裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2008年05月

諸経費と感想 捨退き費用についてーその15


競売物件購入にかかわる経費を管理人なりにまとめました。

1、 居住者を立ち退かせる費用(任意話合、強制執行)。
2、 マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
4、借地権付建物の場合
5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費


大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

これから数回、経費の内容と感想について、お話させて頂きます。

。。。。。。

1、 居住者を立ち退かせる費用 叔ぐ嬾湛隋
   (所有者居住として、お話致します。)

初めての方が抱く不安

「居住する所有者は退去してくれるのかなあ。 」

この不安は、金銭で、大体解決できます。

民事裁判だって、つまる所「金銭」和解が主です。


落札したあとで、

「そんな費用は想定外。

住んでる所有者は、落札者に物件を引き渡す義務があるのに、

なんで立退き料を払うんだ。」

と怒った 処で、仕方ありません。

占有者は、お金がなくてホトホト困っているのが、大部分です。

ガス欠の車は走れません。

少しは、ガソリン補給 してやる事が必要です。


「金なんか払うものか。脅かして叩き出してやるよ。 」

そう胸を張る業者さんもいます。

それも一法でしょう。

ただ、これは、その業者さんだから出来ること。

エンドユーザーの方には難しい手法です。

管理人にも出来ない「わざ」です。


管理人は、立退き料を提示して、話合で退去を求めています。

まッ、管理人だけではなくて、大半の業者は払っています。

業者なりの理由があります。

強制執行で立退かせるには、費用と時間がかかります。

費用・時間のコストダウンを図っています。

占有者は、引越料が貰えて大助かり。

一石二鳥と言う訳です。


管理人は、さらにもう一つの視点があります。

「恨みを残さない」

漠然と、しかし、絶対的なポイントです。

(でも、相手の人間性で変わりますけど・・。)

これ、若いころにはありませんでした。



引越料の目安は、

強制執行費用の半分を上限として、

ケースバイケースのようです。

首都圏の普通の一戸建で、¥30万円位からでしょう。

物件の規模、状況によっては、数百万台もあります。


地域差が非常にあります。

一戸建を、収益目的で¥100万台で落札、

こんな場合の、立退き料¥30万は「高すぎ」でしょう。

でも、一戸建が¥100万台で落札できる地域の住民は、

スムーズに退去しているようです。


北海道のある小さな町です。

そこを管轄する裁判所(支部)に、引渡命令の申立をしました。

その支部始まって以来、と思われる程、珍しい事例でした。

債務者は、引渡命令を受け取りますと、数日で転居してしまいました。

近隣の話では、債務者は、よほど驚いたようでした。

隣家に鍵を預け、買受人に渡して、と伝言。

首都圏では、なかなかこうはいきません。


話合で退去しない方が、たま~~にいます。

そんな場合は、仕方ありません、強制執行です。
        
その費用等につきましては、近い機会にお話させて頂きます。

登記簿謄本(全部事項証明書)の閲覧について




登記簿謄本(全部事項証明書)の閲覧について


最近、三点セットに登記簿謄本(全部事項証明書)を添付する裁判所が少なくなりました。

理由は不明です。

でも、私は、入札する物件の謄本は必ず見ます。

土地付建物の競売のとき、土地と建物の両方の謄本を見ておけば結構でしょう。

プロ、と呼ばれる人たちもそうしているのでしょうか。

私が競売業界に入った当時のプロたちは違いました。

建物の謄本を見てチェック、土地をあまり見ません。

初め、理由がわかりませんでした。

おそらく、費用を節約しているのだろう、と単純に思っていました。

暫くして理由がわかりました。



土地、建物の謄本の権利関係は殆ど同じ内容です。

首都圏の一戸建は、土地の大半が建物の敷地で、あとは車庫、庭があれば少々、というスタイルが殆どです。

事件屋と呼ばれる不逞の輩は、競売物件に悪戯をする場合、建物の謄本に細工をこらして、落札者(=買受人)から何らかの金銭を詐取しようと企む場合が多いです。

それで、まず、建物の謄本をチェックしていたのでした。

なにかおかしい、と感じたら、次に土地謄本をチェック、という順番でした。
(土地の面積が建物に比べて広く、空地の部分になにか細工を凝らせる場合は別ですが、)

但し、平成15年の民法395条の改正(平成16年施行・短期賃借権の廃止)で、大分、執行妨害は減っています。


謄本は、結構いろんなことを教えてくれます。

所有者の生き方や考え方、人間性なんかも、何となく想像されることがあります。

明渡が、話合で済むか、強制執行までいくか、なんかもなんとなく感じられたりします。

入札を考える方は、無駄と思っても、謄本は見ておくことをおすすめいたします。






戸建の現地調査です5







昨日、戸建の現地調査に行きました。

道路から物件を見ます。

全体の雰囲気は、非常にいい感じ。

雨戸がしまっており、車庫に車がありません、

玄関の両開きのフェンス扉をあけようとしましたがあきません。

あれ、どうしてかな?

よくみますと、両開きの扉の端が紐で一緒に括られています。

扉が故障しているのか、敷地への立入を拒否しているのか、どっちかのようです。

故障しているようには見えません。

そうすると、ここの住人は、よほど純粋な人のようです。

道路に接する車庫から迂回して、建物の前に立つことは、小学生でも思いつくのに。

私もそのようにして、玄関ドアの前に立ち、貼られたシールを見ます。

感じとしては、まッ、普通の常識人のようです。

チャイムを押します、・・・、手ごたえがありません。

あれ、もう一回押してみます。

やはり、室内でなってる気配がありません。

引っ越したのかなあ?

電気メーターを探し、観察。

メーターはしっかり回っています。

とりあえず、聞き込みをして帰ろう。

この住環境では、「競売」ということは伏せてみよう。

相手がしっていれば良いが、そうでなければ、情報収集面で、マイナスかも知れないから。

隣家訪問。

奥さん、不信感を体全体に表しながら、

「何でしょう?」

「突然すみません、お隣のAさんの事でおたずねしたいのですが。」

「はあ?」

「私、不動産屋なんですが、実はAさんのお宅が内々で売り出されているのですが、そのことでちょっと。」

「あ〜〜ら、そう。」

この辺から、私への不信感が隣家売却に関心がうつっていきます。

「自殺とかそんなことがありました?」

「Aさんとは同じ位の時期に家を買っていますからねえ、そんなことはありませんよ。」

そして、色々と聞いていきます。

家族構成も聞いておきます。

男の子がいれば、室内はあれているかも知れません。

ただ、お子さんがいれば、話合で退去するでしょう。

寝たきりのお年寄がいれば、私は、基本的に、そういう物件はパスしてしまいます。

プロにあるまじき選択、と嗤われましても、これは譲れない私の価値観です。


債務者情報がある程度分かれば上出来です。

明渡方法が、話合で済むか、強制執行までいくか、目安をつけたいのです。





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今は、
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この頃、
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本当にありがとう!!

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管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
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無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

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