裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2010年05月

ご質問・・競売で落札された店舗の賃借人の立場




◎ご相談内容

店舗が地主様の対銀行債務不履行によって競売にかかり、新たな不動産会社J様によって落札されました。

J様は将来的に隣接地との合体売却を目論んでの購入だったようです。

当店の賃借権は、建物の抵当権設定前の賃貸契約で「買受人に対抗できる」となっていますが、実際に売却の際は金額によっては立ち退いて、別の場所で商売をしてもよいと思っています。

現在、新たな賃貸契約を交渉中で、敷金と10月までの原契約の継承は了承してもらいましたが、高い賃料と安い立退き料(今のうちに決めておきたいようです)に納得できない場合は最終的には当店にどんな権利があってどんな方法があるのでしょうか。


◎管理人の回答です。


物件明細書の「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄において、
賃借権として、あなた様と前所有者との賃貸契約の内容が記載されており、
「対抗できる」、という文言があれば、
落札者(買受人)は、原契約の貸主の地位を承継する、という事です。

賃借人からみれば、原契約で、大家さんが代わっただけ、という事です。

契約更新時、買受人が、契約を更新しない、と主張しても、基本的には、認められません。

それが、「対抗できる。」という意味です。

勿論、落札者が新たな契約の申出をするのは自由ですし、賃借人がその申出に応じる、応じないも自由です。


現在の交渉が不成立ならば、原契約内容を主張して、従来の賃料を供託して対抗する、という方法が考えられます。

できれば、早い段階で、弁護士に相談しておくのが良いと思います。

そうすれば、買受人もあまり無理な要求はしないのでは、と思いますが・・。


◎窪田 徹郎氏の回答です。

それは「現在、新たな賃貸契約を交渉中で・・・」と云う点に問題があるのではないでしようか。

即ち、どんな内容の契約であっても旧契約は破棄しますので、新契約に拘束されます。


旧契約を維持していた方が好条件ならば、わざわざ好条件を破棄してまで新契約の必要はないと思います。

もっとも、立ち退き料とのかねあいですが。







ご質問・・強制執行で執行不能となった、寝たきり老人に出ていって貰う方法は?



◎渡辺様のご相談

使用貸借で老人が占有しています。

寝たきりです。

強制執行は執行不能でした。

この場合、どうしたら老人に出ていってもらえますか?


◎管理人の回答です。

事前調査で、そのような物件はパスしますので、

ご質問の状況に直面した事がありません。


以下、私見です。


(占有者の身内の方とは色々話合った結果の執行でしょうか。)


そのような占有者が物件内で存命中は、

人道上の観点から、

執行で退去させる事は、難しいと思います。


執行できる状態になるまでの間、

勿論只ではなく、

建物の賃料に相当する使用損害金の請求を検討して実践する方法。


自治体に相談して、対応を依頼・検討する方法。


等々が考えられますが、

詳しい方のご意見を待ちたいと思います。


◎窪田 徹郎氏の回答です。


寝たきりの老人の執行も経験がありますが、私の場合、成功しました。

やりかたは、第1回目の催告の才に一応断行日は予定しますが、その執行調書を証拠として市町村役場に上申します。

市町村で「緊急保護扱い」で施設に転居させました。

市町村では、実務のうえで、そのような案件は皆無と思いますが、明渡の強制執行に限らず、例えば、火災で焼け出された場合、又は、家族の逮捕などで生活ができないならば、保護法で保護しなければならないことになっています。

その法律が、今回の場合に適用されるかどうかは疑問もありますが、私の実務扱いでは、それを押し切っています。





ご質問・・強制執行の費用はどれ位かかりますか?


◎yumiさまのご相談


>初めて投稿します。

強制執行にかかる費用はだいたいどれくらいかかりますか?

全くのシロートなので宜しくお願いします。


◎管理人の回答です。

強制執行にかかる、大雑把な費用概算は、

一戸建やマンションで床面積が30坪位でしたら、

総額¥100万ちょい位が普通でしょう。

(ただ、地域によって差があるようですので、一概には言えません。)


金額は、


家財等の量・規模(重量物の有無)、

物件の立地条件(物件前に車が停められるかどうか、)、

マンションならエレベーターの有無など


諸々の条件に左右されます。

個々の条件で金額は異なってきますので、

申し訳ありませんが、非常に曖昧な表現となってしまいます。



◎窪田徹郎氏の回答です。

その強制執行と云うのは建物から退去の強制執行と思います。

それならば建物の大きさ、占有の人数、動産(遺留品と云います。)の種類と量、その他、運び安いか否か等々で大きく変わります。

おおよそ、1ルームで30万円から50万円ほどです。

しかし、最近では、それより安いところが幾つもあります。



ご質問・・引渡命令が確定してから強制執行までの日数





◎工藤様のご相談

引渡命令の申し立てをし引渡命令の確定が成り強制執行までの日数はどのくらいのかかるものですか


◎管理人の回答です。


引渡命令が確定しましたら、買受人は、裁判所執行官室で、強制執行の申立をします。

執行官は、(やむを得ない場合を除き)申立の日から2週間以内に現場にいかなければいけません。

執行官が何時行くかは、買受人と打ち合わせで決めているようです。

その際、どのような準備をするかは、執行官に聞いて下さい。


第一回目は「催告」です。

執行官が占有者に、1ケ月後(原則)には断行するので、それまでにここから引越をしなさい、と催告をします。

その際、占有者の法的立場を説明し、退去するよう説得してくれる執行官もいます。


この催告の段階で、退去する占有者が多いようです。

なかには、粘る占有者もたまにいます。


一ヶ月後、占有者が引越していなければ、「断行」されます。

家財が搬出されて、買受人に物件が引き渡されます。


◎窪田徹郎氏の回答です。


引渡命令は申請しその決定正本か゜相手に送達されて1週間が経過し、それまでに執行抗告がなければ確定します。

確定したならば送達証明と執行文付与をもらい、今度は執行官に執行の申請します。

受理した執行官は、2週間以内に第1回の訪問(法律上の「催告」)します。

その日から、ほぼ1ヶ月後に断行となります。






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でも、
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