裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2006年07月

収益用物件の昨今。2




相変わらず、大家さんになろう、というブームがムンムン。

将来的な安定的収入の確保です。

競売市場も、そのブームにスッポリつつまれている感じ。


でも、私は、怖いなあ、と思っている事があります。

業者としては、とても言い難いことです。


金融機関から借金して、

賃料で返済を予定する計画で、購入。

借入額にもよりますが、


この方法が成功するには、大前提があります。

「賃料相場が下落しないで、継続的に収入確保ができること。」


その背景は


1、 物件の需要が供給を上回っていること。

あるいは、競合物件よりプラス面の特長があること。

ただ、特長によっては、すぐ真似されます。

2、 安定的に地価(=賃料)が上昇していること。


ここをしっかり認識していませんと、大変です。

家族を巻き込んで地獄行き。

10数年前のバブルの崩壊という、

貴重な現実を思い出してください。


購入した物件担保に借り入れて新たな物件購入。

それを繰り返していく。

一見、無駄がなく、素晴しい方法です。

でも、それで失敗した人が沢山います。

どうも、私の知る限り、

一時的に成功しても、結局はダメ。


堅実に自己資金でまかなうのが一番のようです。

私は、幸い?に、都心から1時間以上かかる地域に住んでいます。

(予算の関係で、ここしか住めないのですが。

不動産市場の悪い動きは即現れます。

アパート、マンションの空室が目立ちます。

これが段々、各駅停車の速さで都心に向かうのかなあ。



但し、例外があります。



友人の業者は、奥さんと二人でやっています。

彼の事務所近辺は、

テレビコマーシャルで知られる有名賃貸業者の支店がズラリ。


彼は、約500室ほど、預かっています。

ほとんど、入居しています。

彼は、偏屈、頑固ですが、アイデアマンです。

2棟並んだアパートの1棟が彼の管理。

満室です。

もう1棟は、全国的知名度のある業者の管理。

1部屋も埋まっていません。

一連のアイデアを聞いて、すごい、と舌を巻きました。

ただ、ここでそのアイデアの公開は出来ません。

彼、

「そのうち、真似されるだろうなあ。」

大手業者は実行できないアイデアでした。


彼が、賃貸専門に切り替えた頃。

「賃貸業は奥が深いよ〜〜〜。

簡単に出来ると思ったけど、

とんでもないね。

家賃決めるのでも、ものすごく微妙だよ。」


こういう業者に出会えたことに感謝です。







会員制について


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都心部の収益用物件調査の実際。3


都心部の物件の調査依頼がありました。

実際の現地調査の記録です。

多少、参考になるかも知れません。


雨が止んだ曇り空の昨日、調査のため、都心部にでました。

地下鉄最寄駅で下車。

ネットで取得した地図を頼りに、トコトコ歩きます。



物件は、収益用の一棟マンションです。

とにかく、買受可能価額が安いので、相当の購入希望者はあるはず・・。


途中、既存の賃貸用マンションがあると、玄関から訪問。

管理人にギラリと睨まれますと、ニッコリ。

私は怪しい者ではありません、というPR作戦。

管理人がいなければ、ポストチェック。

入居状況を確認します。

都心部でも結構空室がありました。

家賃設定が悪いのかな。

今は、貸主が強気の時代ではありませんよ〜〜。

ただ、弱気になる地域ではありません。

相場だったら、心配のない地域です。

勿論、ワンルーム、1K、1DKの単身者用の間取りに限ります。

何件かマンションを見て、

まッ、退去者が出た場合、

長期間空き室となる心配はない地域と確信。


不動産屋の貼紙もチェック。

売物件、賃貸マンションの内容から、情報を得ます。

以前は、訪問していました。

今は、地域によっては、していません。

そこの業者がライバル、というケースがあります。

何回か、自分のお人好し、を実感させられました。




物件到着。

静かな住環境です。

これは、OK.

将来、更地にしても強気で売れる土地です。


全体的には汚れた印象です。

これは仕方に無いところ。

手をかければ、見違えるようにリフレッシュ可能です。


マンション内に立ち入ります。

三点セットでは、満室です。

1件1件、ドアの上の電気メーターの回転を確認。

1件、停止の部屋あり。

水道の使用開始の場合のパンフレットがドアノブに下がっていました。

退去しています。

競売になって、退去者1名は上出来。

普通は、もっといます。


近隣の奥さんに話を聞きます。

「(入居者は)若い方が多いですよ。

おじいさんも一人いますけど、いい人です。

とにかく、毎日すごいですねえ、見にくる人が。」

「オーナーは、どこの人ですか。」

な〜に、知っていますが、聞いてみます。

なにか情報があるかも知れません。

「さあ、時々きますが、お嫁さんかなあ、上品な人ですよ。」

これは、良い情報です。

品の良い人は、自らトラブルをあまり創りません。


奥さんと話している間も、見に来た人あり。

奥さんに丁重にお礼を言い、退去。


物件近辺を再度ウロウロ。

なにか、マイナス点はあるかな・・。

ありません。


物件から少し離れたところの所有者宅訪問。

インターホン越しの会話。

弁護士に一切任せています、という。

弁護士の名前確認。


これは、落札した後、

三点セットの問題点をつくのかな、という疑問。


この物件、実は三点セットに問題がありました。

少なくとも、私が債務者なら、

イチャモンをつける箇所発見。

(場合によっては、売却許可決定がひっくりかえる?
まあ、これは無いでしょうが、・・・。)

ズーッと、それを心配した物件です。


弁護士に電話。

「落札されたら、落札者に全面協力。

ゴタゴタ言いませんよ。

ただね、任意売却してくれ、という話が多いですよ。

こっち(債務者)はOK。

債権者との話がつけばね。交渉はそっちでやってよ。」



「実は、三点セットの記載事項と○さん(債務者)の主張が違うんです。

落札したあと、

そこをつつかれて文句をつけられては困るものですから。」

「えッ、そうか。

まだ、資料は見てないんだよ。

でもね、そんなことはしないよ。

綺麗に引き渡すから。」

ほッ。

今までの、ズーと感じていたモヤモヤが雲散霧消。


事務所に戻ります。

こういう、トラブルのない報告書作成は気分さわやかです。

相場、落札価格の予想は、報告書に記載。


あとは実際の入札価格の検討。

これは、依頼者の方の分野です。







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借りている物件が競売になった時。3



ある日、突然、

自分の借りているマンション・アパートに、訪問者。

裁判所の執行官です

といって、来られたらビックリしてしまいます。

全くの晴天の霹靂、とはこのこと。

「競売になっているので、室内を見、写真を撮ります。

契約書もあれば、提示して下さい。」

身分証明を提示されます。

エー、そんなこと、聞いてないよ〜〜〜。

突然来て、冗談じゃあないよ!!!

(お気持ちはわかります。)

なにもしていないのに、

勝手に、部屋の中を見られたくないよ、

掃除もしていないし!?


どうしても、その時に見られて都合が悪ければ、

改めて、日時を相談すれば、応じるでしょう。



「断固拒否します。」

なんて、非協力的な態度は取らないで下さい。

罰則があります。

普通の賃借人に対する適用はまだ聞いたことがありませんが・・。

結構重いのです。

。。。。。。。。

裁判所の競売は、民事執行法という法律で運用されています。

民事執行法という法律は、

沢山の人に競売物件を馴染んでもらおう、という側面をもっています。

一般の方に買ってもらうための色々な工夫をしています。

(売ってやる→買って頂く、という姿勢に変わりつつあります。

この点、滞納処分で差押えた物件の公売とはちがうようです。)

。。。。。。。

分りやすい資料を作成しよう。

詳しい物件の説明をしよう。

関心をもった購入希望者に、より良い情報を提供しよう。

このような気持ちが伝わってくる資料(三点セット)です。

。。。。。。。

民事執行法(57条2項以下)は、

執行官の物件調査のやり方等を定めています。

それに反抗(非協力的)すれば、罰則(同法205条)があります。

6月以下の懲役、或は50万以下の罰金です。

。。。。。。。。

最近借りたばかりなのに、

という場合もあるでしょう。

賃貸借契約の時に、

業者から説明をうけた重要事項説明書をみてください。

その物件に抵当権等担保権が設定されている、という説明がありますか。

なければ、業者の手落ち、というケースもあるかも知れません。

金銭的な補償の発生もあるかも知れません。

ただ、業者が、そのような事態発生の予測ができない場合もあります。

都道府県の庁には、業者を監督する課があります。

そこで、相談してみる、

という方法も考えられます。







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アパートオーナーの勝組的気配りと、空室打破の方法。5

ここでお話した友人との会話。



彼は、

小田急線の各駅停車駅、

徒歩10数分の住宅街に、

築15年位のワンルーム4所帯のアパートを所有。

普通なら人気のない物件です。

私の基準では、お客様に購入のお奨めはできない物件です。

ところが、常時満室です。

物件周辺のアパートは空室が目立ちます。

彼は、敷金、礼金、更新料などは一切なし。

普通、礼金敷金ナシの場合は、

家賃は相場よりも「高め」の設定。

彼は、更に家賃をさげます。

業者への報酬は、持ち出しで支払っています。

空室になりますと、リフォームします。

賃料10ケ月分位はかけて、ピカピカにします。

「儲けは、2年目からだよ。」

家賃を下げたら、

それまでの賃借人の家賃はどうします?

「勿論、皆、安い家賃に改定するよ。」

黙っていれば分らないのに、何故そんなことをするのですか。

「そういうことをすると、結局破綻するんだよ。

 今入居している賃借人を守ることが、

 最終的には自分を守ることだよ。」

へえ、そんなものですか。

半信半疑の私。  

「この辺は空室が沢山あるよ。

 でも、僕のアパートはお陰さまで入ってもらっている。

 今のお客様(賃借人)を大切にしていくこと、

 それが次のお客様を呼ぶんだよ。」

あれれ、それって、船井幸雄氏、斉藤一人氏の言う「波動」のこと?

でも、彼は、あの世とか波動とかは全く信じない超現実派。

「僕は宇宙について徹底的に勉強した。

 結局、あの世は存在しない、という結論に達したよ。」

私は、全くの反対。

「あの世」も「波動」も、

船井氏、斉藤氏という有名人が言いますので、

私は、無条件に信じる信じる!単細胞です。

でも、目先の「欲望の芽」を摘みきれません。

それどころか、しっかり水をやって

大きくな〜〜れ、大きくな〜〜れ、・・・

「欲の芽」を育んでいます。



◎アパートを持って、空室で困っているオーナー様の方に提案です。

空室をかかえて収入ゼロを脱出する方法は、

この友人の方法はどうでしょう。


【友人が、この土地を購入したのは、バブル崩壊寸前。

 しかも、銀行借り入れです。

 当時、それなりの利回り計算はしたと言います。

 でも、超巨大台風の前には、あとかたもなし。

 土地の坪単価は、4分の1位に下落。

  借金が4倍になったと同じこと。】



発想の転換を図りませんか。

地域によりますが、思い切って家賃を下げて募集しませんか。

そして、賃借人が決まったら、

その家賃で、他の賃借人の賃料を改定しませんか。

これは、非常に難しい判断です。

でも、はっきり申し上げます。

近い将来、一定地域のオーナーは、そうせざるを得ない状況になるのでは?

(とっくになっている、という声もきこえます。)

それは嫌だ、というオーナーの物件は、

更地にしての売却が一番の有効活用かな、という感じです。

アパート購入時(建築時)と時代背景が全く違っていますので、

当初の計画は、忘れたほうが良いかも知れません。








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本当にありがとう!!

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管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

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でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

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