裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

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2012年06月

物件明細書の見方



◎みぃ 様のご質問

3点セット、何度か見直しておりましたが。知識不足で理解出来ない部分がありますので、良かったら教えて頂けないでしょうか?

売却によって成立する法定地上権は なし です。

買受人が負担する他人の権利も なし です。

その他買受人が参考となる事項は

本件は建物だけのためにその敷地(家族名義)につき使用借権が存する。買受人は敷地利用権の設定を要する


以上の事の記載があります。


競売の価格を算出する所に市場修正率で0.6とあります。建物だけの単独売却のためとあります。

お忙しいとは思いますが、宜しくお願い致します。


◎管理人の回答です。

まず、物件明細書の見方のご質問です。

>売却によって成立する法定地上権は なし です。

ここに、一定の文言が記載される事例は、そう多くはありません。

専門の業者さん以外は、この欄は「なし」と記載されている物件を選択しておけば無難です。

法定地上権とは、競売物件独特の用語です。
競売により、同一所有者だった土地・建物の所有者が別人となった場合、建物を保護する為に、一定の条件のもと、その建物の敷地利用権としての地上権が発生する、と法で定めており、これを法定地上権といっています。

>買受人が負担する他人の権利も なし です。

所有者が占有している場合は「なし」です。
マイホームを探されている方などは、この欄が「なし」の物件を選んでおけば良いでしょう。

「なし」は、買受人が負担しなければいけない他人の権利がない場合です。


ここに記載されるのは、主に法で保護された賃貸借です。
買受人(落札者)は、ここに賃借権が記載されていれば、その賃貸借契約は引き継がなければいけません。
収益用物件をさがしている場合は、良いと思います。

>その他買受人が参考となる事項は
本件は建物だけのためにその敷地(家族名義)につき使用借権が存する。
買受人は敷地利用権の設定を要する。


この欄は、買受希望者に注意を促す事項が記載されます。

この建物の敷地利用権は、使用貸借ということです。
落札しても、建物に敷地利用権はありません。
敷地が利用できるよう、敷地所有者と話し合う必要があります。

話合の成行によっては、
敷地所有者から、
建物を取り壊して土地を返せ、
と裁判を起こされれば、敗訴になる可能性大です。
と注意しています。

評価書についての内容です。

>競売の価格を算出する所に市場修正率で0.6とあります。建物だけの単独売却のためとあります。

この場合、敷地利用権のない建物だけが売却対象であり、そのリスクを考慮して、通常の価格の6割が相当、と評価人が判断した、ということです。

以上、回答いたしました。

内容は、実務家が頭にうかんだ事をお話させて頂いたものです。

正式には専門書で調べるなりされてください。



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土地と建物の名義が異なる場合、建物のみを落札した場合の借地権について—その2



◎みぃ様のご質問


回答ありがとうございます。
家族間の事なので、建てる時に、建てますとは宣言していたようですが、借地契約まで(きちんとした契約)は交わしてないような内容でした。

その場合、買受者の立場はどうなりますか?土地所有者から、何もプッシュが無ければその建物に住んだり利用したりすることは永遠に可能と言う事になるんでしょうか?
土地所有者は高齢の為に 自力で動く事は不可能です。落札になって、残代金も納付し登記も済んだ場合、土地所有者から新しい建物所有者に何か行動を起こすべきなのでしょうか?

◎管理人の回答です。

敷地利用権は、使用貸借っぽいようです。
ただ、三点セットでの、確認は必要です。
三点セット記載事項が絶対ではありませんが、記載事項を基本にして検討するべきと思います。

物件明細書にはどのような記載がされていますか?
評価書は、どのように算定していますか。

三点セットをもって、裁判所競売係りに行き、
敷地利用権はどうなっているのか、聞いてみるのも一法です。
又、司法書士とか弁護士に聞いても良いでしょう。

買受人の立場は、その結果である程度はわかると思います。

>土地所有者から、何もプッシュが無ければその建物に住んだり利用したりすることは永遠に可能と言う事になるんでしょうか?

そういう状況は、私には考えられません。

>土地所有者は高齢の為に 自力で動く事は不可能です。
落札になって、残代金も納付し登記も済んだ場合、土地所有者から新しい建物所有者に何か行動を起こすべきなのでしょうか?

考え方と思います。

買受人の出方を見て行動をおこすか、
話合を拒絶して即、訴訟を起こすか、色々でしょう。

同じことの繰り返しで恐縮ですが、まず三点セットの正式チェックから始めてください。



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土地と建物の名義が異なる場合、建物のみを落札した場合の借地権について



◎みぃ様のご質問

お久しぶりです。2010年頃に色々と教えて頂き、無事に競売を済ませたみぃです。

2010年の物件とは別に、知り合いに建物だけ競売に出て、建物が落札された方がいます。
土地は本人名義ではない、家族名義だった為に建物だけの競売となったようですが、この場合、土地は借地権等が発生するのでしょうか?

買受された方の名義になるのは建物だけです。これでも使い道は有るんですか?


◎管理人の回答です。

お元気のご様子、何よりとお喜び申し上げます。

建物の旧所有者と、家族の土地所有者の間で借地契約をしていれば、建物は借地権付建物となりますので、落札者は、基本的には借地権付建物を取得した事になります。

ただ、家族間、という事で、特に借地についての定めはしておらず、いわゆる「使用貸借」(=賃料の授受のない、只の貸し借り)の場合もあるかも知れません。

その場合ですと、建物に借地権が付いていませんので、落札者に対して、土地所有者から、建物収去土地明渡(建物を取壊して土地を返せ!)の訴訟をおこされれば、敗訴の可能性は高いと思います。

この場合の建物の売却基準価額は、借地権が無い分、非常に低額の設定となります。
競売について何も知らない人が、価格の超安さに目を奪われてうっかり入札に参加するケースです。

まず、三点セットで、裁判所がどのような見方をしているか、チェックされたほうが良いでしょう。



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