裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2008年07月

教訓集 櫚 ΑΧデ笋歪敢困忙呂泙辰督敢困暴わる 嫉駑祖敢5





不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。

競売業界で、私が学んだのが、以下の文言です。


1、競売は、調査に始まって調査に終わる。

2、更地、空家は慎重に調査しよう

3、債務者の言う事は信用しない。

4、競売は借地に始まり、借地に終わる。

5、競売は、物件を買うのではなく、事件を買うものだ。



今日は、{1、競売は、調査に始まって調査に終わる。}について、お話させて頂きます。


現在の裁判所の調査(所謂3点セット)程しっかりした調査機能が発揮できなかった頃の教訓です。

然し、現在でも充分に通じますね。


裁判所には、競売物件の資料が備えてあります。

通称「三点セット」と呼ばれ、


 ∧件明細書(書記官作成)
◆現況調査報告書(執行官作成)
、評価書(不動産鑑定士作成)


の三点をさします。


ネット上でも、殆どの裁判所の資料が見られます。

但し、ネット上では、個人名が隠され、アルファベットで表記されています。

入札する、と決まりましたら、裁判所に出向いて、個人名を確認しておいたほうが良いでしょう。



各資料につきましての詳細は、他で述べていますので、ここでは省きます。

これらの資料に対して、どのように対応していけばよいのか?

三点セットの作成は、入札期間の始る数ヶ月前に作成されています。

△慮酋慶敢妻鷙霆颪蓮∧件に誰が住んでいるかなどの調査結果を記載しています。

ただ、数ヶ月前の調査結果です。

現在までの数ヶ月間に、状況が変わっているかもしれません。

特に収益物件の場合、テナントが退去している場合もあります。

引続き賃貸契約をして即賃料を貰おう、として落札した処、

空家となっており、リフォームで、余分の出費がでた、という例は結構あります。


の、評価書は、主に役所関係で記載事項をチェックしましょう。

記載されている事項が誤り、という事はあまりありません。

記載されていない事柄をチェックしましょう。

これは、多少知識がありませんと、難しいかもしれません。

例えば、道路計画の有無、再建築の際の確認申請の附帯条件など、

最近は記載されていますが、まだまだ御用心。


,諒件明細書は、上記△鉢5擇啝温融駑租から判断して作成されます。

その物件に対する裁判所の最終判断と注意事項が記載されています。

注意事項につきましては、特に必ず確認して下さい。


収益用物件の場合で問題が多いのは、敷金保証金の額です。

「短期賃貸借の廃止」という民法の改正で事例は減ってきましたが、まだ、改正前の賃貸契約はあります。

物件明細書記載の敷金等は、裁判所が「適正」と判断した額です。

実際の授受された金額と違う場合があります。

争いのもととなるかもしれません。


「但し、買受人の代金納付より6ケ月の引渡猶予あり」


このような文言が記載されている場合、民法改正後の賃貸借契約です。

賃借人の敷金保証金について、買受人は、引き継ぐ義務はありません。


ただ、三点セットは裁判所が作成したのだから「正しい」とは思わないで下さい。

その点につきましては、物件明細書の注意書にも記載されています。


結構、三点セットを見ない方が多いです。

或は見ても、初めての単語や文言が多いので、理解できないから、読むのはや〜めた、

物件が良いので何とかしたい、と落札します。

その後、トラブルにあってから、慌てて三点セットをみてもなかなか良い解決方法は?????です。


私道が第三者名義とは知らず、私道の奥の物件を落札したら、私道部分を閉鎖されて通行できなくなった、という真剣なご相談もありました。

エンドユーザーの方は、入札前に、できれば専門家に相談されて下さい。

相談料は、保険と思ったら如何でしょうか?


購入後、どのようなトラブルの発生も、予定外の時間と費用がかかりますので困ります。

業者は、トラブル発生を折込済で、購入していますが、

「裁判、どんと来い」というエンドユーザーの方以外は、

トラブル含みの物件は避けたほうが良いと思います。」



調査によって、最新のより確実な情報把握を心掛けてください。

競売物件は、調査、調査、調査です。



他に、転売を目論む業者は、幾らで売れるか、という調査もあります。

これは、何十年やっても難しい作業です。

コンピューターとカンピューターとをフル回転しても、・・・、難題です。


諸経費と感想5




競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

1、居住者を立ち退かせる費用。
2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
4、借地権付建物の場合
5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費


大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

今日は、

6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費

につきまして、お話させて頂きます。

。。。。。。


6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。


ちょっと、注意事項があります。

登録免許税が、固定資産税評価額の2%(1)がかかるのは、普通物件と同じです。

普通物件は、登記手続きをする司法書士に対して、報酬を支払います。

競売物件の場合、司法書士の代わりが裁判所です。

裁判所に手数料(=報酬)を払います。

物件1個につき、¥1000円です。

例えば、敷地、私道持分、建物の計3個の不動産の場合、

¥1000円×3=¥3000円

上記(1)+¥3000円が、登録免許税に加算されます。

「報酬」という項目はありません。


但し、ローンを利用する場合は、

司法書士等が、裁判所、金融機関、登記所のパイプ役となります。

司法書士に対する報酬が発生します。



7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。


  5の訴訟費用は除外します。

  諸設備の老朽化などは、

  実際に稼動(使用)しないと分らない場合があります。

  特に、収益用物件の場合に顕著です。

  浄化槽がダメになっていたり、

ドアが押しても引いても開かなかったり,

排水溝が詰まっていたり、

いろいろです。

  修繕費用、リフォーム代は、ある程度かかるもの、

  と思っていた方が良いでしょう。


8、雑費


  代金納付にかかわる雑費としては、

  印紙・切手代、謄本・評価証明書等取得費用、振込料等などです。

  金額としては、概算ですが、大体¥1〜2万円位でしょう。

以上、入札価額検討時の材料としてください。




諸経費と感想ァ櫂肇薀屮詒生の場合の訴訟費用4



競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

1、居住者を立ち退かせる費用。
2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
4、借地権付建物の場合
5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費


大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

今日は、

5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用

につきまして、お話させて頂きます。

。。。。。。

「競売物件にトラブルはつきもの」

これは、熟年の方の素直な印象かも知れません。

どんなトラブルなのでしょう。

多くの方が持っているのは、

誰かに文句をつけられるかもしれない、

突然、ヤクザがでてきたら怖いなあ、

漠然とした不安をイメージ化しているように思えます。

実際は、

「案ずるよりも産むが易し」

普通の個人が購入できる予算の範囲内の物件では、滅多に起こりません。

怪しげな物件は、最初から手を出さない事です。

多いのは、

「住んでいる人が居座ったらどうしよう。」

所有者が住んでいる限り、居座ることはできません。

そんなことを認めたら、競売物件を買う人がいなくなります。

強制執行という最終手段があります。

一般の方は、「強制執行」といいますと、凄いトラブルのように感じるようです。

業者は、事務手続きの一環と思っています。

ただ、時間とお金がかかる、という欠点があります。

かかった費用は、本来居住者の負担ですが、お金がありません。

買受人(=落札者)が負担しています。



競売物件を購入して裁判沙汰が起きますと困ります。

時間とお金がかかります。

折角安いからと購入して、一般市場価格よりも高くついては意味がありません。

そんな事態は避けたいものです。

裁判所が、競売参加希望者の為に作成した資料のうち、

物件明細書にも、

注意事項としての記載があります。

事前調査で、しっかりチェックする事が大切です。


どんな事例が裁判になるかは分かりません。

借地権付建物の地主との争いなんかは多いかも知れません。

空家に残置した家財を勝手に処分して損害賠償請求された例もあります。


段々少なくなっていますが、

賃借人が預託した敷金・保証金の額が、物件明細書記載と違う場合があります。

それでの訴訟もあるようです。


いずれにしても、一般の方は、トラブルは嫌います。

入札を考える時、疑問・不安を感じましたら、

代行業者に相談、総合的に検討されるのも一法かもしれません。

物件の見た目の良さに惑わされず、

入札を見送る、という勇気も大切です。


遠隔地の現地調査です。5





遠隔地の現地調査です。

昨日、遠隔地の競売物件の調査に行ってきました。

海岸沿いの別荘?的一戸建です。

とにかく、買受可能価額が100万以下と低価格。

私が住む神奈川から車で約2時間半。

一時期、ブームに沸いた地域です。

行き違う車もすくない道路を暫く走り現場近くに来たようです。

一面に拡がっている雑草は伸び放題に伸びています。

でも、眼には優しい色彩です。

緑のなかに、家が見えてきました。

数軒、並んでいます。

目的の家以外は、門扉をビニール紐でくくり、入れないようにしています。

長期間空家のように見えます。

競売の家に訪問して色々聞くことができました。

数軒の空家も、以前は所有者が住んでいました。

「引っ越したのですね。」と私。

「いえ、死んじゃったのです。それ以来空家です。誰も来ません。」

。。。。。。

最近、こんな風景を時々見かけます。

別荘地帯や、交通の不便な郊外団地です。

街の中心部に住んでいますと、気づかない現象です。

ぞっとしますが、現実です。

しっかり直視しなければ・・。



諸経費と感想ぁ歇效聾付建物について5




競売物件購入にかかわる経費と感想を管理人なりにまとめました。

1、居住者を立ち退かせる費用。
2、マンション・・滞納管理費・積立金・駐車場料等一切
3、利回り目的のアパート、マンション、ビ ル等の場合
4、借地権付建物の場合
5、万一トラブル発生の場合の訴訟費用
6、あとは、通常の中古物件購入にかかる諸経費です。
7、競売物件は、想定外の費用が発生する場合があります。
8、雑費

大体、経費としてかかるのは、以上の項目です。

4、借地権付建物の場合

につきまして、後半のお話させて頂きます。

今日は、経費について、というよりも、注意事項に入りそうです。

(すこし、難しいかも知れません。)

。。。。。。

「物件明細書」に、

「地代の代払いの許可あり」の文言がある場合があります。

これは、

建物所有者の借地人が、地代を滞納している場合の措置です。

地代不払いは、借地権解除になるかも知れません。

借地権のない建物は、敷地を利用できません。

敷地を利用できない建物は、建物としての用をなしません。

入札する人はいないでしょう。

担保価値が殆どゼロ。

金融機関等債権者が困ります。

それをガードするための方策です。

裁判所は、差押債権者の申出でにより、

建物所有者に代わって地代支払いをする事を許可することができます。

そうして、借地権を存続させようとしています。


ここで、ちょっと注意してください。

代払い許可があっても、キチッと地代を払っているとは限りません。

売却基準価額が決まるまで払って、あとは未払い、なんて事もあります。

地主が、地代受領を拒否しているかも知れません。

その辺は、地主に面談して確認しておきましょう。


滞納地代は、買受人は負担する、と思っておいた方がよいでしょう。


地主が借地承継を承諾しない場合、

裁判所が代わって承諾する方法(非訟事件)はあります。

但し、業者以外の方には、

時間と費用の関係で、如何なものかな、と思います。


非訟の申立をしたのですが、

性質の悪い(=こちらの解釈です)地主で、

1年半以上も無為に時間を引伸ばされた事があります。

(地主にとっては、恐らくこちらが性質の悪い買受人?。)

結局、利益は生まれませんでした.。





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たいてい
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姿を見せなくなってます。

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でも、
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