裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2010年06月

ご質問ー強制執行で明渡に要する期間・・占有者のいる場合と空家の場合で違いはあるか?



◎タカシ様のご相談

多少残置物のある空家の強制執行と占有者がいる場合の強制執行とでは、

明渡しに要する期間は違うのでしょうか?

占有者がいない分早く手続きが進むのでしょうか。



◎管理人の回答です。

占有者のいる物件の強制執行は、

最初は「催告」、次に「断行」、

という2段階の段取りで行われます。

最初の「催告」は、占有者に立退くよう、

立ち退かなければ、1ケ月後、「断行」すると警告します。

「断行」は、家財を戸外に搬出して、買受人に物件を引き渡します。


残置物のある空家の場合、

執行官が残置物を無価値物と判断した場合、

私の経験では、

残置物の処理を債権者(買受人)に依頼して、

その場で引渡をします。


残置物が価値あり、と執行官が認めた場合、

その後の流れは執行官の判断でしょう。

申し訳ありませんが、

私は、そういう場合の強制執行の経験がありません。

他の方のご意見を待ちたいと思います。


窪田 徹郎氏の回答です。


空家で残置物があったとしても、明らかに放棄しているとみれば、それらは捨てるなりして、そのまま引渡を受けて占有を開始してもかまわないです。

それは代金納付が終われば、その日でもかまわないです。

実務では、その「明らかに放棄」と云う判断が難しいですが、少しでも危険を感じたならば引渡命令で裁判所から引渡を受けて下さい。

次に、その引渡命令で引渡を受ける期間ですが、引渡命令は執行抗告ができますので、そのようなことを考えますと、3ヶ月も6ヶ月もかかることはありますが、一般的には、引渡命令があって、その後、2ヶ月もあれば全部終わりになります。

それらは占有者があってもそうでなくても期日的には同じです。

ただし、執行官の判断で残置物(遺留品と云います。)が全て無価値と判断すれば、即、引渡を受けることができます。

それならば、1〜2週間で終わります。

無価値と判断できなければ、後日、競売となります。

鍋、釜、衣類は差押えできませんが、その場合は全て競売となります。



空家で注意すべき理由です。


競売で「空家」があります。

既に立ち退いています。

「立退き」で揉めることはない、と思ってしまいます。

これ、危険です。

あッ、脅かすつもりではありません。

確率は非常に少ないのですが、後日トラブルかも知れません。


空家で、殆ど家財はありません。

残置物は、ちょっと見には、ゴミばかり。

落札者が勝手に開錠。

室内のゴミを処理したら・・、


これにイチャモンをつけられる場合があります。

イチャモンをつけてくるのは、所有者の身内を名乗ってくるようです。


思い出深い品物だった!

さあ、どうしてくれる?


残置物の一般的な市場価格とは無縁の内容です。

代替えがきかないのです。


しかも、相手はほとんど暴力団風。

激しい勢いでせめたててきます。

なんぜ脅しのプロ。

身の危険を感じ、冷静な対応などできません。


誰でも、こんな状況はマッピラでしょう。

これを防ぐには?

空家だから良いだろう、なんて勝手に開錠したりしないで、

一般に、「強制執行」とよばれている方法で処理する事です。
(「強制執行」というと、どうも呼び名のイメージが悪いのですが・・。)

裁判所に中に入ってもらうのです。

そうして、明渡して貰う事です。


後日、明渡でトラブルが起きても、落札者は無関係。

相手が損害賠償を求める為には、国を相手にケンカです。


この事例、ごくごく最近、私の取引先で実際に起こっています。

勝手に開錠したくなるような状況を作っていました。

うっかり開錠して、残置物を捨てたら一大事。

相手の思う壺です。
(幸い、取引先は、強制執行で処理しましたので良かったですが・・。)


そんなことで損害賠償が認められるかって?

状況は違うのですが、認めた判例があるのです。

両親の思い出深いお雛様その他諸々に対して、

確か賠償金は、約¥300万+アルフアだったと記憶しています。

勿論、この場合は仕掛けたわけではなく、

本当に思い出深い品物だったようですが・・。


こんな事、交通事故と一緒で、滅多に起きない事ですが、

用心に越したことはありません。





ご質問・・賃借人がどんな人か調べる方法は?



◎リエ様のご相談

はじめまして!
最近競売物件に興味を持っています。

私が狙っている競売物件は、賃借人が入居している築浅物件です。

投資用として考えています。

ただ、どのような人が住んでいるかが詳しくわからないので少し不安です。

このような物件を落札するにはどのようなことに気をつけたらよいのでしょうか?

落札する前に管理会社に疑問点を質問しても良いのでしょうか?


◎管理人の回答


管理会社があるのであれば、そこに聞いてみるのも一法でしょう。

その管理会社が、信用がおければ、入居審査はしっかりしているでしょう。

ただ、管理会社の信用判定は、一般の方には少し難しいかも。

管理会社を直接訪問してみたり、電話をかけてみて、良い印象かどうか、なども一つの判断基準になるかも知れません。

しかし、管理会社(あるいはそこの関連)が入札を検討している事もあり、その時は藪蛇、なんてこともあるかも知れません。


現況調査報告書をじっくり見て、執行官に対する態度やそのほかが読み取れれば、そこから管理会社と賃借人について何らかの情報が得られるかもしれません。


又、休みの日に物件の一戸一戸を訪問して、情報を得る、という事も考えられます。


以上、普段やっている事を羅列しいてみましたが、取止めのない内容になってしまいました。

多少でも参考になれば嬉しいのですが。


窪田 徹郎氏の回答です。


どんな人かは、受け取る側との関係で、仮に、逢ったとしてもわからないのではないでしようか ?

通常の賃貸では家主さんが借りたいと云う人と逢ってから貸す、と云うようなことを聞いたことありますが、競売の場合は不可能です。

管理会社や近隣で聞いたとしても、好みなどわからないでしよう。

買った後で判断し、貸したくないなら引渡命令等の手続きしてはどうでしよう。

「どのようなことに気をつけたらよいのでしょうか?」といいますが、何をどのように気をつけたとしても、人は10人10いろですから、気をつけようがないと思います。





ご質問・・事前調査について



◎自称「初心者」の方からのご相談

>はじめまして。

競売にこれからチャレンジしようと思っている者です。

事前調査ですが、どういった事を主に聞き込んだ方がいいのでしょうか?

自殺があったかどうかなど、近所の人は教えてくれないイメージがあります。

それと、私服で聞き込むのはどう思われますか?

全くの素人ですが、どうかお時間ある時にでもコメント頂けると幸いです。



◎管理人の回答です。



事前の現地調査もいろんなやり方があると思います。

以下、私流の調査のやり方をお話させて頂きます。


100%完全な調査など、誰にもできません。

できる範囲で聞けば良い、と思っています。


刑事が警察手帳を出して聞くスタイルは想像しないでください。


私服で結構です。

また、聞く時、「上から目線」的言動・態度はしないほうが良いと思います。

あくまで下手。


正直に、聞きたい事を聞けば良いのでは・・。


入札を検討しているが、

物件内で過去に自殺なんかありましたか?

所有者は常識の分る普通人?

寝たきり老人がいたりしませんか?


私の経験では、近所の奥さんなど、結構教えてくれます。


なかには、教えてくれない方がいいます。

気にしない気にしない、

サッサとそこは切り上げます。


ご近所が留守の時は、

名前を控えておき、

夜、電話を調べて聞いたりします。


手前みそで恐縮ですが、私のHPで

http://www.keibai.co.jp/genntitouchousa/index.htm

なども参考になるかも知れません。

頑張ってください。











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管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
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無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

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