裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2006年04月

物件調査の一風景3




昨日、調査依頼のあった一戸建を3件、見てきました。


依頼は数日前にありました。

晴天の日を待っていました。

ポイントの日当たりを実際に確認したい為です。


1件目、現場到着。

この時点では、

三点セットの情報を忘れます。

頭の中は白紙にします。

物件を包む町並が良い雰囲気です。

郭公のさえずりが気持ちに癒しをもたらします。

物件の車庫には車がありません。

敷地にはいります。

チャイムを押します。

応答なし。

家の回りを歩きます。

電気メーターがあります。

ゆっくり回っています。

窓ガラスの向こうにも、道具類がみえます。

空家ではないようです。

隣家を訪問。

50歳前後のご夫妻が在宅。

例によって、色々と聞込み開始。

聞込みのコツのひとつは、

教えてくれる方への「敬い」の気持を持つこと。

不思議と、そんな想いは、伝わります。

教えてやろうか、という気持になるようです。


この物件で訊きたいことは、

{どのような立退交渉が一番良いか。}

話合か、強制執行か。

或はその併用か。

その為の下情報の採集です。


ちょっとしたこともインプット。

落札後の方針を組み立てます。

軌道修正は毎度のこと。

ただ、しっかり情報を集めておけば、慌てることは少ないです。

相手にもよりますが、できれば、強制執行は避けたいものです。

若い頃と違い、「恨み」を残さないよう、腐心します。

最近思います。

年をとる、って、結構楽しい。

いろんなことを発見できます。

あっ、本題から離れました、すみません。









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開札結果2



今週は、入札した4件の開札がありました。

千葉地裁、小田原支部、相模原支部(2件)です。

結果は、・・・・・・全てボウル。

ホアボールなのに、出塁できないのが辛い。

ただ、それまでの一切を考えさせられる環境に置かれます。

これは、感謝です。

その意味では、出塁。

相撲や、他の競技と同じ。

「負けて覚える相撲かな」

幅広い意味で、勝つための考え方を再検討。

(最近は「再検討ばっかり。」、という現実は痛いです。)

ただ、競売は、

安く購入できなければ(参加する)意味がありません。

これは、(一部の物件を除けば)絶対的な要素でしょう。

。。。。。。。。。。

昨日今日で、

横浜、川崎、横須賀、相模原の各裁判所の開札結果を、

ひとつひとつ見ました。

暫く無かった「特別売却」物件が出てきました。

そろそろ競売ブーム衰退の序曲の始まりかしら。

ブーム衰退は、引き潮と同じです。

引き潮は、手掴みで貝がひろえる状態。

そうなるまでは、まだまだ時間がかかるでしょう。

でも、前にもあったんですよ、そういう時が。

絶えず、海岸に立っていないと、見えない現象です。

ま、じっくり待ちます、待ちましょう。

いずれ、そうなりましたら、このブログでお知らせしたいですね。

出来るかな?

でも、管理人の人間性では、

ひっそりシコシコ一人で稼いだりする可能性は充分にありますが・・。

フッ、フッ、フッ。







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競売物件で、銀行ローンを利用できますか?3





このご質問も多いです。

競売物件を主催する法律のなかで、ローンを利用できるシステムがあります。

ただし、都市銀行の殆どは、そのシステムの利用を拒絶しています。

エンドユーザーが相談にいっても門前払いと思ったほうが良いでしょう。


地方銀行、信用金庫、信用組合のほうが相談にのってくれる所が多いです。

少なくとも、都銀よりは頼りになります。

弊社の場合でも、エンドユーザーの方が都市銀行を利用した、という例はありません。


競売で、収益用物件の(ローン利用での)購入を検討される方は、

自己資金が、購入金額の半分以上は持っていないと大変のようです。



マイホーム購入で相談に行く場合、次の場合は難しいです。

第三者占有、建蔽率等超過の違反物件、道路に問題点がある場合等・・・。


金融機関利用して、競売物件購入を検討される場合、充分な注意が必要です。

落札後、融資不可、となり、

残代金は納付できなくなった場合、

既に振り込んだ保証金は没収されてしまいます。


更に、代金納付をしなかった買受人は、

ペナルティとして、

その物件が再競売となった時、入札に参加は出来ません。

(これは、現在ではあまり意味のない規則となっています。)






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賃貸市場の勝組負組

私が管理しているホームページのうち、

全国裁判所の所管区域を、数年ぶりに見直しました。

「平成の大合併」の凄さを実感しました。

郡、町、村がドンドン消え、「市」の一部になっています。

体の良い市町村のリストラ?

勝組、負組がこれから序々に鮮明になっていく合併劇。

物件も、勝組の地域に所有したいものです。


不動産の賃貸市場に変化がでています。

全国規模の賃貸業者が、借り手をゴッソリさらっていきます。

地元業者に頼っていたオーナーが、仕方なく、大手業者に依頼。

更に、賃貸物件の供給に、大手が参入し始めています。

個人が所有するアパートが、

賃貸市場の大きな流れからおいてきぼり。

時間をかけて、ゆっくりと進行しています。



今、アパート購入を目的に必死にがんばっている人たちがいます。

成功者の話に、我も我も。

そういうブログやHP、著書をみるたびに、

へそ曲がりの私は、なぜ?

幻影と現実とを、明確に峻別できているのかなあ。




今まで、いろんなブームがありました。

そして、去りました。

台風と同じ。

吹き荒れて、根こそぎ、財産を傷めつけます。

でも、

台風は、ダムをいっぱいにします。

ブームは、税金を沢山納めます。

結局、国民に還元されるので、その意味では良いのかも。



アパート購入を考えるなら、

利回りを考える前に、地形の良いものを選択すべきです。



個人が、投資用に物件を所有するなら、

分譲マンションの一戸を所有していくのが、比較的安全。

とにかく駅近、日当たり、築浅の物件でしょう。

そして管理。

これをなおざりにしている売主の物件は、

一事が万事、

他の部分もなおざりがきっとあるかも。



物件を所有して勝組の仲間入りと思っていたら

5〜6年後、なぜか負組、

こういう状況は避けて欲しいものです。




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さわやか債務者婦人5



一戸建の調査に行ってきました。

買受可能価額は,1000万を切っています。

現場到着。

。。。。。。。。。。

建物は、品の良い風格が滲みでています。

良い建物は、時が経過する程、実に良い味がでます

(仲の良い熟年夫婦の醸し出す味、にも似ています。

見る人に感動を与えます。)

申し訳ありませんが、建売住宅では少ない現象。

我が家も建売ですので、この感じはちょっと無理

。。。。。。。。。。

チャイムを押しました。

暫く待つも応答なし。

ちょうどガレージに入れましたので、邸内に不法侵入。

暫く、建物や庭を眺めていました。

突然、家の、ガレージ側の窓が開きました。

ドキッ

50歳前後の婦人が、携帯をかけながら、こちらを見ています。

私、

怪しい者ではありません、という自己主張のため。

瞬間的に、顔中笑顔

どうぞ、携帯を続けてください、

私は玄関で待ってます、

とジヱスチャーで表現。

婦人も分ったようです。

やがて、婦人がでてきました。

「お住まいの件、話はつきましたか?」

「今、やってるんですよ。ただ、時間的に間に合うかどうか?」

婦人の顔を見て、アレッ。

債務者婦人の顔ではありません。

ふっくらぽってりの福相です

思わず、

「いいお顔されていますねえ。」

婦人、

「あら、この間まではうつ病で、大変だったんですよ。」

バブルの頃の建築で、3千万円位との事。

土地代は約5千万。

しめて8千万かけた一戸建。

ローンは順調にいけば、今年いっぱいで終わる筈だったといいます。

ゴール寸前、転倒したマラソン走者?

でも、ニコニコしています。

「腹を決めたんです。

主人と二人、裸で田舎から出て来たんですから。」

そして、多少雑談。

ホームレスから億万長者になった社長と同じ匂いを感じました。

アー、このご婦人、神様の宿題に、見事満点解答。

このブログ゙で勝手に呼ばせて頂いております、

「かちびと(価値人と勝人)」のお一人でしょう。


勝組もいいですが、価値組もお忘れなく!!


・・・このご婦人に、全ての良き事が雪崩のように起きます。・・・
   (斉藤一人さんの指導より。)





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賃貸業者を通して見る賃貸市場のひとこま。



友人の業者が遊びにきました。

奥さんと二人で、賃貸を主力に営業しています。

どうやら稼ぎ時が一段落した模様。

「稼いだ?」

「うん、何とかね。」

その表情は満足げ。

彼のお店は、駅のそば。

駅前には、全国規模の知名度の高い賃貸業者がズラリ、

しのぎをけずっています。

新築物件がドンドン増えている地域です。

彼は、相当数の物件を管理しています。

これ以上は限界、管理できない、という状態。

なんせ、廃業する業者が、管理していた物件を、

彼に頼んできます。


彼は、借り手が借りやすい状況を創っています。

例えば、学生。

2月、3月に契約しても、実際の使用は、4月からです。

家賃の支払いは4月から、と、大家さんを説得。

「大家さんが、嫌って言ったら?」

「そういう大家さんは、うちはお断り。

(2件以上の業者に物件を依頼する)二股をかける大家さんもお断り。」

彼曰く、

業者で、

部屋が空いていて契約した以上、

使わなくても家賃を貰うよ、

一事が万事こんな調子、時代の流れが全く見えないのが居るんだよなあ。



借り手の希望は、兎に角聞いてやるようにしています。

大手業者の営業マンも、お客さんをつれてきます。

彼なら、なんとかしてもらえるだろう、という思いで。

ライバル業者を味方にしています。



新築物件は、家賃設定が一番苦労するとの事。

微妙な差をつけての設定。

他の業者が、新築の賃料設定を間違って、まだ全室空室、というのもあります。

今の時期に埋まらないと、あとは秋口。

下手をしたら、来年まで空きっぱなし。



まず、部屋を埋めることが先決、という発想。

(この考え方、大賛成)

管理物件は、殆ど決まった、といいます。

完全な借手市場で生き残る為の方策を絶えず考えています。

空いている部屋は、2週間に1回は、出向きます。

部屋の空気を入れ替え、トイレ、流し、風呂場の水を流します。

物件の新陳代謝。

これは絶対に必要な作業だそうです。

これをしていませんと、折角お客様を案内しても、

ドアを開けた瞬間、

お客さまに、その物件に対する拒否反応がでる場合があるそうです。

なによりも、大家さんの大切な財産です。

損傷しないように、という配慮です。

勿論、大家さんに、物件の新陳代謝の作業については言いません。

大家さんは、

「空いているのは、業者の責任。」

と思っているそうですから。


話していて、驚いたことがありました。

テレビで、大々的に宣伝している大手賃貸業者の営業マンのことです。

定着率がとても悪いのです。

「1年前の社員は、もう、殆どいないよ。」

社員が居着かないのですから、

物件の書類管理はしっかりしているようですが、

一番大切な現場管理は・・。



大手業者の攻勢には、非常な危機感をもっていました。

探す人たちは、知名度の高いお店に入っていきます。

でも、彼はいろんなアイデアで戦っています。

ガンバレガンバレ

このガンバレは、彼に対してではなく、私への応援歌。






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chiba30

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今は、
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猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
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心から感謝しています。

本当にありがとう!!

http://www.keibai.co.jp



管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
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