裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2010年10月

ご質問・・競売物件の空家の落札者に対する架空請求に関して。




◎はるさん様のご相談


先日は御回答いただきありがとうございました。

早速破産管財人の方に連絡をとったところ近日中に残置された動産放棄の書類を送っていただけることになりました。


さてそれとは少し別になるのですが、

今回得体の知れないところから「今回の空家物件には私の金庫が残置されている。証拠のデジカメ写真もある。

だから連絡をくれ」という旨の書留が届きました。

ある意味占有屋の一種みたいなものではないかと考えておりますが、お聞きしたいのはこういう内容の封書が買受人に送られてくるというのはこの業界ではよくあるのでしょうか?

またこのような荒唐無稽な訴えに対しても、そんなものは無かったことを証明するためには結局強制執行により残置物の目録を作成するしかないのでしょうか?

このような言い掛かりがまかりとおるならたとえ所有者の動産放棄書にサインを貰っても念のために必ず強制執行が必要になってしまうような気がするのですが…

すみません、アドバイスいただけると幸いです。


◎管理人の回答です。


これは、競売物件の落札者に対する、架空請求です。

こういう場合の対応は、いろいろあると思います。

管理人なら、次のように動くでしょう。


その書類を持って、裁判所に相談に行きます。

(ひょっとしますと、同様の相談が来ているかも知れません。

裁判所に認識して貰う為です。)


同時に、念のため、破産管財人にも事情を話して、実際はどうなのか、聞いておきます。

もし、可能であれば、動産放棄書には、第三者の遺留物があった場合の処置の文言も入れてもらっておきます。

強制執行での処理も視野にいれます。

得体の知れない手紙の差出人にはコンタクトは取りません。

一切無視です。

但し、警察には届けておきます。


因みに、最近多い事例です。

空家の落札者に、妙な手紙が送られて来ています。

「その物件を管理しているので、・・・・、」という意味のない内容です。

この手紙は、裁判所でも知っていて、警察に届けるよう言われています。


管理人は、手紙の内容に記憶がありました。

調べました。

約10年ほど前、空家の落札者に無差別に送られて来た内容証明と同じ文面でした。

管理人は、その文書を保管していました。

当時、その手紙に対する回答書を出していました。

空家の所有者からは、放棄依頼書を貰っていましたので、

出てきたら警察、と決めていました。

宛所に居ません、という理由で戻っていました。

今なら、差出人に対するコンタクトは一切とりませんが・・。



独力で明渡交渉をされた会員様からの嬉しいメールが届きました。




一昨日、首都圏在住の会員、Sさまから嬉しいメールが届きました。


。。。。。。


千葉様

いつも、お世話になります。

10月14日に、代金納付の手続きをし、即、引渡し命令を申し 立てを致しました。

そして、昨日、物件の明渡しがあり、本日、鍵 の交換を致しました。

無事に、明渡しが行なわれた事を、ご報告致します。

家族のみんな、小さなアパートから、大きな家に住まいが、変われることで、とても喜んでおります。        


千葉様には、大変お世話になり、本当にありがとうございました。

競売物件を購入したい、と思って10年。

勉強はしたものの、経験 がないものですから、ずっと弱気でした。

千葉様に、助けられました。

ありがとう、ございました。


。。。。。。



本当にホっとしました。

Sさまは、マイホームとして、初めて競売物件を落札。

戸建です。

三点セットを見た時、

私は、物件評は、なるべく言わないようにしていますが、
(物件評は、おうおうに自分の好みの押しつけ?)

思わず、

「これjは良い!」

所有者が居住しています。

が、ここでちょっと引っかかることがありました。

住んでいるのは外国人。

強制執行の事を理解できるかどうか、

明渡交渉がスムーズにいくかどうか、

心配です。


強制執行かなあ。


そんな感じを持ちつつ、何度かメールのやり取り。

その中で、ほんの少しだけ、コンサルをさせて頂きました。

何度目かのメールで、

Sさま、強制執行も視野にいれたようです。

非常に冷静に、交渉に臨んでいます。

これ、とても大切な要素です。


私など、明渡交渉時、外見は落ち着いて見えるようですが、

正直のところ、内心はいつもハラハラドキドキ

性格って、なかなか治らないようです。



ともかく、Sさま、

無事引渡を受けられた事、

本当におめでとうございました




ご質問・・所有者が行方不明の物件内の残置物の処分方法は?




◎とんとん様のご相談


先日、競売にて戸建を落札したのですが、前所有者は夜逃げをされたらしく動産が残っております。

前所有者は行方不明で連絡が取れず、放棄書兼廃棄依頼書を頂くことができません。

前所有者のお兄さんと娘さんには連絡が取れるのですが、どちらも本人には
連絡がつかず、警察にも失踪届けを出されているらしいです。


放棄書兼廃棄依頼書は、本人以外の家族の方に頂いたものではダメなのでしょうか?


裁判所に動産を強制執行するまでの手続きに1,2ヶ月かかると聞かされたのですが、段取りをお聞きする限り本人と連絡がとれる気配がなく、(文書なども物件住所に送られてくるとか。本人がいないので意味はないかと・・・)時間の無駄なのでは?と思ってしまいます。


聞いたところ、執行されても、動産の移動費や保管料がかかるとのことなので困るので、できれば処分したいのですがどうすればいいでしょうか?

 
ご家族の方は動産を引き取ることはできない、どうせ帰ってこないので捨ててしまえば?といわれています。

何かいい方法がないでしょうか・?教えていただけますでしょうか?
宜しくお願いいたします。


◎管理人の回答です。


残置物に対し、経費と時間をかけずに処理する方法はないか、というご質問です。

申し訳ありませんが、「ない」と回答する外はありません。

業者によっては、勝手に処分して、

「もし、文句を言ってきたら、それはその時に話をつける。」

というやり方をしている所もあるようです。

但し、これは、業者だから出来ることです。

その業者も、長年の経験で判断、なんでもかんでもその方法で処理、という訳ではないと思います。

その方法で処理しても、あとあとクレームが来る可能性は低いだろうと判断していることと思います。


一般の方は、面倒でも、経費が勿体ないと思っても、

正規の手続きで処理される事をお勧め致します。


家族の方から放棄書兼廃棄依頼書を貰える場合、

その文面で、

トラブった場合の責任は、その家族に負ってもらう、

という文言を折り込んでおく、という方法は考えられます。

ただ、ある程度の金銭の提供はしなければいけないでしょう。


ご質問・・破産管財人がいる場合の、動産の処分の交渉先は誰?




◎はる様のご相談

さて先日念願かなって希望に近い物件を手ごろな価格で落札できました。

事件番号(ケ)、持分は夫が90%妻が10%、動産が僅かに残された空家の物件です。

早速、事件記録を閲覧したところ幸いなことに夫・妻ともに現在の住所及び携帯番号は書かれてありました。

ただ表紙に破産管財人として弁護士の名前がありました。

更に見ると担保不動産競売開始決定がH22.4、債務者(夫・妻共に)の破産手続き開始決定がH.22.9となっておりました。

この場合残置物の処分の交渉先は破産管財人でしょうか?

あるいは夫、もしくは夫・妻両方から念書に署名を貰わないといけないのでしょうか?

拙い状況説明で申し訳ありませんがアドバイスいただけると幸いです。



◎管理人の回答です。

この場合の交渉相手は、破産管財人です。

交渉で、徒に、時間の引延しをされるようでしたら、引渡命令の申立をして解決を図ると良いでしょう。

引渡命令の相手方は、破産管財人です。


任意交渉の場合、破産管財人のなかには、書類のサインを拒む方もいますので、必ず署名して貰える、とは思わないほうがよいでしょう。



ご質問・・マンションで、共用部分の持分がない場合




◎MH様のご相談

<区分所有の集合住宅の落札について>

先日、集合住宅落札しました、土地・建物2物件移転登記しましたが、対象建物以外の共有持分(集会所・ポンプ室・団地内敷地など)が前所有者のままであることが、法務局でわかりました<筆おちされていない>。

裁判所の物件明細・調査報告にはなにもこの件記載がありませんでした。

当面、賃貸を考えていますが、売却時等どんな問題が考えられるでしょうか?

<前所有者は持分の売却は拒否しています>
<裁判所に重大事項記載漏れがあつたのではないでしょうか>



◎管理人の回答です。


やはり、売却する場合は、足がおそいでしょうね。

具体的なマイナス面は、申し訳ありませんが、分りません。


裁判所の記載漏れ、というより、競売を申し立てた銀行等の債権者が、何らかの理由で、共用部分に対する抵当権等の設定をしなかったのではないでしょうか。





ご質問・・任意で決まった引渡日の不履行の場合の処置



◎みぃ様のご相談

引渡期日は、当事者同士が任意で決めた期日でなおかつ 明け渡し合意書と残置物の放棄書など、交わした上での引渡期日の予定です。

ただ、ご回答いただいた内容からすると、当事者同士で交わした合意書等があっても、履行されなかった場合は強制執行をかけるしかないということでしょうか?


◎管理人の回答です。


任意の約束が履行されなかった場合は、強制執行での対応となります。

できれば、速やかに強制執行に着手できるよう、準備しておくと良いでしょう。

例えば、

任意の退去日が代金納付後であれば、代金納付手続き時、引渡命令の申立をしておく、などです。

ただ、合意書には、履行されなかった場合のペナルティの条文があると思います。

それを盾に、早く履行してもらうよう、催促も必要でしょう


◎SingTel001氏の回答です。

急ぐなら、引渡命令→強制執行の手続を通常通り行い、占有者にプレッシャーをかけつつ、並行して任意で交渉を進めるのがいいのではないでしょうか。

もし、占有者が強制執行の手続を止めないなら話し合いができない、などと言ったら以降は占有者が折れない限り完全無視します。






ご質問・・明渡交渉の開始時期と建物取り壊しの是非?



◎みい様のご相談


初めまして、こちらから質問してもよろしいでしょうか?
先日、宅地と家を競売にて落札しました(法人ではなく個人での入札です)

明け渡し交渉で、残代金納付後 引渡命令の手続きは取ろうと思っております。

その後引渡命令が先方に届いてから交渉に入った方が良いのでしょうか?

また、できれば強制執行は行いたくないので、相手に交渉するつもりですが、相手が期日までに明け渡しに応じない場合は家の中に動産が残ったまま不動産を壊したりは可能ですか?

例えばサッシを外すとか玄関を外すとか。
手段としては順番を踏むつもりですが、あまりに強硬すぎる手段でしょうか?


◎管理人の回答です。


明渡交渉の開始時期は、色んな考え方がある所です。

正式には、代金納付手続きをして所有権を取得し、所有権に基づいて交渉開始でしょう。


ただ、普通、業者さんは、その前から交渉開始が多いようです。


交渉開始時期は、

落札後、

売却許可決定後、

売却許可決定が確定後(代金納付期限通知書が送達された後)、

代金納付手続き終了後、


など、色々のようです。


みい様のお考えの、

引渡命令が相手方に送達されてからの交渉というお考えは、

それはそれで良いと思います。

>相手が期日までに明け渡しに応じない場合は家の中に動産が残ったまま不動産を壊したりは可能ですか?
例えばサッシを外すとか玄関を外すとか。。。手段としては順番を踏むつもりですが、あまりに強硬すぎる手段でしょうか?


相手が期日までに明渡しに応じない、という場合の期日とはいつをさすのでしょうか?

強制執行の「催告」で決められた、明渡の期日に応じないのでしたら、その日に家財等は搬出され、物件はみい様に引き渡されます。

その後、みい様がその不動産をどうしようと、だれも文句は言えません。


もし、(代金納付手続き終了後の)任意に約束した期日をさすのでしたら、

その日に引越さないから、と言って

建物を壊すのは如何でしょう?

いくら所有権に基づいての行動といっても、賛成はできません。

強引過ぎると思います。

正式に引渡を受けていませんから。


他の方のご意見を待ちたいと思います。


窪田 徹郎氏(競売歴50年の超ベテラン)の回答です。


まず最初に「落札しました」と云うことですが「競落」と云う法律用語は改正されまして現在では「買受」といいます。
(その人のことを「買受人」と云います。)

その買受も裁判所からの「売却許可決定」があったからと云って明渡の交渉は控え代金納付が終わってからにして下さい。
(所有者となっていないので)

引渡命令は、その日に申し立ててもかまいません。

万一の場合、その引渡命令も債務者(所有者又は占有者も含む)からの異議によって取り消しとなることがありますから、その引渡命令が確定したことを裁判所に問い合わせ確認してから交渉に入って下さい。
(確定しておれば「執行文付与申請」をして下さい。)

勿論のこと執行官から引渡を受けるまでは、サッシを外すとか玄関を外すとかは絶対にしないで下さい。

それは犯罪となります。
(所有者でなくても占有権と云う権利は相手にあります。)

最も、話し合いが成立すればかまいません。

話し合いが決裂したときは、必ず、執行官に引渡の申請し、執行官から引渡を受けて下さい。





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