裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2009年07月

ちょっとした気配り(書類交換時の注意事項)




ちょっとした気配り(書類交換時の注意事項)


占有する所有者と任意話合が成立、その内容を文書化しておきます。

大抵は、買受人が用意した書類に占有する所有者がサインをします。

それで、95%以上の確率で、トラブルは起こらないようです。

でも、たまに起こるトラブルは、約束した内容に文句をつける場合です。

内容の全面否定です。

そこで、一応用心です。

文書をつくりましたら、コピーします。

コピーした文書にサインを貰っておきます。

「白紙にサインさせられたので、そんな約束をした覚えはない。」

そんな事を言い出される場合もあるそうです。

まッ、今はないでしょうけれども、・・。

お問合せ色々(空家で残置物がある場合、残置物の所有者はどうやって探すのですか?)1




お問合せ色々(空家で残置物がある場合、残置物の所有者はどうやって探すのですか?)


(今日は雑談です。)

その物件の所有者が残置物の所有者と推定される場合です。

いろんなケースがあると思います。




プロだから,特別の方法があるのでしょうね、

いえいえ、私は、興信所勤務の経験はありません。

特に目を見張るようなノウハウなんてありません。

コツコツと聞き込みをするだけです。


金返せ、と、相手を追い詰めるのが目的ではありません。

所有者が見付かったら多少でも金銭を提供して、

残置物を買取る、或いは放棄してもらう、

円満処理が目的、相手も喜ぶ、善意とコスト節約です。


聞かれるほうも、

そんな事情なら、分っているから教えてあげよう。

或いは、所有者本人は分らないが、親戚が◎◎◎に住んでいますよ。

奥さんどうし仲良かったから、あそこで聞けばひょっとしたら・・。


挨拶をして引越したか、突然いなくなったか、なども聞いておきます。

聞込みをするうち、所有者の人間性が見えてくる場合があります。

あとで文句を言ってくる人かどうか?

よし、文句を言ってくる気遣いはない、・・

方針の見直しをする場合もあります。


聞込みをするとき、相手には必ず名刺を渡しておきます。

数日後、連絡があったりします。


面白いことがありました。

所有者に金を貸した、という人からの連絡でした。

「そのお金を私にくれないか。

残置家財はこちらで処分する。

どんな書類にでも、サインをするし、あなたに迷惑は絶対かけない。

なあに、奴がなにを言ってきても、私が出る。

文句なんて言わせないよ。」

職人さんで、会った感じは良い人です。

善意で貸したのに踏み倒された!・・・怒り心頭

この話、私はのりました。


債権者が何らかの情報を握っている場合があります。


家財がたくさん残っていました。

差押後、奥さんはさっさと出て行き、その後暫くして所有者は癌で死去。

所有者のご両親は、ささやかな葬儀をしたと聞きました。

ただ、家財はそのまま残置。

ご両親の居所は、近所の人はだれも知りません。

債務者の苗字が珍しいので、全国の電話帳を調べた事があります。

5、6件ありました。

電話しました。

なかに、親戚もいましたが、今、付合いはない、といいます。

仕方ないな、とりあえず、債権者に代金納付手続きの日を知らせてやろう。

担当者に連絡しました。

会話の流れのなかで、両親の居所がわかる、と言います。

なんと、私の事務所から車で1時間もかからない所にいました。

両親は、これで家賃を取ったらボッタクリだあ、と思う位の汚く古い小さな貸家に住んでいました。
(大家さん、ごめんなさい。貴方の財産をけなすつもりは毛頭ありませんので・・。)

寝たきりの老父を介護する老母が、

ご迷惑をおかけしまして申し訳ありません、

ちっちゃな体をさらにちっちゃくして土下座です。

待ってください、そんなつもりじゃあないのです。

私は、少し、眼に汗をかいていました

老母から書類を貰い、お金を払いました。

帰り際、気配を感じて、ふと振り返りました。

老母が合掌しています。

・・・・・・・・・・。



お問合せ色々(空家はどう対処すればよいのですか?)5




お問合せ色々(空家はどう対処すればよいのですか?)


普通、一般の方は、空家だと安心します。

居座られる心配がない、と思うようです。

ほぼ、正解です。

私は少しだけ心配します。



競売専門業者で見習いをしていた頃の先輩の教えです。

「問題が見えているのは、それを解決すればいいさ。

問題が見えない物件ほど、キッチリ処理しておくもんだよ。」

競売の法律が今ほど整備されていないころのアドバイスです。



空家は誰もいません。

これを、どう見るか、各人の考え方ひとつです。



A案:

「空家だから、もう任意退去している。

残置物はこっちの費用負担で処理してやるんだ。

なにか言ってきたら、逆に処理費用を請求してやるさ。」


B案:

「あとで、誰かが出てきて、文句をつけられたら嫌だなあ。。。。。

文句を言われても大丈夫なようにしておこう。」


どっちの考え方をとるかは、自由でしょう。

A案で処理して、あまり問題は起こらないようです。

ただ、絶対におこらない、と断言はできません。



数年前、ある業者さんが、空家の残置物を勝手に処理しました。

裁判所は、その業者さんに損害賠償¥3百万円支払え、と判決しました。



ある業者さん。

夜逃げして、家財を残置した物件を落札。

(私のアドバイスは全く無視。)

リサイクルやさんに、家財をそっくり売却。

そんなことは忘れてしまった1年後。

北陸の司法書士事務所から、損害賠償請求の内容証明がきていました。



こんな事は面倒です。

これらを防ぐ方法は、裁判所を経由して引渡を受けておくことです。

「強制執行」と言われる方法です。

これだと、残置物の所有者の喧嘩相手は「国」。

落札者は蚊帳の外。


「強制執行」って、一般の方は嫌がる方が多いです。

「強制執行」と言いますと、なにか大事件のように感じるようです。

弱いものいじめをしているような印象もうけるようです。


また、現在の強制執行って、面倒な手続きを踏みます。

時間もお金もかかります。



空家の強制執行をおこなう前に、ちょっと所有者を探してみませんか。

所有者を見つけ出し、納得して貰えば、あとで問題はおこりません。

私がおこなうちょっとした所有者探しの方法を次回お話させて頂きます。

但し、成功確率は半分程度ですが。。。。




お問合せ色々(アパートを落札いました。家賃はいつからもらえるのですか?)5




お問合せ色々(アパートを落札いました。家賃はいつからもらえるのですか?)

意外と多いお問合せがあります。

賃借人のいるワンルームマンション、或いはアパート、マンションを落札しました。

家賃はいつから貰えるのですか?


まず、あなたが落札したことを、裁判所は賃借人に知らせる事はしません。

落札者本人が、賃借人に連絡しなければいけません。

家賃は、物件の所有権を取得した時点から、貰う権利も発生します。

所有権の取得はいつからでしょう。


よく勘違いしますのが、代金を裁判所の口座に振り込んだ時点、と思っている方がいます。

代金を全額払ったのだから所有者だ、これは間違いです。


裁判所に、代金を振り込んだ控え(裁判所提出用)、住民票(資格証明)、入札書におした印鑑などを持参して、代金納付手続きを終えた時点で、晴れて「所有者」となります。

収益用物件でしたら、家賃はこちらで貰います、と主張できます。

事前に、賃借人には、知らせておかなければ、何も知らない賃借人は、今まで通りのスタイルで、家賃を既に支払っているかも知れません。

最近は、そのアパート、マンションを管理している業者が、その物件が競売にかかった事を理由に、管理をやめてしまうケースも結構あります。


できましたら、落札した時点、或いは売却許可決定が言い渡された時点で、

「こんど所有者が私になります。

正式な所有権移転の時期は、はっきりしましたらご連絡いたします。」

位の通知は、お客様である賃借人には、お知らせしておきたいものです。







お問合せ色々(立退交渉はいつから始めればいいのですか?)5




お問合せ色々(立退交渉はいつから始めればいいのですか?)

これはいろいろなケースが考えられます

正式には、所有者となったあと、所有権に基づき、交渉、ということでしょう。

開札期日からの一つ一つの区切りが以下です。


1、 開札期日にトップ当選した時

2、 売却許可決定の言渡しを受けた時

3、 売却許可決定が確定した時

4、 代金納付期限通知書が来た時

5、 代金納付手続きをして所有権を取得した時


(専門的な文言で、慣れない方には分りにくいかも知れませんが、お付合い頂ければ幸いです。)

業者は、それぞれの考え方で、どの時点でアクションをおこすか、ある程度決まっています。

あるいは、この物件はこの段階で交渉開始したほうが良いかな、という判断もあるでしょう。


一般の方は、いつが良いでしょう。

交渉、というよりも、落札者の意向を伝える時期、と思えばよいでしょう。

ただ、物件により色んなケースがあります。

一律この時点から、とは決められません。

一応の目安です。


4の代金納付期限通知書が来たあとで、債務者に連絡、というスタイルが無理がないようです。

代金納付期限通知書には、代金納付手続きをする日が記載されていますので、話をしやすいでしょう。

手続きをしますと、買受人ははれて所有者です。

代金納付手続きをして、さあ所有者なった、債務者に即出ていけ、では、相手も困ります。

予め、余裕を持って、連絡をしたほうがよいでしょう。

代金納付手続きをした時、引渡命令の申立も忘れずしておきましょう。

(裁判所によっては、任意交渉をしても進展がない場合に初めて申立を受付けます、というスタイルの所もたまにありますが・・。)










お問合せ色々(立退と立退き料について)




立退き料は何故、どの位払うのですか?という類のお問い合わせも結構あります。

本来落札者が支払う義務はないのです。

でも、落札者は、債務者にスムーズに引っ越してほしいです。

強制執行なんて、費用と時間がかかり過ぎ。

できれば避けたいです。

そこで、任意の話合での立退き料の支払いです。

首都圏の感覚ですと、一戸建ての場合、立退き料は数十万円から、物件によっては¥100万円以上の提供もあります。

総額数千万円では、立退き料の占める割合は数パーセントです。

強制執行の費用よりは安くあげよう、という計算もありますし、保険的な意味合いもあります。


でも、この感覚を全国どこにでも適用、というわけにはいかないようです。

全国的にみますと、一戸建てで、百万台、或いは二百万、という物件も結構あります。

そういう物件で、仮に¥30万の立退き料では、総額にしめる割合は、10パーセント以上になるかも知れません。

購入者の予算も限られています。

難しいですね、こういう場合の立退き料の計算方法は?


ただ、前にも書いたと思いますが、本当の地方物件で実際にあった事例です。

裁判所からの手紙、というだけで、ビックリする債務者もいます。

引渡命令が届いただけで、驚いて、数日のうちに転居。

落札者に渡してほしいと言い置いて、鍵は隣家に預けていました。

こんな債務者だけでしたら本当によいのですが・・。


所有者で、落札者を睨みつけ、おまえは私の加害者だ、というような眼をされますと、あまり良い気分ではありません。

でも、こうゆう所有者、立退き料なんて眼もくれず、執行官から催告をうけますと、サッサと引っ越してしまう場合もあります。

大分昔です。

土建屋の社長の自宅を落札。

立退きの話合に行ったところ、「お前と話すつもりはない。帰れ!」

怒鳴られました。

仕方なく、強制執行の催告で、早朝、執行官が社長に面談、説得です。

10日ほどして現地に行きましたら、既に引っ越していました。


お問合せ色々(使用貸借)5




お問合せ色々(使用貸借)

ブログを始めて約3年、ホームページを公開して約9年、です。

いろんなお問合せがあります。

過日のお問合せ。

裁判所名、事件番号を言い、代行して貰えますか、と言います。


早速、受話器を握りながら、調べました。

調べたのは、BITでなく、業者専門の情報誌です。

要点をまとめたもので、間取り等の図面は入りませんが、コンパクトで、しかも安いので、
私のような業者にはメチャクチャ重宝です。


お問合せの物件は、建物だけの売却でした。

敷地は建物所有者の叔父所有です。


敷地を利用する権原は使用貸借でした。

使用貸借とは、金銭の授受の無い貸借りです。


一度入札した人がいましたが、何らかの理由で保証金を放棄、再度の期間入札です。

ですから、売却基準価額は同じです。



「代行はできません。」

そして、理由を言いました。


使用貸借とは、敷地所有者から、「明渡せ」と提訴されたら、まず、99%敗訴。

一般公募の入札に、なんでこんな物件をだすのか、疑問ですね。


お客様が明らかに損害を被ると分っていて、代行コンサルはできません。

「あー、そうですか。それが聞きたかったのです。」


別のお問合せですが、一方的にまくし立てられ、回答しますと、最後に受話器をガチャン。

こんなお問合せが結構あります。

心配なのは、こういう方のお問合せの姿勢は、まず私とのゆっくりとした会話がありません。

相談者は、利用するものは利用して安くあげよう、という感覚のようです。


それはそれで結構です。

でも、そんな姿勢はいつか大損をしてしまうような気がしてなりません。

「安さ」だけにひかれて、へんな物件を取得しなければ良いなあ、と真剣に思ってしまいます。




一戸建ての現地調査です。5




カーナビをつけていないので、明細地図片手に現地まで行きます。

このやり方、結構満足しています。

周辺の環境把握に役立っているような・・。


現場に着きましいた。

車があります。

在宅しているのかな?

コンクリートの階段を上って、玄関ドアの前。

ドアの貼付ラベルを自然にチェック。

それにしても、玄関がゴミだらけ、汚い!

これは男性の独り住いの特徴です。

立退きの手紙を出しても、返事をくれる確率は5割以下。

強制執行の催告をして、やっと引っ越す準備を始める類かなあ・・・。


女性がいれば、まず、玄関は掃除して「見てくれの美」を保とうとします。

女性本能でしょう。

洗濯物の干し方ひとつ取っても、男女では大違い。

そのくせ、女性の独り住いの場合の立退交渉は、神経を使います。

一度した約束を平気で破り、新たな要求をしてきます。

それがのめないなら、それはあなたが絶対に悪い、と真剣に思う方がたまあ〜〜〜におります。


チャイムを押しました。

暫く待ちましたが、応答がありません。

まッ、いいか。

そのまま、車に戻りました。

近隣の聞きこみをやろう、という気持ちにはなりません。

落札できたら、あとの流れができていましたので。


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管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

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でも、
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