裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2009年03月

三点セットのどこが大切?..5



今日のポイント・・マイホームを探す方は、主に三点セットのどこを見ればいいのか?



裁判所は、競売物件購入希望者のために、独自に物件調査をしています。

調査結果をまとめた資料を、「三点セット」とよんでいます。

一定期間、誰でも閲覧できます。

ほとんどの裁判所は、インターネットでも見る事ができます。



三点セットは、

「物件明細書」

「現況調査報告書」

「評価書」

の3部作で構成されています。


いろんな観点で、見るところが違ってきます。

マイホームを探す方は、自分が使用する目的です。

買ったら、賃借人がいてすぐ使用できない、では困ります。

その判断材料としては、

「物件明細書」というタイトルの資料を見てみましょう。

物件明細書には、1〜5までの欄があります。

「3 買受人が負担することとなる他人の権利」という欄があります。

まず、ここが「なし」と記載されている物件を選びましょう。

さらに、

「4 物件の占有状況に関する特記事項」欄で、

「本件所有者が占有している。」と記載されている物件を選びます。

所有者」のところは、「共有者」或いは「債務者」という」文言でも同じです。

理由は、買受人の、立ち退いてくれ、という要求に占有している人が、居座れないからです。

買受人が新所有者となりますと、立ち退かない相手に対して、即、強制執行で立ち退かせる、という方法が認められています。

ただ、強制執行は、時間とお金がかかります。

できれば、話合で引っ越ししてもらいたいものです。






持分の売買には気をつけよう。5





今日のポイント・・買受可能価額が安いから、と言って、すぐ飛びつかない事。


一般の方からのご質問は、買受可能価額のかなり安い物件についてが多いです。

安い物件の理由はいろいろです。

結構見落とされているのが、持分の売却です。

道路、マンションの敷地なら良いのですが、

一戸建とその敷地、マンションの専有部分などが持分では困ります。

例えば、夫婦で半分づつ持分があって、夫の持分だけ競売になっている時。

買っても使用できない場合がほとんど。

そして大半の方が嫌う、購入後のゴタゴタの発生です。

持分につきましては、

物件明細書の

「1 不動産の表示」

「5 その他買受けの参考となる事項」

に、記載しています。

でも、あまりの安さに気が動転していて、

「持分」という文字が目に入らないようです。

入った方でも、気にしないようです。

こういう方が結構おられます。

相談をして、指摘されて、目が覚めます。

でも、面白い共通点があります。

説明しますと、さッと現実に戻ります

悪酔い、二日酔いされる方がいないのです。


「不動産の表示」で、

建物とその敷地、マンションの専有部分で持分がありましたら、

足してみてください。

合計が「1」未満の場合は、パスしたほうが良いでしょう。


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chiba30

慎重にして慎重。
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小心と言う人がいます。
若い頃はちょっと不愉快。

今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
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神様がくれたこの性格に
心から感謝しています。

本当にありがとう!!

http://www.keibai.co.jp



管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
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