裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2007年01月

「売却決定期日」について5


「売却決定期日」についてお話させて頂きます。


三点セットの(主に1枚目)表紙、

「期間入札の公告」というタイトルの紙面があります。

その下に、

「入札期間」、「開札期日」、「売却決定期日」、が記されています。


「開札期日」にトップ当選した入札者は、

「最高価買受申出人」とよばれます。


最高価買受申出人が決まりますと、

「最高価買受申出人、それまでの手続、その他」について、

法が定める枠内で、一定の審査をされます。

問題がなければ、

最高価買受申出人に対して、

「売却許可決定」が言い渡されます。

問題があれば、

「売却不許可決定」となります。

それを決めるのが、売却決定期日です。


開札期日が、「契約の申込」とすれば、

「売却許可決定」の言渡しは、

「契約の承諾」といえます。

この時点で、

「最高価買受申出人」は、「買受人」となります。

(但し、売却許可決定が確定して「買受人」と呼ぶべき、という異説あり。)

「売却許可決定」は、手続上の一つの節目です。

実務上では、大半が許可されています。


裁判所記録閲覧室には、

「売却許可決定」という小冊子が据え置かれています。

事件番号、物件詳記、買受人の住所、氏名、落札札価格が記載されています。

(これを利用してビジネスをはかる業者もいます。)


コピーをとっておくと、次のような時に便利。


・・銀行に提出、

・・売買契約締結の際の証明資料、

・・開錠技術者(鍵屋さん)に提示して開錠してもらう場合、

・・火災保険を申込む時(これは、保険会社により、色々ですが。)・・・・



コピーじゃあダメ、本物が必要、という場合は、

競売係りで、

売却許可決定の謄本を貰ってください。

「謄本交付申請書」という書類を作成して、

提出すれば、その場でくれます。

申請書の書き方は教えてくれます。

決して難しくはありません。

コピーした売却許可決定の数枚の綴りの末尾に、

「これは謄本である。」

と記載された用紙が1枚加えられます。

裁判所書記官の氏名が記載、朱の印が押されています。

或は、1枚目「売却許可決定」の書面の後段に、

「上記は謄本である 日付 裁判所名 民事部 書記官名」

の横判と朱印が押されています。
         

権威ある「公文書」となります。


数年前、これを悪用して、

多数の人からお金を騙し取った詐欺事件がおきています。


売却決定期日(翌日)から7日間は、

許可、或は不許可決定されたことにより、

被害を被った人の異議申立期間とされています。

この異議申立を、「執行抗告」といいます。


一時、抗告屋、という悪質詐欺集団が跋扈しましたが、

逮捕され、どっかに消えました。

(と思ったら、どっこいまたぞろ息を吹き返して、

アッチコッチで悪さをしています。

お金に困っている債務者から、巧言で金銭を詐取しています。)


落選した入札参加者は、

利害関係人として、

売却許可決定が確定するまでは、事件記録を閲覧できます。
(東京地裁の運用)


滅多にありませんが、

開札期日後、売却決定期日までに、

債務者から「停止」を取られることがあります。

(「停止」とは、手続がその段階でストップ、凍結されることです。)

この場合は、売却決定期日が開けません。

いつになったら手続が進行できるのか分りません。

裁判所からその旨の通知が来ます。


最高価買受申出人(含次順位買受申出人)は、

買受の申出を取消す事ができます。

取消をすれば、保証金も返還されます。







競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!
















旧債務者との偶然出会いと「熟年離婚」の感想。5

現地調査に向いました。

途中、お昼になりました。

街道沿いの「山田うどん」に入りました。

以前貰った「¥50円割引券」の有効期間があと2日。

これを利用しない手はありません。

(セコイかなあ。

カウンターに座り、注文。

水を貰い、なにげなく脇を見ました。

あれれ、この間、引越しをしてもらった旧債務者です。


私、挨拶をしようと思いました。

彼は、視線を合わせようとしません。

気がついている証拠です。

彼、結構ナーバスな一面がありました。


やはり、地元では、気まずいのでしょう。

私が声をだせば良いのでしょうが、

何故か、出ません。

なんせ若い頃から、少しでも緊張しますと、

気持ちがストレートに顔の表情に出せない、

という困った癖があります。

例えば、待ち合わせして、待ち人が来て嬉しいのに、

ブスッとした顔です。



その内、注文品がきました。

まず、彼。

おッ、俺よりも高いものを頼んでいるぞ

その意気だよ!いじけるな。


私にも来ました。

50円安く食べれる喜びを味わいつつ、

無心に箸と口をうごかします。


食べ終わって、彼を見ました。

既にいませんでした。


彼の場合、嫌といえない性格が災い。

保証人を頼まれて、

自宅を、他人の借金の担保に提供したのです。


ほんとに、保証人は怖いです。


このブログをご覧頂いている方々、

絶対に、保証人にはならないことです。

これだけは、例外規定はおかないほうが良いでしょう。

99%の確率で家庭が崩壊。

非常に珍しい例外です。)


我が家では、

妻からの厳命で、

どんな小さな保証人も絶対にダメ。

これは約束させられています。

もし、約束を破れば、

地獄よりも恐ろしい、

「熟年離婚」が言い渡されます。

離婚したら、離れ離れ

「介護なんてしませんからね。」

エッ、

という事は、今は「介護」する気持ちがあるのだ!

やったあ

この感動は、その年齢にならねば絶対に分かりません。



お若い方、やりたいことをやるのは良いのです。

でも、妻の恨みを買う行為(浮気)をしますと、

女性は、ニコニコしながらしっかり覚えてます。

恐ろしい程の記憶力です。

これに時効はありません。


夫の快楽の過去形は、

妻には、現在進行形の怨念です。


「熟年離婚」は、

それを恐ろしいと実感する年齢になってから、

初めて目の前に突きつけられる、という特性があるようです。


オー。コワッ









その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
会員制について(短期間に知識吸収)



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入札参加者の区分と雑感。5





エンドユーザーの方、初めて競売に興味を持ち、

裁判所の決めた額の安さに驚きます。

そして、皆様、その価額で買えるのかな、と思ってしまいます。

当然ですね。

開札結果のイメージがないのですから。



地域、物件にもよりますが、

例えば、一都三県の場合、

その価格(買受可能価額)での落札は99,999・・・%、無理です。

買受可能価額は、相場の半分、或は3分の1以下です。

落札価格はドンとアップします。

(主催者の裁判所も、それを期待しています。)


一体、どんな人が入札に参加するのでしょう。

知っておいても良いかも・・。

落札できなくとも、諦めのつく場合もあります。

入札者は、大まかですが、私なりに4つに分けてみました。



1、 普通の、転売目的の業者

2、 一般のエンドユーザーや、長期所有を目的とする投資家(含業者)

3、 登記簿上の利害関係人(債権者・債務者関連)

4、 隣地所有者、共有持分権者、賃借人等、物件上の利害関係人




エンドユーザーの方が入札する時のライバルは、

まず、転売目的の業者です。

業者がどのように入札価格をきめるか、

これは知っておけば多少は便利。


業者は、まず、販売価額を想定、

次に、諸経費を検討していきます。

諸経費の項目につきましては、前回お話しています。



具体的な数値につきましては、物件、地域のレベルで違ってきます。

知人の神奈川県内の業者さんは、

諸経費総額の目安を300万としています。

300万の内訳には、リフォーム代もバッチリ計上。

最後に、どの位儲けようかと利益額を考慮。

難しいのは、

販売価額、諸経費、利益の額が、業者によってマチマチ。

販売価額は、業者の、市場を見通す先見性に相当左右されます。

販売を手がける仲介業者の意気込みにも影響されます。



落札業者は、売主として、仲介業者にチラシを配ります。

当然、手数料を払います。

買手をもっている仲介業者が、それを決めれば、

売主、買主双方から手数料をもらえます。

若干高くても、

ノルマに追われた大手の社員は、売ってしまいます。

両手間(=売主、買主から手数料を貰える物件)以外は案内しない、

これ、販売会社では結構常識になっているようです。

そこで、高めの販売価額設定、という事もあり得ます。



諸経費は、やり方で、同じ物件でも相当の格差がでます。

利益の額も同様です。


じゃあ、一般の方は、どうやればいいの?

物件の相場は、日ごろから、いろいろ情報収集を心がけること。

折込チラシ、ネット、情報誌、その他諸々。

注意点は、街の業者さんの意見です。

売りたい、買いたい、と思った人は、

今は、殆ど大手業者に行きます。

取引実績のない店の意見は、単なる過去の一般的な相場。

参考にしますと、とんだ結果になるかも、です。(例外あり)


大手業者が相談を受けますと、

売りたい、と言えば、安く、

買いたい、と言えば、高く、

言う傾向にあります。

(顧客獲得の為の初期段階のテクニックは考慮外とします。)

結局、手前味噌で恐縮ですが、

その地域の代行業者に相談、これが良いかも・・。




3、登記簿上の利害関係人(債権者・債務者関連)

の場合、代行業者は、謄本(全部事項証明書)精査で、

入札前に、なんとなく、もしや、と感じることもあります。

(差押)債権者が入札する場合は、

入札価額算出の際、相場を考慮する前に、

もっと重要視するポイントがあるようです。

その物件担保で融資した分で、未回収の貸し金の残高です。

買受可能価額が¥1000万(仮に相場¥3000万とします)の物件に、

¥1億円(残高)の抵当権を有する差押債権者の場合、

その債権者は、相場に関係なく、

¥1億で入札してくるかも知れません。

(その理由の詳細は略します。)


とてつもない高額落札の場合、

こういうケースか、

或は、

入札書の単純記入ミスでしょう。

{入札書の金額記載ミス(=一桁余計に記載)ってあるんですよ。}


債務者関連の場合、及び、


4、 隣地所有者、共有持分権者、賃借人等、物件上の利害関係人

この区分の入札価額は色々です。

特に、4の方は、似たような特長、共通点があります。

入札価額をきめる時、

物件のマイナス点を指摘、

だから、入札価額はこの位が妥当ではないか、

自身の安く購入したい、という希望の金額を正当化、最優先して、

私の説得を試みます。

(これ、全く無意味なんですけどね〜〜。)


開札結果、ダメだった時、当選者の金額を聞いて、

「それ位だったら出せました。

プロのあなたの説明が悪いッ。」

私をなじります。

これ、女性に多いんです。

受話器の向うから伝わる、怨念の波長の凄いこと・・・・・コワッ


私が「キムタク」の容姿でしたら、ありえないのですが、

「ケムタク」なるような、ハゲ、チビ、短足、

おまけにメガネと来たもんだ

いじめ易いのかもしれません。



こんな事がありました。

品の良いご夫妻が来社、入札価額の打合せ。

婦人曰く、

「¥5550万で入札します。

ゴーゴーゴーで、良いでしょ。

これでダメならスッキリ諦めますわ。」

買受可能価額の約2倍半の入札価額を、

明るく宣言しました。

やっぱり、知性と教養のあふれる女性は、素晴しい。

爽やかなものだなあ。

私が口を差し挟む余地が全くない雰囲気です。

開札期日。

落札価額は¥5600万、¥50万差で落選。

電話で報告しました。

ご主人は、仕方がない、と苦笑い。

ところが奥さん、

「エー〜〜〜〜〜。冗談じゃあないわよ、

人をなんだと思っているの。」

(お客様と思っています。)

大声で、何か喚きました。

私に対する罵詈雑言が、速射砲。

ビックリしました。

あの上品なご婦人が、こんな発言!!!

受話器をもったまま、只々私はうなだれます。


・・・・・・こっちだって、生活かかってるんだ。
     
     本当にガックリしているのは私なのに!


絶対言えません、そんなこと。

お客様と女房は、神様です。

逆らえば、・・・・・・

考えただけでも身の毛がよだつ恐ろしさ。

熟年離婚絶対ハンタ〜〜〜〜イ。



本日の結末が横道にそれましたこと、

日ごろの必死の想いを吐露したとはいえ、

謹んでお詫び申しあげます。






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一戸建現地調査の時のチェック事項(近隣の分譲マンション)5






一戸建ての現地調査です。

駅からの距離は結構あります。

現況調査報告書を見ますと、

今流行の「中年男性の独り住い」のようです。

執行官に対して、あまり協力的ではありません。

シブシブ、という態度がありありです。

明渡交渉は、強制執行も視野に入れようか。

法的には、三点セットに問題はありません。



現地到着。

電気メーターはクルクルまわっています。

玄関トビラの前に立ちます。

玄関は常識人の顔をしています。


チャイムを押します。

数分待ちますが、全く応答なし。

この時間帯(お昼ちょっと前)、在宅してるほうがおかしいので、これは自然。



隣家訪問。

夫人在宅。

債務者は、近所付合いをしないようです。

「殆ど見かけませんよ。」

私の質問に対しては、

「全く分らないですねえ。」

顔の表情から、ホントです。

情報はそれ位。

でも、この物件に対する明渡交渉のスタイルは、私なりに出来上りました。



近所に分譲マンションがありました。

戸数も結構あります。

飛び込んで、管理人と面談。

マンションの入居状況や、取引価格をききます。


都内は分りませんが、神奈川県は、一部地域をのぞいて、

やはりマンションよりも土地付建物志向が強いです。

転売目的で、入札を検討する場合、

近隣のマンションの状況は、大切なチェック事項です。

転売を目論む業者は大抵行っています。




現在、満室です。

これは意外でしたが、事実。

現場第一主義の私には、良い情報。

取引価格も結構しています。

強気でいける物件、という結論でした。

でも、最近の競売は、

強気を超える「超々強気」の方の大活躍市場。

まッ、宝くじと一緒で、買わなきゃあ(=入札しなきゃあ)、当りません。

頑張ろうっと。(落札率の低さに辟易しながら。)


................










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管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
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たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

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