裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


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主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2009年10月

明渡交渉についての雑感・・債務者所有者へのお手紙の注意。







債務者所有者(以下「債務者等」と言います)に出す手紙の内容の骨格は、殆ど同じです。

ただ、内容は、資料と現地調査を総合的に判断します。

文面に微妙な違いがでるかもしれません。


手紙を読んだ債務者等が、連絡をいれたほうが得、

同時に安心感を持つ気持ちとなる内容になるよう、考えます。

(受け取った債務者等がどう感じるかはわかりませんが・・。)


直接交渉を基本とし、その旨の文言をいれます。

窓口に代理人を指定する場合は弁護士に限定します、という文言もいれます。


交渉の場に、弁護士以外の第三者が立ち会う事は、私は拒否します。

文面にも、それを記述しておきます。

もちろん、非常に丁重な文面(のつもり)です。

交渉の場に行き、第三者がいた場合、私は即、退席します。

手紙で要請した状況について、最初から協力してくれないのは、ちょっと?

(先方から言わせれば、こちらもあなたの事が分らないので、というでしょうが・・。)



普通の方が不安を感じるほど、所有者との明渡交渉は難しくはない、と思います。

ただ、例外がありますし、何が起こるか分らない、という点はたしかにあります。

確率にしましたら数パーセント以下でしょう。

業者は、経験から、その危険察知能力が高まっているのかも知れません。



嬉しいメールです



明渡交渉無事終了の嬉しいメールが届きました。



数日前、西日本の会員様Kさんからメールが届きました。

明渡が無事終わったという内容です。

本当に嬉しいメールです。


初めての明渡交渉です。

今回は、相手(=債務者)が交渉の窓口に弁護士を指定してきました。

一応のコンサルはさせて貰いましたが、実行するのは会員様です。

相当に不安を感じていたのでは・・・と想像します。


昔からの諺に

「火事場の馬鹿力」

というのがあります。


眼の前に迫った困難に、考えられない力を発揮する、


という意味でしょう。


専門業者が近隣にいない、或いは依頼できない落札者は、自分で交渉を成功させなければいけません。


おそらく、





「必死」




です。


そして見事に成功。


コンサルさせて頂く側の私も非常に心配です。

足の裏を靴の底から掻くような感じです。

でも、おかげさまで、今まではすべて成功しています。

理由は、・・・そうです。


私のコンサルの、上手、下手、ではありません。

落札された会員様の真剣さ、必死さが、成功したと思っています。


もう一つ、

みなさん、比較的時間が自由になるようです。

もし、お時間に余裕が無い方は、業者に依頼、が良いかもしれません。


とにかく、Kさん、おめでとうございました。


今月はあと1件、来月が2件、初めての明渡交渉を待つ会員様がおられます。

私の心配が快い快感に変わる事を願っています。






明渡交渉では、具体的になにを決めればよいのですか?



明渡交渉では、具体的になにを決めればよいのですか?



裁判所は、落札結果を債務者兼所有者(以下「債務者」と言います)に知らせる事はしません。

そこで、私の場合は手紙を出します。

普通は、手紙を読んだ債務者から連絡が入ります。

面談日時を電話で決めます。

面談までの間、債務者は当然いろいろ考えます。


そして面談時。


希望や質問をぶつけてきます。


。。。。。。。。

1年位住めないかなあ?

引越す時期は、子供の学校の都合で、夏(春)休みまで待って欲しいのですが・・。

選挙が終わるまで住まわせて欲しい。

家賃を払うので、このまま住む事はできませんか?

立退料が貰えるなら、引越す前に貰いたい。手元にお金は全くないので・・。

。。。。。。。。


立場を認識していないような債務者もたまにいます。

結構ノンビリした希望は、地方に多いようです。


実際、交渉でなにを決めればいいのでしょう。




(ア)、立ち退いて貰う時期

(イ)、立退き料の額と支払時期

(ウ)、建築確認書、測量図などあれば貰う事

(エ)、立ち退くまで、物件を丁寧に使用して貰う約束をする事

(オ)、約束が履行されない場合のペナルティ





こんなところでしょう。


(ア)の目安は、代金納付手続きの日が基本です。

譲歩する場合は、最大限その日から2ケ月を見ています。

強制執行で明渡を受ける場合の目安の期間にあわせています。


(イ)の目安は、強制執行をした場合の費用の半分を上限としています。

これは、業者の場合は色々な考え方のあるところです。

一律一定の金額の提示や、全く払わない所などもあります。

どの方法が良いかは不明です。

私は出来るだけ「恨みを残さない事」を基本にしています。


支払時期は、引っ越しをした日に全額を支払います。

一部でも前払いはしない方針です。

書類を交わしたら幾らか払っている所もあるようです。

それはそれでよいと思います。

私の場合、勤めていた競売専門会社の方針をまねています。

(そういう方針を選択しなければならない事件が起こった為ですが・・。)


(ウ)は、債務者が持っていれば、大抵は渡してくれます。

また、貰っておくと、あとで結構役立つ場合もあります。


(エ)は、解体を予定している場合を除き、設備等を壊されては困ります。

あまりに債務者を苛めて、室内をメチャメチャにされた例を聞いています。


(オ)は、約束を履行して貰うためです。

但し、天候などの理由で遅れる場合があります。

これは仕方ありません。

ペナルティは適用しません。


書式は、司法書士や弁護士に依頼すれば、作成してくれます。

市販されている専門書にも掲載されていると思います。

私の会員専用のホームページには雛型を掲載しています。


ただ、書式が完璧でも、最後は人間性です。

書類を交わしたからといって、安心はしない事です。










明渡交渉はどんな心構えで臨めばいいですか?



お問合せ色々(明渡交渉はどんな心構えで臨めばいいですか?)



居住する債務者兼所有者との明渡交渉の場合の心構え・基本姿勢をお話します。



業者さんによって、色々なやり方があると思います

でも、これだけは認識しておいて欲しいのです。

落札者(買受人)と債務者とでは、その立場が天地ほどに違う、という事です。

明渡について心配する方は、ここの認識が足りません。

自分の不安だけにのまれています。

落札者には、法律という国家権力がバックアップしているのです。
(昔、最大の暴力団は国家権力だよ、と苦笑した友人がいました。)

それを前提にしつつ、私は丁重な態度で折衝します。

相手の希望も考慮します。

丁重ですが、もちろん、相手の言いなり、という訳ではありません。

決めるべき事はきちんと決めます。
(何を決めるかは次回にお話しをさせて頂きます。)

それには、こちらの基準をつくっておかなければいけません。

債務者の希望が、こちらの基準にあわなければ、あわせるようにしてもらいます。

交渉というより、「打ち合わせ」です。

買受人は監督になってください。

出演者(=債務者)に演技指導するようなイメージです。

ただ、目線だけは、一歩下がってのほうが良いかと思います。

「上から目線」だけは避けたいものです。



でも、例外があります。

明渡についての案内の手紙をだしても、ナシのつぶて。

訪問し、下手にでても、反り返る方がいます。

裸一貫から成功した社長や、有名大学を出た方などにたまに見られます。

怒鳴り散らし、或いは、一方的に自分の都合を主張して、

こちらの話を一切聞こうとしません。



仕方ありません。

金銭的には、債務者には全く得にならない強制執行で処理するほかありません。



強制執行の手順は、まず、「催告」という手続きをします。

「催告」とは、

「このまま引っ越しをしないと、1ケ月後、家財を搬出してあなたをここから立ち退かせます。」

と執行官が債務者に宣言します。
(家財搬出する事を「断行」と言います。)

そうしますと、こういう強気の方等は、断行前に、こちらに連絡なしで転居している場合が多いです。

多少の引越料で、頭をさげるのが嫌なのでしょう。




買受人の方へ。


立場が違う、

いざとなったら、「強制執行」という救済手段がある、

(基本的には)国家権力に守られている。


そういう事実を再認識しましょう。


交渉の前、

こちらの基準にあえば、

「相手の言い分もできるだけ聞いてやろう!」

そう言い聞かせてください。

そうして、

明渡交渉の話合は、相手だって初めてだろう、

絶対に緊張しているはずだ!

そう思いますと、きっと自信がでてきます。




債務者の方へ。


威張ったり粘ったりするのは、あなた様の自由です。

ただ、幾らかでも金銭を受領したほうが得なことはたしかです。

どうせ引越すなら、貰えるものは貰って引越ませんか?
(但し、金銭提供の話はなく、単に、出ていけ、と言われる場合もあります。)

あとで、滞納管理費や、強制執行費用を請求されるよりはいいですよ。



明渡し交渉はどのようにするのですか



お問合せ色々(明渡交渉はどのようにするのですか?)



お問合せで多いのは、

明渡交渉をどのようにすればよいのですか?」


というご質問が多いです。


占有者を「所有者」に限定して、これから数回お話させて頂きます。


明渡交渉は、非常に難しいと思っている方が多いです。

たしかに交渉は難しいです。


何が難しいか、といいますと、

皆さんの気持ちが、難しいという概念に押されて、

既に負けているからです。


「引越してくれるかな。」、

という漠然とした不安が、どんよりとした曇りの天気のように、皆さんをつつんでいます。


ただ、この天気、ちょっとした気の持ちようでかわります、

晴れたり曇ったり、雨だったり、変わってしまいます。


良く、状況を注視してください。


交渉とは、大抵の場合、立場が五分五分の場合を言います。

競売の落札者と占有する所有者との交渉は、交渉とは言えません。

立場が全く違います。


言ってみれば、

所有者の希望条件を、落札者がどこまで聞いてあげるか、

落札者の、法に裏付けされた当然の要求に、占有者がどこまであわせられるか、

の打ち合わせです。


打ち合わせが不調に終われば、占有する所有者は大変です。

「強制執行」という強烈な状況が待っています。



かって、マスコミを騒がせた悪質な不動産業者がいました。

「被害者の会」ができ、超悪質行為が糾弾されました。

ついに、所有財産が多数競売となり、落札されました。

最初、

「強制執行?やれるものならやってみろ。フン!

うそぶいていました。

強制執行が断行されました。

多数の作業員が、瞬く間に家財を搬出していきます。

国家権力の凄まじさを実感したようです。


2番目に落札された物件の明渡交渉は、素直に応じました。

「引っ越しはこちらでする。多少、引越代を面倒みてくれ。強制執行だけは止めてくれ。」

落札者に泣きついてきました。


次回、交渉の心構えをお話させて頂きます。

(今回と少し重複するかもしれませんが・・。)



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