裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2006年06月

収益用物件についての私見1





賃貸市場についての感想は、なんども書いています。

でも、書かなくては、という強い衝動にかられます。

同じようですみませんが、やっぱり書きます。




私は、不動産業界に約30年以上身をおいています。

不動産(=地球)がとても大好きなのです。

不動産を大好きな人も、とても大好きです。

その方たちのために、私がここ暫く感じている恐れを書きます。

業者としては、非常に抵抗を感じつつ、

踊らされているかもしれない方々に、

少しだけ聞いて頂ければ、と言う気持ちで。



「世の中シンプル」

「シンプルがベスト」

という発想は、一世を風靡したIT産業社長のモット−でした。

その通りでしょう。

需給面も同じです。

今の日本をみてください。

確実に人口が減っています。

しかし、賃貸物件を含めた物件の供給は、メチャメチャ増え続けています。

住宅超過剰供給の時代に完全に入っています。

今までの、住宅不足を前提にした「大家さんとしての成功法則」は崩れていく感じ。

収益物件の購入=長期的な、安定収入の確保

この図式は成り立たなくなっています。



今、一人歩きしている、

過去の幻影

に惑わされないで下さい。



神奈川県のように人口が増えている地域でも、

周辺部の立地条件がいまいち、という物件は空きっぱなし。

我が家は、小田急線急行停車駅の「相模大野」徒歩12分。

道路を挟んだ斜め向の築数年のアパートは、

10所帯のうち、1階5所帯は相当以前から空き室。

管理会社は、テレビに出てくる全国規模の有名会社。



周辺部の物件は、空き室率50%なんて当り前、

そんな流れが来る可能性は高いですよ。

悲観的な意見、というかも知れません。

でも、そうなりますよ、と言わざるをえません。

地域によっては、影響がない、

と思う方もおられるでしょう。

確かに、一部の地域においては正解です。

でも、これから賃貸物件を選定する場合、厳しい条件を設定してください。

物件を購入して同時に全体の収益も確保、

なんて、甘い発想はしないで欲しいです。

最悪の場合、即売却できるかどうか、自力で良〜〜〜く見極めてください。

勿論、購入額の何割引きかの価格で、です。



物件購入後、数年で、

将来の収入計画は崩れる可能性が大です。

家賃保証だって、安心は出来ません。

本体がなくなればお終いです。


不動産に限らず、将来の夢を商品にしている分野は沢山あります。

でも、「高価」という点では不動産がトップクラスでしょう。

手持資金なら良いのですが、借金してのお買い物は、

「失敗が命取り」の確率は相当に高い商品です。

結構きついですよ、そうなりますと(経験上)。



競売物件でも、

その罠にはまった末の物件が良く出てきます。

所有者に会いますと、「きつさ」を実感します。



今日は、否定的な内容を書きました。

でも、賃貸市場が必要なのは、厳然としています。

全体を良く見て、

失敗は避けましょう。


最後に一言。


収益物件の技術論のテキストを開く前に、

賃貸市場の動向を調べて欲しいと思います。

野球でも、相撲でも、サッカーでも、

いくら技術を磨いても、

観客がいなければ、ネッ。



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開札期日の結果と入札価格。



昨日は相模原支部の開札期日。

2件入札しています。

取引先の業者Aさんと、エンドユーザー(会員様)のKさん。


◎Aさんは、ある地域の物件専門に入札。

その地域の物件の価格設定は、私が遠く及ばぬプロ。

落札後、転売に失敗している売残り物件がゴロゴロしている地域。

Aさんは、手堅く転売に成功しています。

今まで失敗はありません。

結果、本日は落選。

当選者との差が約¥200万。

Aさんの計算では、まず無理な数字。

今日の落札価格から再販価格を算出しますと、

その金額で、新築があるそうです。

微妙な価格帯ですが、エンドユーザーの方はしっかり見ています。

そういえば、当選者は、遠く離れた所の業者さん。


※ 怖い現実があります。

業者の地元管轄の裁判所の物件がなかなか落札できない時、

新天地を求めて、周辺の裁判所の物件入札に転向します。

落札できても、

簡単に転売ができる(利益が確保できる)価格設定予想は難しいようです。

これはよく聞くお話です。

それで失敗している業者さんも結構いるようです。

「買って売る」だけの単純な発想では、

これからの競売業界では、如何なものでしょう。





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賃貸市場の一こま4


30年来の友人業者と銀行で待ち合わせ。

入札保証金を振り込んで、入札書類の作成。

その間に四方山話。

彼は、小田急線A駅に、ワンルーム4所帯のアパートを所有しています。

駅から徒歩10数分、築15年位です。


この駅は、賃貸物件の空室の多いところです。

距離、築年数とどちらも、普通は嫌われる条件です。


「今、入ってますか。」

「満室だよ。」

「立派ですね。」

「なあに、家賃をさげれば良いんだよ。」



最近のワンルームは、結構中年熟年の単身者が多いということです。

彼のアパートにも、熟年男性が借りています。

契約して2ヶ月目から家賃滞納。


仲介業者は、借り手の生活保護の申請のお手伝いです。

何件もやっているから、手馴れたもの。

「お陰で、(家賃は)順調に入っているよ。」

(ここでは公開できない裏技的現実にビックリ)

。。。。そんな手があったんだ。。。。


それにしても、マンション建築は益々増えています。

賃料ダウンで勝負しなければならない物件が増えるでしょう。


従来の利回計算では対応できない地域が拡大することは必至。


収益用物件を検討する時は、よ〜〜〜く物件と地域性を観察したいものです。







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転売目的物件の大胆な入札価格の決め方5




開札期日。

私が代行入札件数6件、

内訳は、転売目的が4件、収益用が2件。

転売目的物件の入札価格は、

超強気でいけると判断した物件に強気の入札価格、1件。

超弱気、相当に低価格なら何とかいけるかも、の物件に買受可能価額+\1000円で1件。

あと2件は、通常の計算方法での入札価格。

収益用物件は、表面利回りから、それぞれ、依頼者が計算した入札価格。

次の2件が当選。

 超強気物件が次順位と約¥50万差で落札。

入札者は20名以上。

¥3000万以上ですので、まあまあ、ホッとした感じ。

◆超弱気物件が、入札者1名で落札。


普通の計算方法での4件は、残念ながらダメ。

今、転売目的の物件を落札しようとすれば、

物件特徴の大胆な分析が絶対

と思っています。


仲介業者から聞いた相場を逆利用します。

。。。。。。。。

私が東京・渋谷の競売専門会社に勤務していたころのお話です。

その頃も、今と同じで、落札は狭き門。

「取下げ」は、今ほど多くはありませんでしたが・・・。

これという物件の入札価格を検討する時、

社長は、友人(競売会社の社長)から聞いた方法でやっていました。

仲介専門業者に、その物件の相場を聞きます。

そして、その相場価格で入札します。

再販価格は、入札価格+諸経費+利益ですから、

それで、転売できるの? という疑問は当然でしょう。

。。。。。。。。


仲介業者は、販売前提で相場を聞かれますから、

自分の売りやすい、相場の下限をいう傾向にあります。

(購入前提で聞きますと、相場の上限を言う傾向?)

相場の下限から逆算したら、まず100%落札は出来ません。


。。。。。。


勿論、会社としては、大前提があります。

強気で販売できる物件です。

買い手が絶対に気に入るポイントがある物件です。

相場はあくまで相場として、

相場+アルフアが付くかどうか、よく特徴を見ます。

相場には縛られない再販価格を設定します。

当然、販売手数料は正規を支払います。

物件の選択を間違わなければ、結構それで売れてしまいました。


。。。。。。

あるベテランの仲介業者が言ってました。

「仲介業者のプロは、

物件価格の高い、安い、良い、悪い、は言いません。

それはお客様が判断すること。

聞かれれば、参考意見は言いますが。

業者は、仲介手数料がより多く得られる物件の中から、

案内する物件を選択するだけです。」

これ、正論かも。。。


。。。。。。。


かって、こんな実例がありました。

 ∧菽藁拈椶琉豸遊を気に入ったお客様。

 ・・・落ち着きますねえ。なんせ実家は寺ですから。

◆⇔找箸離灰鵐リートよう壁が南側にあり、面した部屋の日当たりなし。

 ・・・こういう家を探していました。落ち着いて仕事ができます。

 ・・・お客様は、原稿用紙にむかうお仕事でした。


。。。。。。。。


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管理人 千葉 重雄 

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