裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2011年01月

債務者だった方から「幸せな今」が届きました。


ブログに嬉しいコメントがありました。

こん太さん、という方です。

こん太さんは競売となった自宅をきれいに立ち退きました。

その後、ゆっくりと「びっくり現象」が何度か起こり、

今は、家族とともに幸せな毎日を過ごされておられます。

このコメントを読み、

「そんなの、たまたま、偶然だよ。」

という方がおられると思います。

当然の感覚でしょう。

ただ、長年競売業務に携わってきた私には、

やっぱりなあ、

という思いが強く湧きました。

以下、中途の一部抜粋ですが、原文をそのまま掲載させて頂きます。
(掲載は、ご本人様了解済みです。)

【】内の文言は、管理人が勝手に区分けしたタイトルです。

原文は、【】無しで続いています。

。。。。。。。。


【退去するまでの嫌なこと】

勤務先の倒産でバブル時に組んだローンは

求職活動が長引くのを尻目に見る見る内に破綻し、

あっけなく競売になりました。

掲示板で頂いたアドバイスは的確で、

すべて何事もなかったように、事が済んで行きました。


あの競売を経験した事で一番ショックだったのが、

ハイエナ不動産会社の近所の電柱に張り巡らされたビラでした。

『アウトレット不動産』とか、『特選不動産』などの見出しで、

限りなく場所を特定し、ご近所の見た人すべてが一目瞭然なビラでした。


しかし、違法ではなく抗議もできずに、

夜中に家内と二人でビラを剥がし続けたものでした。

結果的には住み続けれる状態ではなく、

周囲の哀れみの眼差しの中、小学生の一人息子の身体を抱きながら

引越しした記憶は今も鮮明に記憶しております。

【びっくり現象】

ただ、引越し後は悪い事だけでは、ありませんでした。

出身地に帰った私達家族3人は親元へ居候となりましたが、

その2ヶ月後に裕福な隣人の勝手な都合で、

相場の倍以上の価格で実家の譲渡を求められました。


私の両親はその話しを受諾し、

私達5人は近所の中古住宅をキャッシュで購入出来ました。


以前の実家より、新しく広い家で、

5人すべてが満足しておりました。


以前はいじめられがちだった息子も、

ひょんな特技が幸いし、ずっと人気者で過ごす事ができ、

私は旧友に紹介された仕事が順調で、

引越しから5年ほどで、以前の報酬を大幅に上回る状態となりました。

。。。。。。。。

そして、良い事はさらに続いておきています。

コメント全体は以下です。

http://www.e224.com/archives/51929495.html#comments

こん太さん、素晴らしいお話を、本当にありがとうございました。

読ませて頂き、私なりに、自信につながりました。

益々のお幸せを心から祈念致します。



ご質問・・不法占有者に対する、明渡までの賃料相当額の請求は?



◎sakura様のご相談


そこで質問をさせていただきたいのですが、

賃借人(同人の賃借権は滞納処分による差押に後れる)が、

明渡しもしくは強制執行までに占有していた期間の賃料は請求できるかどうかということなのですが。

物件明細書には、買受人が負担することとなる他人の権利「なし」と記載されております。

正直、話の通じない人でもめております。

立場を理解せず、

無茶な要求をしてくるので強制執行も視野に入れているのですが、

時間がかかりそうなので、せめて占有期間の賃料相当分を請求できればと考えております。

よろしくお願いいたします。


◎管理人の回答です。


当然できると思います。

但し、請求しても払わなければ裁判です。

また、占有者は、払ったとしても、

使用損害金という意識はなく、賃料という認識かも知れません。

今以上にゴタゴタするかも知れません。


明渡交渉は色んなやり方、考え方のあるところです。

どれが良いかは、

それぞれの物件で、買受人が方針に基づき判断することです。


以下は、私の交渉の基本です。


私は、代金納付手続き終了後、明渡までの期間に対する

賃料相当額の使用損害金の請求はしたことがありません。

退去して貰う事にポイントを絞っています。


ご質問の場合の占有者は

私でしたら、強制執行で処理します。

強制執行の「催告」までは、

(スムーズに手続きがすすんだとしまして)
引渡命令の申立から約1ケ月位でしょう。

強制執行の断行(家財を搬出)までは、

催告後約1ケ月後です。


相手方が何らかの対抗手段を講じて、

時間稼ぎをしてくるかもしれません。

それも、長くても数か月延びる位でしょう。

大半の業者は、時間的な経過は甘受しています。


それと、交渉の仕方ですが、

あくまで自分の土俵で行います。

そこで、相手の要求のうち、

譲れるものは譲ります。

但し、自分なりの基本的な線は崩しません。

毅然とした態度で臨みますと、

結構良い方向にいく場合が多いようです。


問題は、断行の費用です。

結構高いのです。

でも仕方ありません。


※ご質問の場合、

一日も早く、引渡命令の申立をすることが、

解決へのスタ−ト、と思います。

頑張って下さい。




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今は、
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競売には「小心」が一番。

この頃、
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心から感謝しています。

本当にありがとう!!

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管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
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姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
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