裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2012年03月

震災後、福島県内のある地方都市の一こま。


お彼岸で、妻が田舎に墓参り。

福島県いわき市。

ハワイアンセンターのあるところです。

シーベルト数値で、放射能の心配のない地域、という事です。

驚いた現象が起きています。


建物解体がただでできます。

解体して新たに建築、という動きが凄いようです。


確か、私の認識では、

いわき市の人口は10万未満、7〜8万位の人口の筈。

ところが約3万人増加。

これは大変な増加率です。


お陰で、アパート、マンションの家賃が急上昇。

地元の人には考えられないアップ率。

5割前後は上がっているようです。

大家さんは皆、強気。

震災前は結構空室が目立っていました。


そう言えば、テレビで言っていました。

宮城県気仙沼の住宅地が、震災前の3倍にあがっているとか。


経済の自然な法則、と言ってしまえばそうですが、

なにか釈然としいないものを感じてしまいます。




代金納付前に、勝手に解錠、動産類を搬出した行為に対して


◎猪子さまのご質問

はじめまして。

現在進行形の競売物件で対処が分からなくてご連絡させていただきました。


私の立場は次順位買受人です。

この競売不動産には、空き家で占有者があり、4t車数台分の動産が放置されています。

現在、「売却許可決定」まで終わりました。

しかし、「確定」まだしていない状態です。

にもかかわらず、最高価買受人は本件不動産に1階ベランダから侵入し、10人ほどの便利屋さんと共に1日がかりで動産を持ち去ってしまいました。

警察も来て全て事情聴取しましたが、「所有者である者からの被害届け待ち」とのことで引き上げました。


要は、未だ残代金を納付していないので、他人の不動産に侵入し、他人の動産を勝手に運び出した状態です。


そこで私は、「売却許可決定に対する取消し」を求めようかと考えたのですが、できるでしょうか?

私が思うに、このような法的手続きを無視した行為を前提に入札額を算定している者が、買受人になるのは、他の法的手続きを前提に入札額を算定している者の権利を害する。

見たいな趣旨なのですが如何でしょうか?

ご回答よろしくお願いいたします

◎管理人の回答です。

買受人が、所有者と話合い、承諾を得ての行為かどうかは、分りませんね。

買受人の勝手な行為、としてお話致します。

。。。。。。

手っ取り早い具体的方法は、裁判所の競売係にいって下さい。

物件明細書を作成した書記官に事実を述べます。

そうして、こういう場合、次順位買受(申出?)人として取るべき方法があるか、を聞いてみたら如何でしょうか。
。。。。。。

以下は、管理人の勝手な感想です。
(やはり、買受人の勝手な行為としての感想です。)

まず、猪子さまのご意見はもっともと思います。

所有権を取得していないのに、勝手に建物に侵入して動産類を搬出したのですから、これは、問題です。

ただ、猪子さまが売却許可決定に対して、その取消を求めて執行抗告ができるかどうか、疑問です。

この場合の抗告権者は、実際に被害をうけた所有者(債務者)と思います。


>このような法的手続きを無視した行為を前提に入札額を算定している者が、買受人になるのは、他の法的手続きを前提に入札額を算定している者の権利を害する。

見たいな趣旨なのですが如何でしょうか?


お気持ちは分ります。

でも、難しいかなあ、というのが第一勘です。


詳しい方の意見を求める為、

私のホームページ内の掲示板にご質問を投稿させて頂きます。

回答者は、私が尊敬する窪田さんです。

http://8247.teacup.com/224/bbs

是非参考にされて下さい。



建設協力金について


◎葦原健二様のご質問

建設協力金が賃借人から現所有者に渡されており、賃貸契約書には建設協力金の返還の記載のない競売投資物件があります。

その場合落札人には建設協力金は引き継ぎされないようですが、単純にそのような判断で入札しても良いものでしょうか?

注意すべき点その他アドバイスがありましたら宜しくお願い致します。

◎管理人の回答です。

三点セットを見て下さい。

そこの物件明細書で、

「3 買受人が負担することとなる他人の権利」欄にはどのような記載がありますか。

そこで「なし」の記載があれば、

基本的には、買受人は、建設協力金の負担義務はありません。

ただ、私自身、建設協力金の授受のある建物を落札した経験がありません。

ご質問の趣旨にそった回答ができません。

私のホームページで、とにかく詳しい方が回答している掲示板があります。

そちらでご質問を再掲載させていただきました。

http://8247.teacup.com/224/bbs

こちらをご覧頂き、質問などあれば、お尋ね下さい。

宜しくお願い申し上げます。



ある債務者の「それから」


ちょっとした友人の自宅が競売になりました。

そこに転居して以来、良いことがありません。

自営業ですが、この不景気の結果の競売、

と本人も私も思っていました。

競売について、多少アドバイスはしました。

開札期日。

法人に落札されました。

彼、さっさと引越してしまいました。

立退き料などの金銭は貰わずに、

そうして現在まで約1年が経過。

世の中、不景気は益々深まっています。

彼も大変だろうなあ。

久々連絡をいれました。

不思議です。

あんなに暇だった彼が、今、結構忙しいのです。

昔のお客さんから、突然注文依頼が来たりしています。

転居した家は、ちっちゃな古いアパートの2階。

間取りは、鰻の寝床の2K。

ここに引っ越して来てから、不思議に落着くんだよなあ。

空気がうまいんだ。

窓からの景色もきれいだし。

前の(競売になった)家は、4LDKあったけれど、

なんだかいつも落着かなくて、イライラしていた。


事情を知っている友達が、

人相が良くなった、と言って笑うんだよ。


管理人は思いました。

こういう債務者、たまに見かけます。

「立つ鳥後を濁さず。」

と思い切りよくキレイに引越す人。

不思議と運命が好転しているようです。

キレイに引っ越せる人は、逆境に対して前向きです。


尤も、最悪の状態からのやり直しです。

好転する以外の道はないのかもしれませんが・・・。

彼の引越費用ですか、勿論借金してですが、そのお金はとっくに返済済み、という事でした。



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管理人 千葉 重雄



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chiba30

慎重にして慎重。
細心にして細心。

小心と言う人がいます。
若い頃はちょっと不愉快。

今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
自分が選んだのではなく、
神様がくれたこの性格に
心から感謝しています。

本当にありがとう!!

http://www.keibai.co.jp



管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
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