裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


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2008年06月

諸経費と感想ぁ歇效聾付建物について5



競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

1、居住者を立ち退かせる費用。
2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
4、借地権付建物の場合
5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費

大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

4、借地権付建物の場合

につきまして、お話させて頂きます。

今日は、前半です。

。。。。。。

借地権付建物が、一般市場に売物として出る場合、

普通は、土地所有者(=地主)は、建物所有者が建物を第三者に売却することを承諾しています。

その際の名義書換料は、事前に決めています。


競売物件の中に現れる借地権付建物は、

地主の承諾の有無に関係なく、売却に付されます。

買受人(=落札者)は、落札後、地主との交渉が残っています。

交渉とは、

◎ 、借地権を認めてもらうこと。

◎ 、名義書換料の額を決めること。

◎、その他諸条件を決めること。


競売の借地権付建物の価格は、名義書換料を暫定的に定めています。

三点セットの内、「評価書」という資料があります。

「評価書」は、

通常取引の「重要事項説明書」記載事項と物件の価格算出の過程等が記載されています。

その中で、名義書換料についての記載もあります。

ただ、この数値は絶対的な金額ではありません。

地主を拘束する金額ではありません。

落札後、評価書記載の書換料を提示しても。

地主が承諾するかどうかは分かりません。


事前に地主を訪問して、条件などを聞いておいたほうが良いでしょう。

「裁判所の決めた通りでいいよ。」

「管理会社に任せているので、そちらで聞いてくれ。」

「弁護士に一任しているから。」

「承諾は一切しない、帰れ帰れ。」

・・・・・・・

いろんなケースがあります。


訪問、或いは電話での会話で大切なポイントがあります。

地主の人間性を見ておくことです。

トラブルを好むか、どうか。

ただ、現在はたくさんの人が訪問等しています。

多少、営業センスも必要かも知れません。


諸経費と感想−収益用物件について5




競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

1、居住者を立ち退かせる費用。
2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
4、借地権付建物の場合
5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費

大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

今日は、

3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合

についてお話させて頂きます。

。。。。。。

競売物件から、収益用を探されている方は結構多いです。

確かに良い点があります。

賃借人がいれば、引き続いて、賃料収入が得られます。

空き室であれば、リフォーム・修理して、テナント募集ができます。


土地探しから始めて、建物の設計をし、建築して、それから募集・・、

黙って1年はかかります。

その間、無収入で、出費ばかりです。

マンションの1戸(専有部分)の場合、業者の卸値価格での購入ができるかも知れません。

普通の市場では、なかなか売物が無い地域での物件もあります。

ただ、注意点があります。


賃借人が旧所有者に預託した敷金・保証金(以下「敷金等」といいます。)です。


買受人(=落札者)が敷金等を引き継ぐ場合があります。

賃借人が、物件から退去する際、

買受人は、実際は預かっていない敷金等を、返還しなければいけない事例があります。


また、敷金等について、返還する義務が全くない場合があります。


その違いは、「物件明細書」という資料から読み取れます。

物件明細書の「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄を見てください。

そこに、賃借権としての記載があれば、

基本的には、買受人は、預かっていない敷金等の返還義務があります。

その欄に記載がない賃借人が、預託した敷金等を買受人に請求しても、

買受人は応じる法的な義務はありません。


ただ、ワンルームなどで、収益用として落札した場合、

従来の賃借人に新たに敷金を要求したとします。

賃借人は、旧所有者には敷金を預けています。

もう一度払うなんて、馬鹿馬鹿しいから退去する、という例が結構あります。

そうしますと、リフォームして、賃借人の募集です。

その間、収入はなく、出費のみ。

費用の面で、

今までの入居者の敷金を負担して契約を継続した方が得、という場合があります。

そこは、見極めたほうが良いでしょう。


あとは、従来の入居者と契約締結或いは書換えの場合です。

普通は、業者に事務手続きを依頼したほうがスムーズです。

その場合の事務手数料が発生します。


競売は、所有者が困窮を極めての結果です。

まず、物件の手入れは長期間していない場合があります。

諸設備は、再点検する必要があります。

諸経費と感想◆歛敘軸浜費等について



競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

1、居住者を立ち退かせる費用。
2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
4、借地権付建物の場合
5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費

大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

今日は、滞納管理費等につきまして、お話させて頂きます。



。。。。。。



2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切

マンションには管理費・積立金があります。
(超小規模戸数で、「管理費なし」の場合は例外とします。)

競売の場合、管理費等の滞納は普通です。

裁判所が、購入希望者に見せる為に作成した資料、三点セットのうち、

物件明細書の最下段には、

「滞納管理費等あり」

という文言が記載されています。

裁判所が


滞納分は、落札者が負担するのですよ。」

という注意書きです。

金額は特定できませんので、記載されません。


入札を検討する場合、管理会社に連絡をして、

連絡した時点での確実な金額を聞いておくのも良いですよ。

BITで閲覧等の場合、管理会社の電話番号は消されている場合が多いです。

裁判所に直接行って三点セットを閲覧すれば、番号は分かります。


何年も滞納している場合があります。

管理会社は、全額を請求してきます。

全額に支払い義務があるのでしょうか。

最高裁は、5年分については、落札者に負担義務あり、としました。

でも、判例を、水戸黄門の印籠のように出しても如何なものでしょう。

マイホームとして、これからそこで生活していく場合、住人とのお付合いの関係もありますし、難しいですね。

滞納した駐車場料につきましては、色々意見のある所です。


滞納管理費・積立金・駐車場料等は、

管理組合規則にそって、対応していくべきでしょう。


滞納管理費で、観察できるポイントがあります。

三点セットのうち、現況調査報告書という資料があります。

そこに、現況調査報告書作成時直近の管理費納付状況が記載されています。

そこを見て下さい。

滞納分がなし、或いは数ヶ月という所有者は、

比較的スムーズに退去する方が多いです。

滞納分が1年以上、なんていう場合、別な面でも要注意。

室内が荒れているケースが多いです。

男児がいる場合もそうですが、リフォーム・修理代が嵩みます。

ただし、例外はありますので、鵜呑みにはしないで下さい。


諸経費と感想 捨退き費用についてーその25



諸経費と感想 捨退き費用についてーその2


競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

1、居住者を立ち退かせる費用。
2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
4、借地権付建物の場合
5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費


大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

今日は、強制執行についてのお話をさせて頂きます。

。。。。。。

1、居住者を立ち退かせる費用◆―強制執行
(所有者居住として、お話致します。)

住んでる所有者が、何度 話をしても立退かなくて困った、という状況があります。

そういう時は、強制執行で立退かせることができます。

取り敢えず、手続き的なお話は、後にまわします。

強制執行は、お金がかかる、というイメージをお話します。


必要書類が揃いますと、「強制執行の申立」をします。

申立する場所は、裁判所執行官室です。

強制執行は、「執行官」が仕切るためです。

申立時に、前払金があります。

「予納金」といいます。

「予納金」は、執行官等の日当が含まれています。

金額は、マチマチです。

首都圏では、¥7万前後が普通のようです。

物件の数等で、額は増えます。

執行場所によっても違ってくる場合があります。

詳細は、物件を管轄する裁判所で確認されてください。

ある裁判所は、申立時、数十万円を払うところもあります。
(これは、予納金というより、強制執行全体の費用概算でしょう。)


「強制執行」に対する一般の方のイメージは、

家財をドンドン戸外に搬出する、と思っている方が多いです。

でも、即家財搬出、ではありません。

順番があります。

実際の強制執行の流れはこうなっています。


執行官が現場に赴きますと、

住んでいる人に、ここを退去するように言います。

退去しない場合、1ケ月後には、家財を搬出(これを「断行」と言います)する旨を伝えます。

これを「催告」と言います。


当日は、相手が不在のときもあります。

その為、開錠技術者(=鍵やさん)も同行します。

占有者が在宅しており、鍵やさんの出番がなくても、日当は払います。

鍵やさんの日当は、予納金とは別途、その場で支払います。

額は、裁判所によってマチマチですが、¥5000円位から数万円位のようです。

留守の場合も、その日(=催告の日)から1ケ月後の家財搬出(断行)は変わりません。

(「立会」と呼ばれる人もきますが、この日当は予納金から支払われているようです。)


催告後、債務者に対して、

再度、多少の金銭の提供を申出でて、引っ越すよう交渉すれば、

普通は退去します。

強制執行までの間の任意交渉に応じず、自分勝手な論理を展開してうるさいことを主張する人がいます。

頭を下げることを嫌う、プライドの高い人に多いようです。

こういう人、断行までの間に、立退き料も貰わずに、サッサと引っ越してしまうケースもあります。


どうしても、引越しをしない人の場合、次は「断行」です。

当日は、作業をする専門職が多数来ます。

強制執行は、執行官が現場にいる短時間の間しか、行えません。


どのような家財かを記録する目録を作成しながら、手際よく、家財が搬出されます。

普通、玄関に止めてあるトラックに詰め込まれていきます。

衣類等は、ダンボールに入れてトラックへ、です。

普通の引越しのように見えますが、凛とした緊張感が漂っています。

マンションで、エレベーターの有無・・

一軒家でも、道が狭く、玄関までトラックが入れない・・

搬出する家財にピアノ金庫などの重量物がある・・

いろんなケースで、料金は加算されます。
(催告時、見積もってくれます。)

強制執行費用は、地域によって相当に格差があるようです。

神奈川県の物件主体の当社では、床面積30坪位の一戸建で、約¥100万位を想定しています。


所有者が抵抗する場合だって、たまにあります。

そんな時は、警察官が来、連行されます。


搬出された家財等は保管されます。

1ケ月保管して、所有者が取りに来なければ、

落札者(=買受人)が自ら購入してから処分します。


それまでにかかった費用一切は、本来債務者所有者の負担ですが、実際は落札者が負担します。

所有者に請求しても、回収は殆ど無理。


ただ、強制執行は、単に占有者を退去させる、という側面だけではありません。 

空家の場合でも、物件によっては、このスタイルが良い場合があります。

強制執行で、執行官(=裁判所=国)から引渡しを受けていれば、

後日、

大切な宝物がない、

などと占有者から文句をつけられた場合、

損害賠償請求の相手は、買受人ではなく、「国」となります。

空家だから構わないだろう、

と勝手に鍵を開けて、残置した動産類を処分しますと、

後日、もし、損害賠償請求があれば、買受人に来ます。

それで約¥300万位支払わされた例がありますので、要注意です。

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無事故をめざしつつ、
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でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

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