裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2012年02月

立退料について


◎鈴木様のご質問。

始めまして、教えてください。
初めての競売入札で店舗付き住宅を入札しようか考えています。
もし、落札できたとして、その物件は所有者が占有して店舗で美容院をまだ営業中です。
その場合、立退料は店の営業権のようなものも払うのでしょうか?
回答を宜しくお願いいたします。


◎管理人の回答です。


所有者が競売物件を占有している場合、その所有者は、物件から退去しなければいけません。
その際、所有者が買受人(=落札者)に対して、立退料・引越料等の金銭を請求する権利はありません。
営業権の請求権もありません。

立退料を支払うのは、引越料の一部に充当して貰って、円満に退去してもらおう、という趣旨です。
強制執行での退去は、執行費用が結構かかりますので、費用の節約の意味もあります。

更に、もう一つ理由がありますが、ここでは伏せておきます。
メールにてお知らせ致します。


賃借人との契約書の交わし方


◎田中美妃様のご相談

もう一点、素人の疑問点なのですが、新たな契約をし直さない場合、賃借人の方とどのように契約を結んだら良いのでしょうか?(現在、賃借人の方が持っている契約書には前所有者の方の名前が記入されていると思います。)
同じ雛形の契約書を新たに入手して行うのか、賃借人の方が持っている契約書の前所有者の名前などが記載してある項目に二重線などで訂正をすれば良いのか...など契約の手続き(新たな契約書を作らないでの契約の引き継ぎ方)について教えて頂けないでしょうか?沢山質問してしまい本当に申し訳ありません。
ご回答よろしくお願いいたします。

◎管理人の回答です。

その契約書には、不動産業者が記載されていませんか。
あれば、その業者に依頼されるのが一番と思います。

もし、不動産業者が記入されていない場合は、どこか業者を選択して、今までの契約書を提示して、承継或いは新たに契約を締結する事務手続きをしてもらったほうが良いです。

多少の事務手数料を払っても、そのほうが良いように思います。
なにかあった場合は、その業者を介してお話合いをするようなスタイルが良いと思います。

承継する場合は、今までの契約書を活用するのが手っ取り早いですね。
冒頭の貸主の所を、田中様に直し、末尾に、その説明を入れておきます。

説明文の一例です。
。。。。。。。。

本件不動産は、○○地方裁判所で競売に付されていた処、田中美紀が買受け、平成○年○月○日、その代金を納付して所有権を取得したので、本件賃貸借契約の貸主の地位を、田中美紀とする事で、借主○□は承諾した。
依って、本日以降の賃料は、田中美紀の指定する金融機関に振込むことを、借主○□は、あわせて承諾した。
。。。。。。。。
従来の契約書を利用する場合は、こんな感じの文言をいれて、
承継した期日をいれ、新たに貸主・借主の自著押印をしておく、というスタイルもあるでしょう。
その辺は、業者に任せれば、上手くやってくれると思います。

要注意は、借主は、田中様が落札した事は、恐らく知らないと思います。
できるだけ早く、落札の事実を知らせてやることです。
代金納付期限通知書がきましたら、代金納付手続きの日を決め、その日以降の賃料は田中様に支払うよう通知しておくことです。
賃料の二重払いを防ぐ為にも、速やかに連絡してください。
これも業者に言えばやってくれるはずです。

最初はなにかと不安でしょうが、これは、ご自身でなんでもやらなくてはいけない、と思い込んでいる方に多いようです。
対価をはらっても、上手く不動産業者を活用する事をお勧めします。

(一言)

既にご承知とおもいますが、賃借人が旧所有者に預託した保証金・敷金は、田中様のご負担となります。


最先の賃借権について



◎田中 美妃さまのご質問

投資用で最先の賃借権がついている物件を落札いたしました。
現状、占有者は賃借人が家賃を払って住んでいる状況です。
不動産屋に依頼して契約状況を引継いだまま、新たに契約し直そうと考えています。
そこで、全く分からないので教えて頂きたいのですが、賃借人と前所有者が結んでいた契約を破棄する手続きを(例えば前所有者に連絡をとって了解を得るなど)しなければならないのでしょうか?
前所有者に対してはこちらから何か連絡をとってやらなければならない手続きなどあるのでしょうか?(例えば2年後などに賃借人が引っ越して出て行った後に、いきなり前所有者から連絡が入り、置いていたはずの時計がないなどの言い掛かりなど)も心配しています。
物件の明け渡しは(そのまま賃貸するつもりですが)占有者の賃借人と私で契約をし直すだけで良いのか、それとも前所有者も含めて3人で契約などの手続きをしなければならないのか、分からないので教えていただけたらと思います。
よろしくお願いいたしますう。

◎管理人の回答です。

最先の賃借権の場合、買受人は、旧所有者と賃借人との賃貸借契約を引き継ぎます。
基本的には、旧所有者と賃借人との賃貸借契約の貸主(の地位)が、旧所有者から買受人に交代するということです。

勿論、賃借人との話合で合意を得れば、新たに契約をし直すこともありでしょう。
賃借人との契約に関しましては、旧所有者の関与は必要ありません。

旧所有者と連絡をとるとすれば、物件によっては、建築確認書や設計図など、或いは色々な鍵などある場合、貰っておければよいので、そういう場合でしょう。
只、無償で譲渡はしないでしょう。
多少の金銭の提供はしなければいけないかもしれません。

私より詳しい方が回答している掲示板があります。
もし、よければ、更にお尋ねされては如何でしょうか。

http://8247.teacup.com/224/bbs



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若い頃はちょっと不愉快。

今は、
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下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
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本当にありがとう!!

http://www.keibai.co.jp



管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

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