裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2010年04月

岡山の競売物件で起こった殺人事件について。



既にご存知の方も多いと思います。


岡山県美作市で、競売物件で事件が起きました。

数十年に一度位の確率で起こっているかなあ、というのが、私の印象です。

買受人から明渡交渉を依頼された業者が、4月21日、債務者に殺害されたのです。

業者は、昨年秋ごろから明渡交渉を開始していました。

何度も債務者宅に足を運んだようです。


この記事を掲載された新聞を読み、首を傾げた業者は多いと思います。


どうして、引渡命令を利用しなかったのだろうか。

そうすれば、とっくに処理ができているのに。

確かに、占有者の排除だけでしたら、そうでしょう。


被害者の業者さんは61歳。

何事にも、幅広く考えられる、或いは考えてしまう年齢です。

強制執行で処理することは、

広い意味での買受人に対する弊害を考え、

あくまで任意交渉を選択、だったのかもしれません。

結果を見て、あーだこーだとは言えますが、あくまで結果論。

当事者にしか分らない部分があったはずです。



こういう事態を100%回避する方法はないと思います。

できるだけ可能性を低める手段として、


現況調査報告書を良く見る、

謄本チェックを必ず行う、

現地調査を徹底する




等々、事前調査をしっかり行い、

債務者の人間性(常識的かどうか)を出来るだけ把握する他ないのでは、

と思わざるを得ません。








ご質問・・・短期賃借権について



◎なかじょう様のご相談  

短期賃借権について教えてもらえますか?
この不動産を落札した場合には、不動産引渡し命令を使うことが出来ますか?

買受人が負担する権利

期限定めなし
上記賃借権は、抵当権設定後の賃借権です

との記載があります。

この賃借権は、平成4年に設定された。
当初の期間は平成4年10月6日から平成7年10月5日までの3年間。
短期賃借権。
その後、法定更新されてきている。
家賃は1月15万円。敷金は、500000円と記載されている。
この賃借人は、初めの1年のみ家賃を払いその後は家賃を払っていない。
所有者は、賃貸借契約の解除の意思表示をしていない。
買受人は、いつでも解約の意思表示ができると記載されています。
この場合、買受人は、解約の意思表示をして、もし相手が任意に出て行かない場合には、正式な裁判を起こす必要がありますか?

。。。。。。

◎管理人の回答です。

物件明細書の
「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄に記載されている占有者に対しては、
基本的には、引渡命令の相手方とはなりません。
引渡命令がでませんので、つかう事ができません。

買受人が解約の意思表示をしましても、占有者が任意に退去しなければ、裁判を起こす必要があります。

賃借人がどのような類なのか、調べられる範囲で調べては如何でしょうか。

。。。。。。

>◎窪田 徹郎氏の回答です。


平成4年ですから、旧法で進めますので、賃借権を負担しています。

従って、引渡命令の対象ではないです。

明渡は、期限を決めて(2〜3ヶ月でも可)解除します。

その後は明け渡すよう内容証明郵便で通知します。

その日が経過すれば明渡訴訟し、その債務名義で強制執行します。

なお、競売で買った場合、その競売が抵当権実行て゜、かつ、賃借権が抵当権設定後ならば、契約解除の理由が「競売で取得」が正当理由となります。







◎ご質問・・落札建物の増築部分について



◎ご相談


私は田舎物件を買ったと時に仲介業者に230万騙され、紆余曲折あり、結局その母親の住む家の競売を申立て、自分が落札しました。

その物件と隣地の家とももとはその不動産業者の名義だったのですが、以前に差押を受け任意売却で隣地の家は息子名義になった物です。

落札物件は以前不動産屋が雇っていた人の名義に変えられていたので、その人を連帯保証人にしてもらい競売申し立てにこぎつけたのです。

「落札物件は増築未登記部分が息子名義の土地にはみ出しているので、引渡し命令の申立をするなら、はみ出し部分を買い取れ、さもなくば、増築部分を取り壊すぞ」と言って来ているのですが、この主張に正当性はあるのでしょうか。



◎管理人からの回答です。

相手方の主張が正当性をもつかどうか、私には分りません。

ご購入時、三点セットはチェックされたと思います。

その資料に、裁判所の判断が記載されていませんか。

よく読まれては如何でしょうか。

明快な判断の記載がない場合でも、ヒントが記載されているかも知れません。

さらに、物件明細書を作成した書記官に意見を聞いてみてください。

その上で、弁護士に相談されるのが良いと思います。



◎窪田 徹郎氏の回答
増築部分は抵当権に及ぶ範囲になっています。

つまり、抵当権設定前であろうと、後であろうと買受人は、その部分も買っていることになります。

従って、取り壊す必要はないです。





事前調査はしっかりしましょう。





落札した物件で、所有者が自殺しているのが、判明しました。

現況調査報告書には、全く記載がありません。


これ、代金納付手続き前でしたら、執行手続き内で、救済措置がとられるかも知れません。

分った時点で、即裁判所競売係で相談です。


代金納付手続きが終わり、所有権移転登記されたのち、自殺がわかったら、どうでしょう。

国に対して、損害賠償訴訟をおこして、認められるでしょうか。


これにつきまして、

今年発行の「新民事執行実務No.8」に関連記事が掲載されていました。


二つの裁判例が掲載されています。

ともに、長期間空家であり、相続財産管理人が選定されていました。


(ア)、≪さいたま地判平21・1・30≫(一戸建)

(イ)、≪福岡地判平17・9・13≫(マンション)



現況調査報告書を作成した執行官の注意義務と責任が問われる内容です。

買受人の請求は、共に棄却されました。


(ア)、は、執行官には、積極的な調査義務なし、

(イ)、は、自殺を疑わせる情報や風評がないのに、管理人等から事情聴取すべき義務なし。


転売を目論む業者にとっては、困った問題です。

自用でも、自殺した物件では、普通は、あまり気持ちの良いものではありません。


相続財産管理人は、物件情報を100%把握しているとは限りません。

空家の場合、事前の聞込みが大切なポイントです。


。。。。。。

◎「新民事執行実務」
編集:日本執行官連盟 発行:民事法研究会
発行は年1回、2000円(税別)
業者の方は、サラリとでも見ておくと面白いです。

私が今回の記事で驚いた事。

執行官の前職は書記官とばかり思っていました。
ところがびっくり。
座談会に出席した執行官の先生方の前職は、

銀行員、
不動産鑑定士、
県庁の職員、
法律事務所の事務員
不動産会社の社員
・・・などなど。

一般から採用されていました。
。。。。。。




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