裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2010年08月

ご質問・・持分について



◎桃多郎様のご相談


先日はご丁寧に回答いただき、ありがとうございました。

お蔭様で記念すべき第一回目の入札を無事終えることができました。

結果は惨敗でしたが、いい経験になりました。


今回は持分の見方で質問いたします。

様々な3点セットを見ていると、物件目録で約半数くらいの物件で共有者の持分があることが記載されています。

物件明細書の5で特に持分について記載されていない場合は、その物件全体が競売に掛かっていると判断してもよろしいのでしょうか?


以前に見た物件の中には、買受けても利用できない可能性があるというような特記があったように記憶しています。

色々見ている限りでは、最後の価格の計算の所で持分割合が1になってれば問題ないと勝手に思っていますが、それであっているのでしょうか?

持分の判断方法(見方)を教えてください。

基本中の基本だと思いますが、いつまでも持分という文字を避けたくないので、よろしくお願いいたします。



◎管理人の回答です


落札できず残念ですね。

懲りずに頑張って下さい。


「物件目録」に記載されているのが、売却対象です。

一戸建なら建物とその敷地、マンションなら専有部分について、

複数の所有名義人がおり、

それぞれ持分が記載されている場合、

持分を合計して、その和が「1」であれば、問題はないでしょう。

共有名義人の間柄は、夫婦、親子、兄弟などが多いです。


私道、ボミ置場、マンションの敷地や共有部分の持分は、

普通は、その状態で問題はないでしょう。





◎ご質問ーー家屋の明渡しについて




◎ヤスヤス2様のご相談



>空家ですが、所有者が残置物で占有している場合、引き渡し命令を申し立てた方がよろしいでしょうか?

相当な量の残置物がある場合は引き渡し命令が必要と感じますが、洗濯機とタオルが数枚とか少量の場合は買受人が処分し、何か言ってきたら「どうぞ訴訟してください」でいいかと・・・
残置物の額が訴訟により発生する額より下回っている場合、正気な方であれば訴訟しないと思うのですが・・・?
または、洗濯機の購入費用等を支払い、解決するでいいかと思うのですが・・・いかがでしょうか?
電化製品やタオルが思い出の品で高額の損害金が発生する可能性はあるのでしょうか?

また、空家ので所有者がどこにいるかわからない場合はどのように所在を特定するのでしょうか?近所への聞き込みでしょうか?
市役所で転居先を買受人が知ることはできるのでしょうか?

引き渡し命令の申し立て書には相手方の住所を記入する欄がありますが、これは物件の住所ではなく、現在居住しているが確認できているところでなければならないのでしょうか?


◎管理人の回答です。


色々ご心配される場合は、引渡命令で処理したほうが良いでしょう。

相手方が、正気な方(常識的な感覚であり、話して分る方)ならそれでよいでしょう。
後日、なにか言ってくる相手は、常識が通じない類が多いようです。

所在不明の所有者を探すのは、自分なりに「あらゆる手段をつくす」ことです。
この方法なら必ず見つかる、という方法はありません。
実際にやってみるしかない思います。

引渡命令の申立の書き方は、裁判所の競売係で相談されて下さい。
普通は、所有者が登記簿上の住所に居ず、居所が分っている場合は、
「登記簿上の住所」と「送達場所」とを併記するとおもいますが・・。
買受人が調査して居所を明らかにした場合は、その調査経過を書いた上申書を提出させられるとおもいますが・・。


◎おとごん様(業者さんです)の参考意見


ワタクシは所有者が見つからない場合は
必ず、強制執行を行うようにと考えます


◎ご質問ーー残置物の無い空家の明渡について



◎まんまる様のご相談


全く中身が空っぽになった空家で、所有者がみつからなかった場合も強制執行の手続をしたほうがよいのでしょうか?


◎管理人の回答です。


。。。残置物のない空家に、所有権に基づいて、開錠、立入ってあとでなにか問題がおこったら嫌だなあ。。。。。


普通は、何も起こりません。

起こるかもしれない確率、可能性は低いです。

ただ、完璧にゼロ、と断言はできません。

もし、ご心配でしたら、裁判所を経由して明渡を受けたほうが良いと思います。



ご質問ーー明渡料と明渡期限につきまして



◎ヤスヤス様のご相談


占有者に任意で退去してもらう際に、渡す金額の目安はありますでしょうか?

また、目安となる期間(通知してからいつまでに退去してください)はどの程度でしょうか?

また、その際に覚書などの文言で必ず入れておいた方が良い内容はありますでしょうか?

こんなひな形があればいいんですが・・・

過去に似たような記事があったらごめんなさい。



◎管理人の回答です。


占有者が、所有者の場合に限定して、回答させて頂きます。


◎◎◎立退料の額につきまして。



業者の場合、色々の考え方、やり方のある処です。.


立退き料について。

一律幾ら、と決めているところ、

強制執行にかかる概算費用の半額を上限として交渉するところ、

債務者所有者の状況、物件の規模、物件の地域性などを考慮した金額を提示するところ、


ですから、目安といいましても、これ、という基準はありません。

ヤスヤス様のご予算の範囲内で、話し合われてはいかがでしょうか。

立退き料についてお話をしています、

以下のブログが参考になるかも知れません。

http://www.e224.com/archives/2009-07.html#20090714  


◎◎◎立ち退いて貰う期限につきまして。



買受人(=落札者)が代金納付手続きをした時点で、所有者は不法占有者となります。

私は、その時点を目安にして、交渉しています。

いつ頃まで退去してもらうかの最長期限は、

代金納付手続きをした日から2ケ月後位までは、仕方がないかなあ、

と思っています。

2ケ月とは、強制執行で明渡をした場合にかかる期間です。

◎◎◎覚書に盛り込む内容につきまして。



http://www.e224.com/archives/2009-10.html#20091017  

で、お話しています。



上記ブログ記事から、覚書等に盛込む内容を転用しますと、


(ア)、立ち退いて貰う時期

(イ)、立退き料の額と支払時期

(ウ)、建築確認書、測量図などあれば貰う事

(エ)、立ち退くまで、物件を丁寧に使用して貰う約束をする事

(オ)、約束が履行されない場合のペナルティ



・・・こんなところでしょう。


以上、回答させて頂きました。




超プロの実務家か提案する、民事執行法改正案のご紹介です。






この業界で、私が尊敬する大先輩がいます。

窪田徹郎さん、と言います。

私が初めてこの業界に入った時、

既にトップクラスの業者でした。

今、窪田さんは、

不動産競売について、その実績と知識・経験では、

おそらく「日本一」

と、私は確信しています。
(本人は、とんでもない、と即座に否定するでしょうが・・。)


彼が提案しました。


現在の競売の法律「民事執行法」で、

一般人の参加を困難にしている箇所を指摘、

こうすべき、との具体的提案です。

誰でもが気楽に参加できるシステムの構築を目指しています。

詳細は、私のホ−ムページでも紹介させて貰いました。

http://www.keibai.co.jp/kirakunaohanashi/kubotakaiseiiann/index.html

お時間があれば、覘いて見て下さい。

私も勉強させて貰いました。

このブログの左側のパーツ、2番目

「競売の法律を深く理解する」からもリンクしています。

参考になれば、と思います



◎以前、入札書一式を貰うのに、有料の裁判所がありました。

さらに、有料でも、料金がマチマチでした。

◎以前、保証金の振込は、各金融機関備え付けの用紙を使用していました。


この二点の改正案を最高裁に意見具申したのが、窪田さんです。

暫くして、全国のどこの裁判所も、

入札書一式は無料配布となり、

保証金の振込用紙の統一化がなされました。

これで、窪田さんは、最高裁からお礼状を貰っています。





現地調査・・一戸建




数日前、一戸建てを見て来ました。

駅からちょっと距離があります。

どうかなあ?


私の車はカーナビがありません。

地図を頼りに、現地付近に着きました。

車からおり、探します。

私、この作業が好きです。

楽しんでます。

カーナビで、一発で現地到着、なんて、味もそっけもない・・・。
(この感覚、やはり高齢者?)

ありました、表札を確認、。

玄関を見ます。

ドアの貼付ラベルを見ます。

普通の家庭のようです。

庭の手入れが良いです。

こりゃあ、任意売却の線もあるかも・・。

門柱のインターホンを押します。

ダメ、なりません、線を切っています。

やっと、競売物件の雰囲気です。

地域、物件にもよるでしょうが、「差押」がついてからは訪問者が何十人の処も・・。

いい加減、嫌になるでしょう。

まッ、仕方ないか。

とりあえず、チェックだけでも・・。

敷地内にはいり、玄関ドアを開けてみます。

なんと、ドアが開きました。

室内の雰囲気は静かです。

全く掃除をしていない感じの乱雑さ。


「すみませ〜〜ん。Aさ〜〜〜〜ん。」


少し大きな声で呼んでみました。

・・・・・。

全く応答なし。

気配がありません。

・・・・・・

この物件の調査は、これで終わりです

私の中で、

【もっと調べたら?】

という声がおこりませんでしたので。

普通は、この程度の調査です。

誰でもできます。


ただ、物件によっては、

【もう帰ろう】

という気分にならない場合があります。

その時は、物件周辺をうろついています。

聞き込みもします。

結構、必要な情報を得てから、

【もういいよ。】

感覚が、調査終了のタイミングを教えてくれます。













現在の競売制度の欠陥を鋭く指摘する一考察・・競売業務50年の超ベテラン窪田徹郎氏の見解





ブログに
自己破産した債務者の管理費等の支払い義務について
のご質問がありました。

この分野が弱い私は、例によって、大先輩の窪田氏に意見を求めました。
以下、それに対する回答を頂きました。
そっくり、掲載させて頂きます。

。。。。。。。。

暑いので、2600m蓼科山山頂の山小屋で過ごしていました。
そのため遅れましたことをお詫びします。

破産宣告と云うのは、その債権者が、その破産者に対して債務を免除するので、万人に免除したのではないです。
私も、この管理費の承継に対して以前から疑問がありました。
以下の「言い分」を見てください

競売はバクチか !!

 どんな素性の者の占有かわからず、マンションでは、幾らの未管理費があるかわからず、更に云えば、現況調査報告書でも評価書でも、ひどいのは、物件明細書でも、「不明」と云うこともあります。
これを裁判所は売っているのです。
そして、その責任(瑕疵担保責任)を、裁判所は(法律は)、を買受人に負わせています。
そのような競売ですから、まるで、買う者からすれば、大きな賭です。
 バクチとは、金銭などの財物を賭けて偶然性の要素が含まれる勝負を云うようです。
それなら、裁判所が行う競売はバクチ以外になにものでもないです。
これは許されるものではないと私は考えています。
それでは、何故、そのようなことが許されているか考えてみます。

1、 売主がいない ?

 通常の売買ならば、瑕疵担保責任は売り主であることは、誰でも知っています。
  それでは、競売の売主は誰かご存じですか ?
債権者に云わせば、
「私は売り主ではないです。単に抵当権を実行しているだけで、裁判所に不動産の換価をし立てているだけ」
と云っています。
  裁判所に云わせば、
「競売の売り主ではないです。換価の手続きを法律に従って行っているので瑕疵担保責任など毛頭ないです」
と云っています。
それでは、債務者か ? 又は、所有者か ?
これは、いずれでもないです。
裁判所が強制的に売却するのだから、とても、売り主とは云えないです。
そのように、誰が売り主かわからないまま裁判所は売っているのです。
ですから、全ての危険負担を買受人が背負って買わなければならないわけです。
これに類することが、他にあるでしようか ?
私は、ないと確信しています。
まず、売り主を明文化すべきです。
債権者とすべきと思っています。

2 、アメリカのまねをしている日本の競売。

 マンションでは、前所有者が滞納している管理費等は買受人が支払うようになっていますよね。
 これは区分所有法8条で、買受人は従前の未払い管理費等を承継すると考えられているからです。
何故、承継すると云う考えなのでしょうか ?
これはアメリカのまねをしているからです。
欧米諸国では、承継すると云う考えですから、それを日本がまねをしているだけです。
ところが、重要なことは、欧米諸国での競売は、引受主義と云って従前の義務も引き受けると云う考えで法律が組み立てられています。
日本は、そうではなく、消去主義と云って、従前の者の義務は引き継がないことになっています。
どんな抵当権であろうと全て抹消されますし、抵当権設定後の賃借権も抹殺されます。
それは日本の法律が消去主義の採用で作られているからです。
従って、抵当権設定後に発生した管理費等は、買受人が承継すると云う考えは、私は間違っていると思っています。

3、 過去の約束

私は、昭和30年代後半から競売に携わっていることを、何度もお話ししました。 
そして、昭和40年代後半から、競売件数が多くなるにつれて、暴力団の出入りが目立つようになりました。
そこには暗黙のうちに、競売は私たちだけの金儲けの温床となっていました。
それは間違いない事実です。
そこで昭和55年に現在の民事執行法が制定されました。
その前に、ある書記官が私に
「競売は、君たちのためだけにあるのではない。
これからは、誰でも、一般の者も買えるように法改正した。」
と云っていたことを思い出します。
確かに、競売法には数々の問題点がありましたので、私たちは、法改正に賛成していました。
そして、平成10年後半から、マスコミが競売制度が変わったことを取り上げて、私にも、3度ほどテレビ出演に要請があり、2度ほど出演しましたが、テレビ局のストーリとは違っていました。
テレビ局では「誰でも買えるようになったので、それらをPRしてほしい。」と云うことでした。
ところが、私に云わせば、全くそうではなかったのです。
確かに、執行官の面前の競り売りから入札となったことは、「誰でも買えるようになった。」と云えますが、競売の根本が変わっていないのです。
私は、誰でも買えるようになったが、問題が多いことも聴視者にお話ししました。
何と云っても瑕疵担保責任の問題が解決していないのです。
これでは、法律の専門家でなければ買えないです。
元来、民事執行法の制定で、私たち競売専門業者を排除し、一般に開放し、素人の者でも買えるように改正することが目的だったのです。
ところが、現実には、そうではないことに気づいたわけです。
私に云わせば、裁判所(法律)は、一般の者を騙しているではないか。
誰でも買えるようになったと云うが、そうではないではないか。
確かに、売却件数は償却できているようになったようですが、「買受可能価格」とは何ですか ?
「この価格以上ならば買える」とは、まるでスーパーのバーゲンセールです。
このように、価格を下げて危険負担を買受人に背負させ、無理矢理売却しています。

時価相場2000万円のマンションが、ただの1万円であります。
この競売制度でいいと思いますか ?

窪田 徹郎


。。。。。。。。

以上です。

競売制度について、考えさせられました、





ご質問・・落札後、残代金納付手続きに持参する印鑑は?、その他。




◎桃多郎さんのご相談

1、(個人)入札時の印鑑は認印で可とありますが、幸運にも落札できた場合、登記等は裁判所がしてくれるとありますが、その際に実印が必要になるのでしょうか?

2、戸籍が他都道府県の場合、戸籍謄本も必要ですか?

以前に入札を試み裁判所で資料を一式いただいてきたのですが、その中に戸籍謄抄本等郵送交付請求書が紛れていました。

時間が少し経っていましたので、無関係なところで紛れたのかもしれませんが


◎管理人の回答です。

落札者は、所有権移転登記手続きをしてもらうため、代金納付手続きをします。

この時、落札者は、入札書に押印した印鑑を持参しなければいけません。

買受人は、残代金納付手続きに提出するのは、住民票(法人の場合、資格証明書)です。

戸籍謄本は必要ありません。





ご質問・・自己破産した債務者の管理費等の支払い義務について



◎みやざき様のご相談

<競売>集合住宅・買受いたしました、前所有者は自己破産しております。
免責決定後に発生した管理費等は特定承継人に対して支払い義務はあるのでしょうか?(管理組合から請求あります)
<免責されれば・債務は消滅・前所有者が集合住宅・処分すれば債務・発生しないのでは?>


◎管理人の回答です。


そのような場合でも、特定承継人は、滞納管理費を負担すると思います。

これにつきましては、以下の記事が参考になると思います。

http://www.bes.co.jp/marubeni_qa/501.html






競売手続きの、悪質な引延しについて



最近、郵便システムについての勉強の必要性を感じています。

競売妨害に、郵便システムを利用する輩がいました。

どんな内容?

その公開は控えます。

真似されると困ります。

徒に競売手続きの引延しを図るテクニックは、以前は「執行抗告」という方法でした。

裁判所の中での方法です。

それは、今も利用されています。

でも、裁判所は「執行抗告」に対しては、しっかり対応しています。

以前ほどの効果はありません。

そこで目に付けたのが郵便方法の悪質利用です。

これで、引延しをします。

それをやられていた友人業者から相談を受けた時、

ハア、そんな方法もあるのか、と驚きました。

私は、受領拒否、という方法位しか知りませんでした。


そのほか、買受人(落札者)にとって、

債務者探しに利用できる方法もあるようです。

とにかく、ちょっと勉強しなければ・・。





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慎重にして慎重。
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若い頃はちょっと不愉快。

今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
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心から感謝しています。

本当にありがとう!!

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管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
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