくってます。

管理人の、
おせっかいと取越苦労、
そのお話を詰込みました。

競売絡みの感想,
感動したお話、
普通の日記・・等々

誰にも、もっと分りやすく、

を念頭にお話していきます。


ただし、あくまで、
管理人の経験と私見です。
ひとつの参考として、
覘いて下さい。



是非、又お越し下さい。
お待ち致しております。

ありがとうございました。

管理人 千葉 重雄



記事検索
コメント欄での広告お断り。
この欄での、

広告宣伝はお断り致します。

掲載は致しません。

悪しからずご了承下さい。
コメント、ありがとうございます。。
非公開、管理人へのメッセージ
管理人の考え方


chiba30

慎重にして慎重。
細心にして細心。

小心と言う人がいます。
若い頃はちょっと不愉快。

今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
自分が選んだのではなく、
神様がくれたこの性格に
心から感謝しています。

本当にありがとう!!

http://www.keibai.co.jp



管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
(5)第14994号

宅地建物取引士
(東京)第016382号

042-748-1876
e224@nifty.com


全国裁判所情報
とても嬉しいです。

このグロブが、学研の

最新人気ブログランキング200

に取り上げて頂きました。

嬉しいです。
感謝でいっぱいです。

ありがとうございます。


ご協力に感謝・感謝です。
  • ライブドアブログ