裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2012年07月

現地調査の前の下調べ



物件の現地調査に行く場合、

資料から所有者等の情報集めの下調べをします。


謄本は、一戸建の場合は建物だけ、共同担保目録付をとります。

現段階では、土地は取りません。

これは、長年の習慣です。

今は殆どありませんが、妨害行為は建物に細工して謄本に反映させるからです。


所有者名等をインターネットで検索します。

所有者が数年以上前の詐欺事件の犯人だった事があります。


差押債権者が個人でしたら、電話を調べ、分れば連絡をします。

色々、所有者についての情報が聞ける場合があります。


所有者が法人の場合、必ず法人の登記簿はチェックします。

法人・代表者をネットでチェック。

法人の電話が分れば、電話します。

繋がらない場合もありますが、それも情報。


三点セットには記載がありませんでしたが、破産手続き中だった、なんて事もありました。

こんな下調べを予めしておき、現地に向かいます。


とにかく、競売の調査は地味な作業の積重ね。

コツコツコツコツやっていくしかないようです。



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家財がそっくり残置されている空家?の対処の一例


今年初めに処理した一戸建のお話です。

三点セットによれば、家財をソックリ残して、所有者は1年以上前に転居しています。


落札後、裁判所で、「事件記録」を閲覧。

(「事件記録」の閲覧等は、利害関係人に限定されます。
事件記録につきましての詳細は、ここ(※)をご覧下さい。)

チェックしたのは、陳述書郵便配達報告書です。

これで、今回の空家の解決の手掛りをつかもうと思っています。

差押登記の時期から入札期間までの期間は、標準です。

所有者が行方不明、という事はないだろう、という感触はもっていました。


陳述書とは、執行官が所有者に対して、不動産の占有状況について問い合わせた質問書です。

回答は、丁寧に書かれていました。

記載された提出日は、提出期限の数日前です。

所有者はキチッとした常識人のようです。

話せば分る人物でしょう。

氏名欄の下に携帯の番号が書いてありました。


よし、連絡先は分った。

ただ、携帯は、一度連絡できても、2度目は拒否されかねません。

携帯に電話する時期は慎重にしよう。

これが分っただけでも、事件記録を閲覧した甲斐がありました。

現況調査報告書には記載されない事です。
(記憶違いでなければ、陳述書は、三点セットに綴じ込まれている事もあったような気がしています。)



郵便送達報告書は、裁判所が所有者に送った重要書類(競売開始決定正本)の受取状況が記載されています。

書類は、郵便局窓口にて受領していました。

こちらからの手紙も、受取る可能性はあるようです。

転居先は分りませんでした。


翌日、現地に行きました。

人の気配はありません。

門扉が開いています。

入りました。

門扉の脇の郵便受けに郵便物が数通投函されていました。

所有者と家族あてです。


変だな、本当に転居していれば、郵便受けはDMやチラシで溢れているはず。

どうも郵便物は取りに来ているようです。


庭は草ぼうぼう。

盆栽は転がったままです。


近隣の聞き込みでは、1年以上前から所有者家族の姿は全く見ていない、という事です。

ただ、時々、深夜に2階の窓のカーテンがボーと明るいことがあるので、誰かがいるかも、という話です。


念のため、電気メーターを探しました。

建物の裏にありました。

メーターは、取外されておらず、ゆっくりと回っています。

誰かが出入りしいているのは間違いありません。

郵便ポストの状態から、恐らく所有者、という気がします。


翌日、市役所で、所有者一家の住民票を申請しました。

登記簿謄本・売却許可決定の写し・三点セットの一部を添付しました。

関係を担当者に説明。

家族全員を申請したのですが、所有者だけしか取れません。

それも、本籍などは不記載のものです。

所有者は住民票を動かしていませんでした。


翌日、切手を貼らない手紙を直接郵便受けに入れました。


数日後、現地に行きました。

郵便受けに手紙はありませんでした。



連絡がくるかな、とりあえず待とう。

1週間ほど待ちました。

連絡はありません。

再度手紙を出しました。

手紙の文面は、微妙に変えています。

やはり、連絡はありません。


まさか、手紙を取りに来るのを張り込む訳にもいきません。

どうやら、私の分析は甘かったようです。

仕方がない、強制執行も視野にいれるか。


残代金納付手続きが終わりました。

引渡命令の申立をしました。


3度目の手紙を出しました。

法的には不法占有者、という文言をいれています。

10日ほど待ちましたが、連絡はありません。

恐らく、引渡命令は受領しているはず。

裁判所に確認しましたら、受領済です。

いよいよ携帯電話に連絡をいれるタイミングかな。

お昼時、電話しました。

繋がりました。

面談の約束をとりました。


2度目の面談から1週間後、家財一切が完全に搬出されました。

所有者は、諸設備の仕様書と鍵をこちらに渡してくれました。

廃棄書兼放棄依頼書には、しっかりサインを貰いました。

勿論、立退料は払いました。


代金納付手続きから約1ケ月経過していました。

強制執行ですと、2ケ月はかかってしまいます。

費用も結構かかります。

これが最善かな、と自分を納得させて、一件落着です。



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現地調査・・誰でもできます。



暫くぶりに、一戸建ての調査です。

住宅がたてこんんでいる現地に到着。

どこに車をとめようか、

暫く現地付近をグルグル。

やっと停めて、物件へ。

見た瞬間、留守かあ。

玄関ドアの貼付ラベルは普通の感じです。

念のため、インターホンを押します。

応答なし。

両隣の家も留守。

ここ数軒は、築年数が比較的新しいです。

こういう場合は、共稼ぎが多いです。

仕方がない。

物件の裏側に回りました。

住宅が並んでいます。

丁度、郵便配達員が小荷物を届けている家があります。

「すみませ〜〜ん。」

私は、ニコニコ笑顔をつくります。

奥さんと話す事ができました。

「あそこの家が売りにでてまして、

欲しい人がいます。

どんな人が住んでいるのか、

気にしていまして・・。」

物件から少し離れていますので、

「競売」とは言いません。

債務者についての若干の情報を得ました。

両隣の家ですと、

競売になっている、というのは殆ど知っています。

奥さんと面談できれば、持参した三点セットを見せます。

売却基準価額を見て、

「んまあ、こんな値段なの!」

一瞬ガックリ。

そこで、ホロー。

会話の糸口とします。

まッ、こんな感じです。

ちょっと慣れれば、誰でもできます。

三点セットの現況調査報告書に書かれている事以外にも

相手の情報は出来れば知っていたほうが良いです。



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債務者への案内書--信用できるのはどれ?


知人の自宅が競売になりました。

差押登記がされました。

「配当要求終期の公告」に、物件目録が掲載されました。


「配当要求終期の公告」とは、

差押されたばかりの物件の一覧表みたいなもの。

これは、裁判所に行けば誰でも見られます。

この公告が公開されてから、

4〜6ケ月位あとに期間入札が行われるのが、

普通の流れです。


配当要求終期の公告を見て、

「任意売却」というビジネスをしている業者がいます。



道路付け、道路幅、建物のデザイン、築年数・・どれもベストです。

知人宅には、任意売却の案内が続々届きました。

神奈川県ですが、50通近くです。

都内ならもっとすごいでしょう。

案内書は色々工夫を凝らしています。

どの業者さんも、新ビジネスの開拓に必死です。

派手な色彩で、魅力的なキャッチフレーズを大きく謳う案内書もチラホラ。


債務者の皆さん、

貴方様にとって,、

飛びつきたいような、心地よいキャッチフレーズは、

まず信用しないほうが良いでしょう。

もし、その提案が実現できるのであれば、

ご自分の努力で、或いは他人のアドバイスで、

とっくに実現していますよ。



でも面白いですねえ。

案内書の雰囲気が、

そのまま会社の方針を表しているようです。


知人が、

「これはどうだい。」

差しだされた案内書は、業者の私が見ても、

ここは良さそう。

結果的に、債務者を騙すような事をしないで、

任意売却手続きを実行していくだろうと思える雰囲気です。


どこが違うのだろう。

そッか!

専門用語の使い分けが正しく、

ハッタリがありません。

これは、競売の基本知識・常識が身についているのでしょう。

我々業者から見て、

これは詐欺(的)だよ、と思わざるを得ない、

甘い勧誘の言葉もありません。


ここならいいかも、ね。



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管理人 千葉 重雄 

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でも、
多少のトラブルを経験しました。
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