裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2010年07月

ご質問・・競売物件のローン残債は、買受人(落札者)が負担するのか?



◎キッズワールド様のご相談


【(ヌ)強制競売】の物件の入札を検討しています。

ブルーファイルに綴じられていた登記簿をみますと、この物件には根抵当権が設定され、3億円の借入れがありました。

仮に落札した場合、ローン残金があれば、支払わなければならない、ということにはならないでしょうか?


裁判所で、上記のことを質問しますと、そのようなことは一切ない(支払わなくてよい)と言われました。


また物件明細書には、上記に関する記述はありませんでした。


支払わなくてよいという認識でよろしいでしょうか?

ご教示いただければ幸いです。



◎管理人の回答です。

裁判所の言う通りです。

競売物件の所有者が幾ら借金をしていましても、落札者が 一円も負担する必要はありません。

支払わなくてよいという認識で結構です。

その点は安心して、検討されて下さい。


落札者が負担するものとしましては、マンションの管理費等があります。


又、売却基準価額は、物件の借金の残債額に影響される、などと勘違いされている方がおります。

売却基準価額と、その物件が負っている借金の額とは全く関係ありません。




裁判所の対応色々






裁判所によって、

購入希望者にたいする対応、競売の手続きなど、若干、微妙に差があるようです。

ちょっとした事ですが・・。



(質問に対する応対)


三点セットを見て、分らない箇所がありました。

或いは、落札後の手続きについて質問がありました。

三点セットは裁判所がつくった資料です。

手続きは裁判所で行います。

そこで、競売係で聞いてみました。

この場合、

首都圏の裁判所は、概ね親切に対応してくれるようです。

ただ、全国的には、冷たい(と質問者が感じる)裁判所もあるようです。



(入札方法)


(このブログのどこかで既にお話しました。)

入札する時、「入札書在中」と記載された封筒には、

入札書のみ入れる、という方法をとっている裁判所が多いです。

ただ、数は少ないのですが、

「入札書在中」の封筒に、

入札書と住民票(或いは資格証明書)を一緒に入れるスタイルをとる所があります。

これ、首都圏でしか経験がなかったので、最初は驚きました。



(売却決定期日)


民事執行規則35条で、売却決定期日は、開札期日から1週間以内、と定めています。


多くの裁判所は、売却決定期日は、開札期日の1週間目位の目安がおおいです。

ただし、開札期日の数日後を指定しているところもあります。

「期間入札の公告」と記載されたページ(三点セットの表紙)に記載されていますので、見ておきましょう。



(引渡命令申立の時期)


首都圏の裁判所ですが、

代金納付手続き終了後即引渡命令の申立をしてきました。

裁判所も受理してくれました。

ところが、甲信越のある裁判所。

代金納付手続後即申立をした処、

まず、任意の明渡交渉をしてくれ。

それが不成立の場合、初めて申立をしてくれ、という対応です。

・・・・・。

これには本当に驚きました。



このほか、登録免許税の納付方法などで、その裁判所特有のスタイルがあったりします。

ひとつひとつ確認しながら行いたいものです。








ご質問・・立退料について


◎山姥様のご相談。

引っ越し前家賃とかの費用はが全然無いのですが…競売で買い受けた方に幾ら位出して貰えるものか


◎管理人の回答です。


山姥様が債務者(関連)の立場を想定してお話致します。

債務者は、買受人(落札者)に占有している物件を速やかに引渡さなければいけません。

引越料が貰える立場にはありません。

ただ、買受人は、債務者が任意に引渡をしない場合、

強制執行という、裁判所を経由する手続きで引渡を受けておくのが、後日のトラブル防止となります。

買受人によっては、その手続きは面倒、と感じる方もいます。
(管理人の感想・・・実際面倒です。)

そういう場合、買受人は、多少の引越料を債務者に提示して、任意退去の交渉をします。

金額は色々です。

地域、物件の立地や規模、家財の量・・を勘案して、

又は、強制執行した場合にかかる費用を検討して、その何割かの金額提示、

或いは買受人が一定金額を決めている場合もあります。

引越料を出さない買受人もあります。

つまり、ケースバイケースですので、

この位は貰えるでしょう。

とは言えません。

ザックバランに、実情をはなしてお願いする、という方法も一法かも知れません。




ご質問・・競売妨害目的の入札について


◎phcsw836様のご相談(以下、原文のままです。)


買受不適人が高い金額で落札して、妨害行為は実務であるのでしょうか?

(保障金は確定できずもどれば、実害はなく、坂戸のマンションが非常に高い金額で落札された)


◎管理人の回答です。

まず、{買受不適人}の意味です。

なんとなくイメージは想像できますが、・・。


普通、落札して、売却許可決定の言渡しを受け、確定して、代金納付期限までに代金を納付しなければ、保証金は返還されません。


ご質問は、

売却不許可決定の言渡しを受けるか、

或いは、

言い渡された売却許可決定が取り消される?

そういう可能性が高い入札者が高額で落札した場合を想定しての事でしょうか。


申し訳ありませんが、ご質問の内容の実務例は分りません。


相場を無視したような高額での落札は、以下の状況があるかも知れません。

落札者は、債権者(関連)か、或いは債務者関連の場合が考えられます。

また、相場そのものに幅がありますので、入札者の価値観による場合もあるでしょう。





ご質問・・引渡命令について




◎初心者様のご相談


物件を入札しようと三点セットを見ていたら物件明細書に

4物件の占有状況、Aが占有している。同人の占有権原は使用借権と認められる

と書いてあるんですがこの場合引渡命令は出してもらえるんですか?



◎管理人の回答です。


物件明細書の

{3 買受人が負担することとなる他人の権利 }欄が「なし」となっており、

{4 物件の占有状況に関する特記事項 }に記載されている占有者は、

基本的には、引渡命令が出ると思って良いです。


ご質問の占有者の占有権原は「使用貸借」です。

使用貸借とは、賃料が只の貸借です。

引渡命令は出ると思って下さい。


使用貸借での占有者は、所有者の配偶者、親子、兄弟など、

或いは、

所有者が法人の場合は、その役員など、

の場合が多いです。





抗告屋への対応



会員様(業者)から届いたメールです。

概略は以下の通りです。

。。。。。。。

(前段略)

21−◎×△につきまして 本日、執行官立会のもと、無事引渡しを受け鍵も交換しました。

千葉さんのおかげで、焦ることなく取り組めました。

ありがとうございます。

また落札することができましたら、コンサルお願していただければ幸いです。

今後ともよろしくお願いします。

。。。。。。。。


これは、抗告屋から請求された立退き料を拒絶し、

正式の手続きで引渡をうけた業者さんのお話です。

。。。。。

落札物件は、多少の残置物を残した空家でした。

債務者に連絡、面談して任意の明渡を計画しました。

面談した債務者は、提示された立退料に対して即答を避けました。

数日後、債務者の親戚、と称する男から電話。

「立退料をアップしてくれ。」

業者さんは、断りました。

「それでは裁判所を通じて処理しますので、立退料は払いません。」

その男

「じゃあ、抗告するよ。」

それで電話は切れました。


抗告とは、「執行抗告」という、異議申立の1種です。

抗告がでますと、その審議が終わるまで、競売手続きが中断します。

物件に居住者がいれば、その分だけ長く住んでいられます。
(落札者にとっては、嫌がらせ=執行妨害以外の何ものでもありません。)

そこに目をつけた輩が、意味のない抗告をして、時間の引延を図ります。

債務者や買受人からなにがしかの金銭をむしり取ろうと画策します。

これが抗告屋


抗告の出来るのは、当事者か弁護士です。

弁護士でない者が報酬をとって抗告するのは違法行為です。

そこで、当事者の名前で、抗告状を作成。

表に出て来ることはまずありません。

6〜7年前ですが、一連の抗告屋が逮捕されています。


会員様に、抗告屋の実態をお話しました。

正式の手続きを踏んで処理するよう、コンサルさせてもらいました。

実際に、無意味な抗告に対する裁判所の対応は、

法改正で、格段に速くなっています。


抗告がだされましたら、

あわてずに、相手の言いなりにならずに対応されることが一番でしょう。

同時に、抗告のコピーをとっておきましょう。

大体、ワンパタ−ンの様式です。

犯罪の証拠として、保管しておきましょう。



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管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
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約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

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