裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2006年08月

今日は、業者さん以外は、少し分りにくいかも知れません。3



新潟県の友人が、面白い情報を提供してくれました。

地元「財界にいがた」の記事をFAXしてくれました。

タイトルは、

「地裁長岡支部で発生した驚愕の競売事件」

内容は、

。。。。。

平成16年(ヌ)19号。

売却基準価額は、¥11万円。

買受可能価額は、¥8,8万円

土地、4,17屐◆々枩地です。

根抵当権が極度額¥10億で設定されています。

この強制競売での落札価額が、¥10億円。

¥3500万前後の入札者もいた模様。

それに対して、色んな専門家などの意見が掲載。

。。。。。


※※※※この記事を鵜呑みにして、以後の文章。※※※※


この現象は、普通は、“曰く不可解“でしょう。

常識では理解できません。

裁判所の評価は、相場の2〜3分の1が普通です。

これでいくと、最高でも¥50万前後が相場の上限?

落札価額¥10億は、全く不可思議。

この意味が理解できる方は、相当詳しい方です。

但し、この意味は一般の方は、パスしていいです。



私が感じたのは、裁判所によって、

物件明細書の作成の仕方が色々、ということです。



「申立債権者より¥10億円での買受申込あり」


こんな文言を物件明細書に記載して欲しいですね。


記事によりますと、この競売は(ヌ)という記号です。

強制競売と呼んでいます。

公正証書、確定した判決等で、競売申立がなされます。

(住宅ローンの滞りなどは、(ケ)という記号になります。)



競売は、貸したお金の回収が主目的です。



この物件を競売で売却して、

その売却代金から、私の貸したお金を返してよ、


というシステムです。


もし、その物件を売却しても、

競売を申立てた債権者に、

一円も配当されないと予想されますと、

手続きはストップ、という決りがあります。



あんたの競売申立に基づいて、

裁判所が調べた価格で売却されれば、  

あんたに1円も配当がないから、

あんたにとっては意味がないから、

これ以上競売手続きは進められないよ、ダメ。



債権者によっては、

どうしても競売して欲しい場合があるでしょう。



債権者は、自分に配当があるようにすれば良いのです。


一つの方法として、

自分に配当がくる金額を設定して、

その金額で買います、

という申出でを裁判所にします。

裁判所は、手続きを進めざるをえません。



この事実は、

物件明細書備考欄に記載したほうが、サービスでしょう。

そうすれば、

少なくとも¥3500万円の入札者は、

無駄な時間の消費は省けたのでは、と思います。



(解釈に無理がありましたら、お詫び致します。)



それにしても、

新潟の友人には、ひたすら感謝です。

いつも、本当にありがとうございます。

これからも、宜しくお願いいたします、エチゴヤさん。





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三点セットをしっかり作成しなさい、という判例。4

数年前のことです。

この判例に接したとき、私は本当に驚きました。

この事例、及びこれに似た事例では、いつも買受人が泣いていました。


ベテランの、ある先輩業者は、

。。。。。。。。。。。。。。。。

「裁判所の資料は、あくまで参考程度、自分の調査結果を信じなさい。」

裁判所のウッカリミスは、それを信じた買受人のミス。

そんなことが見抜けない(調べられない)ようでは、プロではないよ。」

。。。。。。。。。。。。。。。。


そんな業者の自虐的?なプロ(美)意識が、結果的に、民事執行法制定前の裁判所の調査を甘いままにしておいた一因かもしれません。

(今の公売のよう。)

買受人が、(普通の不動産業者とは明確に一線を画する)競売のプロ集団の間は、それがまかり通ったのでしょう。

新法制定後、エンドユーザー(的業者含む)がドンドン参加しています。

エンドユーザーは、無知を武器にします。

売り手側に、100%の責任を追求します。

不動産競売業界も、通常の取引常識(消費者保護)が持ち込まれました。


。。。。。。。。。。


◎判例の要旨を新聞記事より掲載します。
                         

競売ミス、裁判所に責任/国に330万円賠償命令

京都地裁が実施した競売で

土地・建物を落札した京都市内の不動産業者が

「法的規制で建物の建て直しができない物件なのに評価書に記載がなく、転売できなかった」

として、国に約2700万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が26日、京都地裁で言い渡された。

 八木良一裁判長は

「建築制限の存在という重大な事由を開示しなかった」

などと裁判所側の責任を認め、国に約330万円の支払いを命じた。

 原告が競売手続きに詳しい業者であることなどから、請求の大半を過失相殺した。

(四国新聞・・2002/07/26 )


。。。。。。。。。。


画期的判断、と私には思えました。



それまでの裁判所の姿勢のように、


落札したら自己責任で解決しなよ、それが腕でしょ。


なんて、高みの見物はもう出来ない流れ。


この判例まで、全く同様の事例が結構ありました。


友人の業者が買受人でした。

執行抗告で、売却許可決定の取消しを求めました。
(=入札行為を白紙に戻し、保証金の返還を求める為の異議申立。)


高裁は、認めませんでした。


。。。。。。。


業者が、そんなこと、自分で調べないでどうするの。

自己責任で解決してよ、

転売できないって?

なに言ってるの。

競売は、転売目的の業者に販売しているのではないよ。

今の状態で充分に建物は使えるんだから、使いなさいよ。

不動産競売は、宅地建物取引業法とは関係ありませんッ。


。。。。。。。


こんな内容でした。

本当に、隔世の感です。







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仲介物件の下調べ。1


競売物件も仲介物件も、業者として調べることは同じです。

お客様のご希望に該当する物件を3件、業者専用のホームページで検索。

図面を取り寄せ、現場訪問してチェック。

1軒は空家です。

空家の場合、不思議と物件が「近所で聞いてごらん。」と囁いてくれる場合があります。

今回、そうでした。

図面に、不快な印象はありません。

大手有名業者が専任です。


隣の家を訪問。

所有者が病院で死亡、子供がいないので、親戚が相続。

敷地に問題がありました。

もともと1宅地を分割して分譲した土地。

その時、造成業者が、解体した家屋の廃棄物を地中に埋めた、との事。

地中の数十センチ分がスカスカ。

「家が傾いているの、見て分るでしょう。我家は欠陥住宅よ。」

そう言われなければ、気がつきません。

「お隣さん(空家)も、何回も門を換えたのよ。

ずれて閉まらなくなるからね。」

「その造成業者はどうしました?」

「とっくに無いわよ。」

「天罰ですね。」

「人罰よ。世間が許さないもの。」




隣が古いアパートです。

南米人が入居している、とのこと。

「今(昼間)は静かよ。

皆、働きに出てるから。

夜が大変。

普通の会話が大声なの。

家の内も外も関係ないのね。

うっるさいわよ〜〜〜〜〜

11時過ぎてもうるさい時は警察に来てもらいようにしているの。

お宅、業者さんだから、私の言った事、適当に判断して(お客様に)話してよ。」

きさくで、人柄は良い人間性。

「そうですか。

貴重な情報、ありがとうございました。

私は全部話しますよ。」

(人罰が怖いです。)



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今は、
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下手をしたら、命とり。
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この頃、
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心から感謝しています。

本当にありがとう!!

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管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
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約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

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