裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2012年11月

初心者ができる明渡交渉と占有者の区分



競売物件の明渡交渉は難しい、と言われて久しいです。

その間、国は、競売の法律をドンドン改正していきました。

それとともに、競売市場は、

一部の業者等の独占から、一般に開放されていきました。

執行妨害で買受人(=落札者)から金銭を搾取しようとする性質(タチ)の悪い連中が、

競売市場から撤退せざるをえない環境作りが多面的になされた事も大いに影響していると思います。

結局、競売市場への一般人の参入は、「時代の流れ」なのでしょう。

さらに、一般人が参加しやすくなる環境作りがなされていくでしょう。

(ただ、地方では、まだまだの感がある地域もあるようです。)


現在、物件の占有者は大まかに3パターンに区分けされます、


1、(空家を含む)所有者占有物件

2、賃借権が認められない占有者

3、賃借権が認められる賃借人


◎マイホームとして、競売物件を検討される初心者の方へ。


区分1につきましては、

初心者の落札者がご自身で明渡交渉ができるケースがあります。

(勿論、他の要因がクリアーできれば、ですが。)

サラリーマンの住宅ローン破たんの物件です。

住宅ローン破たんは、本人の責任もあるでしょうが、

社会情勢・経済環境の変化であり、

彼らは犠牲者、という側面が多分にあります。

大抵は、それほど癖のない、常識人です。

明渡交渉に慣れない初心者でも、

ある程度の立退料を提示して話せば、

結構スムーズにいくケースがあるかも知れません。

所有者も、明渡交渉の経験は初めてでしょう。

ドキドキはお互い様。

(原則、所有者と直接交渉することです。

第三者の介入は絶対に回避です。)

落札者自身が交渉すれば、業者に支払う手数料を節約できます。

首都圏等の地域では、馬鹿にならない金額です。

その分、立退き料を多少でも多く支払ってやれるかも知れません。

ただ、神経は相当に疲れるはずです、そこは覚悟。

そんな状況はまっぴらご免、という方は、

迷わず専門家にご依頼下さい。


区分2につきましては、

専門家と相談されながらすすめたほうがよいでしょう。


区分3につきましては、諦めて下さい。

収益用物件を探している方の物件です。


競売物件が、住宅ローン破たんが原因かどうか、

業者は、登記簿で大抵分ります。

難しければ、謄本を知合いの不動産屋さんに見て貰うのも良いでしょう。


又、債務者がどんな人か、謄本から推測できる場合もあります。

でも、物件の近隣で聞き込みをする方法が手っ取り早いです。

「◎◎さんの家が売りに出ています。

◎◎さんてどんな人なのか気にいなりまして。」

こんな感じで聞いてみます。

私は、「競売」という事は言いません。

でも、最近は、近隣の方々が、競売にかかっている家、と知っていますね。

それで情報を集められれば、そこで判断、というのも一法です。


。。。。。。。。。。

12月1日の記事は、

「初めての立退(明渡)交渉について」

を予定しています。

。。。。。。。。。。







競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!






空家の残置物に対する注意事項



多少残置物はありますが、空家と思っていたら、

「任意の話合での退去」という趣旨の電話があったりする場合があります。

電話の来る時期は、

大体、売却許可決定の言渡しが確定する前です。

執行抗告ができる期間を残しています。


こういう電話の共通点は、

基本的に、債務者本人からの直接の申出ではなく、

親戚や代理の者を名乗っている、という事です。

債務者以外の第三者の残置物が少しあるので、

ちょっとの間、置いておいてほしい、という依頼をしてきます。

うっかり承知してしまいますと、

引取りに来た電話の主は、

「あれが無くなっている、ここが傷ついている」

などとイチャモンをつけて来、暗に金銭を要求してきます。

無くなったもの、或いは傷ついた物は、代替えの効かない、思い出の品、という設定のようです。


他所で聞いた話ですが、要求の仕方は、半端ではありません。

買受人が、身の危険を感じるような、迫力ある脅しのようです。


この事例の前半部分、残置物の保管依頼は、

約2年位前ですが、私のコンサルを利用された会員様に実際起こった事です。


おかげさまで、キッチリ対応しましたので、トラブルには至りませんでしたが・・。


買受人が業者さんでしたので、強制執行で処理して頂きました。


競売に慣れない一般の方は、

立退いてくれるのなら、少しの期間なら置かしてあげよう、などと喜んでしまうかも知れません。

そこが付け目のようです。

こういう場合、最初に拒絶して、その後一切応答をしないことが一番良いでしょう。

その場合、執行抗告が出される確率は高いです。

でも、1〜2ケ月、手続きが延びるだけ、と思ってほっておけば良いです。

そうして、必ず、強制執行で処理する事です。

物件の引渡は、執行官から受けて置く事が大切です。


相手が文句をつけようとすれば、

文句をつける相手は、買受人ではなく、日本国です。

相手は、そんな事は百も承知しています。

ですから、彼らは、強制執行で処理される事を嫌がります。

なんだかんだと言って、強制執行をさせないように布石をうつかも知れません。

でも、強制執行で処理しておきましょう。

彼らは、せいぜい執行官に嫌みを言って、それでお終いです。



又、明渡しの話合いで面談する時は、

「申し訳ありませんが、初対面ですので、

本人確認のため、免許証を拝見させて下さい。」

というような、確認作業も必要でしょう。



。。。。。。。。。。

11月24日の記事は、

「初心者ができる明渡交渉と占有者の区分」

を予定しています。

。。。。。。。。。。



競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

初めての明渡交渉がスムーズに成功した事例と分析。


次のメールは、初めての落札、明渡交渉を見事にやり遂げたHさんからのものです。
原文のまま、掲載させて頂きます。


。。。。。。。。。。。


千葉さま
お礼とその後のご報告です。
9月末に無事、引渡が完了しました。
アドバイス、放棄書兼廃棄依頼書ありがとうございました。

引渡し当日までに放棄書兼廃棄依頼書を先方へ郵送し、
記入を依頼しておきましたので、スムーズに受け取れました。
権利書や図面なども用意しておいて頂けて、
何事もなく無事終わり安心しました。

室内は相当汚れていましたが、
掃除したらかなり綺麗になりました。
10月から毎日のようにリフォームの見積や打合せで
大変でしたが充実した毎日です。
ありがとうございます。

幸いなことにお風呂(給湯器)やキッチンが
そのまま使えるので、リフォームも小額で済みそうです。
購入してから気がついたのですが、
今回は鉄骨造でしたので耐久性も長そうです。
(些細なミスが命取りですが、今回はラッキーでした。)

今回は幸運に恵まれ、
また千葉様からもアドバイスを頂戴でき、
何事もなく引き渡していただけました。
これにおごることなく気を引き締めて2棟目の入札に励もうと思っています。

ありがとうございます。
よろしくお願いいたします。

。。。。。。。。。。

最初のころのメールは緊張感がありました。


落札後、所有者の意向をうけたという業者の訪問がありました。

所有者に賃貸をしませんか、という提案です。

Hさんは、その提案は断りました。


所有者本人との直接の話合をします、と言って、その業者の介入を断りました。

そして手紙を出し、その後、無事明渡を終え、先のメールとなりました。

成功の原因を、頂いたメールから読み取ってみました。


1、 交渉に入る前の心構えがしっかりできていた事。

2、 所有者本人との直接交渉に限定、第三者の介入を入れなかった事。

3、 所有者に対する心配りを良くしていた事。

4、 所有者は、Hさんのお人柄、誠実さを感じ取れる人間性であった事。

5、 立退き料の支払いをした事。


などが理由と思われました。


Hさんに取っては、明渡が終わるまでの間は、大変な精神的疲労ではなかったかな、と想像されます。

Hさん、とにかく、大変お疲れ様でした。

そのうち慣れます。

これからも頑張って下さい。

(※メールの掲載は、Hさんの了解を得ております)





競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

買受人が競売初心者で、専門業者を入れずに直接落札した場合の注意事項




買受人(=落札者)が個人の場合、

不動産業を名乗る(或いは名乗らないかも)法人・個人が突然訪問、

こんな提案をして来るかも知れません。

1、買手がいるので売らないか。

2、債務者兼所有者が買戻しできないかと言っている。

3、債務者兼所有者に賃貸しませんか。


管理人の私見としては、

このような申出には一切のらないほうが良い、と思っています。


上記提案者は、

執行妨害を企てて、債務者から金銭の詐取を狙っている輩が、

自ら計画した詐欺行為をもっともらしく見せる為、

買受人をまきこもうと画策しているのでは、

と管理人は疑ってしまいます。


1や2を提案してきた複数の物件には、共通点がありました。


売却許可決定後、執行抗告が出されていた、という点です。

執行抗告とは、不服申立の一種です。

これが出されますと、その審議が終わるまで、競売手続きが中断します。

手続きがストップしますから、その分だけ余分に、債務者は物件に住んでいられることになります。


抗告は、債務者兼所有者の名前で出されています。

しかし、普通の債務者兼所有者は、「抗告」という言葉すら知らない方が殆どです。

債務者名義での抗告状は、

抗告屋と称される、執行妨害を企てる輩が、

経済的に苦労している債務者をたぶらかし、

金銭を詐取している行為です。


こういう執行抗告をして報酬(¥15万〜¥30万位らしいですが・・。)を要求し、

お金に困っている債務者兼所有者から金銭を巻上げる行為は、違法行為です。

恐らく、そういう連中の提案と推測される、上記1〜2の提案は、一切断固拒否すべき、と思っています。

まともな抗告は、たいてい弁護士名義で提出されています。


3の提案につきましてはどうでしょう?

債務者との賃貸借契約は、契約書通り、キチンと賃料が支払われるかどうか、まず難しいのでは、というのが、管理人の感想です。


例外はあります。

管理人が知っている具体例では、

生活保護をうけている方との契約、

及び

債務者で、資産に余裕がある場合、です。

共に、当社会員様の実例です。


3の提案者は、上記の輩のほか、不動産競売に不案内な不動産業者もいるようです。

買受人としては、やはり拒否しておいたほうがよいかも、です。


。。。。。。。。。。

以下は、初心者の方は、とばしてください。

引渡命令と買戻しについての参考判例。

民事執行手続きによる不動産の買受人が、当該不動産を元所有者に売り渡し、引続きこれを占有させた後、元所有者の代金不払いにより売買契約を解除した上、民事執行法83条の不動産引渡命令を申立てる事はできないとされた事例【東京高裁決定平成10・7・8】があります。

。。。。。。。。。。

11月17日の記事は、

「空家の残置物についての注意事項」

を予定しています。

。。。。。。。。。。





競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!

今は昔のお話・・・立派な社長、立派な社員ですねえ。

今は昔。

競売の法律が未整備だった頃、そして私が競売専門会社の社員だった頃。

数十年も前のお話です。


落札した物件で、担保をつけていたマチ金業者の社員Gさんから話を聞きました。

当時のマチ金では、貸出先が倒産、逃げた、という情報がはいりますと、

いち早く物件を占有して、その頃はまだ利用できた短期賃借権を活用して、

債権回収をはかる業者がおりました。

その為の書類は、お金を貸す時に貰いすぎるほどしっかり貰っています。

物件でマチ金業者同士が鉢合わせ、大騒動になることもあったようです。


或る時、事務所にヤクザが押し掛けました。

「Gはどいつだ。」

「わたしです。」

Gさんにピストルが突きつけられました。

さすがに顔色がかわったのが自分でも分ったといいます。

この時の恐怖感は、経験したものしか分らないようです。。

奥にいた社長が飛び出してきました。


「うちの社員になにをする!

責任者はおれだ。

撃つならおれを撃て。

親ご様から預かっている大切な社員だ。

指一本ふれてみろ。

ただではおかないぞ。」


低いですが腹に響く鋭い声

絶対にひかないぞ、という気持ちがすごい迫力で伝わりました。


「そのあとどうなりました。」という私のミーハー的質問に、

Gさん、ニッコニコしながら

「この通り、五体満足。かすり傷一つありませんよ。

でも社長は凄いなあ。

だからうちの社員は皆、社長を裏切らないですよ。」


そして、色んな話をした流れのなかで、

「社長には、貸出先の幕引きだけはするな、とよく言われます。」

私の「幕引きってなんですか。」の質問には、やはりニコニコ。

金融業者ではない私には何のことやらチンプンカンプン。


立派な社長と立派な社員!!

怠け者社員だった私には、なんともうらやましいお話でした。



。。。。。。。。。。

11月10日の記事は、

「買受人が競売初心者で、専門業者を入れずに直接落札した場合の注意事項」

を予定しています。


。。。。。。。。。。





競売の基本が学べるホームページ。

大きな損失を防ぐための小さな出費は必要経費!!
ランキング参加中です。

人気ブログランキングへ


 ↑  ↑  ↑  ↑

ここにマウスをポン!!

押して貰うと感謝です。
最新記事
いらっしゃいませ!
ご訪問、感謝致します。


このブログは、
初めて競売物件に
興味・関心を持った方が
失敗・損をしないよう、
願いを込めながら、
真剣につくってます。

管理人の、
おせっかいと取越苦労、
そのお話を詰込みました。

競売絡みの感想,
感動したお話、
普通の日記・・等々

誰にも、もっと分りやすく、

を念頭にお話していきます。


ただし、あくまで、
管理人の経験と私見です。
ひとつの参考として、
覘いて下さい。



是非、又お越し下さい。
お待ち致しております。

ありがとうございました。

管理人 千葉 重雄



記事検索
コメント欄での広告お断り。
この欄での、

広告宣伝はお断り致します。

掲載は致しません。

悪しからずご了承下さい。
コメント、ありがとうございます。。
非公開、管理人へのメッセージ
管理人の考え方


chiba30

慎重にして慎重。
細心にして細心。

小心と言う人がいます。
若い頃はちょっと不愉快。

今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
自分が選んだのではなく、
神様がくれたこの性格に
心から感謝しています。

本当にありがとう!!

http://www.keibai.co.jp



管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
(5)第14994号

宅地建物取引士
(東京)第016382号

042-748-1876
e224@nifty.com


全国裁判所情報
とても嬉しいです。

このグロブが、学研の

最新人気ブログランキング200

に取り上げて頂きました。

嬉しいです。
感謝でいっぱいです。

ありがとうございます。


ご協力に感謝・感謝です。
  • ライブドアブログ