裁判所の不動産競売物件・(物件調査・入札・明渡交渉・強制執行などの詳しいお話)・足と汗で掴んだ実践ノウハウです。


専門書には書かれていない、エンドユーザーの為の実践の知識・知恵・気配り、事務手続など、お話しています。

主に初心者の方対象のブログです。
競売以外の気楽なお話、人生模様も少々・・。
                    

2012年12月

一般の方が競売物件を選ぶ時の見方考え方についての私見です。

家族関係についての私見は、ここでお話させていただきました。


普通、不動産を購入する場合、業者が、売主か仲介業者として介在します。

事前に、

その物件に関わる法的環境を含めて、

重要事項説明書という書類が作成され、買主に説明されます。

その物件の一般的なマイナス点も説明されます。

普通は、住宅ローンが通らないような瑕疵物件は、紹介しません。


競売物件は、三点セットという資料が(重要事項説明書の代わりに?)公開されます。

ただし、説明してくれる人がいません。

ある程度の知識がありませんと、

どこを読んでいいのか、

どのように読んだらいいのか

読んでも、専門用語の羅列で、皆目意味がわからない、

まあ、裁判所が売るのだから、間違いは無いだろう、

そんな曖昧な理由で自分を納得させ、そして、落札。

そのあと、トラブルに巻きこまれて、

「しまった。」

こういうケースを聞くことがあります。


是非、三点セットを専門業者に見てもらって欲しいものです。

物件の見た感じが良いなあ、

これで、うっとり。

その他は、何も見えなくなる方がいます。


普通の物件でも、

金融機関が融資できないような欠陥物件は、パスした方が良いでしょう。

競売物件も、購入後転売する時は普通の物件です。

買い手がローン利用しようとする時、

ネックとなる欠陥を持った物件は止したほうがよいです。


1、再建築ができない物件

2、接面道路に問題がある物件。

3、その他、建築基準法違反の物件で、是正不可の物件。


これらは、三点セットのうち、評価書の「特記事項」欄に記載されているのが普通です。。

更に、物件明細書「5 その他買受けの参考となる事項」欄に記載して、

注意を促している裁判所は多いですが、

全く記載せず、知らん振りのところもあるようです。

物件明細書に何も記載がないから安心、ではありません。


エンドユーザーの方は、記載内容に疑問を持ったら、

できれば、三点セットを持って、

市区町村役所に行ってください。


物件の場所を具体的に示して、

道路がどんな種類か、

再建築は可能かどうか、

再建築可能の場合は、どの位の規模が建つのか

聞いてください。


分らない専門用語も、即、聞くことです。

高価な高価な不動産を検討されるのです。

「?」の部分は残さないで下さい。

ただし、自宅隣接地の場合は、この限りではありません。

それと、このお話の前の大前提があります。

住宅選びは、まず日当たりの良さが選択基準のトップ、

と管理人は信じています。


。。。。。。。。。。

今年最後のブログとなりました。

お立寄り頂きました方々には、心から感謝致します。

多少でも参考になっていれば、とても嬉しいです。

来年のブログは、まだネタが浮かびませんが、

1月半ばには、お話を開始できれば、と思っております。

過去と似たネタの場合、過去記事は削除、

私なりの別の視点を交えてお話させて頂くつもりです。


。。。。。。。。。。

どうか、良いお年をお迎え下さい。

ご購読、本当にありがとうございました。

そうして、来年もお越しをお待ち致します。
。。。。。。。。。。




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以前あった妨害の一例・・怖くありません。


大分前ですが、こんな事がありました。

一時、空家の物件に張り紙をして、

恰も占有しているように装って、

エンドユーザーの落札者から何がしかの金銭をむしりとろう、

という執行妨害行為が繰り返されました。


空家のマンションです。

張り紙はありませんでした。

管理人のお客様が、そのマンションを落札しました。


あとで分ったのですが、何日か張り紙が貼られていたそうです。

調査に来た誰かが、張り紙を破り棄てたのでしょう。


お客様に手紙が来ました。

差出人は、所有者から物件の管理を委託されている、と主張しています。

遠回しに金銭を要求しています。

お客様は、青ざめています。


「私が対応します。

絶対に独断で行動しないで下さい。」


私は、この時、偶々ですが、

既に、遠方に転居していた所有者から鍵と一筆(引渡証)を貰っていました。

現実の引渡をうけていました。

手紙の差出人の名前を、所有者に聞きました処、全く知らないとの事。

念のため、その事実を確認した文書も貰っておきました。


「こりゃあ、現れたら面白い。

さあ、来い。

来れば、刑事事件だ。」


念のため、一度、手紙を出してみました。

もし、届いたら、警察に言おう。

手紙は、宛所には居ない、という理由で戻ってきました。


連絡を待ちました。

ところが、全く連絡は無く、それでおしまい。

考えたら、表面に出られる訳がないのです。

出れば逮捕につながるかもしれません。

訳の分らない手紙が来ましたら、

とにかく無視無視無視、です。

裁判所には手紙を見せて、

どのように対応したら良いか、

聞いておくほうがよいでしょう。

「お宅にも来たのですか。」

なんて事があるかも知れません。

そうして、例え空家でも、キチンとした手続きで処理しておくことです。

まあ、いいだろう、という気持ちでの処理は要注意です。

不思議ですが、そんな気分の時にトラブルは起こります。

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12月22日の記事は、今年最後となりますが、

「一般の方が競売物件を選ぶ時の見方考え方についての私見です。」

を予定しています。

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土地選びは地盤が大切・・地震対策


仙台の姉からお歳暮が届きました。

お礼の電話をして、久しぶりに話しました。

私が、毎日夕方5時からはアルコールタイム、と言ったら、

3,11の仮設住宅にもそういう人が多い、と言います。

身内が流され家族が無い、仕事も無い、飲むしか無い・・

思わず、グッときました。

単なる飲兵衛の管理人とは大違い!


競売にあった男女と同じだあ。

殆どの男はいつまでも立ち上がれない。

女は、過去にとらわれても、

それ以上の新しいエネルギーで前を向いて活きていきます。

底力の差?!


一昨日の地震、津波の話をしますと、

3,11を経験しているので、

あんな程度は、どうってことないさ。


今、管理人の自宅の屋根、軒下、外壁塗装、など修理の真っ最中です。


我が家について、今回判明した事実があります。

手抜きと言うか、

メチャクチャの建築物、という事が分りました。


修理を頼んでいる、非常に親しい工務店社長が、

滅多に見せない表情で、

遠慮がちに言うには、

「千葉さん、本当に言い難いけれど、この建物はプロの仕事とは思えない。」

そうして、高所恐怖症の私に代わって、

携帯で撮った写真を色々見せてくれました。

この社長とは長い付合いですが、

今まで、人のやった建築にケチをつけるのを聞いたことがありません。

今回初めてです。

極めて大雑把、こだわらないズボラな私の性格を知っていますので、

話しても大丈夫、と踏んだのでしょう。


そんな事を姉に話しました処、

姉曰く、3,11の経験者としてのアドバイス、

「地盤だよ、とにかく地盤がしっかりしていれば、

重雄(管理人の本名です)の家が相当ヤワでも

そんな事は問題ない、大丈夫だよ。

つぶれる時は潰れるから、ハッハッハッ・・。」

楽しそうに笑いました。

相変わらず、弟想いの優しい姉です。

そうして、

地盤が弱いと、立派な建物でもダメになった例は多いと、

励まして?くれました。


例えば、田んぼなどの埋立地は?のようです。

地元の人は知っていいますが、

県外から来た人が知らずに買い、甚大な被害にあった、

そういう人が多いといいます。


なるほど、なるほど、

業者として、

これからの土地選びの基準として、

「地盤」についての重要性は、

結構、強烈に胸に突き刺さりました。


大きな災害から「建物」を守るのは「地盤」

あれ、この「建物」の部分を、

「人生」とか「ビジネス」とか置き換えても同じかな!


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競売物件を買うと、誰かに脅かされたりしませんか。



初めて競売物件を検討される方の「心配ベストスリー」のひとつ。

【競売物件を買うと、誰かが何か言って来ませんでしょうか?

脅かされたりしませんか。】

親、周りの知人が、

誰かに文句をつけられたりしたら心配、

競売なんかよしなさい。

と、止めるよう助言してくれます。

それで、漠然と不安を感じてしまう方がいます。


落札しますと、何かを提案してくる人はいるかも知れません。

買受人が競売初心者で、専門業者を入れずに直接落札した場合の注意事項」でお話させて頂きました。

通常、落札者に提案をする訪問者は、普通の感じの人が多いようです。

キッパリ拒絶することです。

あまりしつこい勧誘スタイルではないようです。


普通のマイホーム用物件で、所有者が占有している場合、

落札者を脅したりする人の訪問は、ちょっと考えられません。

少なくとも、私や友人業者の周りではここ数十年起きていません。

今まではそうでも、これからは分りませんよ、という方がいいます。

そのとおりです。

防御策は一つだけ。

任意の話合いでの明渡交渉が、不成立或いはできない場合、

強制執行で処理して置くことです。

でも、強制執行なんてマッピラ、という一般の方が多いです。

その為、事前調査が重要になってきます。


ただ、空家で残置物が少々、という状況ですと、

これは強制執行で処理しておくべきでしょう。

もし、所有者の知合い、などと称して、

「俺の物だけど、ちょっと預かっておいて。」

などと軽う〜〜〜く言ってきましても、断ることです。

「強制執行で処理します。

裁判所を通じて引渡をうけますので、そういうご依頼はお断りします。」

何を言われましても、これで押し通すことです。


こういう場合の強制執行の断行は、そう難しくはありません。

時間と費用もあまりかかりません。


落札者に文句をつけようと企んだ者がいたとしましても、

強制執行で処理されたことを知ったら、

何か言ってくることは、まず、無いでしょう。


これが、例えば都心部のビルとか、工場などの場合、

占有関係に絡んで、

何者かが、何らかの権利を主張してくる事はあるかもしれません。

そういう場合を想定して、個人で解決を図ろうとはせず、

費用がかかりますが、

事前に弁護士に依頼しておくのがベストと思います。

結局、安上がりとなるでしょう。





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12月15日の記事は、

「以前あった妨害の一例・・怖くありません。」

を予定しています。

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初めての立退(明渡)交渉について



初めての明渡交渉、

交渉前の一般の方の心境、

恐らく、頭は真っ白、何が何だか分らなくなる状況。

あまり長い時間だと、緊張感が持続できるかなあ。

第一、明渡交渉って、一体どの位の時間がかかるんだろう。

これは相手次第で、何とも言えませんが、

実際は結構短時間で終わってしまうケースが多いです。


落札者の不安以上に、

所有者の不安は大きいです。


面談する前に、手紙で、要件の概要は伝えています。

相手方は、不安ですが、ある程度の腹をくくっている方が多いです。


15分もあれば、もうお互い話すことがなくなっています。

交渉というよりも、打合せ。

こちらの提示案に、相手がどの位歩み寄れるか、です。


また、相手が願望を言う場合があります。

我々業者ですと、その場で判断できます。

即結論をだせます。

一般の方は、どうしても情がからんでしまう傾向になるようです。

困った、或いは返事のしようのない提案を切り出された時は、

その場で、相手の希望に沿った結論は出さないことです。

再度、面談の機会を約束し、さっさと帰りましょう。

提案は、持ち帰って良く考えましょう。

色々ネットで調べてみるのも良いでしょう。

そうして、2度目の面談で、キッチリ回答することです。


明渡交渉に自信が持てない方、

或いは時間がとれない方は、

初めから専門家に依頼された方が良いのでは・・、と思います。


明渡しについてだけでなく、物件選択につきましても、

事後処理に、あり得ないほどの金銭と時間を費消した事例は、

聞く度にウ〜〜ンと首を傾げ、

重〜〜い気持ちになってしまいます。


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12月8日の記事は、

「競売物件を買うと、誰かに脅かされたりしませんか。」

を予定しています。

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そのお話を詰込みました。

競売絡みの感想,
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ただし、あくまで、
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是非、又お越し下さい。
お待ち致しております。

ありがとうございました。

管理人 千葉 重雄



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chiba30

慎重にして慎重。
細心にして細心。

小心と言う人がいます。
若い頃はちょっと不愉快。

今は、
「小心」大いに結構。

猪突猛進は、大怪我のもと。
下手をしたら、命とり。
競売には「小心」が一番。

この頃、
自分が選んだのではなく、
神様がくれたこの性格に
心から感謝しています。

本当にありがとう!!

http://www.keibai.co.jp



管理人のこと


管理人 千葉 重雄 

トラブル嫌いです。

トラブルどんと来い、
そういう強気の業者さん、
たいてい
いつの間にか
姿を見せなくなってます。

無事故をめざしつつ、
慎重に、慎重に
約40年近く競売業務に従事。
でも、
多少のトラブルを経験しました。
残念ながら!!!

不動産コンサルテイングマスター
(5)第14994号

宅地建物取引士
(東京)第016382号

042-748-1876
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