裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


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2011年06月

ご質問・・明渡猶予について、物件明細書の見方のポイント



◎みやざき 様のご相談

>平成16年4月1日以降に賃貸借契約してその後に抵当権設定され差押さえされた物件についても<抵当権設定前・後に関係なく>明け渡し猶予後に引渡命令は基本にでると考えて良いのでしょうか?

◎管理人の回答です。

あくまでも担保権(抵当権、根抵当権)が設定されている建物について、平成16年4月1日以降に賃貸借契約が設定された場合につきまして、6ケ月の明渡猶予が適用(民法395条)されます。

担保権が設定される前の賃借権は、「買受人が負担することとなる他人の権利」となりまして、引渡命令での処理はできません。


。。。。。。。。。。


参考  


民法第395条〔抵当建物使用者の引渡の猶予〕


抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって次に掲げるもの(次項において「抵当建物使用者」という。)は、その建物の競売における買受人の買受けの時から六箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。
一競売手続の開始前から使用又は収益をする者
二強制管理又は担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後にした賃貸借により使用又は収益をする者

∩姐爐竜定は、買受人の買受けの時より後に同項の建物の使用をしたことの対価について、買受人が抵当建物使用者に対し相当の期間を定めてその一箇月分以上の支払の催告をし、その相当の期間内に履行がない場合には、適用しない。

。。。。。。。。。。

◎物件明細書は、占有関係に付、現況調査報告書に基づく占有者に対する、裁判所の法的な判断が記載されています。

以下、物件明細書の大切なポイントです。

「買受人が負担することとなる他人の権利」欄が「なし」という記載の場合、

原則、

「物件の占有状況等に関する特記事項」欄に記載された占有者は、

引渡命令の対象(=相手方)となります。

任意で退去しない場合、強制執行で退去を求めることができる占有者、という事になります。


これは、物件明細書を見る時の大切なポイントです。



賃借人或いは占有者と引渡命令について


◎みやざきさまのご質問


賃借人ありマンション物件について
物件明細書<日付・23年4月8日>
<買受人が負担する他人の権利>
賃借権

期限 ・23年4月1日

賃借人は期限後の更新は買受人に対抗できると記載ありました

この場合4月に更新されていれば

通常賃借期間2年程度は明け渡し命令は不可
になり2年後は命令事体出せなくなるでしょうか?<6ケ月猶予との違い>
賃借権登記の可能性も有るのでしょうか?  

◎管理人の回答です。

物件明細書の<買受人が負担する他人の権利>欄に賃借権として記載があれば、その賃貸借契約は、買受人が引き受けとなります。

その契約の貸主の地位が、所有者から買受人に承継するもの(貸主の交代)、と思って下さい。


「賃借人は期限後の更新は買受人に対抗できる」とは、以下です。

買受人から賃借人に対して、契約の更新はしません、と契約解除を求められても、賃料不払い以外の理由では、基本的には、賃借人はその申出でを拒否できる、という意味です。


この賃借人に対して、引渡命令で退去を求めることはできません。

因みに、引渡命令の申立ができるのは、買受人が代金納付手続きをしてから6ケ月(明渡猶予の占有者がいれば9ケ月)以内です。


6ケ月明渡猶予の占有者とは、買受人が代金納付手続きをするまでは、賃借人の立場ですが、買受人が代金納付手続きをして新所有者となれば、不法占有者の立場になる賃借人のことです。

ただ、即、退去では気の毒なので、6ケ月間はその建物を使用していても良い、ということです。

勿論、その間の建物使用料は払わなければいけませんし、1ケ月滞納すれば、強制執行の対象となります。


賃借権登記は、今は殆どないようです。

(管理人は、法の専門家ではありません。正式な法解釈は、専門家に聞くか、専門書で研究されて下さい。)



全国裁判所の平成22年の落札件数



昨年の、各裁判所の落札件数を調べてみました。

不動産競売情報サイト・BITの「過去データ」の数字を基に作成しました。

「平成22年・全国裁判所の落札件数一覧」として、私のHPに掲載しました。


一番落札総数の多い裁判所は千葉地裁(2527件)、

東京地裁(2252件)を超えていました。

これは意外でした。

マンションは、やはり東京地裁(1423件)が断トツ、

二番手の大阪地裁(820件)を大きく上回っていました。

戸建ては、千葉地裁(1620件)がトップ、二番手が札幌地裁(973件)でした。


データは、イメージと現実を区分します。

見る人の立場(環境)で、様々に展開します。

このデータがどのように展開していくか、

眺めてみるつもりです。



なんでこんな手続きがあるんだ、という疑問に対する雑感です。



不動産競売の手続きは、民事執行法という法律に基づいて行われています。

いろんな手続きのなかで、なんでこんな規則があるんだろう、と不思議に思う事はありませんか。

例えば、前回のブログでお話しました共同入札の場合の許可です。

或いは、「次順位買受の申出」です。

又は、期間入札です。

1週間以上1ケ月以内の期間で定められる「期間入札」、なんてまどろっこしい手続きをとるのだろう。

期日入札で、入札したその日のうちに結果がわかればいいのに。


以上の疑問点に、管理人が勝手に想像してお話しします。


これらの手続きの目的は、談合防止でしょう。


入札で、業者同士が共同して入札する事を防止する為の、事前の許可申請。


次順位買受申出ができる入札者の条件を決めています。

もし、申出条件を決めないで、次順位ならどんな金額でも申出ができたら、どうでしょう。

相場を無視した高額でのトップ当選者と、はるか低額の次順位とで、色んな画策ができるかも知れません。


期日入札ですと、入札手続きに慣れない一般の方は、入札価額など事前に探られるかも知れません。

それより、参加する事すら大変な環境になっているかも知れません。


民事執行法、同規則はいろんな観点から、談合防止を目論んでいるようです。




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