裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2012年09月

3,11以降の福島県南部近辺の地価についての近況。


お彼岸で、妻が福島県の「いわき」に帰りました。

驚きました。

国民的歌手の歌碑が建つ、「Sの岬」付近の宅地地価の暴落情報です。

3,11前は、坪10万位が相場。

現在は、坪単価で¥1万を切っている、との事です。

ここだけに限った事ではないでしょう。

海岸沿いの近況かな、と思いました。


反面、高台の物件は非常に少ないそうです。

当然、地価は上昇しています。


競売で、地元業者曰く、全くのど田舎物件がありました。

普段なら、検討以前でしょう。

とにかく物件が少ないです。

まず販売価格を設定して、そこから経費等控除して入札価格を決め、入札しました。

・・・・・開札期日。

落札したのは、県外の業者でした。

落札価格は、地元業者の販売価格に近い金額でした。





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現地調査での判断・・そしてどんでん返し!



現地調査に行ってきました。

一戸建です。

現況調査報告書では、所有者が居住しています。

記載事項の雰囲気から、どうも、男性の独り住まいのようです。

最近よくあるケースかな。

奥さんと子供はとっくに転居、夫だけの単身生活。


現地です。

あれ、誰も住んでいないようです。

表札がありません。

インターホンを押しました。

全く作動しません。

電気は切られています。


家を一周しました。

壁に取り付けられた配線は切断されています。

窓にはカーテンが下がり、中は覘けません。


ポストがあります。

蓋をあけました。

チラシがびっしり詰っていいました。

なかに、郵便物がまじっています。

完全に空家です。

それらの状況を見て、「取下げ」はないだろう、とふみました。

近所の聞き込みでの転居先情報は得られませんでした。


私の感覚では、

買受人(=落札者)にとっては、所有者が住んでる方が良いのです。

家は傷みませんし、明渡の話もできます。


この家の処理は、時間がかかるかも。

勝手に開錠して、もし、室内に残置物があり、

後日トラブっても困ります。

絶対にトラブらない、と断言はできません。

落札できたら、セオリー通り、すすめるしかありません。

ちょっと面倒か?

まッ、とにかく入札して、あとは落ちてから考えよう。


しかし、その物件は入札締切日数日前に「取下げ」となっていました。

「取下げ」の大半は、任意売却で処理されています。

この物件も、謄本上では任意売却の可能性が大。

でも、現地の状況から「取下げ」はないだろうと判断した私の推察は、大間違い。


やられた!

完全な敗北です。

任意売却をすすめた業者の完勝です。

現場の状況は、任意売却の可能性の匂いを消していました。

配線が切られていたり、ポストにはチラシと一緒に郵便物を溢れるほど残していたり・・・。

これで、その業者は、自分が進めている任意売却を邪魔されないように防御したのかな。

うらをかかれたあぁぁぁぁぁ〜〜〜〜!

でも何故か、結構サバサバしている自分を発見。

自分の未熟さが原因ですからね。




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初心者の方の現場での注意事項、その他の雑感など。




普通、住い探しは、必ず現地を見ます。

競売に慣れない初心者のかたは、競売物件現地でなにを見ればよいのでしょう。

まず、絶対に日当たり。

次に環境を見、漂う雰囲気を感じます。

不動産も相性があるように思っています。

それは、見る方が感じることです。

ここまでは、普通の不動産市場での物件探しと同じです。


競売物件に関しては、次の事に注意しましょう。

住んでいる人がどんな人か、見える現象で推測します。

常識人かどうか、

常識人なら、立退きの話合も抵抗なくいく可能性が高いでしょう。

初心者の方は、落札後は立退きがうまくいくかどうかで、頭がいっぱいのようです。


玄関を見ます。

貼付シールがありますか。

私はNHKのシールをみますと、それだけでUターンしてしまう位です。

住人は常識をわきまえていると思ってしまいます。

ほかに白蟻消毒や赤十字など、これらもそれに準じます。
(シールがないから非常識、というのではありません・・念の為。)


表札も見てみましょう。

子供の名前を含めて、家族全員の氏名が書いてある表札があります。

フェンスに花が飾ってあったり、

庭に盆栽の棚が並んでいたりするのを見ますと、

暖かい家庭なんだなあ、きっと。


立退き交渉はスムーズにいくな、と思いこんでしまいます。


現場ではありませんが、マンションの管理費の滞納状況は結構参考になります。

1年以上滞納している人、案外、室内は荒れていたりします。

(男児がいれば、マンションでも一戸建でも、傷みはひどいかも・・。)

半年位の滞納は、差押えの前後から滞納が始まった人です。

まあ、普通です。

こういう人は、結構簡単な交渉で終わりそうです。


業者は、いざとなったら強制執行で処理できる、という頭があります。

そのくせ、強制執行はめったにないさ、  な〜〜に、ちょっと話せば出ていくものさ。

結構軽い気持ちで臨んでいるでしょうね。

現地では、商品価値としてどうかな、という観点を主にして見ています。

業者はこれでよいと思います。


一般の方にとっては、とにかくスムーズに出て行ってもらいたい。

強制執行などは、聞いただけでも大事件の印象です。

そんな事態は避けたいもの。

その為には、所有者のチョットした情報をこまめに集めて総合的に判断することです。


立退(明渡)交渉は、素人には難しい、と言われています。

たしかに、そういう状況もあるでしょう。

でもね、入札前に集めた情報から推察して、やればできる場合も結構あります。

相手だって初めての経験、という方が大半です。

初心者どうし、お互いにハラハラドキドキ、いつの間にか終わっていた、なんてことも・・・。


時間的に余裕のない方、

慣れないことはしない主義の方、

交渉ごとが大嫌いな方、

職業柄、社会的立場上、交渉の当事者になるのが不都合な方、

交渉が弱い者いじめみたいで、気がすすまない方、

これらの方々は、

悩まず、専門家にまかせたほうがよいでしょう。




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占有者と買受人間で交わす合意書・約定書・覚書らしき書式



占有者との退去の話合が成立しましたら、その内容を文書化して、お互いに保管しましょう。

これは、双方の安心のためです。

タイトルは、合意書でも約定書でも覚書でも何でもよいでしょう。

ページとページの間は、割り印を押しておきましょう。


以下のひな型は、立退き料支払を前提に、管理人が使用しているものです。

複数の文書を適当にミックスしたものです。

占有者によって、或いは物件の状況によっては、条文の内容はかえています。


条文4は、ペナルテイですから、金額が幾らでも、約束を守れば発生しない内容です。

買受人は、さりげなくその事を相手に告げましょう。

条文7は、このような合意書等では、必ず織り込んでおく文言です。

。。。。。。。。。。


                 合 意 書

 ○○地方裁判所(△△支部)平成  年( )第   号不動産競売事件(以下「本件競売事件」という)に係わる後記物件目録記載の土地・建物(以下「本件不動産」という)に付、本件競売事件の買受人のA(以下「甲」という)と、本件不動産の所有者兼占有者のB(以下「乙」という)との間において、下記条項に基づく合意書を締結しました。

                 条   項

1、乙は平成  年  月  日限り、本件不動産より退去し、第三者の占有があれば乙の責において排除し、占有者のいない完全な空家の状態で甲に引き渡す事を約しました(鍵の授受による)。

2、甲は、乙が前条を履行した時点で、鍵と引換えに立退料として、¥○○万円也を現金にて乙に支払うものとします。

3、第1条に定める期日において、本件不動産の内外に残置せる有体動産・残存廃棄物等(以下「有体動産等」という)がある場合は、乙及びその家族が所有権を放棄したものであり、乙は、甲が如何様に処分しても、後日一切の異議申立て等は為さない事を甲に確約しました。
又、有体動産等に第三者の所有物が混入している場合においても、乙の責において処分依頼したものであり、甲には一切の責任が生ぜず、乙の責において対処する事を甲に確約しました。

4、乙が第1条の期限を徒過した場合、乙は、第2条に定める立退料の請求権を放棄するものとし、且、徒過した日数に付き、1日あたり¥10,000円あたりの遅延損害金を支払うものとします。
その場合、本件不動産の内外に残置している有体動産等を甲が如何様に処分しても異議なく承諾するものとします。
又、強制執行を断行した場合は、その費用に付いては、民事執行法第42条に定める通り乙の負担となる事を特に確認しました。
この場合、甲は「執行費用額確定決定の申立」に基づき、乙に請求する事とします。

5、乙は、本件不動産を甲に引き渡すまでの間、善良なる管理者の注意義務をもって本件不動産を管理するものとします。
  万一、乙の責により、本件不動産を損傷したる場合は、甲は、その程度により、立退料の減額、損害賠償、刑事告訴等を行うことを予め乙に通知し、乙はこれを承諾しました。

6、乙は、甲に対して、本件不動産に係わる関係書類【建築確認書、設計図その他購入時売主より受領した関係書類一式(諸設備に対する仕様書を含む)】等を保有している場合は、引渡日までに譲渡するものとします。

7、甲乙とも本件以外何ら債権債務の存しない事を特に確認しました。


後日の証として本書2通を作成し、著名捺印の上、各1通を保有するものとします。


平成  年  月  日

      住所

      氏名(甲)                      印


      住所

      氏名(乙)                      印



              物件目録


。。。。。。。。。。

以上です。

競売に慣れていない方には、ちょっと分りにくい文章、字句と思います。

現在すぐに参考になるかどうかは分りません。

ただ、ここにこんな記事があった、と記憶して頂ければ、

いつか多少なりともお役にたてる時がくるかも知れませんので・・・。
    



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現地調査・・空家のポストを見てのちょっとした注意。


三点セットの「現況調査報告書」では、居住者がいました。

調査に行ったら、どうも空家のようだ、という場合があります。

その時、ちょっと注意しておきたい確認事項があります。

一戸建で、敷地内に入ってポストの中身が見みられる場合です。

チラシ等がポストから溢れている事があります。

これを見て、あー、やっぱり空家だ、で帰ってくるのは勿体ないです。

チラシ等の中を見て下さい。

郵便物が混じっているかどうか、チェックします。

溢れたチラシの中に郵便物がない場合、所有者は転居先を郵便局に届けているのでしょう。

引渡命令は送達されるでしょう。

或いは、所有者が来てポストを確認、郵便物だけ抜き取っていった、という事もあるかもしれません。
(管理人の経験では、このような状況では、チラシも整理されてありませんが・・。)

空家かどうか不明の時は、できる範囲で、電気・ガスメーターのチェックはしておきたい作業です。


引渡命令の送達を受領しない債務者に対して、裁判所が「付郵便送達」をする時、事前に買受人に求める「上申書・調査報告書」は、表札の有無、電気、・ガスメーターの作動状況、郵便受けの状況、近隣の聞き込み情報の記載欄があります。

可能な限り、調べておきましょう。


。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。


この場合の「付郵便送達」とは、特別送達された引渡命令を、そこに住んでいる債務者が受け取らないので、裁判所が付郵便送達をすることで、その発送時に債務者が受領した事となる送達方法です。

発送から1週間経過して、執行抗告がでなければ、引渡命令は確定します。

強制執行の申立が可能となります。




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