裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2007年08月

「法定地上権」て、どうしてできたの?5



「法定地上権」の意味と、その存在理由です。

(今日は、ちょっと専門的で、すみません。)


物件明細書「2 売却により成立する法定地上権の概要」欄に、

「売却対象外の土地(地番○番)につき、本件建物のために法定地上権成立」

或は、

「本件 土地につき、売却対象外建物(家屋番号○番)のために法定地上権成立」

こんな文言が記載されている場合があります。

良くみると、建物とその敷地なのに、一方だけが競売で売り出され、

上記のような、訳の分らない文言が記載されています。


同一所有者の建物と敷地を一括で売却すれば良いものを、

わざわざ個別に売却して、

その結果、

建物と敷地の所有者を別にして、

複雑な権利関係を造り出して、

「法定地上権」なんて余計な言葉で、

一般の入札希望者を惑わせています。


「判りやすい権利関係をわざわざ複雑にして、

法定地上権なんて煩わしい!

そう思ってしまう方もいるはずです。

まあ、待ってください。

この現象の起る法的理由はしっかりあるのです。


競売は、

基本的には、債権者、債務者(=所有者)、入札希望者の三者から成り立っています。

競売の法律は、3者をできるだけ平等に、という視点で構成されています。

債務者の財産を守る、という視点もあるのです。


一戸建のマイホームが競売となり、

敷地は¥500万

建物が¥800万という、買受可能価額が算出されたとします。


例えば、借金¥300万円で、マイホームの土地・建物が差押。

この場合、土地・建物の合計¥1300万で売りに出さなくとも、

また、¥800万の建物を競売に出さなくても、

敷地の¥500万を売り出して買手がつけば、

¥300万の借金は返済できます。



仮に、借金¥600万なら、

¥800万の建物を取りあえず競売に出して買手がつけば、

¥500万の敷地は売りに出さなくとも、

¥600万の借金返済はできます。



この時、建物に敷地を利用する権利が無いと、建物は単なる材木の集合体。

(建物だけの競売の入札者は、材木屋さんだけ?)

これでは、自治体も金融機関も困ります。

折角建築した建物を保護することは、国家経済上必要なことです。



一定の条件のもと、

同一所有者の建物とその敷地が、競売で、異なる所有者となった時、

建物に敷地を利用する権利を、国が設定しました。

これが「法定地上権」とよばれています。



敷地と建物をどうして一緒で売りに出さないのでしょうか。

敷地も建物も、それぞれ債務者(=所有者)の大切な財産です。



上記の事例のように、

建物とその敷地のいずれか一方を売却して、

債権者が請求する借金を返済できるかもしれない場合、

債務者が事前に土地・建物の一括売却に同意しない限り、

敷地とその建物を一括売却することはできません。

これを超過売却の禁止(民事執行法第73条)といいます。

「借金返せ」と裁判所に申立てた債権者の借金の額が、

不動産一個(例えば、敷地か建物か)の売却で返済できる場合、

余分な不動産の売却は禁じられています。

それで、「法定地上権」というシステムができました。

(◎今日のお話は、競売申立費用につきましては、考慮外としました。)



(色んな知識を寄せ集めた、巷の業者の独断です。間違っていたら、ごめんなさい



競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

落札後、資金メドが狂って、残代金が納付できない時、どうなりますか。5







落札したのですが、残代金を納付しませんでした。

入札保証金はどうなるのでしょうか。

結構、このご質問が多いです。


1、まず、入札の際、振り込んだ保証金は戻りません。

  簡単に言えば、没収です。

  没収された保証金は、その物件の売却代金の一部に充当されます。


  競売は、債務者が返済不能になった借金を、

  債権者に返済(配当或は交付)する為に、不動産が売却され、

  その代金が返済金となります。

  
  没収された保証金は、回りまわって、債権者に流れていきます。



2、代金納付されませんでしたので、再度入札者を募る事になります。

  この時、以前代金納付しなかった者は、

  買受申出でをしても、不許可事由となります。

  入札に参加して、開札期日にトップ当選しても、

  裁判所は、トップ当選者を審査する日(売却決定期日)、

  「この物件について、

   以前、あなたは代金支払いをしなかったので、

   あなたには売りません。」(売却不許可決定)

   で、断られてしまいます。


   ☆保証金を没収されているのに、更に追い討ちの仕打ち。

    理不尽な感じがしないでもありませんが・・。

もともと、悪徳業者から競売システムを守る為にできたもの、

    今となっては、一般消費者という弱者いじめの悪代官的イメージ。 



3、代金納付しなかった者が保証金の返還請求できる場合があります。


  ◎、代金不納付後の手続において、競売申立が取り下げられた時、

  ◎、競売手続を取り消す決定がなされて、それが確定した時、



保証金は、大金です。

よくある例は、銀行ローンを前提に入札される場合です。

しかも、よく打合せもしない見切発車で、

まあ、なんとかなるだろう入札です。

落札後、銀行から断られて、さあ大変。

こんなことにならないように、充分注意をしてください。










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復活する債務者5




地獄の真っ只中にいる、たくさんの債務者に会いました。

何らかの形で、債務者のその後に接することが、たまにあります。

見事復活の方がおられます。

その特長を発見しました。

差押登記がされてから、少なくとも数ヵ月後、私は債務者と面談します。


皆、さわやかな雰囲気です。

とにかく明るいのです。

一時は悩んだはずです。

気持ちの切り替えがしっかりしているのでしょう。

現在の環境を受け入れています。

そして、大小を問わず、例えぼんやりとでも、夢を持っています。


連帯保証人になったのも、

会社上層部の経営判断の誤りから倒産にあったのも、

不渡り手形を掴まされたのも、

リストラで収入大幅減少も

全て、自分の責任、と結論しています。

決して他人のせいにはしません。

これ、一番最短コースで立ち直ったことですね。


他人を恨んだって、

時給がアップするわけでもなし、

ファミレスのランチが只になるわけでもなし、

ましてや、恨んだ人が反省したって、

競売手続きが止まるわけではなし。



このブログのどこかで書きました。

20年以上前、世田谷の自宅が競売となったNさんに会ったお話。

当時60歳は超えていました。

競売になった原因は、自分が入院中、部下の使い込み。

私との面談時間の大半は、自分が創った健康食品のPR。

キラキラした眼、

体全体から醸し出る黄金色のオーラ

一体、競売なんてどこの話?

「○日に引っ越しますから、安心して下さい。」

終始にこやか

それから数年後、Nさんの健康食品は、雑誌に広告掲載されていました。

今、毎日テレビで宣伝されています。

Nさんにとって競売は、

大きく飛躍するホップだったのかもしれません。



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記録閲覧のひとこま5




落札者の代理人として、記録閲覧に行きました。

申請の時、自分の「認め」を忘れた事に気づいて、しまったあ。




私が関係した落札物件は、必ず、記録を見ることにしています。

「記録」とは、「競売の申立」から始まる手続一切の書類を綴じ込んだ資料です。

勿論、三点セットも含まれています。

又、入札者全員の入札書を見ることができます。

(裁判所によっては、開札期日、トップ当選者と次順位のみ、住所・氏名を呼び上げる所が結構あります。)

私は、記録を見ておくことは大切、と思っています。

見ても、閲覧者の経験等で、役にたつ場合、たたない場合とがあります。

でも、見ることが大切です。

何度も見ているうちに、いろんなことに気付いてきます。


先週、落札物件の記録閲覧のため、裁判所に行きました。

落札者は当社の取引先(法人)です。

競売専門会社に勤めていた時は、させてもらえなかった作業です。


閲覧するとき、落札者の委任状等を持参します。

そこに押されている印鑑は、入札書に使用した印鑑を押します。

たまたま、入札書におした社印は預かってきていました。

うっかり、自分の「認め」を持参するのを忘れていました。

閲覧申請書に記入する際に気がつきました。

このまま閲覧できずに帰らなければいけないのかな。

困った。

事実を書記官に言いました。

男女の書記官が二人、私に聞こえる位のヒソヒソ話をしていました。

「仕方ないね、使者という事にしましょうか。」

「そうだね、そうしましょう。」


提出した委任状等は返されました。

落札者の名前で閲覧申請をし、閲覧できました。


私は、正式に法律を勉強したことはありません。

競売に関する法律を若干かじった程度です。

閲覧できた理由は分かりません。


理由はともあれ、閲覧できて、ホッ。

ただ、落札者の(入札書に押した)印鑑を持参すれば、

私の「認め」、委任状がなくとも閲覧できる、

という事を学びました。

でも、裁判所によっては、扱いが違うかもしれません。

これからは気をつけよう。

一応、メデタシメデタシ。

エッ、閲覧の結果ですか。

やっぱり、見てて、プラスになりました。


(委任状等で閲覧できるのは、落札者が法人の場合です。

個人の場合、弁護士等、一定の資格がないと、 閲覧できません。

ご注意下さい。)



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昨日の開札結果と最近のマンション事情。4







昨日8/3の横浜地裁の開札は、今までと違った強烈な結果でした。

マンションです。

1物件の入札数が30人以上、というだけでも珍しいのに、

そんな物件が8件もありました。

横浜地裁で、これほどの入札数は、今までには、あまり例がありません。

落札者は、法人が7名、個人は1名です。

マンションの共通点を見てみました。

1、 築年数が比較的新しい。
2、 駅からの距離が徒歩圏内
3、 総戸数が多い
4、 比較的売り物の少ない地域
5、 有名マンション群

落札マンションは、これらの特長を複数、持っています。

法人は、当然転売目的でしょう。

或は、収益目的もあるでしょう。

落札価格は、どれも買受可能価額の2,3〜3倍。

落札した法人は、再販価格を念頭に入札価格を検討しているはずです。

10数年前のバブルの頃と違うと感じる点があります。

各業者は、物件の選定には、相当厳しいラインを引いているようです。

勝組の沿線・地域における勝組の物件限定です。

そうして、思い切った価格で入札をしています。


都心のマンションブームが飛び火したのでしょうか。


そういえば、つい数日前の話。

友人の業者が、売却依頼されたマンションをレインズに登録しました。

即、都心の複数の業者が、自ら買主として「買付け」を入れてきました。

友人はびっくり。

高目のエンドユーザー価格を設定したつもりでした。

そのマンションは、駅近の著名なマンション群の一戸でした。

比較的売物が少ないのですが、相場らしきものは一応存在します。

いえ、存在していました。

値付けが違ったのかなあ?

その価格は、私の感覚では、

ちょっと高いんじゃあないの、という感じでした。








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管理人 千葉 重雄 

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でも、
多少のトラブルを経験しました。
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