裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2007年03月

物件明細書の簡単な見方5




マイホーム探しで競売物件を検討する場合、

占有者が立退いてくれるかどうかは、最大関心事です。

エンドユーザーの方が一番悩む点です。

話合で出て行ってくれれば良いのですが、

話合が付かない場合、「裁判」なんてマッピラでしょう。

大変な費用、時間がかかり、精神的負担も大きいです。

そんな事する位なら、普通の物件を買いますね、きっと。

ややこしい物件は買わない事です。

立退かない場合は、

簡単な手続きで「強制執行」ができる物件かどうか、

最低それだけはの判断基準は持たれてください。

決して難しいことではありません。

競売物件を検討する時は、

まず、最初は資料を見ることからスタートするでしょう。

裁判所作成の資料を通称「三点セット」とよんでいます。

その中で、占有関係のポイントを記載しているのが「物件明細書」というタイトルの書類です。

以前は裁判官が作成していました。

今は、書記官が作成しています。

「物件明細書」の中ごろに

「3 買受人が負担することとなる他人の権利」という項目があります。

収益物件として利用されている物件で、

法的に対抗力のある賃借人が占有している場合、

ここにその概略が記載されます。

(「法的に対抗力のある」とは、

「賃借人が従前の賃貸契約を買受人に主張できる根拠=買受人から出て行け、といわれましても拒否できる法的根拠」のあることです。)

まず、ここに何も記載されていない、

或は「なし」とある物件に絞りましょう。

次に「4 物件の占有状況等に関する特記事項」を見てください。

そこに、

「本件所有者が占有している。」

或は、

「本件共有者が占有している。」

との記載のある物件を選択しましょう。

何の記載もない場合は、

一応「現況調査報告書」で、所有者の占有下にあるかどうかを確認してください。

そういう物件を選んでおけば、

絶対、とは絶対言えませんが、まず、心配ありません。





その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
会員制について(短期間に知識吸収)



姉妹編HP



売却許可決定期日について5






売却許可決定期日について


三点セットの表紙は、

大抵は、「期間入札の公告」となっています。

その下に、

「入札期間」、「開札期日」、「売却決定期日」、が記されています。


「開札期日」にトップ当選した入札者は、

「最高価買受申出人」とよばれます。

裁判所は、最高価買受申出人に対して、

それまでの手続、

その他、法が定める規定での、一定の審査をします。

問題がなければ、

最高価買受申出人に対して、

「売却許可決定」が言い渡されます。

開札期日のトップ当選が、「契約の申込」とすれば、

「売却許可決定」の言渡しは、

「契約の承諾」といえます。

この時点で、

「最高価買受申出人」は、「買受人」となります。

(但し、売却許可決定が確定して「買受人」と呼ぶべき、という説あり。)

「売却許可決定」は、手続上の一つの節目です。

実務上では、大半が許可されています。

その詳細は、物件ごとに公開されます。

これは電話でも教えてくれます。

もし、コピ−を必要とする場合でしたら、

「売却決定期日」欄に記載された日時に、

裁判所記録閲覧室に行ってください。


裁判所の記録閲覧室で、

「売却許可決定」と記載された冊子が据え置かれています。

そこには、事件番号ごとに、落札者の住所・氏名・落札価額が記載されています。


コピーを必要とする場合とは、



・・銀行に提出、

・・売買契約締結の際の証明資料、

・・開錠技術者(鍵屋さん)に提示して開錠してもらう場合、・・・・

などがあります。

コピーじゃあダメ、という場合は、

売却許可決定の謄本を貰ってください。

「謄本交付申請」すれば良いです。

書式は教えてくれます。

決して難しくはありません。

コピーした、売却許可決定の数枚の綴りの最後に、

「これは謄本である」

という文言の記載された書類が1枚重ねられ、

裁判所書記官の氏名、印が押されています。

権威ある「公文書」となります。











その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
会員制について(短期間に知識吸収)




姉妹編HP




入札期間に入札者がいない時はどうなりますか。5

入札期間に入札者がいない時はどうなりますか。

「特別売却」という方法で販売に付されます。

一定の特別売却期間中に、早い者勝で、買い手を募ります。

価格は、入札期間の時と同じ買受可能価額です。

買いたい人は、執行官室に行き、買受の申出の手続きをします。

これを「特別売却」といいます。


但し、同時刻、複数の買受希望者が重なった場合、どうなるでしょう。

申込書に、買受ける金額を記載する欄があります。

そこの記載金額の高い方が当選。

これは、事実上の再入札。

裁判所によっては、「抽選」という方法をとるところもあるようです。

その辺は、裁判所の執行官室で確認されて下さい。

特別売却の期間は、裁判所によって色々です。

特別売却期間内でも、何曜日の何時から何時まで、

という指定はよくあるところです。

特売物件を買う場合、必ず、事前に確認されて下さい。



その期間内に買い手がつきませんと、価格の見直し。

価格の見直しの結果は、当然安くなります。

どの位安くなるのでしょう。

一概には言えませんが、

大雑把な印象では、3割前後は安くなっているようです。

その価格で、期間入札。

こうして、「期間入札→特別売却」のワンセットを3回。

それでも、買い手がつかない場合、

裁判所は、競売を申し立てた銀行等の債権者に通知をします。

「3回売却を実施したが、買い手がつかなかったので手続きを停止します。」

【競売手続停止通知書】といいます。

債権者は、この通知を受け取ってから、3ケ月以内に、

「買い手がいますので、売却を実施してください。」

裁判所に申し立てれば、売却が実施されます。

この申出でをしない時、手続きは取り消されます。

この申出でをして、売却が実施されて、

買い手がいなかった場合も、手続きは取り消されます。





その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
会員制について(短期間に知識吸収)





姉妹編HP


現場での心構え・・落ち着いて。5








4月から暫く休ませて頂きます。

在庫ネタを公開して、さっぱりしま〜〜〜す。



現場で落ち着いて観察する(できる)心構えにつきまして、

少しお話させて頂きます。


。。。。。。。。

入札したい物件は、皆様、必ず見に行きますよね。

少なくとも、近隣の環境、日当たり。

でも、最初は、落ち着いて物件を観察なんかできないのが普通です。

私もそうでした。

生来内気で、なにかに出あうと、すぐ尻込みする性格。

最初は、メチャクチャひどかった。

現場近くに行きますと、

心臓に流れ込む血液の量がドッと増えます。

ドッキンドッキン・・、音が体中に響きます。

物件の前を歩くとき、

玄関とは反対方向に顔を向けます。


・・・私は普通の通行人です。

この家(競売物件)を見に来たのではありません。・・・


そんな言い訳めいた言葉で、自分をガードしています。

横目でチラチラ物件を見ながら、何故か急ぎ足です。

誰かが玄関ドアを開けてでてきたら嫌だな。

物件を通りすぎます。

背中から言葉が浴びせ掛けられたら、なんて言おう。、

誰かに背中を押されたように、更に急ぎ足になっています。

でも、このまま帰社したら、上司に

「そんなの調査じゃあないぞ。」

それで、何度も、物件の前を走るように行ったり来たり。


。。。。。。。。


これが、競売業界に入って調査をし始めた頃の私です。

余裕なんて全くありませんでした。


どうですか、皆様は?

慣れない、と言っても、私よりはマシでしょう。

自信がついたところで、物件の前で立ち止まってください。

落ち着いて玄関をよく見ましょう。

どうしても、落ち着けないですか。

「あのブログ管理人なんか、

今は一人前の顔しているけれど、

もっとひどかったんだなあ。」

そう思い出だして下さい。

不思議に落ち着いてくる筈です。






その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
会員制について(短期間に知識吸収)






姉妹編HP




「配当要求終期の公告」について5









4月から長期休眠(=冬眠=春眠)に入ります。

今ある在庫ネタを公開させていただきます。




「配当要求終期の公告」という言葉、エンドユーザーの方には、初めて聞く方が多いかもしれません。

このタイトルのついた冊子が裁判所で、誰でも閲覧できます。

これは、

「競売にしてください。」

と、銀行などが裁判所に申し込んだ物件の概要が記載されています。

ホヤホヤと、湯気のでている新しい競売情報です。

毎月1回まとめての公告、数日に1回の公告など、裁判所により色々です。

青いビニールのファイルで、背表紙に

「配当要求終期の公告綴り」というようなタイトルがついています。

競売の手続きは、債権者が裁判所に「競売の申立」をするところから始ります。

そうしますと、裁判所は、数日で、申立てられた物件に「差押登記」をします。

そして、それらの物件目録を公告します。

これが「配当要求終期の公告」です。



閲覧場所は、競売物件の閲覧場所に据え置かれている場合が多いようです。

閲覧室に係員がいれば、「配当要求終期の公告」は、どれですか、と聞いて下さい。

ただ、全く不動産の知識のない方は、見てもチンプンカンプンでしょう。

これは、業者が所有者に任意売却を勧めるために利用されています。

(本来は、その競売事件の謄本に表れない債権者に、競売を知らせる為の手段としての公告です。)

まず、業者は、物件の謄本を取ります。

所有者の住所、氏名が判明します。

債権関係が分ります。

夜討ち朝駆けで、所有者を訪問して、任意売却を勧めます。

でも、私の経験では、確率が非常に低かったです。

(これは、私の営業センスの無さも大きな原因でしょう。)

所有者が承諾しても、債権者が応じない場合も結構あります。

その時、思いました。

将来、これをビジネスとする業者が現れるはず、

でも、専業としたら、

相当余裕がないと、もたないだろうなあ。


ただ、こんな物件が競売に出るかもしれない、

という予想には役立ちますよ。





その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
会員制について(短期間に知識吸収)


姉妹編HP




「共同担保目録」の意味5








「共同担保目録」という言葉があります。

一般にはあまり聞きませんが、意味はこうです。


。。。。。。

一戸建をローンで購入しました。

私道持分がありました。

この場合、金融機関等は、「敷地」、「建物」、「私道持分」に抵当権を設定します。

「敷地」、「建物」、「私道持分」は、共同で担保となっています。

・・・

自分の家と、親の家を担保に融資を受けました。

この場合、二つの家(を構成する不動産)が共同担保となります。

・・・

共同担保の物件の所在が知りたい時は、

全部事項証明書(登記簿謄本)を申請するときに、

チェックを入れる枠(□)があります。

そこにチェックを入れます。


全部事項証明書の後段に、「共同担保目録」という欄が記載されて交付されます。

「共同担保目録」は、お金を借りる時に担保にいれた物件の一覧表です。

物件所在と、土地・建物の区分の記載です。


これをビジネスに利用している業者もいます。

競売物件以外の物件が記載されている場合があります。

その謄本をとります。

その売却を打診してみます。

私もやりました。

ただ、営業センスの無い私には、

確率があまりにも悪いので止めてしまいました。

きっと、成果をあげている業者さんもいるでしょうね。

どちらにしろ、

謄本を取る時は、共同担保目録の申請はやっておいたほうが良いでしょう。




会員制について

姉妹編HP







その気になれば、代行費用の大幅節約ができるかも。
会員制について(短期間に知識吸収)



姉妹編HP





ランキング参加中です。

人気ブログランキングへ


 ↑  ↑  ↑  ↑

ここにマウスをポン!!

押して貰うと感謝です。
最新記事
いらっしゃいませ!
ご訪問、感謝致します。


このブログは、
初めて競売物件に
興味・関心を持った方が
失敗・損をしないよう、
願いを込めながら、
真剣につくってます。

管理人の、
おせっかいと取越苦労、
そのお話を詰込みました。

競売絡みの感想,
感動したお話、
普通の日記・・等々

誰にも、もっと分りやすく、

を念頭にお話していきます。


ただし、あくまで、
管理人の経験と私見です。
ひとつの参考として、
覘いて下さい。



是非、又お越し下さい。
お待ち致しております。

ありがとうございました。

管理人 千葉 重雄



記事検索
コメント欄での広告お断り。
この欄での、

広告宣伝はお断り致します。

掲載は致しません。

悪しからずご了承下さい。
コメント、ありがとうございます。。
非公開、管理人へのメッセージ
管理人の考え方


chiba30

慎重にして慎重。
細心にして細心。

小心と言う人がいます。
若い頃はちょっと不愉快。

今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
自分が選んだのではなく、
神様がくれたこの性格に
心から感謝しています。

本当にありがとう!!

http://www.keibai.co.jp



管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
(5)第14994号

宅地建物取引士
(東京)第016382号

042-748-1876
e224@nifty.com


全国裁判所情報
とても嬉しいです。

このグロブが、学研の

最新人気ブログランキング200

に取り上げて頂きました。

嬉しいです。
感謝でいっぱいです。

ありがとうございます。


ご協力に感謝・感謝です。
  • ライブドアブログ