裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2007年02月

久しぶりに、Mさんと飲みました。5



Mさんは、ここでお話したことがある、豪傑です。


なにやら、試験が受かった、とうれしそう。

聞けば、全て英文の試験問題。

日本語だけ大好きの私には、まるで別世界。

日本での合格者はまだ数える程の難しい資格試験のようです。



Mさん、会社では購買の仕事です。

会社は5社以上変わりましたが、

ず〜〜〜ッと、購買畑一本です。

購買部門の基本理念、

それは、「出づるを制す。」ことでしょう。

徳川家康、松下幸之助、斉藤一人、我家のカアチャン・・

偉人たちは皆そう言ってます。

ところが、購買部門の大半の実情は、

馴れ合い・しがらみ、がんじがらみの前例踏襲。

悪い例が公官庁の予算消化?

Mさん、それらを完全に断ち切ってしまいます。

取引先や上司は嫌うでしょうねエ、このタイプ。


はるかに大きい取引先の会社の担当者を替えたり、

直属上司に捨身で噛み付いたり、

本人、反省(?)の色はサラサラ無く、

鉄壁の強固な意志力で、

会社のため、というよりも、

「真の購買業務はこうだ。」

と雄叫びをあげながら、グングン邁進しているように見えます。



いつ首になってもいいように、

賃貸マンションを探しています。



数時間前、一緒に入札希望のマンションを2件下見。

(同行調査ではありません。)

駅から歩きます。

2件とも、徒歩数分圏内です。

収益用ですので、駅からの距離は最大ポイント。

物件までの景色も大切です。

日常生活面での環境もそうですが、

セキュリテイ面です。

マンション自体のセキュリテイは勿論、

物件までの風景も青信号的な安心さの漂うことが大切。


駅から物件までは商店街。

不動産の店が結構ありました。

全国的知名度の高い大手業者はありません。

店頭掲示物件の貼り方も綺麗です。

この地域は、活きている!

やっぱり、地元不動産業者がキラキラ輝く地域は、

気持ちが良いなあ。

(この感想、物凄く独善的?・・・ですね。)


生物は、明るさを求めます。

キラキラ活気のある街の物件選択は、私的には重要事項です。

利回りばかりにこだわって、

物件周辺地域の特性に気付きませんと、

利回り検討以前の状況(=空室)に陥るかもしれません。


Mさんにお酒を注ぎ、注いでもらいます。

冷の日本酒、生酒の空きびんが増えていきます。


Mさんの色んな話を聞いていて、

思い出した本があります。


五日市剛さんという工学博士が、

「ツキを呼ぶ魔法の言葉」。

という著書を出版しています。

隠れた超大ベストセラーです。

500万部突破したかな。

本屋さんでは売っていません。

この中で、

五日市さんが、

どうしようもないダメ女子生徒の家庭教師となって、

見事某県内一の有名進学校に合格させてしまう逸話が載っています。

感動しました。


Mさん、

ワインとタバコの大好きな、成績オール「1」、

ダメ男子中学生の家庭教師をして、

学校が絶対無理、と断言した

ハイレベル高校に合格させていました。


なにをやるにも真剣、ガチンコ勝負Mさんの年収は、

同年齢の平均をはるかにはるかに超えていました。







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業者の会員様から落札のご報告。5







投稿日ではありませんが、ワクワク気分でつい投稿。

昨日、嬉しい連絡がありました

神奈川からはちょっと離れた地方の会員、Mさんからです。

落札できた、という報告です。

入札3回目で、落札も2回目。

今回は次順位との差、数万円です。

これには、ビックリしました


資料精査を報告しました。

その中で、入札価格の概算は示しました。

現地を見ないでの判断です。

どうしても、数字は大雑把にならざるをえません。

あとは、Mさんご自身の判断です。

運の強い方です。


マイホーム目的の1回目は落選。

この時の失敗を大変な糧にされたのでしょう。


2回目は落札。

次順位とは僅差。

明渡交渉も独力成功。

尤も、交渉前日、ドキドキします、と電話あり。

「大丈夫です、必ず成功します。

会員様専用HPを何度も読んで頑張って下さい。」

力ない返事で、

「明日夕方会いますので、なんとかやってみます。

結果は、あっけなく成功。



今回は転売用。

私、「これで、ガッチリ儲かりますね。」

Mさん「いやあ、はッ、はッ、はッ、はッ。

とにかく、嬉しそうです。

会員様の笑い声を聞くのは、本当に楽しいのです。

それで、予定外の臨時投稿。


心から、おめでとうございます






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昔の出版本から3

今日のお話は、固い文言で分かり難い部分があると思います。

申し訳ありません。





「執行官事務に関する協議要録」という本があります。

執行官の実務とその関連についての、

各裁判所の見解を示した内容です。

相当以前の出版です。

発行者は、法曹会。

編者は、最高裁判所事務総局です。

いろんな事例があり、面白いです。

次の場合はどうなるか、記事がありました。

。。。。。。。。。。。。

(167)引渡命令において将来の引渡しを命ずることの可否。

代金納付日から6ケ月以内に期間が満了しない賃借権者等に対し、

競落不動産を将来引き渡すべき旨を命ずることができるか。

。。。。。。

これができたら、買受人は楽でしょうね。

その判決文をチラつかせながら、交渉できます。

でも、これは、ダメでした。

残念!!!


。。。。。。。。。。。。



(378)退去を拒む債務者を退去させる方法


家屋明渡しの強制執行に際し、債務者及びその家族が屋内からの退去を拒むときは、その身体にふれて屋外に退去させることができるか。   

。。。。。。


強制執行で、家財は全部搬出されても、

債務者がそこを動かなかったら、困ります。

その場合の方法です。

こう記載されています。

。。。。。。


○ 債務者及びその家族が病気でない限り、積極に解する。

ただし、人体に傷を負わすおそれのある行為はさけるべきである。


。。。。。。


これを読みますと、

じゃあ、病気になれば、強制執行は逃れられるかな、

なんて、不埒な輩は考えるでしょうね。

こんな記事もありました。

。。。。。。


(447)債務者の妻が病気と称して寝ている場合の建物収去の執行方法

(「建物収去」とは、「建物の取り壊し)です。)

(1)、建物収去事件につき、債務者と同居している内縁の妻が、病気と称して寝ており、医師の診断を拒否している場合の執行方法及び執行の限度はどうか。

(2)、右の場合、執行官の権限で医師の診断を受けさせることができるか。
医師の同行及び診察等に関する費用の負担関係はどうか。

これに対する協議内容は、

○ (1)、医師の診断を拒否している場合でも、その者の病状に関する医師の外見上の所見、近隣居住者からの事情聴取又は執行官の現場における観察等により病気を装った消極的抵抗と認定できるならば執行を実施する。しかし、病状について正確な判断ができないときは、執行不能とせざるを得ない。

(2)、診察を拒否する者に受診を強制することはできない。医師の同行に要する費用、所見手数料及び医師の診察に応じた場合の費用は、債権者に予納さすが、執行手続に必要な費用として、最終的には、債務者の負担となる。

。。。。。。

なにか、分り難い表現ですが、これは仕方のない処でしょう。

実際は、その場その場での執行官の判断ですから。

まあ、結局、執行妨害する輩に得(=徳)はない、という事でしょう。

。。。。。。

大分前の著書です。

対応が変わっている場合もあると思います。

こんなお話もある、位の感じでどうぞ。



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「期限後の更新は買受人に対抗できる」の意味5

「期限後の更新は買受人に対抗できる」について、お話させて頂きます。



暖かい陽気のなか、裁判所に行ってきました。

物件明細書記載事項で、書記官に質問がありました。



賃借人のいるマンションです。

物件明細書の

「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄に

賃借権としてその概要が記載されています。

文末に、

「最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる。」

「最先の賃借権」とは、

競売物件に設定された担保権(抵当権、根抵当権)の登記の日付よりも早い時期に契約締結された賃借権のことです。


例えば、


平成5年10月1日  賃貸借契約。

そのあとで、銀行等からその物件担保に融資を受けて、

平成5年10月30日  抵当権設定。


こういう場合の賃借権です。

こういう賃借権のある物件を落札しますと、

契約期間満了の半年前に、

もう契約の更新はしないから出ていって、

と賃借人にいっても、

拒否されれば、法的には契約解除は無理。

家賃の滞納発生以外は、賃借人が契約続行を望めば、

引き続き、契約をしなければいけません。



賃借人が賃貸契約をしてから、

それを承知で、その物件担保で銀行は融資をしました。

その後オーナーが、返済不能になり、競売になっても、

賃借人が契約をした後で発生したことです。

賃借人にはかかわりの無いことです。

ですから、賃借人としての地位は、

買受人に主張(対抗)でき、法的にも保護されます。

それが、

「最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる。」

の意味です。



今回はこうです。

現況調査報告書で、賃貸契約の締結日を確認しました。

建物の謄本(全部事項証明書)をネットで取得。

あれれ、所有権移転登記と抵当権設定登記の日が、

現況調査報告書記載の賃貸借契約の締結時期と同じです。



質問は、

期日が同じなのに、何故、

「最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる。」

という文言が記載されているのか、です。

。。。。。。


物件明細書作成した書記官いわく、


「裁判官と相談した結果です。

所有権移転登記、抵当権設定登記、賃貸借契約締結、

日付は同じですが、

いずれも時間までは分りません。

賃貸借契約締結が抵当権に後れている、

と言う明らかな証拠はありません。

限られた資料で、

勝手な判断はできません。

よって、物件明細書記載の文言としました。」


。。。。。。


なるほど、無難な解釈です。


「期限後の更新は、買受人に対抗できない」賃借権として、説明。

実際は、

「期限後の更新は、買受人に対抗できる」賃借権だったら、

買受人に迷惑をかけるかもしれません。

自己使用を目的とした入札希望者もいます。

最悪の状況を説明しておけば、

それより良い結果になって、

文句を言う人はいません。

買受人保護の意味でも良い判断かな。





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管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

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たいてい
いつの間にか
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でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

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