裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2010年11月

ご質問・・明渡時の注意点


◎みぃ様のご相談

おしぶりです。

当該物件明け渡しについて合意し、当該物件にかかわる債権債務不存在の確認をし、当該物件内に残る残置動産の放棄について合意  このような文言や他の文章を入れて先日、明け渡し合意と残置動産放棄の合意書に前所有者と連絡が取れ、署名捺印を頂き、今動産の片付けや処分に着手して貰っている最中です。

今月後半に残置動産がないことを確認した上でカギを貰って引渡を完了予定なんですが、鍵を貰う際、何か書類を交わした方が良いのでしょうか? 
預かるなら預かり証等でしょうが、、、、ただ、書類も交わさず鍵を貰って終わりで大丈夫なものか心配しておりました。

先日の明け渡し日の交渉では、念のためビデオでの撮影を前所有者様に確認、承諾の上、言った、言わない、知らない等お互いにないように撮影はして証拠としております。


◎管理人の回答です。


すごいですねえ。

ビデオまで利用されるとは・・。

管理人は、そこまでやったことはありません。

大変参考になりました。


鍵は、預かるのではなく、貰います。

鍵の授受に関しまして、

管理人は、特に書類はかわしてはおりませんが・・。


鍵を貰いましたら、即、鍵の交換をしたほうが良いでしょう。






ご質問・・引渡命令が相手方に送達されない場合の対応



◎くりりん様のご相談


私は、勤めている会社の代表が個人で競売をしていまして、その代理人として動いている者です。

全くの競売シロウトです。

これまで何件か落札し、スムーズに明渡されたもの、強制執行までいったもの…色々とありますが、初めてのパターンがでてきたのでご相談させて頂きたく思います。


マンションの1室を落札し、代金納付手続きを済ませました。それとあわせて、引渡命令申立をしました。

昨日、こちらに引渡命令の正本が届いたところです。

占有者は、債務者兼所有者の男性です。


占有状況を調査しようとマンションへ行ってみたところ、管理人さんによると、競売が始まった頃から姿を見なくなったとのこと。

しかし、引越しはされていないようだ、と。


(ゴミが大量に出ていないし、引越しの様子を見ていないため。でも、管理人がいない間にしてるかも??)

ライフラインは止まっていました。

ポストを覗いてみると、裁判所からの郵便不在通知が入っていました。

他の郵便物も大量に入ったままでした。

おそらくこのまま届かないであろうと思います。


買受人本人は、お金は掛かってもいいので、法的に片づけていくというスタンスですので、強制執行を考えています。

しかし、引渡命令が届かず、さらに相手方がもう住んでいないと思われる場合、書留郵便に付する送達の上申書は提出できないですよね?

就業場所も分かりませんし、同住所に所在が確認できません。

しかし、勝手に鍵を開けることはしたくありません。


こういった場合、どのような手続きで強制執行の許可がおりるのでしょうか?

長文で文章も分かりづらく申し訳ございません。

ご教授願います。


◎管理人の回答です。

申立をして10日〜2週間位過ぎましたら、

競売係から連絡があるか、

あるいはこちらから連絡して、

どうなったか確認をとります。

送達がされないで戻っていましたら、

それに対する次の手順を指示されると思います。

それに従って下さい。

ご自身で占有状況を調査した内容は、詳しくメモしておいて下さい。

それを整理して書面(例えば「調査書」)にして提出するよう言われるかもしれません。

(裁判所の判断でやり方に若干の温度差があるかと思います。)






ご質問・・建ぺい率違反の建物の落札価格について





◎クレア様のご相談


およその実勢価格で1800万円程の戸建てが競売にでています。

売却基準価格は830万程です。

田舎ながら比較的人気の高い住宅街です。

ただ、未登記で鉄筋コンクリートの駐車場兼倉庫を増設しています。

このスペースを含めると建ぺい率をオーバーします。

また、所有者は夜逃げ状態で、換金性の低そうな動産は放置しているように見受けられます。


この物件を落札しようとするとき、法人(業者)は駐車場の取り壊し費を視野に入れた金額で入札するものなのでしょうか?

転売するときには法令違反の建物をそのまま販売することはないと思いますがいかがでしょうか?


◎管理人の回答です。


業者でも、色々な考え方があるようです。

現状のままでの販売を図る業者も、数は少ないでしょうが、いるかも知れません。

その辺は、申し訳ありませんが、不明です。




ご質問・・所有者死亡、占有者行方不明の空家の対処は?




◎桂様のご相談



はじめてのコメントで不躾な質問になりますが
ご教授下さい

競売落札後に所有者が死亡、占有者が行方不明の事実が判明しました。

賃貸契約書によるとH23年1月までの契約です。

占有者は現在不住で行方不明です。

解錠し、残置物を撤去、リフォームまで行ってもいいのかわかりません。




◎管理人の回答です。


管理人としましては、ご質問の短い文面から、

開錠して残置物を撤去しても良いです、という回答はできません。

司法書士、専門業者に資料を見て貰い、意見を聞かれてはいかがでしょうか。

裁判所競売係で、手続きを聞くのも一つの方法でしょう。


管理人も一度、似たようなケースを経験しています。

その時、管理人が取った行動は以下の通りです。


行方不明の占有者を探しました。


【今回の場合、占有者は賃借人です。

賃貸契約書に仲介業者、連帯保証人が記載されていれば、

そこにあたってみます。】


死亡した所有者の親戚を探し、あたりました。

色々情報を集め、管理人の総合的な判断で処理しました。


相続人(一般承継人)を相手方とする引渡命令での処理は、

場合によっては時間がかかり過ぎる状況となるかもしれません。

そういう情報は、親戚をあたるうちに分ってくると思います。

その場合は、なにか簡易な方法を模索するでしょう。


これ以上のお話ができず申し訳ありません。

他の掲示板等で更にご意見を求められて下さい。


ご質問・・専有部分が共有持分のマンションの競売



◎spirits_tm様のご相談


所有権共有名義のマンションについてご教授下さい。

夫5分の4、妻5分の1の所有持分で、融資は全額夫名義で借りており、その担保権者からの申立による競売です。

妻名義では融資は受けておりません。

その場合、買受人は妻名義の所有権がある為に、物件を使用・処分等が出来ず、所有権持分の買取請求などの段階を踏んでからしか自由に出来ないものでしょうか?

以前も似た質問もありましたら申し訳ございませんが、宜しくお願い致します。


◎管理人の回答です。


夫の持分だけの競売なのでしょうか。

物件目録を見て下さい。

夫の持分と妻の持分とが、記載されていると思います。

そうであれば、心配はいりません。


マンションの専有部分、或いは一戸建ての建物とその敷地などが共有名義の場合、物件目録に記載された各持分を合計して「1」になれば、特に問題はありません。



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この頃、
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本当にありがとう!!

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管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
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無事故をめざしつつ、
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でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

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