裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


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主に初心者の方対象のブログです。
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2011年08月

ご質問・・賃借人の敷金、保証金について。


◎J&S様のご相談

競売物件を入札しようと考えているのですが、その物件は賃貸借契約されており、保証金が月額賃料の4年分となっています。

保証金は通常1年分くらの賃料だと思うのですが、このようなケースでも賃貸人が退去の際には、この過大だと思われる賃料を支払うしかないんでしょうか?

競売を想定して偽装の賃貸借契約に思えます。


◎管理人の回答です。


物件明細書で、その賃貸借契約が、
「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄に記載されていますか。


記載されていれば、落札者は、賃貸契約を引き継ぐことになります。

但し、(買受人・賃借人双方に言えますが)その記載内容に納得がいかず、話合をしても不成立の場合は、裁判で決めて貰う事になります。


「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄に記載がなければ、落札者(=買受人)は、その賃貸借契約に拘束はされません。

落札者が代金納付手続きをした時点で、その賃貸借契約は、買受人に対しては無効となります。

買受人は、賃借人が旧所有者に預託していた敷金や保証金の返還義務はありません。

それまでの賃借人は、「不法占有者」という立場になります。


できれば、三点セット等を弁護士等専門家に見て貰い、意見を求めては如何でしょうか。

性質の悪い賃借人の場合、物件明細書記載事項など無視して、強引な方法で、自分の主張だけしてくるかも知れません。

最終的には、訴訟も選択肢にいれておいたほうが良いケースもあります。


滅多にはないのですが、
物件明細書最下段≪注意書≫記載のように、物件明細書の記載内容が訴訟等で異なる判断がなされる可能性もありますので、慎重にご検討下さい。



評価書・・私が特に見るところ。


評価書は、おおよそ以下の流れで構成されています。
(裁判所によっては、若干相違あり)


。。。。。。

1、評価額

2、評価条件

3、目的物件

4、目的物件の位置、環境等

5、評価額算出の過程

6、参考価格資料

7、付属資料の表示

。。。。。。

このうち、私が特にチェックするのは、


4、目的物件の位置、環境等


これは、更に項目が分れます。

一戸建の場合、

1 対象土地の概況及び利用状況等

2 建物の概況及び利用状況


マンションの場合

1 敷地の概況、利用状況等

2 建物の概況

(1)一棟の建物の概要

(2)専有部分の概要

いろんな項目が並び、それぞれ説明があります。

最後の項目が


「特記事項」


というタイトルです。

ここは、評価人(=不動産鑑定士)が、入札希望者に対して、

予め知らせておいたほうが良いと思った事実を記載しています。

主に、物件の瑕疵、

調査しても不明な点,

これは知っておいたほうが良い、と評価人が判断した事項

などが記載されています。


ここは、例え簡単な短い文章でも、見逃さないよう注意します。


業者以外の方は、ここの記載事項につきましては、

あまり気にとめない方が結構おられるようです。

チョットお待ち下さい。

高価なお買物です。

専門家に聞くなり、

役所等の部署で説明を受けておくとよいです。

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chiba30

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小心と言う人がいます。
若い頃はちょっと不愉快。

今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
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心から感謝しています。

本当にありがとう!!

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管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
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