裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2006年03月

債務者等への立退料の支払について

立退料はどうして払うのですか?

自分の責任で引越しすべきでしょう。

・・・・・・・・・


このご質問は、ご尤もです。


債務者等、法的に物件を占有している権原のない占有者は、

自主的に退去して買受人に物件を引き渡すべきです。

買受人が占有者に金銭を提供する義務はありません。

では、なぜ、業者は、立退料を支払うのでしょう。

・・・・・・・・・・・・・・・

私が競売専門の会社に勤めていた頃。

もう30年近く昔のことです。

(古い話で、恐縮ですが・・。)

資料を届ける為、同業のA社に行きました。

そこの社長は、人相、声の大きさなど、とにかく相当に迫力があります。

凄みがあります。

足を洗った、との事ですが、手と顔は洗ってないようでした。

事務所では、

いつも社員(組員ではありません)の誰かが怒鳴られています。

事務所の扉をあけました。

社長の怒鳴り声が聞こえました。

・・・・・

犬猫をつまみだすんじゃあねえぞ。

人間だぞ。

首根っこ捕まえて放り出すわけにはいかね〜〜〜だろ〜〜〜。

・・・・

相変わらずのド迫力。

私は、雰囲気にのまれて、ビビってしまいました。

ただ、その言葉を聴いて、

この社長、顔と声はいかついが、根はいい人かもしれない・・。

このあとになんて言うのかな。

・・・・・・・・・・

いいか、金(立退料)は前渡しだ、全部置いて来い。

1週間もあれば、充分だ。

1週間で必ず出せ。

もし、出なかったらどうなるか、キッチリ言って来い。

只じゃあすまねえぞ〜〜〜〜。

(これ、嚇し、ですよね。

領収書と念書貰うの、忘れるなよ。

・・・・・・・・・・

1週間で立ち退けとは凄いなあ。

普通、立退く期間は、私の勤務先会社の感覚では、1ケ月位はおきます。

・・・・・・・・・・

でも、やはり、立退料は払ってやるんだ。

・・・・・・・・・・

業者は、任意の話合いでの退去の方が普通は良いのです。

立退料を払う、その理由は、・・・



 ∈通骸圓砲金がなく、任意退去ができない。

◆任意退去しない場合の強制執行は、時間とお金がかかります。

 これが一番の大きな理由です。

、建物を使用する場合、設備を傷つけられたくない、その保険。

ぁ代行の場合、依頼者に早く引き渡したい。

ァ△覆襪戮恨みを残さないよう、処理したい。

   (これは私の場合です。

   若いときは無かった結論です。

   色々と見てきた結果の私なりの絶対的信条です。

   人には強制できませんが・・。)


という理由が考えられます。

買受人は、法的に、立退料は支払う義務はありません。

只、解決処理の手っ取り早く安上がりの方法として、

業者は選択肢としています。

現在の競売物件に対する、立退きの強制執行は、面倒すぎます。

(簡単すぎると、代行業者がいらなくなるかも、・・)



◎地方の場合、強制執行は、できるだけ避けたいです。

 そこを使用する方が住環境に馴染むまで、

 余計な時間がかかる場合があります。

 強制執行は、代行業者がやっても、

 そこに住む最終住人には、マイナスイメージです。

 転居後、周囲からおかしな目でみられるかも知れません。

 これは、都会の住人には分らない点です。

 普通の任意物件を田舎に求めて住んだ方が、

 地元との人間関係で、アレレッ、こんなはずでは・・・

( のどかな自然風景が人間関係まで保証している訳ではありません。)

 これは良くある話です。

 まして、競売物件では、絶対に慎重な対応が必要です。






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収益物件の{供給>需要}に負けない為に、管理人の勝手な妄想。

妻とドライブ中、発見です。

小田急線相模大野駅徒歩5分位の場所で、32階のマンションが計画されていました。

某上場会社跡地です。

まだ建つの?というのが実感です。

首都圏は、戸数だけの面では、とっくに、供給が需要を上回っています。

そういえば、「た○ニュータウン」は、高齢者ばかりの「た○タウン」。

「○○ハイタウン」と呼ばれている物件は、人影の少ない「○○タウン」。

神奈川県北部の大手高級分譲地1000区画に1000所帯が居住していました。

ここにきて、200件が空家です。

これからも空家は増える傾向にあるようです。

これじゃあ、公休分譲地?

こういう現象に、従来の私は、悲観的なメージだけ。

所が、斉藤一人さんにはまっている現在、ごく自然に、視点を替えて見ようとしています。

超ド近眼の、度のあわないメガネを通して、プラス発想で見ようとしています。

暗〜〜〜〜〜くならないんですよ、不思議に。

なにか考えましょう。



閑話休題。



賃貸物件は、特定地域では、氾濫した洪水のような勢いで、供給されているようです。

賃貸市場は激変しています。

国内外の資本が、ファンドという形で、強烈な掃除機の先端で吸い取った沢山の小口資本を加えて更に巨大化しています。

それがテナント物件に姿をかえて、一定の地域にドッカンドッカンと打ち込んでいます。

テレビでは、都心の不動産業者が、空き室が埋まらない、と嘆いていました。

でも、あわてなくてもいいと思っています。

まず、従来の利回りの概念を、一時、棚上げしませんか。

利回計算は、安定市場という前提があって初めて成立します。

一般的には、安定市場とは、需要が供給を上回っている状態を指します。

逆転現象の今、一時的に、従来の利回計算方式という呪縛から解放されてはどうでしょう。

幾らで貸せるか、という発想だけで物件を見る時、ドンドン家賃が下がるかも知れません。

良い借り手がいる地域か、という物差で見ませんか。

そのへんの判断は、沢山物件(その周辺の環境)を見ることと思っています。

そうしますと、何となく、分ってきます。

突如、賃貸市場に集まった資本は、賃貸市場が低迷すれば、サッサと引き上げます。

利回り一筋で提供された物件は、心が無いんです。

若い頃の私には分らない視点です。

じゃあ、物件にこもった心ってなんですか。

大袈裟なことではないのです。

オーナーが、自分の子供か、親戚のためにはどうするか、と考えれば良いのです。

ちょっとした気配りが感じられるかどうか、です。

ちょっとした気配りでも、奥底に暖かい思いやりがなければ決して現れない事象です。

分譲マンションを、賃貸用に購入して、内装する場合も同様です。

採算面だけでギュウギュウおしても、どうでしょう。

例えば、壁紙でも、安いものではなく、良いものを使用してはどうでしょう。

借り手は、分るんです、いやいや、分る借り手を募集できる地域の物件を選びませんか。 

実際に、テナントサイドの内装で、賃料収入を安定させている友人がいます。

そこのテナントさんは、凄い収入の(=うるさい)キャリアウーマン達です。

賃料が相場より約1万円高いのですが、非常に満足している、とのことです。


今、競売市場で、1棟売りのアパート、マンションが超高値で落札されています。

新たに土地を手当てして建築することを考えれば、結構安上がりかも知れません。

でも、中には、あくまでも、あくまでも、中には、ですよ。

物件を購入すれば、

あとはなにもしなくても、

全所帯の賃料がそっくり収入になる、

という幻影を抱いて購入・・・。

アー、恐ろしい!!!!!!

。。。。。。。。。。


以上、本日は、管理人独断の、好き勝手な妄想でした。

これに対する議論は一切しませんので、悪しからず、ご了承ください。

誤解の無いように一言。

利回計算は絶対に大切です。

但し、そこに賃貸経営の入口を求めて良い状況なのかなあ、という?です。







会員制について

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開札期日で思うこと




昨日は横浜地裁と、相模原支部の開札期日。

合計4本、入札しています。

時々、直接見にいきます。

時間の関係で、相模原支部に行きました。

入札は、当たり前の現象ですが、良い物件に集中しています。

任意売却されたのでしょう「取下げ」が何件かあります。

私が勤めていた時の会社社長は、色々とアイデアマンでした。

今で言う任意売却を更に一歩進めた方法も試みていました。

他に入札されて、自分が落札できなくても、儲けられる方法です。

開札風景を見ていて、思い出しました。

しまった、忘れていた!

勿論、全ての物件に適用される訳ではありません。

数は非常に少ないです。

が、必ずあります。

良し、今度やってみよう。

そんな事を考えているうちに、次々結果発表です。

神奈川県内物件で、最近気付いたこと。

(売却基準価額×2)+ー10%=相場

勿論、例外はあります。

一応の目安にはなります。

あとは、周辺資料と現場で、固めていけば良いようです。

はじめに結果ありき。

但し、収益物件は別

一戸建ての場合、私の頭は、まず、土地の相場があります。

それを土台にして、検証がスタート。

これが、業者の一般常識でしょう。

でも、どうも、違う方法があるような感じ、何となく。

ま、本日の開札結果は、全て落選。

でもねえ、基本姿勢を崩してはいけないででょう。

バブルという場で、その事の大切さを身を以って教えて貰いました。

バブルという竜巻に巻き込まれますと、全体像が見えなくなります。

舞い上がって叩き落とされた痛みは、今も後遺症で残っています。

あの時、渦に入らず、

脇で全体像を見ていた(見ざるを得なかった)一握りの業者が

今、勝ち残っています。

その教訓をしっかり守っていかなければ、

教えて頂いた神様に絶対に失礼です、と必死に自分に言い聞かせます。

そうは言うものの、昨夜の酒量はいつもより増えていました。

・・・・・ヤッパリ・・・・・。






会員制について

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物件調査と、「株価アップ予想の鋭い視点]これ必見!5

マンションの現地調査です。

会員Mさまと同行です。

M様につきましては、かつてここでお話させて頂いております。

Mさま、経営者の感覚で、購買畑一筋に歩まれています。

かなり知られた存在です。

ヘットハンティングにあうことがあります。

即断るのも相手に失礼。

ということで、一応理由をききます。

「補充ですか、増員ですか。」

「増員」、という回答を得ますと、その会社の株は買い。

実際の経験談の説明に、私、唸って、なるほど!!

新企画を発表する前に、増員して、まず社内の体制作りを密かにスタート。

新しい部署の立ち上げに、

信頼できる「購買力」は必要不可欠のポジション。

「購買部門の増員」は、将来の株価アップを確実に予想できる要因とか・・。

企業の良好業績の反映です。

そういえば、投資用マンションを物色されるかたは、

結構株をやっています。

時節柄もあるのでしょうが、儲けています。

そんな話を聞きながら、物件現場到着。

資料でみるよりも、ぐっと良い感じです。

不動産だけは、現場を見なければ分かりません。

これは入札しましょう、とM様。

全体的に伝わるイメージが良いのです。

見晴らしも素晴しい。

これからの賃貸市場を乗り切り、

質の良いテナント確保には、

物件の「ゆったり」ポイントが絶対必要です。

単に、「空間を提供すればいい」という発想は、大昔の話。

ゆとりの無い設計、息のつまる空間は嫌がられています。

良く言えば、機能性重視、悪く言えば、経済効率最優先、

貸主側の一方的都合を形にした物件は、

確実に敬遠されていく傾向にあります。

ゆったり、が感じられる物件が生き残る、

が、私の実感です。

勿論、地域によることは当然ですが・・。

M様、その辺は、私以上に、しっかり認識されています。

その物件は、昨日締め切りました。

でも、どこの物件かは、ヒッ、ミッ、ツです。




会員制について

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熟年男性の一人住まいの物件2





大分前の話です。

友達の競売業者が東京下町の一戸建を落札。

居住者は、60歳前後の男性一人。

売却許可決定が確定してから、明渡交渉にいきました。

在宅したので、事情を説明。

その間、全く言葉なし。

じっと、腕組みをして、うつむいています。

数日後に再度訪問するので考えておくよう、言い残して退去。



数日後訪問。



在宅の気配がありません。

友達は、なにか異常を感じ取った、といいます。

室内に上がりこみました。

居間に男性はいました。

しかし、
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管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
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たいてい
いつの間にか
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無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

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