裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2012年08月

放棄書兼廃棄依頼書


物件の引渡を受ける時、放棄書兼廃棄依頼書は必ず貰っておくといいですよ。

以下の書式は、私が使っているものです。

複数の友人業者から見せてもらった書式のうちの一枚に、私なりに手直ししたものです。

内容は、一戸建を想定しています。

但し、

物件の種別、

債務者が居住していた場合、

空家の場合、

貰う時期、

によって、更に手直しして使用しています。


。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

         放棄書兼廃棄依頼書

買受人 AB  DEF殿

私は、○○地方裁判所□□支部平成▲▽年(ケ)第◎×□号競売事件の債務者兼所有者である処、上記競売事件に対する別紙物件目録記載の土地、建物につき、目的建物内及びその敷地内外に存する家財道具、雑品、植木、その他一切の物品(動産類)を全部搬出し、本日、貴殿に対し、目的建物並びにその敷地を明渡(引渡)しました。

本日以降、目的建物内及び敷地内外に残置物がある場合は、所有者名義の如何を問わず、私が廃棄すべきものですが、すべての残置物の所有権を放棄いたしますので、塵芥等として処分して下さい。

尚、第三者名義の残置物がありたる場合、私の責において処分を依頼したものであり、後日、第三者より何らかの請求等生じたる場合も、私の責において解決し、貴殿には一切のご迷惑はお掛け致しません。

又、前記残置物は、どのように処分、処理をされても、異議、請求等の申し出は致しません。

後日の証として本書を作成し、署名押印の上、誓約致します。
(本人であることを確認するため、運転免許証の写しを添付致します。)

平成▲▽年△月◎◎日

氏名                         

氏名                       

。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

大体、こんな感じです。

(本人であることを確認するため、運転免許証の写しを添付致します。)

の部分は、印鑑証明書の写しの場合もあります。

2枚目に「物件目録」をつけて綴じ、割り印をしておきます。

物件目録は、三点セットにありますから、コピーして使用しています。

これは、弁護士の先生に作成してもらったものではありません。

法的に正しい書式かどうかは分りません。

幸い、今まで、この書類でもめごとはおきておりません。






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放置車両と建築途中の家についてのご質問


◎ももさまのご質問

はじめまして。

競売のことは何ひとつわからないので、こちらのサイトで、いろいろ勉強させていただいています。


質問ですが、車を、ずっと置きっぱなしの場合は、どうなるのでしょうか?

強制執行した場合は、かなり費用がかかるのでしょうか?


また、建築途中の家の場合も強制執行が必要ですか?
(中にいろいろ木材とかあります)


◎管理人からの回答です。


ブログを見て頂いているとの事、感謝意致します。


>質問ですが、車を、ずっと置きっぱなしの場合は、どうなるのでしょうか?
強制執行した場合は、かなり費用がかかるのでしょうか?



放置車両の対処ですが、私は2回ほどしか経験がありません。

しかも、強制執行ではなく、債務者の関係者との任意の話合で処理しています。

この場合、費用はそれほどかからなかったように記憶しています。


強制執行の場合、軽か普通車か、車検切れかで違った対応だったと思います。

普通車で車検が残っている場合は、結構手続きが面倒だなあ、という記憶があります。

費用につきましては、申し訳ありませんが、不案内です。



>また、建築途中の家の場合も強制執行が必要ですか?
(中にいろいろ木材とかあります)



残念ながら、このご質問の内容にいつきましては、私は一度も経験がありません。

以下、私見です。

木材などは勝手に処分はできません。

任意の話合が不成立でしたら、強制執行で対処するようになるでしょう。

ただ、建築途中の家、という事で、面倒な事態になるかも、というリスクはあるかなあ、という気がします。


◎二つのご質問に対して、回答になっておりません。

私のホームページの掲示板で、ご質問を掲載させて頂きました。

http://8247.teacup.com/224/bbs

回答者は、私が尊敬する大先輩です。

参考にされて下さい。

ありがとうございました。






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明渡交渉と家族構成についての印象です。


(債務者限定ですが)
家族構成によって、明渡交渉に以下の傾向を感じます。

家族がいる場合、円満な話合で明渡交渉が成立する場合が多いです。

最初、話合いに応じない場合でも、強制執行の第一段階「催告」後は大抵応じてきます。

高齢者や子供がいて、強制執行される訳にはいかないでしょう。

大体、交渉の主導権を握っているのはご婦人です。

この時点では、既に前向き、バリバリ働いています。

立ち直れずグッタリしている夫を脇目に見ながら・・。


女性の独り住まいの場合は、最初自分にだけ都合のよい発想をする方が偶にいます。

私も若いころ、振り回された経験があります。

その分、余分な時間を浪費してしまいました。

ただ、その後の明渡交渉の良い勉強をさせて貰ったと思っています。


男性の独り住まいの場合、どうも常識から外れた方がたまぁぁぁ〜〜〜におります。

友人業者の実例です。

1、強制執行!上等だ!やれるものならやってみろ、と居直り、数時間の強制執行で出された商店主。

2、交渉には一切応じず、強制執行に行った執行官にスコップを持って殴りかかって来、1時間後、警察に連行された独身男。

3、交渉には一切口をきかず、何度目かの訪問時、首を吊っていた債務者。


私の大雑把な印象です。

女性は、自分を含め家族の将来を見すえています。
(というより、ひたすら今を生き切る、という感覚のようですが。)

男性の極々一部の方ですが、将来を見捨てています。

それまで費消したエネルギーの総価に潰されています。

自殺者で、男性が圧倒的に多いのも頷けます。

競売に限らず、土壇場に立った時、女性は強い・・・!!!・・・ですね。



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強制執行と買戻しの話についての管理人の感想です。



これまでのanさまの質問経過は、ここ(※)です。

◎anさまのコメントです

そうですね。

あとあと問題が起きると恐いので、やはりこのまま進めたいと思います。

昨日、債務者から連絡があり、物件を買い戻したいとの事ですが、現金を調達出来るとは到底思えないので、強制執行は続行のまま、様子を見る予定です。

どうなることやら・・です。


◎管理人の感想です。


anさま

コメント、ありがとうございます。

anさまも指摘されておりますが、今更買戻しは、無理でしょう。

時間を長引かせる為の口実です。

そんな話は無視して強制執行で処理する事です。

債務者の後ろで、執行妨害を企てている悪質な輩がおり、その者の指示で動いている感じがアリアリです。

それから、間違っても、買戻しの話の中で、ローンを組みたいから、などと懇願されて、売買契約書などは絶対に交わさないことです。

仮に、売買契約書を交わした場合、競売手続き内での強制執行はできなくなり、債務者を物件から出すためには、新たに訴訟を提起しなければいけなくなる可能性大です。

私でしたら、この手の債務者は、まともとは思えませんので、買戻しの話は一切拒絶して、強制執行で対応します。

任意の話合で合意に達したとしましても、後日、債務者或いはその関係筋がなにか難癖をつけてくるかもしれません。

強制執行で退去させた場合、後日、債務者等が難癖をつける場合の相手は、anさまではなく、国(=裁判所)となります。

頑張って下さい。







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ある債務者の「それから」ー(2)




≪ある債務者の「それから」≫は、ここ(※)でお話させていただきました。


その彼が昨日私の事務所に遊びにきました。

天ぷら弁当持参です。

「千葉さん、お昼を一緒にしようよ。」

私、チラッと弁当を見て

「あれ、美味そうだね。」

エビ天に弱い私は、遠慮しません。

二人でパクパク。

「1年半前は(私の分まで弁当を買うなんて)考えられなかった。

やっと少し落ち着いたかなあ。

・・・・・・

引越してから、仕事の注文依頼は、本当に切れずに入ってきています。

同業者の友達はみんな仕事が少ないのに、有難いよ。」

取引先の業者が彼のアパートに訪ねてくると、決まって言う言葉は、

「ここに来たら何となく気分がいいなあ。前の家とは大違いだ。」

それを、何人からも聞いて、

非科学的な事象を全く信じない彼が首を傾げます。

彼が前向きの姿勢で頑張るので、空気まで前向きに明るくなって応援しているのでは、・・・。

頑張れ頑張れ!



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強制執行に絡んだ明渡交渉と注意事項


最近の明渡交渉の流れについての感想です。

落札できましたら、その日から、代金納付の手続きを終えるまでの間に、落札者の考えで、交渉開始時期を選び、任意の明渡交渉を行う場合が多いのでは、と思います。

落札者の期待に反して、

交渉に応じる姿勢を見せない占有者がいます。


首都圏では、最近結構多いようです。


仕方がない、強制執行で解決するか。

この場合の強制執行とは、国家権力で占有者を退去させることです。

具体的には、当該物件から家財等動産類一切を搬出します。

これは、待ったなしに行われます。


代金納付時、「引渡命令」の申立をします。

引渡命令とは、強制執行をする為の判決です。

書式は、裁判所競売係に雛型を置いている所が多いです。

ここ(※)にもあります。

判決が占有者に届いた頃を見計らって連絡をします。

この段階で、任意の交渉成立、となるケースがあります。


これで埒があかなければ、強制執行の申立をします。

申立書は執行官室にあります。

書き方は、訊けば教えてくれます。

そう難しくはありません。


強制執行は、「催告」と「断行」の2段階があります。

「催告」は、執行官が現場に行き、占有者に退去を促します。

占有者が留守でも、開錠して室内に立ち入ります。

約1ケ月後の日時を決めて、それまでに退去しない場合は、強制執行する(=断行・・家財等を戸外に搬出する)旨を告げます。

それらの事項を記載した公示書を壁等に貼付します。


この時、普通は、家財等を戸外に搬出する作業を行う執行補助者が同行します。

室内を見、強制執行(=断行)に要する費用を見積もります。

見積書は、数日で、買受人(=落札者)宛て、送られてきます。


注意するのは、キャンセルについての記載事項です。

ここはよく読んでおいて下さい。

キャンセル料が発生しない時期を念頭において、再度、或いは再々度、明渡交渉をします。

ここまでくれば、大抵の占有者は、退去に同意します。

引越してもらう時期は、キャンセル料の発生しない時期です。


占有者が転居する時、室内に残置家財等が有っても無くても「放棄書兼廃棄依頼書」は貰います。

その時、できれば、執行補助者にも来てもらい、現況での断行の費用を再見積して貰えればよいですね。


その後、強制執行の申立を取下げる場合と、

そのまま強制執行の手続きを続行、

「断行」により、執行官から引渡を受ける場合とがあります。


これは、占有者の質によります。


後日トラブルが発生するかも、と危惧する時は、執行官から引渡を受けておきます。

こうしておけば、占有者等が、大切なものが無くなった、などと、損害賠償を請求する場合の相手方は「国」です。

買受人は関係ありません。


強制執行での最終処理は、買受人に難癖をつけて金銭をむしりとろうと企画する占有者等が一番嫌うスタイルです。


任意の明渡交渉が成立しての明渡当日、「これ、ちょっと置いておいて。あとで運ぶから。」
などと、気軽に頼まれて応じたりしたら、大変な事になるかも、です。

そんな依頼には絶対に応じない事です。

こんな事を言ってくるのは、大抵、所有者の親戚、などと名乗ってくる輩が多いです。


こういう状況は、事前にある程度分ります。

強制執行で処理します、と言って、手続きをすすめておく事が大切です。


とにかく、交渉の主導権は買受人が握っている事です。

(引渡命令の申立、強制執行の申立、催告当日、それぞれ費用はかかります。)







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本当にありがとう!!

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管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

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