裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2006年05月

マンションの滞納管理費

ここ数回のことです。

横浜地裁の競売情報をみて、おや、と思いました。

いままで、1入札期間に、せいぜい1件あるかないかの

マンションの「滞納管理費なし」、

これが、明らかに増えています。

事件番号でみますと、

手続きがスムーズにすすんだ物件です。


(手続きがスムーズにすすんだ物件とは、

その期間入札に出ている物件のうち、

新しい番号が、それにあたります。)


所有者・債務者は、

なんとか、管理費はまだ払える経済状態での競売。

滞納管理費もしっかり溜まってからの競売ではありません。

私は、ホームページで、

滞納管理費のない債務者・所有者が居住する物件の明渡交渉は、

初めて競売に参加した初心者でも、

何とかできる可能性が非常に高い、と書いています。

管理費を払っている居住者は、

常識的行動と思考の方です。

自働引き落としの口座にまだ余裕があり、です。

話せば分る方々です。



不良債権処理がすすんだ結果、

今まで見過ごさざるを得なかった、

薄い灰色部分にまで処理がおよんでいる?

或は、偶々こうなっただけ、


私なりに、気になる点でした。








会員制について


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マンションの現地調査3




賃貸中のマンションの現地調査です。
ブロブで何回か紹介させて頂いているM様の同行調査です。

目的物件に行く途中は、結構分譲マンションが多いです。
数件立ち寄ってみますが、殆ど入居しています。
借り手の心配はないようです。

物件に到着。

管理人室は不在。
隔日午前中の出勤です。
これでは、管理人からの情報は取れません。

ポストをチェック。
中はカラ。
まだ賃借人は入居しているようです。

投資目的で、賃借人がいるマンションを検討する場合、
注意点がひとつ。

資料では入居しているはずの賃借人が退去している場合が結構あります。
そうしますと、リフォームして、新たに借手募集となります。
余分の費用出費となります。

かならず、まだいるかどうかの確認はしたほうが良いです。


オートロックのため、暫く玄関で待ちます。
10分位経って、外出者があり、ドアが開きました。
入れ替わりに入ります。

EV内部はきれいです。
これはM様の指摘。

目的の部屋の前にたちます。
電気メーターが回っていることを確認。
速度から、普通に日常生活が営まれている感じです。

EVで、最上階まで行きます。
非常階段を降りつつ、眺望その他を確認。
外に回り、外観を見ます。

日当たりはOK.。
入札することが決定。


そのあと、駅前の居酒屋で一杯。
打ち合わせと雑談。

◎、M様は、地価下落率の激しさで一躍有名になったK市に居住しています。

以前、テレビがK駅とその周辺を放映しました。
駅ビルは、大型店舗が退去して、閑散としています。
これから衰退の一途をたどるような印象を与える説明。

私は、その説明を鵜呑みにしました。

M様に聞きました。

確かに地価は下落しました。
そのため、賃料相場も下落。
大型安売店が進出。

結構、生活がしやすい、といいます。

K市の住宅地は広範囲に拡がっています。
地価の上昇、下降にのみ視点をおく業者の悲しい性の盲点でした。
テレビは、不幸、悲惨を拡大したイメージで放映する傾向にあります。

報道を鵜呑みにして勝手な想像をしていた自分にハッとしました。

真実は、やっぱり現地に行ってみないと分らないようです。

深〜〜〜〜く反省。





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東北の一地方都市で見たこと。



GWは、妻の故郷、福島県いわき市に行ってきました。

いわき市の面積は、市では全国NO,2です。

とにかく広い。

市内ドライブ。

郊外には、全国規模の有名店、安売店がテンコ盛り。

どこの駐車場も大盛況。

駅周辺商店街は、寂し〜〜〜〜〜〜〜い限り。

驚いたのは、短時間のドライブ中、

「売地」、「売物件」の看板を4件見つけました。

「住宅地」、「幹線道路の事業用地」、「海の家風別荘」等々。

10ケ月前には、見られない現象です。

この現象をよ〜〜〜く考えて、これからに活かさなくては・・。

例えば、今の私の感覚では、駅から近い物件を「良し」とします。


何でも駅中心で良いのかなあ。

これは、以前からの漠然とした疑問点。

高齢者が増えれば、

・・・・・・・・

有名病院、

観光地、

趣味の本山、

特定宗教本山、

一大ショッピングセンター、

・・・・・・・

駅の代わりのポイントが多岐にわたってもおかしくない筈。

まッ、よくよく現実を見つめる必要があるようです。





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小心と言う人がいます。
若い頃はちょっと不愉快。

今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
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神様がくれたこの性格に
心から感謝しています。

本当にありがとう!!

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管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
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