裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


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競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2008年08月

教訓集・・債務者の言うことは信用しない。5


競売不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。

私が覚えていますのが、以下の文言です。


1、競売は、調査に始まって調査に終わる。

2、更地、空家は慎重に調査しよう

3、債務者の言う事は信用しない。

4、競売は借地に始まり、借地に終わる。

5、競売は、物件を買うのではなく、事件を買うものだ。


  
今回は、「債務者の言う事は信用しない。」についてお話させて頂きます。


最初にお断りしておきます。



この文言は、債務者の方が「嘘つき」ということでは絶対にありません




事前調査で、競売にかかった物件を訪問して、債務者所有者に面談した時の心構えについて言っています。

債務者は、不安いっぱい、それこそ毎日悩んでいます。

勝手に訪問して来た第三者が、答えの分からない質問をする場合もあります。

一番触られたくない、「痛み」の部分かもしれません。

適当な返事で追い返してしまおう、と思う方がいても当然です。


そういう場合の会話からでも、債務者の「情報」を読み取れ、と、この諺は言っています。

初めて訪問した人間に、債務者(所有者)が発した言葉に隠された情報を感じ取れ、と教えています。


任意売却の話が進行している場合は、債務者が相談している人から、言動を拘束されている場合もあります。

債務者は、あなた様が訪問する数ヶ月前、

差押されて数日後には、業者が訪問しています。

都内の物件では、数十人(社)の訪問がある、という話も聞いています。

所有者は、沢山の訪問者の応対で疲れています。

中には、神経を逆撫でするような言動の訪問者もいたかもしれません。

面談できれば、相手の人間性をみておけばいいのです。

例えば、訪問しますと、睨んで「帰れ」という人もたまにいます。

それはそれで「情報」です。

立ち退きの交渉に、多少強い態度も必要かなあ、という「情報」の獲得です。

一般の方が訪問して、心配の余り、

『出ていってくれますか?』

等と聞いたりする方がいるようです。

聞きたいお気持ちは分かります。

でも、こういう質問はあまりしないほうが良いでしょう。

そのような質問をされましたら、10人のうち9人までは、不快の念を持ちます。

そうでなくても、追い詰められているのです。

ムッとするでしょう。

心を閉ざしてしまいます。

「銀行と話がつきましたか?」とか、

「色んな人が訪問して大変ですね。あッ、私もその一人ですが・・。」

位に、フワッといくといいのですが・・。



かって、私の現地調査での失敗話。



『競売の話はついていますので競売にはなりません。』

  明るく言い放った奥さん。


別の物件では、


『色々動きましたが、競売で処理するしか方法はありません。』

  うなだれる60歳過ぎの男性。



言葉と雰囲気が一致しています。

私は両方とも信用し、次の行動をとりました。

結果は惨めでした。

債務者の言葉は、全く反対だったのです。

私は地団駄踏んでいました、自分のあさはかさに、です。

やっぱり、諺は活きている!

普段、えらそうなことを言ってる割には、結構ドジのしまくりです、幾つになっても。


教訓集◆Α更地、空家は慎重に調査しよう5





競売不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。

私が覚えていますのが、以下の文言です。



1、競売は、調査に始まって調査に終わる。

2、更地、空家は慎重に調査しよう

3、債務者の言う事は信用しない。

4、競売は借地に始まり、借地に終わる。

5、競売は、物件を買うのではなく、事件を買うものだ。




今回は、「2、更地、空家は慎重に調査しよう」について、お話します。

これは、競売の法律が今より未整備だった頃の教訓です。

今でも一部通用すると思います。

更地、空家は、利害関係人が直接見えません。

誰も居ないのですから。

特に、空家の場合。

調査した時点では、無人だったのに、

入札したあと、行ってみたら誰かが占有しているようだ。

たま〜〜に、こんなケースがあります。

決して、不安をあおるわけではありません。


数週間前にも、同様の相談がありました。

業者の場合、事前調査のとき、資料、現場の様子で、

何となく、リスク、嫌な臭いを感じる場合はあります。

普通のエンドユーザーの入札希望者の方は、

ちょっと、分らないかも知れません。



落札後、そのような事態が発生した場合、

裁判所を通じて処理することです。

方法は、それほど難しくはありません。

話合(金銭提供)での解決は、ドロボーに追い銭、でしょう。


落札後、心配だから鍵だけでも変えておこう、

これは、止めたほうが良いです。

引渡に関して、

簡易手続きで占有者を退去させる引渡命令によっての処理が、

出来なくなる可能性があります。

そのあと、誰かが占有しても、

裁判所は、もうこちらは関係ないよ、と、とりあってくれないでしょう。

新たに訴訟を提起して排除するようになります。


「誰も居ないのだから、

これは、債務者が、将来の落札者に、

任意に明渡したと判断できるから、

室内に残置してある家財は、勝手に処分してもいいはずだ。」



こんな判断は絶対にしないで下さい。



正式な手続きを踏み、裁判所を経由して、物件の引渡を受けておくのが基本です。

業者は、経験上、関係資料・現場の確認で、なんとなく分かる場合が多いですが・・。


一般の方は、人が住んでいますと、敬遠する傾向にあります。

所有者でしたら、住んでいたほうが、建物が傷みませんので、良いですよ。

明渡交渉が大変だろうなあ、というお気持ちは分ります。

でもね、所有者居住でしたら、それほど大変じゃあありません。

但し、時間と、(業者へ支払う報酬の)金額を節約しようという気持ちのある方に限ります。

実際に、うちの主催する会の会員様で、

時間のある方は、皆様、自力でやり遂げています。

なかには、1件目があまりに簡単に出来たものですから、

2件目は、当初から、弊社に相談なし。

ドンドン進めていました。

執行抗告されて、初めて相談にきた方もいました。

「思い切ってやってください。

手に負えなくなったら、あと処理は引き受けます。

ただし、報酬はもらいますよ。」

その会員様は、

「報酬を盗られてたまるものか、節約してやる〜〜〜〜!」

きっと、そう心に念じたのでしょう。

結局、ご自身で上手く解決。

暫くして、「転居通知」が来ましたので、それが分りました。

残念!!

業者としては、できれば依頼してほしかったのですが・・。


逆の例があります。

賃貸中のワンルームマンションやアパート。

落札して、訪問したら、既に退去。

これは、結構あります。

特に、女子大生の賃借人にその傾向が見られます。

田舎の親のアドバイスでしょう。

娘を持つ身としては良く理解できます。

ただ、落札者から見れば、賃料が入らず、反対に、リフォーム代が出費。

痛!


教訓集ー◆ΑΧデ簓堝飴困蓮調査に始まって調査に終わる。◆叱獣歪敢5



競売不動産業界で、昔から言い伝えられた事は沢山あると思います。

私が覚えていますのが、以下の文言です。



1、競売は、調査に始まって調査に終わる。

2、更地、空家は慎重に調査しよう

3、債務者の言う事は信用しない。

4、競売は借地に始まり、借地に終わる。

5、競売は、物件を買うのではなく、事件を買うものだ。





今日は、{1、競売不動産は、調査に始まって調査に終わる。}について、現地調査の実際を検討します。


マイホーム取得の場合と収益用物件の場合の、ちょっとした調査の気配りです。




1、マイホーム取得

慣れない方は、ゆっくり物件の前に立ち止まって物件を観察する、という事がなかなか出来ません。

ドキドキして、突然扉が開いて出てきたらどうしよう、と思ったりします。

心配要りません。

競売物件を調査に行って、殺された人は、未だかって聞いたことがありません。

怪我をした人も聞いた事がありません。

{滅多にありませんが、怒鳴られる(経験あり・・約30年間で1回)位です。}

ゆっくり、のんびり見て見ましょう。

玄関は、住む人の顔です。

いろんな事を教えてくれます。

訪問してみよう、という勇気のある方は、この言葉だけは注意して下さい。

(私はアチコチで書いていますので、知ってる方も多いと思います。)

「落札したら出ていってくれますか。」

10人のうち、8人までは、怒り出すか、それ以上の会話はストップしてしまうでしょう。

相手は、「家を盗られる」感覚です。

そこに追い討ちをかけるような言葉をあびせることになります。

神経を逆撫でする言葉は避けたほうが良いのでは・・。

「債権者と話がつきましたか。」位が妥当と思います。

それに対する回答で、任意売却をすすめていれば、その進行具合がわかるかもしれません。



2、収益用物件の場合

借りている物件が競売、と知って、転居する賃借人が結構います。

三点セット記載事項を鵜呑みにしないで下さい。

空き室かどうか、直接確認しておきましょう。

分譲マンションの一戸でしたら、管理人さんに聞いてもいいです。

玄関扉の上あたりについている電気メーターが動いているかどうか、チェックできれば良いです。

郵便ポストの状況も、ある程度は分かります。

ポストの中に手をいれてチェックする、という業者さんもいるようです。

(あえて、私と言わない所がいやらしいかな。)

ベランダなどからの観察も分かる場合があります。

最近は、入札期間が過ぎてから転居、というケースもあります。

この場合、困るのは、

(予定していた)賃料が入らず、

(予定していなかった)リフォーム代がかかること、です。

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トラブルどんと来い、
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残念ながら!!!

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