裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2012年10月

明渡交渉の経過をまとめました。



管理人が作成するホームページで、

管理人の明渡方法の実践経過をまとめてみました。
(一部、本ブログ記事と重なりますが。)

こんなやり方もありますよ、という程度です。

明渡方法は、厳密には、業者さんの数だけあると思います。

どの方法がダメで、どの方法が正しい、ということは言えないでしょう。

多少でも参考になれば、という想いで公開しました。


http://www.keibai.co.jp/akewatashi/index.htm




競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

「落札後、債務者(所有者)にだした手紙の後の行動


前回に続きます。


手紙を出しました。

連絡があれば、会う日取りと場所を決めます。

そして、面談。

面談についての注意事項はいずれ又。


連絡がない場合の債務者は、


超頑固な(=プライドが超高い)人、

超弱気(=無気力、放心状態)な人

入れ知恵をしている人がいる(=こちら側の更なる歩み寄りを画策・期待している)、

手紙を読まずにポイ捨てする人(=このタイプ、不思議と、アチコチに借金のある人が多いようです)、


・・・・・などなど、です。


こんな場合、再度手紙を出すか、訪問するか、或いは電話をしてみるか、です。

どの方法を選択するか、それぞれに、はっきりとした根拠はありません。

その物件の調査に入ったころから、その時までの総印象で、自然に選んでいます。


再度手紙を出すときは、プレッシャーを与えぬよう、注意します。

作成する文面では、連絡がなかった事を攻めません。

連絡の気持ちがあれば自然に連絡できるよう、配慮した文面をつくります。

落ち込んでいる(かもしれない)相手の気持ちを更に凹まさないよう、注意します。


電話して相手がでれば、連絡がなかった理由を問い詰めるような会話は控えます。

面談の約束を取り付ける事に専念するような会話をします。


訪問して面談できた時は、「上から目線」的な言葉にならないようにします。

真面目に働いてきたのに、何らかの事情で、現在の環境にいるのかも知れません。

現在は債務者の立場でも、かっては、それなりの社会的立場で活躍していたかも知れません。

(入札前の調査段階ですが、債務者として、閣僚経験のある元大物政治家(故人)さんもいました。)

礼を失するような言動は避けるよう、注意しています。

こうして、相手が気分的には、ホッとなるように留意します。

追い詰めません。


面談中、問われれば、強制執行の「断行」についての実態を伝えます。

強制執行の費用は、債務者に負担義務があることもお話します。

大袈裟な表現は極力避けて淡々とお話します。



ただ、この時、実は強制執行の第一段階「催告」での解決を視野にいれています。

「強制執行申立書」の作成準備も始めています。

面談した時の私の応対に、債務者は、目に見えない何かを感じているかも知れません。


。。。。。。。。。。


以上は、あくまで私のやり方にすぎません。

色んな方法があると思います。


会社の場合でしたら、マニュアル(或いは、らしきもの)があるでしょう。

それで積み上げた実績は、確固とした方針となりますので、それは立派な方法です。


以上、私がお話したやり方を第三者がして、スムーズにいくという保証はありません。

ここでの記事は、ご参考程度にとどめて下さい。


。。。。。。。。。。

11月3日の記事は、「今は昔のお話・・・立派な社長、立派な社員ですねえ。 」を予定しています。
息抜き話で、ちょっと小休止、というところです。

。。。。。。。。。。






競売の基本が学べるホームページ。

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落札後、占有者(所有者)にだす手紙の雛型



前回に続きます。

手紙の内容は、以下を基本として、その都度、状況にあわせて手直しをしています。

。。。。。。。。。。

拝啓 

初めてお手紙致します非礼をお許し下さい。

私は、あなた様のお住まいを、裁判所の競売で買い受けた者です。

裁判所から、「代金納付期限通知書」が送達されました。

平成○○年○月○日に残代金納付の手続きをいたします。

つきましては、立退き等今後の事についてお話し合いを致しいと思います。

私としては、円満に立ち退いて頂くようお願いしたいのです。

今後の話合いにつきましては、第三者を介入させず、直接当事者同士での話合を希望しております。

大変失礼とは思いますが、引越料として、若干の金銭の提供は考慮しております。

できるだけ早いご連絡をお待ち致します。

ご家族様の為にも、宜しくお願い申し上げます。               
                                                                                                                   敬具                                                                 
平成○○年○月○日

         神奈川県相模原市南区上鶴間△丁目××番◎号
                             千 葉  重 雄
                    TEL ◎◎◎−×××−△△△△

      誠に申し訳ありませんが、ご連絡は○時から○時の間にお願いします。

 ▽△ ◎◆様
      机 下


。。。。。。。。。。

以上の内容です。

(落札後のコンサルを依頼されている場合は、抽象的な文言は避け、更に、このあと数行加えます。
交渉に臨む依頼者の気持ちを軽くして、強い姿勢で対応できる、おまじないの文言です。)



但し、この手紙でも、効果はあると思います。

とにかく、債務者のかたは、連絡をしたほうが得ですから。


連絡がない場合の債務者のタイプ、私の次の行動につきましては、次回でお話させて頂きます。

。。。。。。。。。。

10月27日の記事は、「落札後、債務者(所有者)にだした手紙の後の行動 」を予定しています。

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落札後、占有する所有者に対する交渉開始時期はいつから?



落札後の明渡し交渉のスタートは、いつ始めたらよいのでしょう。

開始時期は、業者でも色々だと思います。

その会社、あるいは担当者でそれぞれのスタイルがあるようです。


落札しましたら、その日のうちに訪問して交渉開始、

というところもあります。

債務者の中には、どんな人がいくらで落札したのか早く知りたい、という方がいます。

そういう債務者にとってこの訪問は、次の行動をとる為のいち早い情報となるでしょう。


正攻法というか、法的な根拠でいえば、

所有権を取得した後、所有権に基づいて交渉開始、

これが正論でしょう。


代金納付手続き終了まで、債務者には一切接触しない買受人もいます。

債務者は次第に不安になります。

納付手続き終了後、一気呵成に退去を迫ります。

債務者は不法占有者となっています。

そうい状況の中、ある奥さんが「怖い」と裁判所に相談したそうです。

相手にしてもらえなかったようですが・・。

買受人は所有権に基づき、当然の権利を主張しただけですから。


私の経験ですが、

所有者が破産して、破産管財人の弁護士先生が交渉相手の場合、

落札した旨の連絡をしますと、、

【登記簿で所有権移転が確認できてから】

或いは、

【代金納付手続きが終わったら】

「お話をお伺いしましょう。」

などと言われる事が多かったです。

その場合は、弁護士先生の言葉に従います。

そして所有権を取得してから交渉開始です。

交渉というよりは、打合せ、の感じです。

無茶をいう先生は、いませんでした。


私個人では、最近の交渉開始時期は、それよりは多少早いです。

売却許可決定が確定して数日後、「代金納付期限通知書」が送られてきます。

送られて来る時期は、開札期日からは、2週間ちょっと経過しています。
(執行抗告が出ていない場合です。)


「代金納付期限通知書」とは、

代金納付手続きを裁判所で行う期日が記載されている通知書です。

その日を確認して、案内の手紙をだします。

これが交渉開始のスタートです。

予備交渉、という感じです。


この時期が良いか悪いか、分りません。

支払義務のない立退料を払うのだから、これ位は許されるだろう、という勝手な解釈です。

強制執行は回避できれば回避したいので、話合いに応じる姿勢の有無の確認、という意味もあります。


どんな手紙か、文面の後半部分をはしょって、次回に公開させて頂きます。

全文を書きますと、

管理人へのコンサル依頼者が、
これから交渉するかも知れない債務者の方に手の内を見られてしまうかもしれません。

折角うまくいく交渉がスムーズに運ばないのでは困ります。

但し、掲載した文でも、結構通じるとは思います。


。。。。。。。。。。

10月20日の記事は、「 落札後、占有者(所有者)にだす手紙の雛型」を予定しています。

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強制執行費用の目安に対する私見で恐縮です。


立退(明渡)の強制執行は2段階に区分されます。

「催告」と「断行」です。

「催告」とは、△月▽日までに転居しないと家財等を搬出します、

と執行官が占有者に警告(=催告)をすることです。

「断行」とは、国家権力のもと、家財等を建物から搬出して建物内をカラッポにして、買受人に引き渡すことです。


今回は、「断行」の費用について、管理人の独断で、お話をさせて頂きます。

(費用は、地域地域で相当に格差があります事を、予めご承知おき下さい。)


(あくまで、神奈川及び東京の一部地域を前提でのお話です。
費用の高さは、恐らく全国でもトップクラスと思います。)



「断行」は、基本的には、執行官が現場にいる短時間の間に行われます。

家財等を梱包してトラックに積み、保管場所(倉庫等)まで搬送して一定期間保管します。

その保管中に、債務者が取りに来ない場合、買受人が買取ります。

そうして、買受人が所有権に基づき処分して、一件落着です。


費用項目の概略の内訳は以下の通りです。


作業員等の日当、

開錠技術者費用、

鍵交換費用、

梱包資材費用、

トラック費用、

保管(倉庫等)費用、

保管した遺留品を買受人が買取る費用、

買取った遺留品の処分費用、


等々です。

他に、放置車両がある場合、

又は、ピアノ、金庫等重量物がある場合、

物件の個々の特性により、余分な手間がかかる場合、

・・等々では、費用は加算されます。

どのくらいかかるかは、「催告」時、買受人が依頼すれば、執行補助者が現地同行して見積もってくれます。

執行補助者とは、強制執行時、実際に家財等をチェックして物件目録を作成して梱包、搬出、運搬、保管する業者です。



管理人は、神奈川及び東京の一部の、主に一般住宅用の一戸建やマンションに携る事が多いです。

床面積は、広くとも30坪〜40坪くらいです。

こういう物件に対する管理人の執行費用概算の出し方は、こうです。

床面積(単位:坪)に@4,5万円を乗じた金額を目安にしています。

例えば、床面積30坪の建物の場合。

30坪×¥4、5万円=¥135万円≒¥140万円

¥140万前後を想定します。

(以上は、買受人が執行補助業者に執行一切を委任した場合を想定しています。)

なぜ¥4,5万なのか。

今までの見積書から何となく割り出した数字です。

これは、放置車両、ピアノ、金庫など重量物がない場合です。

又、一戸建なら、トラックが物件前に横付けでき、

マンションの3階以上でしたら、エレベーターが利用できる場合です。


但し、この算式は地方の大規模住宅にはあてはまらない算出方法と思っています。


私の経験では、旧所有者が立退かず「催告」時までねばっても、

「催告」されたあとは、断行される前に、

 △海舛蕕悩禿抔鮠弔靴新覯未梁犁遏

或いは

◆∪衢者自らの意思で退去、

というケースが大半です。

,両豺腓蓮放棄書兼廃棄依頼書を貰っていますので、

強制執行を取り下げる場合が多いです。

△両豺腓蓮⊆茲蟆爾欧鬚擦挫嚢圓靴董⊆更坿韻ら引渡しを受けておきます。

相当に家財等が減っていますので、

執行費用は、最初の見積もり時より、相当安く収まっています。


管理人が携わった物件で、無理矢理「断行」で占有者を退去させた、という事例はここ30年近くありません。


最終的に、「断行」で処理した事例としましては、


空家で多少の残置物があり、所有者がつかまらなかったケース。

空家で多少の残置物がありましたが、債務者以外の第三者(=胡散臭い輩)の所有物が混入していたケース。

任意の話合いが成立し、所有者は退去し、残置物が少々であり、放棄書兼廃棄依頼書も貰っていましたが、所有者について今ひとつ信用が置けなかったケース。


以上の事例ですので、費用は小額ですんでいます。


強制執行で引渡しをうけるという事は、国(=裁判所)から引渡しを受ける事になります。

残置物の事でトラブルがおきたら、当事者は国であり、買受人は関係ありません。

損害賠償の相手方は国となります。

この点を利用したい為の対策でした。

実際、この方法で処理した為、事件屋の暗躍を阻止した事があります。

(※残置物その他の状況によっては、物件内に短期間保管して買受人が買取り、処分、という方法もあるそうですが、管理人はまだ経験しておりません。)

強制執行については、管理人のホームページ(※)でもお話しています。ここのお話と重複するところもありますが、参考になるかも知れません。


。。。。。。。。。。

10月13日の記事は、「 落札後、占有する所有者に対する交渉開始時期はいつから?」を予定しています。

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管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
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無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

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