裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2006年10月

三点セットの見方・・「現況調査報告書」の見方5


競売物件を検討する時、

裁判所作成の資料をチェックする事は、絶対に欠かせない作業となります。

資料とは、

 ◆嵎件明細書」:(書記官が作成)
◆◆峺酋慶敢妻鷙霆顱廖А兵更坿浦鄒)
、「評価書」:(不動産鑑定士作成)

以上の事をさします。

総称して「三点セット」と呼んでいます。


「現況調査報告書」について、お話します。

三点セットのなかで、

現況調査報告書は、活きている資料、と感じます。

別に、物件明細書や評価書が死んでる訳ではありません。

現況調査報告書は、

執行官が現場に赴いて、

誰がどんな権原で、不動産を使用しているか、

占有者がいる場合、そのやりとりが記載されています。

そして、占有状況についての調査結果をまとめた資料です。

調査過程の経過が記載されています。

占有者の、執行官に対する応対はどうでしょう。

収益用物件の場合は、賃借人の対応はどうでしょう。

その辺を読み取るため、結構丁寧に目を通します。

債務者が破産して、管財人がいる場合の記載もあります。

室内で、死人の事故あり、なんて場合もここに記載。

読み飛ばすのではなく、丁寧にチェックしましょう。

家族構成も記載されていますが、年齢の記載まではありません。

それは、現場でチェックできれば、いいですね。






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開札風景の一こま・・勿体ない!5



昨日、開札場に行きました。

FAXによる開札結果の案内が浸透しているのでしょう。

見にきているのは、一般の方が大半。

今日もありました、

入札書記載の不備で、折角のトップ当選が失格。

勿体ない!!!




※ 個人の入札です。

入札書に、住所は記載したものの氏名を書き忘れ。

※ 法人の入札です。

会社名だけの記載で、代表者名の不記載。

印鑑も、「姓」だけで、「名」はないので、

姓名を確認できないので、ダメ、とのこと。

 
これらは、たまにあります。

発表されない、落選者のなかにも見つけた事があります。

100点満点の答案を書いて、氏名の書き忘れと同じ。

勿体ない、注意しましょう。


非常に珍しい例ですが、

相模原支部の入札に、横浜地裁の入札書で、参加していました。

これも無効。





入札価額でも、惜しい!事例。


当選者Aは、○○○○万9105円。

次順位Bが、○○○○万9000円


もし、Bさんが、

百円単位から最後まで端数をつけていれば、

例えば、○○○○万9111円の入札価額なら、

当選できたのに。

まあ、・・・結果論ですが、

私は必ず、端数をつけます。

例えば、○○○○万9999円。

習慣になっています。

皆さんも、端数をつける習慣をつけませんか。









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三点セットの見方・・評価書の見方・・一戸建の場合◆Α紛界について)5



前回の道路の次に注意するのは、境界です。

境界でトラブッている物件を購入して、

トラブルを引き受けるのは、

エンドユーザーの方には、真っ平御免、でしょう。


境界につきましては、

現況調査報告書と評価書の両方で、確認して下さい。

執行官がトラブルの有無を確認している場合が結構あります。

記載のない場合は、現場で確認できれば、いいですね。

「境界不明確」という文言が記載されている場合があります。

これは、二つの解釈が出来ます。

(1)樹木等に遮られて、境界地点まで行けず、確認できない場合です。

鎌倉の古いお屋敷などにありました。

山林などにも、同様の例があります。

(2)境界点の付近まではいけるのですが、明確な境界の表示がない場合です。

一体の数筆の一部のみ競売になっている場合などです。

後日、測量をして、明確にする必要があります。

評価書に、地積測量図が添付されている場合は、境界ははっきりしています。

普通の住宅は、まあ、滅多に争いはありません。

(3)境界ははっきりしてるのですが、庇がはみ出していたり、塀が食い込んでいたり、ということもあります。


以下は、余談です。
競売物件のお話ではありません。

実際にあったことです。

中古建物の図面がまわってきました。
お客様を案内、
建物は取り壊しますので、外観と回りの環境チェック。
図面記載の面積より、広く感じます。
気にいって頂きました。
隣家を訪問。
いろいろ確認していますと、反対側の隣人もでてきました。
境界が違う、敷地が食い込まれている、と双方がいいます。
境界石はありません。

物件の前所有者は亡くなっていました。
建築業を営んでいました。
働き者で、毎日毎日、朝暗いうちに起きます。
リヤカーをひいて、市内の建築現場をまわります。
ほんの少し、気付かれない程度の資材を盗んだようです。
それらを、自宅敷地に置くとき、
境界ギリギリにおいてある建築資材を、
やはり、ほんの、ほんの少しずつ、両方の隣家敷地にずらしていきました。
それこそ、何十年もかけての、壮大な一大プラン。
気がつけば、1、5m位、両サイドの境界の樹木から食い込んでいます。
隣家の所有者も代替わりしていましたが、
「死んだおばあさんが悔しがっていました。
測量したって印鑑なんか絶対に押しませんッ!!」
「うちだって押しませんよ!冗談じゃない。」

結局、この物件は見合わせました、ヤレヤレ。

もう一つ、違う事例です。
ある地方の町。
タバコ、雑貨を商っていた商店の主人。
10M以上離れたバス停の標識を、遂に自宅商店真ん前に、もって来ました。
4〜5年かけました。
一日何ミリかの移動。
反対側の標識も同じ感じで移動。

まッ、大した執念です。
でも、見習いたいとは、思いませんが・・。





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民事執行の「事件記録」を閲覧しましょう。−5




「民事執行の事件記録」(以下単に「事件記録」と言います)を閲覧しましょう。

事件記録は、その競売事件の利害関係人のみ、閲覧できます。

事件記録とは、

その物件の競売申立から配当まで、

一連の手続きの流れの書類が綴じられている資料です。

三点セットも、綴じ込まれています。


◎落札できましたら、

一応、事件記録を閲覧しておいたほうが良いでしょう。

閲覧につきましての注意事項は、

事前に裁判所の競売係りで聞いてください。


持参するものは、

落札者が個人でしたら、

入札書に押した印鑑、

身分を証明する公文書(運転免許証、保険証など、)。


落札者が会社でしたら、

閲覧にいくのが代表者の場合、個人の落札者と同じ。

社員が閲覧にいく場合、

社員証明書と委任状が必要です。

それらの書類に押す印鑑は、入札書に押した印鑑と同じもの。

社員は、自身の「認め」と

身分を証する運転免許証などの公文書を持参。


三点セットや、物件調査の際の近隣の聞込みでは分からない事が、

分かる場合もあります。

一度見てみるのも良いと思います。




競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

三点セットの見方・・評価書の見方・・一戸建の場合・・道路について5




競売物件を検討する時、裁判所作成の資料をチェックする事は、

絶対に欠かせない作業となります。

資料とは、

 ◆嵎件明細書」:(書記官が作成)
◆◆峺酋慶敢妻鷙霆顱廖А兵更坿浦鄒)
、「評価書」:(不動産鑑定士作成)

以上の事をさします。

総称して「三点セット」と呼んでいます。

「評価書」の見方についての注意事項を、

これから数回お話させて頂きます。

「一戸建」の場合の選択基準、大切なポイントは沢山あります。

駅からの距離、交通の便、周囲の環境、道路関係、地形、日当り、排水状況、設備関係、・・・。

ちょっと思いつくままでも、色々あります。

どれも大切なポイントです。

日当りなんかは、晴れた日にみれば、誰が見たって分かります。

通常の物件でしたら、

仲介業者、或は売主の業者が、「重要事項説明書」で説明してくれます。

競売物件で、「重要事項説明書」に変るものが「評価書」です。

不動産鑑定士が作成します。

競売物件の売却基準価額を算出する過程が記載されています。

エンドユーザーの方が、独力で、評価書を理解するのは、少し困難でしょう。

できれば、不動産業者に「評価書」をみせて、解説してもらう事をお勧めします。


競売物件を扱ったことがない業者でも、都市計画法や、建築基準法は知っています。

全く、業者に知り合いが無い、という方の場合、最低限、チェックしておく事は、

まず、道路です。

公道か、私道か、の確認をしましょう。

私道の場合は、特に気をつけましょう。

競売物件として売却される土地の中に、私道が含まれていますか。

これは、とても重要です。

含まれていない場合は、

例え法的にはその私道を使用できても、問題がおこる場合があります。

何かの事情で、道路掘削の必要がある場合に、

私道所有者に承諾を貰うのに苦労する場合も考えられます。

銀行ローンが難しい場合も結構あります。

「自分は現金で買うからいいや。」・・でも、転売の時困るかも・・。

ローンがきかない、という事で、安く買い叩かれる可能性もあります。

道路問題で、裁判まで発展した事例も多いです。

折角落札したのに、途中の私道を閉鎖されてしまい、

物件まで行けなくなった、という相談が実際ありました。

又、再建築ができない、という場合もあります。

必ず、裁判所の資料をもって、

役所・役場の道路課や建築指導課で、

購入後、使用するのに問題があるかどうかを聞いて下さい。

民間でのトラブル可能性も聞いて下さい。

「あとは民々の問題です。」

こんな回答がされれたら、トラブル要因があるかも、

そう思っても良いでしょう。


一団の開発分譲地で、道路が開発者所有の場合があります。

必ず、聞いて下さい。

使用料のような名目の金銭を要求される場合があります。

拒否しても、法的な問題の無い場合もあります。

そういう場合の一番の敵は、私道所有者ではありません。


隣近所なんです。


私たちは払ったのに、あそこは払わないんですって。

お付き合いが気まずくなる場合があります。

開発業者も、そこは心得ていて、

金銭の額は、(払う気になれば払えるような)微妙な線を設定しています。


道路につきましてのチェックは、必ず、やりましょう。





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