裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


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競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2010年12月

ご質問・・未登記付属建物について




◎りん様のご相談


今回検討している物件に、

”未登記付属建物”なるものがあります。

付属建物なので主たる建物に付属しそうなのですが、

未登記なので抵当権の効力が及ばないのかな〜とか考えています。

(所有権とか法定地上権とか主張される?)

未登記増床部分とかもたぶん同じ扱いをするのでしょうが、

実務ではどうなるのでしょうか?

教えていただけたらありがたいです。

よろしくお願いいたします。


◎管理人の回答です。


付属建物ですから、

登記の有無に関係なく抵当権の効力は及び、

基本的に問題はない、と思います。


三点セットのどこに「未登記付属建物」という文言が記載されていますか。

物件目録に記載されていれば売却の対象となっていますので、

落札者の所有権となります。


物件明細書の

「5 その他買受けの参考となる事項」欄に記載があれば、

裁判所が買受希望者に注意を促しています。


三点セットで疑問を持った場合、

物件明細書を作成した書記官に、確認してみるのが良いと思います。


法的な解釈は解釈として、

所有者にあたってみるのは如何ですか。

人間性って、結構大切と思います。







強制執行の第二段階―断行―をしました。





先週、建て坪約40坪の戸建ての強制執行をしました。

第二段階の「断行」です。

私にとって断行は、20数年ぶり。
(断行とは、家財を戸外に搬出することです。)

そうして、

裁判所から物件の引渡を受けました。


この強制執行は、

ある理由から、

念には念をいれての処置です。


強制執行の第一段階の催告時、所有者は不在でした。

開錠技術者が玄関の鍵をあけます。

建物内部は、足の踏み場もない程、物であふれていました。

ゴミ?

イヤイヤ、所有者にとっては、それなりに価値があるようです。


断行時に家財搬出をする執行補助業者に見積を依頼しています。

業者曰く、すごいですね

私、見積金額の概算を聞いて、すごいですね


執行官は各部屋を点検。

断行日は、約1ケ月後です。


実は、ここの所有者とは、既に明渡交渉をしていました。

任意に明渡をする約束ができていました。

時期は、催告時から10日位後です。


どうも、今一つ、所有者の態度が、

感覚的にしっくりきません。

任意に引渡を受け、

それなりの書類を貰ったとしても、

スッキリ感はないでしょう。

気をつけな、という心の声が囁いています


それで、並行して強制執行の手続きを進めていました。

正式の引渡は、裁判所から受けておこう。

20数年、任意の明渡交渉一本で通してきた私ですが、

今回は、例外です。

例外と判断した理由は、・・・です。


任意明渡当日、

主な家財は殆ど運び出されていました。

所有者から鍵と放棄依頼書をもらいました。


催告時、見積した執行補助業者もビックリ。

執行費用は最初の見積よりは安くなっていました。


ここで、勝手に鍵を替えたりしません。

当然、断行の日まで、建物内部には入りません。

断行日、「執行不能」と執行官に判断されては困りますので。

毎日、物件を路上から見て、

誰かが入り込んでいないかチェック。


そして断行日。

放棄依頼書を執行官に手渡しました。


家財等が相当に減っていても、

作業員6名で、約3時間かかりました。

きれいに掃除をして、断行終了。

物件の引渡をうけました。


間もなく、執行調書がきます。

これが欲しいのです。


後日残置物でトラブルが起きても、当事者は裁判所(国)です。

これが強制執行の良い処です。






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